行业趋势 - 2025年下半年预计将有更多"断供优质板块"宅地入市，各地将持续迎来高热优质地块成交[1][17] - 7月土地市场呈现点状高热特征，核心城市优质地块地价屡创新高[16] - 城市更新推进和供给侧管理优化将提升土地要素利用率[31] 市场表现 - 7月全国商住办用地成交建面4194万平方米，环比下降13%，金额环比降18%[18] - 7月平均溢价率9.9%，为2025年二季度以来月度新高[18] - 前7月新增土储百强房企货值总额13295亿元，同比增长17%[24] 企业格局 - 中海地产以1315.5亿元新增货值位居榜首，绿城中国1116亿元次之[3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%，头部集中度持续提升[25] - 央国企占据主导地位，几乎包揽核心城市优质地块[31] 投资动态 - 30家典型企业7月拿地总金额529亿元，环比降16%但同比增超50%[16][29] - 中海地产、绿城集团单月拿地超150亿，招商蛇口单月拿地近70亿[29] - 百强房企拿地销售比回升至0.3，达到2021年水平[25] 门槛变化 - 新增货值百强门槛27.6亿元，同比下降10%[20] - 新增总价百强门槛13亿元，同比提升16%[20] - 新增建面百强门槛28万平方米，同比增加11%[20]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 龍湖集團控股有限公司 呈交日期: 2025年8月1日 I. 法定/註冊股本變動 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00960 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | | 6,987,179,462 | | 0 | | 6,987,179,462 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | | | | 本月底結存 | | | | 6,987,179,462 | | 0 | | 6,987,179,462 | 第 2 頁 共 10 頁 ...

楼市整体表现 - 7月重点30城新房成交规模836万平方米，前7月累计成交与去年同期基本持平 [1] - TOP100房企7月销售操盘金额2111.6亿元，回落至历史较低水平 [2] - 前7月百强房企累计销售操盘金额18638.4亿元，同比下降12.5%，降幅较去年同期收窄25个百分点 [2] 房企梯队分化 - 前7月千亿房企数量仅4家，同比减少1家 [1][2] - TOP100门槛值同比下降22.4%至31.9亿元，TOP30/TOP50门槛降幅分别为3.1%和2.7% [5] - TOP21-30房企累计销售1578.5亿元（同比-6.3%），TOP31-50房企累计销售2089.8亿元（同比-7.2%），降幅小于TOP10房企 [8] - TOP10房企累计销售9392.7亿元，占百强总额50%，但TOP3/TOP4-10降幅分别达14.4%和15.2% [8] 区域市场趋势 - 8月新房成交预计延续低位波动，累计同比降幅或维持在5%以内 [1][11] - 核心一二线城市因优质供应短缺或现阶段性成交回落，天津/武汉/南京等二线有望复苏 [11] - 城市内部分化加剧，核心区域优质项目保持高热，高得房率新规产品推动局部市场回暖 [11] 房企销售排名 - 操盘口径：保利发展(165亿元)、招商蛇口(147亿元)、绿城中国(146.9亿元)居前三 [12][13] - 全口径：保利发展(180.3亿元)、招商蛇口(156.3亿元)、万科地产(134.5亿元)领先 [16][17] - 权益口径：保利发展(141.8亿元)、束润置城(111亿元)、中海地产(108.7亿元)位列前三 [20][21]

地块交易概况 - 北京新恩祥睿泽置业有限公司以13.69亿元底价竞得北京昌平南邵地块 成交综合楼面价约1.5万元/平方米[1] - 地块土地面积6.27万平方米 建筑控制规模9.03万平方米 容积率2.0 限高36米（局部45米）[1] - 地块位于昌平区南邵镇北六环外 距离地铁昌平线北邵洼站约800米 周边有白浮泉公园和蟒山国家森林公园等生态资源及商业教育配套[1] 合作开发模式 - 龙湖龙智造与河北太行钢铁集团及北京恩祥集团达成签约 为昌平南邵地块提供项目建造管理服务[1] - 项目由新恩祥睿泽、河北太行钢铁集团及龙湖龙智造三方合作打造 采用龙湖冠名并按"好房子"标准建设[1] 地块规划特点 - 地块整合居住（R2）、幼儿园（A33）及商业（B1）多功能于一体 体现"配套先行"发展理念[2] - 住宅部分容积率2.0-2.09 限高36米（局部45米） 适宜打造10-12层改善型小高层产品 起拍楼面价约2.02万元/平方米[2] - 需配建分布式能源站、电信及有线电视机房等设施 并代建12班幼儿园无偿移交政府[2] - 商业地块容积率1.0 限高12米（局部18米） 楼面价7289元/平方米 适宜开发低密度街区商业[2] 土地供应策略调整 - 地块供应过程中经历规划调整：从最初包含2幅住宅用地+1幅教育用地 扩展至新增3幅商业用地捆绑供应（总规模21.9万平方米 起始价31.7亿元） 最终优化为保留住宅、教育、商业用地各一幅[3] - 调整后地上建筑规模降至约9万平方米 总起始价相应调整为13.69亿元 降低开发门槛和资金压力[3] - 政府同步推进区域路网等基础设施建设 后续昌平新城东区四期规划预计释放约24万平方米住宅用地[3] 行业模式创新 - "宅产配"组合模式体现土地供应高质量发展和职住平衡导向 促进产业与居住功能有机融合[3] - 政企协同推进新兴区域城市开发路径转型 通过捆绑建设住宅与配套设施优化城市空间布局[2][3]

