行业整体拿地情况 - 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比大幅下降54.03% [1] - 前50房企1-8月累计新增土地建筑面积3624.23万平方米，同比上升7.19% [1] 领先企业土地储备规模 - 1-8月全口径土地储备领先企业为中海地产（309.37万平方米）、招商蛇口（275.64万平方米）、保利发展控股（267.19万平方米） [3] - 1-8月权益拿地金额领先企业为华润置地（584.5亿元）、中海地产（550.1亿元）、绿城中国（502.4亿元）、保利发展控股（478.7亿元）、招商蛇口（404.6亿元） [3] - 1-8月新增货值领先企业为保利发展控股（894.5亿元）、中海地产（810.9亿元）、招商蛇口（806.9亿元）、中国金茂（665.9亿元）、华润置地（586.6亿元） [3] 企业近期重点拿地动态 - 8月华润置地在上海、深圳及广州收购3幅地块，权益拿地建筑面积38.39万平方米，权益拿地金额260亿元 [3] - 8月招商蛇口在上海、深圳、西安拿下4宗地块，权益拿地建筑面积43.71万平方米，权益拿地金额128.75亿元 [3] - 保利发展在三亚拿下2宗地块，权益拿地建面16.24万平方米，权益拿地金额11.34亿元 [3] - 绿城中国在深圳、金华拿下两宗地块，权益拿地建筑面积10.06万平方米，权益拿地金额18亿元 [4] - 招商与华润联合体以86.4亿元竞得深圳宝安区地块，溢价率34.81%，为今年以来深圳最高总价地块 [4] - 保利发展以超23.4亿元综合总价竞得三亚月川单元地块，需无偿配建总投资额12.12亿元的配套设施 [5] 行业拿地策略特征 - 房企拿地策略延续“核心城市聚焦、风险控制优先”基调 [3] - 头部央国企凭借资金和资源优势主导优质核心地块竞争 [3][4] - 混合制、民企更加注重风险控制，投资谨慎，下半年将放缓拿地节奏 [3][4][5] - 市场呈现显著分化特征，头部央国企在沪深广高频出手，混合制及民企投资节奏明显放缓 [5]

事件概述 - 中国华能集团有限公司和中国中化控股有限责任公司于10月9日正式迁驻雄安新区，为首批疏解的央企 [1] - 两家公司总部均举行了升旗仪式，标志着正式进入常态化办公阶段 [3][4] 中国华能迁驻详情 - 中国华能总部及直属单位已有1000余名员工在雄安新区进入常态化办公 [3] - 公司总部大楼总建筑面积约11.11万平方米，北侧塔楼26层，建筑高度130米，采用绿色建筑标准设计，光伏玻璃幕墙可提供能源支持 [5] - 公司计划在雄安统筹推进“四板块一中心”战略布局，立足当好推进高水平科技自立自强、建设现代化产业体系、发展新质生产力的“三个排头兵” [3] 中国中化迁驻详情 - 中国中化总部及配套单元近1000名员工已在新办公场地有序开展工作 [3] - 公司雄安总部大厦设计结构高度约150米，为雄安新区最高建筑，设计灵感源于白洋淀“金芦苇”造型 [6] - 公司将以雄安为新的战略支点，充分发挥在科技创新、产业发展、绿色转型等领域的优势 [5] 公司背景信息 - 中国华能是经国务院批准成立的国有重要骨干企业，创立于1985年，主营业务包括电源开发、投资、建设、经营和管理，电力生产与销售，金融、煤炭、交通运输、新能源、环保相关产业等 [5] - 中国中化成立于1950年，前身为中国化工进出口总公司，设立能源、化工、农业、地产和金融五大事业部，对境内外300多家经营机构进行专业化运营，控股多家上市公司，拥有全球员工近6万人 [6] 雄安新区承接进展 - 雄安新区为央企发展提供全方位支持与保障，包括办公场地规划建设、员工生活配套服务等 [6] - 除中国华能和中国中化外，中国卫星网络集团有限公司已于2024年10月入驻雄安总部大楼办公，中国矿产资源集团有限公司雄安总部项目已进入精装修施工阶段 [7] - 两家龙头央企落地将带动相关产业链上下游企业向雄安集聚，促进新区产业结构优化升级 [7]

