深圳土地市场升温 - 深圳土地市场逐渐升温，宅地供应速度加快 [1] - 下半年深圳新房市场仍面临较大下行压力，楼市政策力度有望进一步加大 [1] 低容积率地块受青睐 - 7月7日龙华梅林关片区A802-0309宗宅地经过108轮报价，由中海深圳房地产开发有限公司以23.7亿元竞得，溢价率40.7%，初始楼面价27565.89元/㎡，最终楼面价38795.22元/㎡ [2] - 同日龙华区A815-0037宗地挂牌起始价15.54亿元，土地面积16475.54㎡，拟于2025年8月8日出让 [2] - 6月30日深圳新挂牌两宗宅地总出让面积41167.78㎡，总起拍价29.96亿元，容积率均为3.1 [2] - 6月19日龙华民治A817-0619宗地由深圳联粤房地产开发有限公司以12.12亿元竞得，溢价率46.55%，容积率2.5 [3] - 6月27日光明中心区A509-0074宅地由三家房企联合体以底价19.94亿元竞得，容积率3.1 [3] 市场分化与政策预期 - 中指研究院认为高溢价成交是"核心地段+低密品质+政策红利"三重因素影响的结果，未来土拍市场将进一步分化 [4] - 上半年深圳土地成交面积同比减少40.9%，但成交金额逆势增加11.8%，主要因宅地成交量增加 [4] - 上半年成交土地15宗，同比减少8宗，其中工业用地8宗，居住和商业用地各3宗 [4] - 宅地市场取消15%限价后溢价率上升，龙岗区G01045-0200地块溢价率达70.4%，为近三年最高 [4] - 上半年房地产政策力度较往年显著下降，下半年政策力度有望进一步加大 [4]