深圳年末土地市场成交 - 12月8日，深圳成功出让两宗住宅用地，共收金39.52亿元 [1] - 中海地产以总价31.86亿元、溢价率42.49%竞得深圳湾超级总部基地T207-0068宗地，折合楼面地价约每平方米77360元 [1][3] - 龙湖集团以7.66亿元竞得光明区马田街道A627-0268宗地 [1] 房企开发模式与市场信心 - 深超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性 [3] - 顶级稀缺资产在市场调整期仍获市场热捧，推动房企开发模式从高周转、高密度向高品质、低密化转变 [3] - 龙湖集团表示始终聚焦深耕一、二线高能级城市，认为深圳拥有深厚的发展潜力 [3] 土地供应特点与产品趋势 - 深圳今年新增涉宅用地大多位于所属区域的核心板块，且容积率较低 [4] - 低容积率意味着地块能够做出更高端的产品，房企有机会实现产品溢价 [4] - 2025年深圳土拍市场呈现核心高热、新兴分化、政策灵活、风险可控的特点 [4] - 深圳通过缩量提质、灵活出让等策略，逐步修复土地市场信心 [4] 全国土地市场趋势 - 多个城市的土拍热度延续，例如12月8日广州南沙区三宗地块以总成交金额22.838亿元底价出让 [6] - 今年前11个月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1% [6] - 拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中有8家为央国企 [6] - 11月民营房企拿地较为活跃，部分企业联合国企拿地，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕 [6] 市场展望与政策预期 - 多城供地延续“缩量提质”态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，分化延续 [6] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [6] - 中长期将按照高质量发展目标，加快构建发展新模式 [6] - 年末核心城市优质新盘预计将有所增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力 [6]

地块基本信息 - 宗地总占地面积70394.13平方米，容积率不高于2.6，建筑限高150米 [1] - 地块开发投资总额不得低于73210万元，须于1年内动工，4年内竣工 [1] - 地块起拍价近22亿元，折合起拍楼面价12000元/平方米，拟将于12月11日进行网拍 [3] 规划与配建要求 - 须无偿配建北侧宽约1.5米、面积约425.20平方米的市政设施预留用地（人行道）[1] - 须无偿移交南侧面积约1985.99平方米的市政设施预留用地 [1] - 须无偿配建宗地红线范围内南侧总面积约8013.52平方米的开放公园绿地 [1] - 须无偿配建地块出让范围外东侧总面积不少于7145.96平方米的公园绿地 [1] - 须无偿配建地块外西侧长度约189米、宽度约19米的黎边路 [1] - 须投资不少于1000万元完成地块周边高压线迁改及架空线电缆化改造工程 [1] - 须实施装配式建筑并配合履行"交房即发证"服务模式 [4] 地理位置与周边环境 - 地块位于大沥河西板块，在建发灯湖缦云与保利天瓒之间，片区建设有公办九年制石门灯湖中轴学校 [2] - 宗地南侧正在规划沿江片区沥桂人行天桥，该天桥正在勘察设计中，建成后将实现金融高新区与大沥沿江片区的融合 [8] 区域市场情况 - 目前片区在售新盘有建发灯湖天峯、建发灯湖缦云、保利灯湖天珺、保利天瓒，主打大平层豪宅产品 [6] - 片区豪宅均价约28000-45000元/平方米 [6]

今年7月，同属前海的T201-0232地块由招商蛇口子公司以21.55亿元、溢价率86.1%竞得，创下深圳2024 年取消15%溢价上限后的新高。 该地块位于前海路与月前二路交会处以北，于9月13日挂牌，土地面积8296.6平方米，建筑面积2.57万平 方米，容积率3.1，起始价9.48亿元，竞买申请截止时间为10月20日，挂牌结束时间为10月22日。目前， 显示交易中止，撤拍原因未明。但从竞价记录来看，没有企业参与报价。 据此前出让文件显示，该地块为二类居住用地，该地块要求竞得人提供"交房即发证"服务，并配建14米 宽市政道路无偿移交政府。 新京报贝壳财经讯 （记者袁秀丽）10月20日，据深圳公共资源交易中心网站，位于前海深港现代服务 业合作区的T101-0070宅地交易中止。 编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆 ...

深圳土地市场动态 - 深圳下半年土地供应速度显著提升，7月16日挂牌一宗宝安中心区宅地，面积42521.94平方米，容积率小于3.4，起始价64.9亿元，拟于8月15日出让，住宅部分为普通商品住房，按照价高者得原则确定竞得人，竞得人需提供"交房即发证"服务 [1] - 该地块为回炉用地，原为4月30日出让的A002—0060宗地，因无人报名中止出让，经过调整居住比例、剔除商业、更改宗地号后重新挂牌，容积率大幅下降 [1] - 7月14日招商蛇口以21.55亿元斩获深圳前海桂湾片区一宗宅地，成交楼面价约每平方米8.4万元，溢价率高达86.1%，刷新深圳宅地楼面价纪录，成为新的"单价地王" [1] 开发商拿地策略 - 前海地块虽然单价高，但体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，即快速开发销售、快速回款、快速落地业绩，减少市场波动影响 [2] - 当前市场形势下高端改善型产品需求潜力较大，深圳此类项目供应相比上海、杭州等地偏少 [2] - 深圳作为一线城市是全国开发商热衷加码的资产标的选择，前海地块高溢价成交说明开发商对深圳核心地段地块保持敏感嗅觉 [2] - 下半年深圳土地市场预计亮点频出，"商改住"用地频出，新住宅规范下低密度宅地供应增多，将吸引头部开发商关注 [2] 全国土地市场概况 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，但成交面积下降5.5%，一线及二线城市出让金增长均超40% [3] - 上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金接近去年全年水平 [3] - 头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦，叠加核心城市优质地块供应力度加大，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价 [3] - 预计下半年各地供地端缩量提质模式延续，北上深、杭州、成都等热点城市核心地块凭借稀缺属性或保持高溢价成交，多数三四线城市土地市场继续以底价成交为主 [3]