公司融资活动 - 公司计划近期发行一笔美元债 主要用于偿还10月15日到期的2.5亿美元存量债券[2][3] - 本次发行将是公司2024年第二笔美元债 此前6月母公司新城发展已成功发行3亿美元三年期债券[4] - 本次发行票息预计较6月发行实现微幅降低[7] 融资战略意义 - 美元债新发（非展期）被视为融资渠道畅通的强烈信号 在行业环境中具有标志性意义[5] - 公司坚持"融资渠道畅通优先于融资成本"的策略 并通过汇率掉期操作可降低1-2个点的融资成本[5] - 两次发债时间点把握精准 分别避开中东地缘政治冲突并抓住美联储降息预期升温窗口[6] 融资能力优势 - 公司是目前民营房企中融资品种最丰富的企业 覆盖开发贷、经营性物业贷、中票、公司债、CMBS、美元债及ABS全赛道[8] - 融资能力构成公司核心生存优势 行业共识表明"高融资成本不会立即致命 但融资渠道断裂会立即致命"[8] 创新融资探索 - 公司成立数字资产研究院推进RWA（现实资产代币化）探索 潜在发行"链上债"将房地产资产拆分为代币[9] - 该尝试旨在将房地产转化为高流动性资产 但当前阶段仍属于概念探索[10][11] - 多项融资创新举措显示公司积极开拓融资渠道的强烈求生欲[12]

京津产业新城发展成果 - 京津产业新城在"十四五"期间融入京津冀协同发展取得新突破 [1] - 构建"一核引领、多点支撑、全域联动"空间布局 一核为科创先导区 多点包括武清开发区等七个产业功能区 [3] - 2025年1-7月"一核多点"实现一般公共预算收入24.37亿元 同比增长15.74% [3] - 规上工业总产值605.77亿元 增长9.83% 限上批零业销售额881.75亿元 增长18.17% [3] - 2024年以来累计落地项目1849个 其中北京项目402个 [3] 产业合作与项目建设 - 加强与北京经开区及高校院所合作 推动产学研用深度融合 [3] - 拓展北京产业链合作 加快京津冀智能网联新能源汽车科技生态港建设 [3] - 新引进汽车配套企业5家 落地重点项目12个 [3] - 精准医疗科技产业园起步区改造完成 推动16家医科大学项目入驻 [4] - 麦格纳 中泽九州项目竣工 特变电工 天大合成生物制造中心等项目稳步推进 [4] 科技创新与平台建设 - 打造"京津研发 武清转化"生态 天津大学合成生物前沿研究院获批全国重点实验室 [4] - 北京化工大学产学研基地等重点项目稳步推进 [4] - 宗申数引网投入运营 吸引中技所等机构落户 [4] - 天津市算力交易中心启用 实现全市"通智超"算力资源对接 [4] - 上架数据集及人工智能解决方案等6大类产品 提供普惠一站式服务 [4] 未来发展规划 - 深度融入京津冀科技协同产业协作 积极融入京津冀"六链五群"建设 [4] - 提速重点产业能级跃升 加快培育智能科技 生物医药产业集群 [4] - 推动产业链 创新链 人才链深度融合 实现产业新城更高质量发展 [4]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

产品模式 - 推广方以房地产作为底层资产进行RWA代币化包装 宣称投资3万元可年分红10万元以上 投资10万元可在3年内成为数字资产亿万富豪[2] - 通过微信小程序销售房地产项目数字资产份额 项目数字化托管合伙人名额及城市代理权 价格以万元起步[7] - 用户注册小程序并提供个人联系方式后可免费获得10个代币 并有专人通过微信私聊联系[12] 监管环境 - 中国人民银行等多部委于2017年发布公告 明确禁止任何未经批准的代币发行融资活动 指出此类活动涉嫌非法集资 金融诈骗及传销等违法犯罪[14] - 中国内地尚未明确允许真实世界资产代币化 房地产代币化投资未被允许 监管态度谨慎[15] - 房地产权属变更必须通过不动产登记中心完成 链上代币无法直接代表产权 目前仅能代表收益权或债权等间接权益[15] 全球发展现状 - 波士顿咨询集团预计到2030年RWA市场规模将达到16万亿美元 渣打银行预计到2034年市场规模达30万亿美元[14] - 美国圣瑞吉斯阿斯彭度假村2018年出售1800万美元代币 首个交易日发行价上涨32% 但流动性很快枯竭[16] - 迪拜土地局2025年5月推出Prypco Mint投资平台 投资门槛为2000迪拉姆（约540美元） 代币转让与政府土地登记同步[16] - 日本三菱UFJ信托银行收购价值1000亿日元（约48亿元人民币）的大阪办公楼并将整栋大楼转换为链上代币[18] 香港市场进展 - 香港特区政府2024年6月发表《香港数字资产发展政策宣言2.0》 35次提及代币化 显示促进RWA发展的决心[18] - 深圳市福田投资控股有限公司在香港通过以太坊公链发行全球首单RWA公募上市数字债券 规模5亿元人民币 期限2年 票面利率2.62%[18] - 新城发展控股有限公司拟成立数字资产管理公司 推动优质资产收益代币化 吾悦广场总资产价值超1200亿元人民币[19] 风险特征 - 承诺稳赚不赔的项目多为骗局 房地产项目的租金收益和资产增值存在波动[15] - 2020年之前数百个RWA项目中超过90%未能实现有意义的交易量 失败原因包括代币化产权未获法律承认及缺乏流动性基础设施[16]

