债券发行 - 新城发展全资子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88% 由新城控股及新城发展担保 [1] - 全球协调人为海通、国君、中信、花旗 全球账簿管理人包括龙石资本、信银国际、DBS、淞港国际 [1] - 发行债券所得款项净额将用于偿还现有债务及企业日常经营 [1] 历史发债情况 - 新城发展今年6月发行3亿美元高级无抵押债券 票面利率11.88% 为近三年民营房企重启境外资本市场融资首单 [1] - 本次发行为新城发展今年第二笔美元债 [1] 债务状况 - 新城控股一年内到期非流动负债137.88亿元 较上年期末增加14.15% [2] - 上半年偿还境内外公开债务10.67亿元 [2] - 合联营公司权益有息负债合计25.82亿元 [2] - 下半年有3亿美元境外公开债到期 其中5000万美元已于6月赎回 剩余本金2.5亿美元将于10月15日到期还本付息 [2] 融资动机 - 连续两次高息发债或为应对即将到期的美元债 [2]

房企融资活动加速 - 近期房企融资动作明显加快 多家头部企业密集发行债券[1] - 新城发展子公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88%[1] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债券 期限最长10年 资金用途包括偿债/补流/项目建设/并购等[1] - 万达集团完成10亿元中期票据发行 期限不超过5年[1] 行业偿债压力与融资背景 - 2025年第三季度房企迎来偿债高峰期 单季偿债规模近1600亿元 占全年比例近三成[1] - 2025年全年房企到期债务规模达5257亿元 同比增长8.9%[1] - 销售端虽有所回暖 但销售规模仍处于较低位置 存在回款压力[1] - 债务高峰期与销售回款不足叠加 促使头部房企加大发债力度缓解资金压力[2] 融资用途与行业特点 - 发债主要用于"借新还旧"置换存量到期债务 缓解短期资金压力[2] - 部分募集资金用于在建项目的持续开发[2] - 优质房企融资渠道更为畅通 境内债券发行顺利 融资规模较大且成本可控[2] - 行业融资成本持续下降 2025年上半年债券平均利率为2.83%[2] - 其中信用债平均利率2.61% 海外债平均利率9.73% ABS平均利率2.77%[2] 市场影响与未来展望 - 优质房企融资畅通及成本下降有助于稳定市场主体预期[3] - 债务工具成功发行为企业提供必要流动性 减轻偿债高峰期集中压力[3] - 行业整体信心有望随着市场化融资渠道恢复而持续修复[3] - 偿债高峰过后 房企流动性压力有望阶段性缓解[3] - 基本面稳健/融资渠道畅通的优质房企将率先缓解压力 逐步降低债务水平[3] - 中小房企需更谨慎把控债务与投资节奏[3]

