土拍市场总体概况 - 上海2025年第八批次土拍共推出6宗地块，总出让面积19.16万平方米，总起始价184.95亿元，吸引超过20家房企参与 [1] - 6宗地块全部成交，总成交金额达198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 本轮土拍整体热度较上半年有所降温，最高溢价率为14.69%，与上半年中心区地块溢价率常超20%相比，房企拿地趋于保守 [1] 核心地块成交详情 - 徐汇滨江地块由中海地产以44.65亿元总价竞得，成交楼面价约14.85万元/平方米，溢价率10.0%，刷新区域楼面价纪录 [1][3] - 杨浦东外滩地块由保利置业以26.12亿元总价竞得，成交楼面价69958元/平方米，溢价率14.69%，为本轮土拍最高溢价率地块 [5] - 静安苏河湾地块由星狮、瑞城、越秀、招商蛇口联合体以77.37亿元总价竞得，成交楼面价81415元/平方米，溢价率9.03%，是本轮起始价最高的地块 [5][6] 房企策略与市场动态 - 房企拿地策略显现谨慎，对明年豪宅市场承接力存在顾虑，且临近年底，部分已完成任务的房企参与度降低 [1] - 联合拿地成为显著趋势，本轮成交的6宗地块中有4宗为联合体竞得，体现房企间分工合作、风险共担的模式 [6][9] - 保利置业重仓杨浦趋势明显，继上半年拿下杨浦地块后，本轮再次竞得东外滩地块，其近期项目保利琅誉、兰桂坊销售业绩良好 [5] 市场分析与未来展望 - 市场表现冷热不均，市中心优质地块仍受追捧，而松江、宝山、徐汇华泾的3宗郊区地块均以起始价成交 [6][7][8] - 行业分析认为上海土地市场热度趋于平稳，整体溢价率维持在15%以内，理性表现预计将逐步传导至新房销售市场 [9] - 上海持续释放优质地块并优化土地指标，如部分地块不再要求中小套型比例，以契合改善型需求主导的方向 [9]

土拍结果概览 - 上海2025年度第八批次土拍共推出6宗地块，总成交金额198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 溢价成交地块的溢价率均低于20%，整体溢价水平控制在理性区间，成交额较184.95亿元的起始总价上浮7.47% [1][2] - 土拍吸引包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与 [1] 市场分化特征 - 土拍呈现鲜明的“冷热分化”特征，核心板块地块溢价成交且刷新板块单价纪录，而外围区域地块均以底价成交 [2][4] - 徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗核心地块分别吸引3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与，其余地块均仅1家企业参与 [4] - 核心区域地块因稀缺性支撑地价突破，例如徐汇区地块楼面价14.85万元/平方米刷新区域纪录，较2024年同区域地块成交价高出17.7% [3] 房企策略与动向 - 房企拿地主要秉持补仓或发挥资源优势的策略，联合参拍成为趋势，本次土拍中四宗地块为联合体拿地 [2][4][6] - 滨江集团时隔十年重返上海土拍市场，虽未斩获地块，但其参与显示民企参与度有所提升 [2][6] - 央国企及本地城投平台为参与主力，房企对非核心区域投资审慎，风险把控意识增强 [4] 政策环境影响 - 上海土地出让已不再要求中小套型比例，6宗地块全部取消该限制，更好地契合以改善型需求为主导的市场方向 [6][7] - “好房子”建设标准落地，对产品品质提出更高要求，核心地块已明确较高装修标准，如徐汇滨江地块不低于5000元/平方米，静安苏河湾地块不低于7000元/平方米 [8] - 政策优化为改善型产品开发创造良好环境，推动新房市场从“数量供给”向“质量供给”转型 [7][9] 产品与市场趋势 - 政策优化后，房企可根据地块属性精准定位产品，核心区域聚焦200平方米以上大平层或复式产品匹配高净值人群需求 [8][9] - 改善型产品供应增加将推动上海新房市场形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局 [9] - 行业分析认为，核心区域优质地块仍将保持热度，但其溢价空间受新房销售预期约束 [9]