港股内房股表现 - 远洋集团股价大涨15.03%领涨内房股板块 [1] - 融信中国涨7.32% 中国金茂涨5.23% 碧桂园涨4.84% [1] - 龙光集团 雅居乐集团 旭辉控股集团涨幅均接近4% [1] 行业财务表现 - 2025年上半年房地产开发行业合计收入下降15% [1] - 行业亏损扩大270亿元 主要因存货减值计提增加和费用率上升 [1] - 毛利率下降对业绩拖累明显改善 部分优质房企毛利率与利润企稳回升 [1] 房企偿债能力 - 行业整体偿债能力因亏损增多而减弱 [1] - 头部房企保持盈利状态且偿债能力稳定 [1] - 业务规模收缩延续降杠杆趋势 [1] 市场销售数据 - 百强房企前8个月销售金额同比下降14% [1] - 销售降幅较去年全年收窄16个百分点 [1] - 土地市场率先回暖 百强房企前8个月拿地金额达7235亿元 同比增长31% [1]

港股内房股市场表现 - 远洋集团股价大涨15.03%领涨内房股 融信中国涨7.32% 中国金茂涨5.23% 碧桂园涨4.84% [1] - 龙光集团涨3.92% 雅居乐集团涨3.77% 旭辉控股集团涨3.73% 富力地产涨2.82% [1] - 新城发展涨2.77% 越秀地产涨2.51% 万科企业涨2.50% 多只内房股涨幅超2.5% [1] 行业财务表现 - 2025年上半年房地产开发行业收入下降15% 亏损扩大270亿元 [1] - 行业毛利率下降对业绩拖累明显改善 部分优质房企毛利率与利润企稳回升 [1] - 头部房企保持盈利状态且偿债能力稳定 但行业整体偿债能力因亏损而减弱 [1] 行业运营数据 - 百强房企前8个月销售金额同比下降14% 较去年全年降幅收窄16个百分点 [1] - 土地市场率先回暖 百强房企前8个月拿地金额达7235亿元 同比增长31% [1] - 房企积极补仓核心城市 销售规模渐近见底 [1]

港股内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨超过10% [1] - 碧桂园股价上涨超过6% [1] - 融创中国股价上涨超过4% [1] - 新城发展、万科企业、龙湖集团均出现跟涨 [1]

合约销售表现 - 2025年8月单月合约销售金额约人民币15.76亿元 同比大幅减少36.99% [1] - 2025年8月单月合约销售面积约19.88万平方米 [1] - 2025年1月至8月累计合同销售金额约人民币135.66亿元 同比大幅减少54.08% [1] - 2025年1月至8月累计销售面积约174.78万平方米 [1] 商业运营表现 - 截至2025年8月拥有房地产出租物业共176个 总建筑面积约1,622.50万平方米 [1] - 2025年8月单月租金收入约人民币11.19亿元 [1] - 2025年8月单月商业运营收入约人民币11.94亿元 [1] - 2025年1月至8月累计租金收入约人民币87.13亿元 [1] - 2025年1月至8月累计商业运营收入约人民币93.38亿元 [1]

合约销售表现 - 2025年8月单月合约销售金额15.76亿元人民币[1] - 2025年8月单月合约销售面积19.88万平方米[1] - 2025年1月至8月累计合约销售金额135.66亿元人民币[1] - 2025年1月至8月累计销售面积174.78万平方米[1] 商业运营表现 - 截至2025年8月持有出租物业176个[1] - 出租物业总建筑面积1622.50万平方米[1] - 2025年8月单月租金收入11.19亿元人民币[1] - 2025年8月单月商业运营收入11.94亿元人民币[1] - 2025年1月至8月累计租金收入87.13亿元人民币[1] - 2025年1月至8月累计商业运营收入93.38亿元人民币[1]

销售业绩 - 2025年8月合约销售金额约15.76亿元，面积约19.88万平方米[4] - 2025年1 - 8月累计合同销售金额约135.66亿元，面积约174.78万平方米[4] 物业与收入 - 2025年8月房地产出租物业176个，建筑面积约1622.50万平方米[5] - 2025年8月租金收入约11.19亿元，商业运营收入约11.94亿元[5] - 2025年1 - 8月累计租金收入约87.13亿元，商业运营收入约93.38亿元[5]