行业整体表现 - 2025年1～7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1～6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2%，楼市供求呈现季节性回落 [1][2] - 各阵营房企销售规模均下降：TOP10房企销售额均值1010.3亿元（同比-13.6%），TOP11～30（-15.2%）、TOP31～50（-7.8%）、TOP51～100（-13.5%） [2] 房企分化格局 - 仅7家前20房企实现销售同比增长：中建东孚（307亿元，+25.3%）、国贸地产（236亿元，+24.86%）、中国金茂（618亿元，+23.1%）增幅超20%，越秀地产（677亿元，+11.9%）等增幅为个位数 [2] - 头部房企普遍下滑：金地集团、新城控股跌幅超50%，万科（821亿元，-43.95%）、龙湖集团（410亿元，-30%）、碧桂园（239亿元，-36.26%）跌幅超30% [3] - 保利发展（1632亿元）、中海地产（1319亿元）等跌幅10%～20%，业绩调整与行业趋势一致 [4] 排名变动情况 - TOP20房企中9家排名上升：绿城中国、华润置地、招商蛇口等，中建东孚从去年第14升至第15 [4] - 6家排名下滑：中海地产、万科、碧桂园等，保利发展以1632亿元保持行业第一 [4] - 千亿房企数量减少至5家（保利发展、绿城中国等），500亿～1000亿房企6家（万科、建发房产等） [4] 后市展望 - 政策或继续加力推动市场止跌回稳，聚焦已出台政策的落实 [5] - 8月新房成交或维持低位波动，二线城市可能阶段性复苏，高得房率产品将带动部分市场热度 [5] - 城市与项目分化加剧，核心区域优质项目将保持高热 [5]

地块成交信息 - 北京新恩祥睿泽置业有限公司以底价13 69亿元摘得昌平区涉宅用地 成交综合楼面价15156元/平方米 [1] - 地块包含R2二类居住用地 A33基础教育用地 B1商业用地 土地面积6 27万平方米 总建筑规模9 03万平方米 [1] - 摘地公司为民营房企 由河北武安市明芳房地产开发有限公司持股99% 实控人为孙赵云 [1] 地块规划与配套 - 地块位于昌平区南邵镇北六环外 距离地铁昌平线北邵洼站约800米 周边2公里有路劲世界广场商业体和清华附中昌平学校 [2] - 地块整合居住 幼儿园及商业多种功能 0033住宅地块容积率2 0 建筑限高36米 适宜打造10-12层改善型产品 [2] - 0036地块规划12班幼儿园 需无偿移交政府 0044商业地块容积率1 0 建筑限高12米 适宜开发低密度商业 [2] 区域市场情况 - 地块所在区域成熟度落后于昌平核心区 周边在售新盘首开·梧桐山语网签去化率约51% [2] - 地块曾包含六幅子地块 地上建筑规模21 9万平方米 起始价31 7亿元 后优化为三幅地块 规模降至9 03万平方米 起始价调整为13 69亿元 [3] 行业趋势 - 该交易体现北京远郊新区开发模式转向 政府通过捆绑配套设施建设义务 促使开发商同步落实教育 能源等公共设施代建 [3] - 龙湖旗下代建品牌龙智造将为该地块提供代销代建服务 [1]