港股市场整体表现 - 恒生指数强势爆发，高开高走后全天高位盘整，收盘大涨2.42% [1] - 恒生科技指数涨幅居前，工商、内石油板块紧随其后 [1] - 公用事业、内银行、内房地板块表现相对弱势 [1] 恒生科技指数及成分股 - 恒生科技指数大幅高开后小幅回撤，盘中一度大涨3.9%，收盘上涨3% [3] - 网易股价大涨5.18%，阿里巴巴上涨4.86% [3] - 京东健康、中芯国际、百度集团、蔚来、腾讯控股等超过10只个股涨幅在3%上方 [3] 内石油板块及成分股 - 内石油板块高开高走，表现亮眼，收盘上涨2.54% [3] - 中国石油股价大涨5.05%，中国海油上涨2.31% [3] - 中国海油上涨1.8%，中国石化上涨1.49%，中石炼化上涨0.72% [3] 内房地及内银行板块 - 内房地与内银行板块相对弱势，探底回升后冲高回落，收盘分别上涨0.62%和1.04% [3] - 龙湖集团下跌1.63%，建发国际集团下跌1.61%，重庆农村商业银行下跌1.51% [3] - 越秀地产、贝壳、邮储银行等个股跌幅居前 [3]

公司重大投资 - 公司于2025年10月20日通过联合体成功竞得上海市静安区地块 [1] - 地块成交总价为人民币77.3715亿元 [1] - 公司实际拥有95%权益的附属公司上海樾恒将与合作方成立项目公司开发该地块 [1] - 公司于该地块项目中的实际应占利益为20% [1] 公司战略布局 - 此次土地获取通过公开挂牌方式进行 [1] - 地块位于上海市静安区C070102单元32-04及32-08地块地下空间 [1] - 项目开发模式为与合作伙伴共同成立的联合体形式 [1]

交易概览 - 公司通过联合体以人民币77.3715亿元成功竞得上海市静安区地块 [1][2] - 交易日期为2025年10月20日 [1] - 公司于该地块的实际应占利益为20% [2] 交易结构与合作伙伴 - 交易由公司实际拥有95%权益的附属公司上海樾恒企业管理有限公司参与 [2] - 联合体由上海樾恒与四家独立第三方公司组成 [2] - 各方基于独立利益及一般商业条款商议组成联合体 [2] - 项目公司将由上海樾恒与合作方共同成立以开发地块 [2] 地块基本信息 - 地块占地面积约26,108平方米，总可建筑面积约153,943平方米 [2] - 计容建筑面积约95,033平方米，其中住宅计容建筑面积约65,213平方米 [2] - 地块性质拟为住宅及文化用地 [2] - 地块包含公共服务设施、商业配套及文化设施计容建筑面积 [2] 项目发展规划 - 项目住宅物业拟用于出售 [3] - 商业配套及文化设施拟经批准后整体转让 [3] - 公共服务设施及公共绿地需由竞得人建设后无偿移交相关部门 [3] 地块区位与价值 - 地块位于上海市静安区内环内，享有苏河湾一线河景资源 [3] - 苏州河板块定位为世界级滨水新经济总部聚集区，重点发展金融、科技等产业 [3] - 地块交通便利，步行500米内可达多个地铁站 [3] - 周边商业、教育、医疗及景观资源完善优质 [3]

收购交易概览 - 公司通过联合体以人民币77.37亿元成功竞得上海市静安区地块 [1] - 公司实际拥有95%权益的附属公司上海樾恒在项目中的实际应占利益为20% [1] - 董事会认为此次收购以合理成本增加公司优质土地储备，并巩固其在上海的战略地位 [3] 地块基本信息 - 地块占地面积约26108平方米，总可建筑面积约153943平方米，计容建筑面积约95033平方米 [2] - 计容建筑面积包括住宅约65213平方米、公共服务设施约500平方米、商业配套约5200平方米、文化设施约24120平方米 [2] - 地块性质拟为住宅及文化用地，包含公共绿地面积约4000平方米 [2] 项目发展规划 - 所建住宅物业拟用于出售，商业配套及文化设施拟经批准后整体转让 [2] - 公共服务设施及公共绿地需由竞得人建设后无偿移交相关部门 [2] 地块区位与配套 - 地块位于静安区内环内，享有苏河湾一线河景资源，定位为世界级滨水新经济总部聚集区 [3] - 交通便利，三轨交环绕，步行500米内可到达两个地铁站 [3] - 周边配套完善，邻近南京路步行街及人民广场商圈，拥有优质教育、医疗资源及景观资源 [3]