股份情况 - 截至2025年9月30日，公司已发行股份总数为13,505,971,218，较上月无增减[2] - 本月内已发行股份（不包括库存股份）和库存股份总额增减为0普通股[5] 股票期权 - 行使价3.99港元股票期权计划，上月底98,274,000份已失效，本月减少1,500,000份，月底结存96,774,000份[3] - 行使价4.58港元股票期权计划，上月底2,000,000份，本月无变动，月底结存2,000,000份[3] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[3]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][12][13][15] 核心观点 - 2025年1-8月郑州房地产市场延续淡季低温表现，新开盘及加推项目较少，对市场整体带动作用不足 [3] - 地处核心地段、具备优质产品力的中高端楼盘继续保持热销态势 [3] 企业销售业绩 - 2025年1-8月郑州房地产企业销售金额TOP20企业合计销售金额为267.65亿元，销售面积为167.65万平米 [4] - 销售金额TOP10门槛值为11.72亿元，TOP20上榜门槛值为4.81亿元 [4] - 销售面积TOP10门槛值为7.92万平米，TOP20上榜门槛值为3.13万平米 [4] - 销售金额榜前三名为：中海地产（28.37亿元）、中国金茂（27.61亿元）、招商蛇口（25.70亿元） [3][4] - 销售面积榜前三名为：招商蛇口（19.04万平米）、万科（12.47万平米）、华润置地（11.13万平米） [3][4] 项目销售业绩 - 2025年1-8月郑州商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额为101.06亿元，销售面积TOP10项目合计销售面积为45.67万平米 [6] - 销售金额TOP10门槛值为6.52亿元，销售面积TOP10门槛值为3.87万平米 [6] - 销售金额榜前三项目为：金茂璞逸云湖（21.48亿元）、SIC超级总部中心·润府二期（15.40亿元）、中海云著湖居（10.94亿元） [5][6] - 销售面积榜前三项目为：SIC超级总部中心·润府二期（5.73万平米）、保利曼城和颂（5.09万平米）、越秀天悦江湾（5.00万平米） [5][6] 标杆价值楼盘分析 - 中海峯境叁號院位于金水区国贸板块，为中海地产顶序叁號院系城市标杆豪宅作品，建筑面积约173㎡起步，容积率2.5 [8][10][12] - SIC超级总部中心·润府二期位于郑东新区高铁板块 [8] - 中海云著湖居位于郑东新区北龙湖板块 [8] - 金茂璞逸云湖位于郑东新区北龙湖板块，为中国金茂项目 [8] - 招商·嵩雲序位于惠济区南阳路板块，为招商蛇口序系首落中原之作，提供建筑面积约136㎡和166㎡产品 [8][13][15]

公司评级与目标价 - 摩根士丹利维持中国金茂"与大市同步"评级并将目标价由1.2港元上调至1.32港元 [1] 物业销售表现与预测 - 公司今年首九个月物业销售同比上升27% [1] - 基于强劲销售将全年销售预测上调11%至1180亿元人民币意味着同比增长20% [1] - 将2025至2027年各年收入预测分别上调6%、10%及11% [1] 开发业务盈利能力 - 将2025至2027年的开发业务毛利率预测分别上调2.2、2.9及3.9个百分点至11.5%、13%及12.6% [1] - 2024年开发业务毛利率预测为11% [1] - 毛利率预测上调主因近年新增项目的平均售价表现好过预期 [1]

评级与目标价调整 - 摩根士丹利维持中国金茂“与大市同步”评级 同时将目标价从1.2港元上调至1.32港元 [1] 物业销售表现 - 公司今年首九个月物业销售金额同比上升27% [1] - 基于强劲销售表现 该行将全年销售预测上调11%至1180亿元人民币 意味着同比增长20% [1] 收入预测调整 - 摩根士丹利将公司2025至2027年各年收入预测分别上调6%、10%及11% [1] 毛利率展望 - 该行将2025至2027年的开发业务毛利率预测分别上调2.2、2.9及3.9个百分点 至11.5%、13%及12.6% [1] - 2024年开发业务毛利率预测为11% 毛利率提升主要由于近年新增项目的平均售价表现好于预期 [1]

投资评级与目标价调整 - 摩根士丹利维持对中国金茂"与大市同步"的投资评级 [1] - 目标价由1.2港元上调至1.32港元 [1] 物业销售表现与收入预测 - 公司今年首九个月物业销售按年上升27% [1] - 基于强劲销售，摩根士丹利将全年收入预测上调11%至1180亿元人民币，意味按年增长20% [1] - 连带将2025至2027年各年收入预测分别上调6%、10%及11% [1] 开发业务盈利能力展望 - 2025至2027年的开发业务毛利率预测分别上调至11.5%、13%及12.6% [1] - 毛利率预测分别较原预测上调2.2个、2.9个及3.9个百分点，相比2024年预测的11%有所提升 [1] - 毛利率上调主因是近年新增项目的平均售价表现好过预期 [1] 每股盈利预测调整 - 计及税务支出增加带来的部分抵消，2025年每股盈利预测下调1% [1] - 2026年及2027年每股盈利预测则分别上调12%与14% [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌，远洋集团跌幅最大，接近4% [1] - 龙湖集团、融创中国、建发国际集团、融信中国、龙光集团、越秀地产均下跌超过2% [1] - 华润置地、绿城中国、万科企业等主要内房股也出现不同程度下跌，跌幅在1.56%至1.91%之间 [2] 重点公司股价与市值 - 远洋集团股价下跌3.75%至0.154港元，总市值为17.95亿港元 [2] - 龙湖集团股价下跌2.95%至11.53港元，总市值为811.9亿港元 [2] - 融创中国股价下跌2.94%至1.65港元，总市值为189.25亿港元 [2] - 建发国际集团股价下跌2.91%至17.37港元，总市值为389.11亿港元 [2] - 华润置地总市值最高，达2125.02亿港元，股价下跌1.91%至29.8港元 [2]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [2] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [2] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高水平，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 主要房企销售情况 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [2] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [2] - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅大于30% [4] - TOP10房企中有7家的操盘金额在9月实现环比增长 [4] 市场分化与城市表现 - 房企阵营出现分化，1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，500-1000亿阵营共7家，较去年同期减少1家 [2] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果显著 [4] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [4] 政策影响与市场展望 - 三季度楼市新政出台是部分房企9月业绩环比回升的重要原因 [4] - 短期来看后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [5]