报告行业投资评级 - 投资建议为关注两条主线：一是手握大量不动产的企业，二是具备牌照优势的企业 [5] 报告核心观点 - RWA（现实世界资产代币化）通过区块链技术将现实世界资产转化为链上可交易数字代币，实现资产碎片化、全球化、全天候和智能化交易，本质是资产证券化的区块链升级，解决了ABS的部分痛点问题 [5][12][13][14] - 房地产领域可能成为RWA最具潜力的应用场景之一，因其体量庞大、实物性强、流动性较低但具备保值性和预期现金流收益，RWA可重构房地产行业投资逻辑并为资产持有方开辟新融资渠道 [5] - 全球RWA仍处于发展初期阶段，截至2025年8月26日链上RWA总额达266.5亿美元，但相较于可代币化的现实资产规模仍较小，未来发行和探索空间较大 [5][39] 根据目录的总结 RWA定义与优势 - RWA通过区块链技术将现实世界有形或无形资产转化为链上可交易数字代币，实现资产碎片化、全球化、全天候和智能化交易 [12] - 优势包括打破参与门槛、提升传统金融未覆盖领域的融资能力、提高资产流动性与投资可及性、降低融资门槛、扩容投资者群体、增强交易透明度和支持定制化交易结构 [17][18][19] RWA发展历程 - 发展分为四个阶段：萌芽期（2017-2019年）进行概念与技术验证，探索期（2020-2022年）私人信贷上链尝试和机构入场，快速扩展期（2023-2024年）国债代币化规模扩张和监管框架破冰，爆发期（2025年以来）资管巨头助推、产品创新和技术设施升级 [33][34][35][36] RWA市场规模与资产类别 - 截至2025年8月26日全球链上RWA总额266.5亿美元，私人信贷占比59%（156亿美元），美国国债占比28%（74亿美元），大宗商品占比7%，房地产占比0.1%但潜力较大 [39] - 2024年全球链上RWA发行规模155亿美元同比增256%，2025年上半年发行149亿美元同比增142% [41][44] RWA应用场景 - 金融投资领域：贝莱德BUIDL基金规模28.9亿美元，Centrifuge平台累计融资11.49亿美元，高盛帮助欧洲投资银行发行1亿欧元数字债券 [5][49] - 大宗商品领域：Everledger代币化1亿美元钻石资产，汇丰银行黄金代币化产品上线3个月吸引1.8万名散户且日均交易额1200万美元 [5][49] - 新能源与基础设施领域：朗新集团与蚂蚁数科合作将充电桩收益权代币化融资1亿元人民币，协鑫能科将82MW光伏电站收益权代币化融资2亿元人民币 [5][50] - 房地产领域：迪拜Mantra与DAMAC合作将10亿美元房地产项目拆分为小额代币，美国RealT平台实现50美元起投房产并每日分配租金收益 [5][51] RWA发行与监管 - 运作流程包括资产选择、上链、发行与交易、后续管理运营四大步骤 [5] - 监管态度差异较大：欧美严格监管，新加坡和中国香港运用沙盒机制灵活推动创新，中东部分国家积极支持，中国内地处于严格监管与有限试点并存阶段 [5] RWA与REITs差异 - 所有权：RWA代表直接所有权可参与治理决策，REITs代表间接收益权无权干预具体物业管理 [5] - 技术基础：RWA依赖区块链技术，REITs基于传统金融体系 [5] - 投资门槛：RWA可拆分至极小额适合散户，REITs通常需较高金额偏向机构投资者 [5] - 流动性：RWA支持链上7×24小时交易和跨区域流通，REITs受限于证券交易所时间和地域限制 [5] - 收益分配与风险：RWA通过智能合约自动分润灵活高效但波动性较高，REITs按季度或年度分红需人工结算且风险相对稳定 [5] 房地产RWA实践案例 - 中国香港铜锣湾写字楼RWA项目将价值29亿港元写字楼封装为100万份代币，优先层年化收益约5.8%，权益层挂钩资产增值，流动性较传统REITs提升300%，资金周转效率提高30%以上，融资成本较传统信托降低380BP [5] - 中国新城市参与发起"中国香港RWA全球产业联盟"并与HashKey Exchange和EXIO平台合作推出商业地产RWA项目 [5] - 新城发展成立数字资产研究院和数字资产管理公司，拟配股融资4940万港元专项用于RWA战略布局 [5] - 绿地控股凭借牌照优势（持有升级版4、9号牌照和新加坡数字批发银行牌照）及地产背景布局RWA业务 [5]

财务业绩与预测调整 - 大摩上调新城发展目标价由1.97港元至2.22港元 评级维持与大市同步 [1] - 公司2025年毛利润率预测下调0.3个百分点至19.5% 2026年上调3.9个百分点至27.2% 2027年上调5.6个百分点至31.6% 主要反映物业销售预订减少及资产减值低于预期 [1] - 2025年核心盈利预测上调4.1% 2026年上调3.0% 2027年上调2.6% 部分被低于预期的销售一般及行政费用和利息支出节省所抵消 [1] 资产估值与流动性 - 公司净资产值预估值上调至每股3.71元 主要基于财务业绩超预期及流动性状况改善 [1] - 发展业务利润率超出预期 对盈利预测产生正向影响 [1]

目标价与评级调整 - 大摩上调新城发展目标价由1[1]97港元至2[1]22港元 评级维持与大市同步[1] 财务预测调整 - 2025年毛利润率预测下调0[1]3个百分点至19[1]5% 2026年上调3[1]9个百分点至27[1]2% 2027年上调5[1]6个百分点至31[1]6%[1] - 2025年核心盈利预测上调4[1]1% 2026年上调3[1]0% 2027年上调2[1]6%[1] - 净资产值预估值上调至每股3[1]71元[1] 业绩表现与成本控制 - 上半年财务业绩及发展业务利润率超出预期[1] - 物业销售预订减少导致资产减值低于预期[1] - 销售一般及行政费用与利息支出低于预期[1] - 公司流动性状况获得改善[1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股多数上涨 融创中国和碧桂园涨幅超过3% [1] - 新城发展 中国海外发展 万科企业和绿城中国涨幅超过2% [1]