收购交易概览 - 公司于2025年10月20日通过联合体以人民币77.37亿元成功竞得上海市静安区地块 [1] - 公司实际拥有95%权益的附属公司上海樾恒在项目中的实际应占利益为20% [1] - 联合体合作方均为公司的独立第三方 [1] 地块基本信息 - 地块占地面积约26108平方米，总可建筑面积约153943平方米，计容建筑面积约95033平方米 [2] - 计容建筑面积中，住宅部分约65213平方米，公共服务设施约500平方米，商业配套约5200平方米，文化设施约24120平方米 [2] - 地块性质为住宅及文化用地，包含公共绿地面积约4000平方米 [2] 项目发展规划 - 住宅物业拟用于出售，商业配套及文化设施拟经批准后整体转让 [2] - 公共服务设施及公共绿地需由竞得人建设后无偿移交相关部门 [2] 地块区位与价值 - 地块位于静安区内环内，享有苏河湾一线河景资源，定位为世界级滨水新经济总部聚集区 [3] - 交通便利，步行500米内可达地铁10号线、12号线天潼路站及地铁8号线、12号线曲阜路站 [3] - 邻近南京路步行街商圈及人民广场商圈，周边教育资源与医疗配套完善优质 [3] - 地块南侧200米为一线苏州河景观，距离外滩和黄浦江1.5公里 [3] 战略意义 - 董事会认为此次收购以合理成本增加公司优质土地储备 [3] - 收购将进一步巩固公司在上海的战略地位 [3]

市场扩张 - 公司于2025年10月20日通过联合体以77.3715亿元竞得上海市静安区地块[3] - 联合体中附属上海樾恒实际拥有95%权益，地块实际应占利益为20%[4] 地块信息 - 地块占地面积约26108平方米，总可建筑面积约153943平方米，计容约95033平方米[4] - 住宅、公共服务设施、商业配套、文化设施计容面积分别约65213、500、5200、24120平方米[4] - 公共绿地面积约4000平方米，位于静安区内环内，周边配套完善，交通便利[4][5]

土地拍卖总体情况 - 上海于2025年10月20日举行第八批次土地拍卖 共出让6幅地块 总起始价约184.95亿元 [1] - 拍卖地块涉及松江区 徐汇区 宝山区 静安区 杨浦区等区域 [1] - 本次土拍市场分化明显 市区3幅热门地块溢价成交 而郊区地块及一幅徐汇区地块均以底价成交 [3][4] 重点地块成交详情 - 静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间起始价70.9615亿元为本次最高 经过52轮竞价 由招商蛇口 越秀地产 星狮 南通瑞宏置业组成的联合体以77.3715亿元竞得 溢价率约9.03% [1][2] - 徐汇区WS5单元188N-I-21地块由中海旗下公司以44.65亿元竞得 溢价率约10% 成交楼板价约148,503元/平方米 创出上海徐汇滨江板块成交楼板价新纪录 [1][3] - 杨浦区N090602单元D1-7地块经过43轮竞价 由保利置业以26.162亿元竞得 溢价率约14.69% 为本次最高溢价率 [3] 房企策略与市场特征 - 国企和央企仍是拿地主角 房企拿地策略趋于保守 溢价率不高 最高为14.69% 与上半年相比更为谨慎 [4] - 由于市区地块总价高 资金规模要求大 且开发难度增加 房企联合参拍成为趋势 以分工合作 风险共担 [1][5] - 分析师指出 上海仍是全国土拍热度最高的城市 但与本轮前几轮相比 整体有降温趋势 表现为参拍企业规模和出价预期更为谨慎 [4] 土地市场与产品趋势 - 上海土地指标正在优化 部分地块已不再要求中小套型比例 这符合改善需求主导的市场方向 [5] - 市中心项目销售压力相对较小 而郊区项目去化可能面临压力 市场趋势明确 [4] - 尽管豪宅产品在上海热度高 但市场供应量也不少 开发企业会因此调低预期 [2]

地块拍卖结果 - 静安区C070102单元32-04及32-08地块地下空间由招商、越秀、星狮、瑞城联合体以77.37亿元竞得，经过52轮竞价，溢价率为9.03% [1] - 该地块成交楼面价为81415元/平方米，起始楼面价为74670.06元/平方米 [1] - 该地块为上海八批次土拍中总价门槛最高的地块，起始价约为70.96亿元 [1] 地块基本信息 - 地块总出让面积约3.01万平方米，建筑面积约为9.5万平方米，容积率为3.16，土地性质为商住用地 [1] - 地块住宅占比73%，需结合"艺术苏河"规划引入文艺展演、美术展览等业态 [1] 地块区位与市场环境 - 地块地处苏河湾板块，可近距离观赏苏州河景，紧邻苏河湾静安天地，距静安大悦城约300米 [1] - 周边新房受此前限价影响，均价普遍在13万-14万元/平方米之间 [1] - 地块周边品质较好的滨水次新房挂牌价更高，例如苏河湾中心润府二手房挂牌均价约17.2万元/平方米，中粮天悦壹号约19.1万元/平方米，华侨城苏河湾均价约22万元/平方米 [1]