龙湖龙智造代建业务拓展 - 龙湖集团旗下龙智造品牌与河北太行钢铁集团及北京恩祥集团达成签约 为昌平南邵地块提供项目建造管理服务 [1][3] - 项目将由龙湖冠名 产品按照"好房子"标准打造 [1][3] - 代建方通过轻资产模式参与项目开发 体现业务模式创新 [1][3] 昌平南邵地块交易详情 - 地块由北京新恩祥睿泽置业有限公司以13.69亿元底价竞得 成交综合楼面价约1.5万元/平方米 [1] - 土地面积6.27万平方米 建筑控制规模9.03万平方米 容积率2.0 限高36米（局部45米） [3] - 地块位于昌平区南邵镇北六环外 距离地铁昌平线北邵洼站约800米 周边配套包括白浮泉公园和清华附中昌平学校 [3] 地块规划与功能配置 - 采用"宅产配"组合模式 整合居住（R2）、幼儿园（A33）及商业（B1）多种功能 [4] - 住宅部分起拍楼面价约2.02万元/平方米 需配建分布式能源站及通信设施 [4] - 0036号地块规划12班幼儿园 由竞得人代建并无偿移交政府 容积率0.8 [4] - 商业地块容积率1.0 建筑限高12米（局部18米） 楼面价7289元/平方米 适宜低密度商业开发 [4] 土地供应策略调整 - 地块供应经历规划调整：从最初包含两幅住宅用地和一幅教育用地 新增三幅商业用地后重新优化为住宅、教育、商业各一幅 [5] - 调整后地上建筑规模从21.9万平方米降至9万平方米 总起始价从31.7亿元调整为13.69亿元 [5] - 政府通过解绑商业用地降低总投资门槛 同时推进区域路网等基础设施建设 [5] - 昌平新城东区四期规划预计后续释放约24万平方米住宅用地 [5] 行业模式创新与政策导向 - "宅产配"组合模式体现政企协同推进新兴区域城市开发路径转型 [4] - 该模式通过捆绑建设住宅与配套设施落实"配套先行"发展理念 [4] - 土地供应模式体现职住平衡导向 促进产业与居住功能有机融合 [5]

项目概况 - 龙湖济南西城天街定于10月31日正式开幕 [2] - 项目位于槐荫区经十路以北、腊山河以东，紧邻地铁4号线腊山河西站 [2] - 总建筑面积约15.76万平方米，为山东体量最大的龙湖天街项目 [2] - 该项目为济南第3座、山东第4座龙湖天街 [2] 招商进展 - 目前已签约400余家品牌 [1][2] - 首店品牌占比超过40% [1][2] - 品牌业态覆盖零售、餐饮、娱乐、科技等全业态 [1][2]

指数表现 - 中华交易服务内房股指数当日下跌0.01%报1417.95点 成交额24.91亿元 [1] - 近一个月上涨8.47% 近三个月上涨9.17% 年初至今累计上涨16.00% [1] 指数构成 - 指数追踪港股通范围内内地房地产相关企业 涵盖开发、服务、管理及园区行业 [1] - 基日为2012年3月30日 基点为2000.0点 [1] - 十大权重股中华润置地占比10.41% 中国海外发展9.49% 贝壳-W 8.86% 龙湖集团8.68% 华润万象生活7.62% [1] - 碧桂园服务占4.86% 融创中国4.67% 中国金茂4.12% 万物云3.99% 保利物业3.65% [1] 市场分布 - 指数成分股全部在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业集中度100% 全部属于房地产相关领域 [1]

指数表现 - 中证港股通地产指数报1695.45点 [1] - 近一个月上涨7.01% [1] - 近三个月上涨15.91% [1] - 年至今上涨18.44% [1] 指数构成 - 从港股通合资格证券中选取不超过50家地产主题香港上市公司作为样本 [1] - 以2014年11月14日为基日 [1] - 基点为3000.0点 [1] 权重分布 - 十大权重股合计占比70.93% [1] - 新鸿基地产权重13.94% [1] - 贝壳-W权重12.87% [1] - 华润置地权重10.89% [1] - 长实集团权重7.85% [1] - 中国海外发展权重6.39% [1] - 九龙仓置业权重4.71% [1] - 信和置业权重4.29% [1] - 恒基地产权重4.11% [1] - 龙湖集团权重3.01% [1] - 九龙仓集团权重2.87% [1] 市场与行业分布 - 全部成分股均在香港证券交易所上市 [1] - 行业100%集中于房地产 [2] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 [2] - 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 [2] - 特殊情况下进行临时调整 [2] - 样本退市时从指数中剔除 [2] - 新上市相关行业主题企业市值排名前十且纳入港股通范围后第十一个交易日快速纳入指数 [2] - 样本公司发生收购、合并、分拆等情形参照计算与维护细则处理 [2] - 港股通范围变动导致样本不再满足资格时进行相应调整 [2]