债券发行计划 - 子公司新城环球有限公司拟发行以美元计值的担保优先票据 由新城发展及新城控股提供担保 [1] - 票据发行本金总额1.6亿美元 票面利率11.88% 于2027年到期 [1] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元 净额将用于偿还现有债务及一般企业用途 [1] 发行参与机构 - 初始买方包括海通国际证券 国泰君安证券(香港) 中信里昂证券 花旗环球金融 中信银行(国际) 星展银行 龙石资本管理及淞港国际证券集团 [1] - 发行人与初始买方于2025年9月23日订立购买协议 [1] 担保安排 - 票据发行由新城发展及A股上市公司新城控股(601155)共同提供担保 [1] - 担保结构涉及境外发行主体与境内上市公司的跨境担保安排 [1]

融资活动 - 子公司新城环球有限公司拟发行1.6亿美元11.88%担保优先票据 于2027年到期 [1] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元 拟将净额用于偿还现有债务及一般企业用途 [1] - 票据由新城发展及新城控股提供担保 以美元计值 [1] 交易结构 - 发行人与海通国际证券 国泰君安证券(香港) 中信里昂证券 花旗环球金融 中信银行(国际) 星展银行 龙石资本管理及淞港国际证券集团作为初始买方签订购买协议 [1] - 交易于2025年9月23日达成协议 [1]

票据发行基本信息 - 发行主体为新城发展及其关联公司新城控股 与初始买方包括海通国际证券 国泰君安证券(香港) 中信里昂证券 花旗环球金融 中信银行(国际) 星展银行 龙石资本管理及淞港国际证券集团共同订立购买协议 [1] - 发行本金总额1.6亿美元 票面利率11.88% 的担保优先票据 于2027年到期 [1] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元 [1] 资金用途安排 - 拟将票据发行所得款项净额用于偿还现有债务及一般企业用途 [1] 上市安排 - 票据获新交所原则上批准上市及报价 并被纳入正式上市名单 [1] - 公司明确未寻求票据在香港上市 [1] - 预期票据发行将于2025年9月30日完成 [2]

票据发行信息 - 新城环球拟发行2027年到期、本金总额1.6亿美元、利率11.88%的担保优先票据[5][6][9] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元，净额用于偿还现有债务及一般企业用途[6] - 购买协议日期为2025年9月23日[10] - 预期票据发行于2025年9月30日完成[8] - 票据发售价为票据本金额的98.082%[16] 参与机构 - 海通国际等4家公司为票据发售及销售的联席全球协调人等，中信银行等4家公司为联席账簿管理人等[11] 上市情况 - 票据已获新交所原则上批准上市及报价，公司未寻求票据在香港上市[7] 发售范围 - 票据不会根据美国《证券法》登记，仅会根据美国《证券法》S规例于美国境外发售，不会向香港公众人士发售[6][12] 违约事件 - 若拖欠票据本金（或溢价），或拖欠利息达连续30日，构成违约事件[22] - 母公司担保人或其受限制子公司不履行或违反契约等，且经受托人或票据本金总额25%或以上持有人书面通知后持续30日，构成违约事件[22] - 母公司担保人或其受限制子公司结欠未偿还本金合共达2000万美元或以上的债项违约，构成违约事件[22] - 对发行人等下达最终裁定或判令，未支付或解除金额超2000万美元，且连续60日未执行，构成违约事件[22] - 对发行人等提出非自愿或其他程序，连续60日未撤回或搁置，构成违约事件[22] - 发行人等进行自愿诉讼等相关情况，构成违约事件[23] 赎回条款 - 发行人可随时赎回全部票据，赎回价为票据本金100%加适用溢价和应计未付利息；可用股票发售所得现金按本金111.88%加应计未付利息赎回最多35%票据，前提是赎回后至少65%本金未赎回且在股票发售结束60日内赎回[25] - 发行人赎回票据需提前30 - 60日通知持有人和受托人[25] - 本金20,000美元或以下票据不得部分赎回，部分赎回需说明拟赎回本金部分，赎回后发行未赎回部分等额新票据，赎回后不再计息[26] 其他 - 新城发展控股有限公司董事长为王晓松[35] - 新城控股为公司子公司，股票代码601155于上海证券交易所上市[37]