核心观点 - 经历长达六年调整后，香港楼市出现转势曙光，优质写字楼租金及住宅楼价于2025年第四季显著回暖，预计2026年部分细分市场将录得增长 [1] 住宅市场 - 香港楼价已于2024年见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5% [1] - 新盘及楼龄较轻的屋苑楼价升幅会较显著，新盘销情持续畅旺有助带动整体市场气氛 [2] - 银行下调最优惠利率及市场对后续减息的预期，有助纾缓按揭负担，压抑多时的住宅需求逐步释放，预计成交量可望持续增长 [2] - 近年来市场库存高企，以2023及2024年的供应计算，消化全部库存分别需时约101.6个月及67.4个月 [1] - 随着货尾单位逐步消化，预期至2025年底，库存消化期将回落至2015至2021年的平均水平约51.3个月 [1] - 至2026年底，私人住宅供应有望恢复至正常水平，去货速度可进一步缩短至约44.7个月 [1] - 豪宅价格预计维持平稳，但租金料可上升0%至5% [1] 写字楼市场 - 经历自2019年下半年起长达六年的回调后，香港甲级写字楼租赁市场料将于2026年见底 [2] - 2025年下半年，中环及尖沙咀率先带动回升，租金分别录得0.5%及0.2%的升幅 [2] - 2025年下半年净吸纳量达163万平方呎，为2019年上半年以来最高水平，反映企业开始重启扩充计划 [2] - 市场复苏主要受对冲基金、私人银行及财富管理中心的强劲需求带动，年内银行存款及证监会持牌专业人员数目均创历史新高 [2] - 展望2026年，市场表现料将呈现分化格局，复苏动力仍将主要来自金融服务机构，其中以中环写字楼市场受惠最深 [2] - 预计2026年中环甲级写字楼租金将录得0%至5%的升幅 [1] - 预计2026年整体写字楼市场租金则可能再跌0%至5%，在供应持续庞大的情况下，即使需求回升，预期整体空置率仍将维持约15% [3] 商铺市场 - 2025年优质商场及核心区街铺租金分别下跌9.1%及7.7%，但核心区街铺空置率略见改善 [3] - 租金回落促使租户趁机升级至核心地段，同时吸引新品牌把握较低租金水平进驻香港市场 [3] - 整体租赁活动有所回升，但成交仍集中于铜锣湾及中环等核心购物区 [3] - 虽然部分老牌餐饮商户相继结业，但升级换铺及新进品牌的需求依然稳健，预期2026年租务市场将保持活跃 [3] - 考虑到就业前景疲弱及出入境旅游持续失衡，预期2026年商铺结业速度将快于新租承接，空置率将维持于偏高水平 [3] - 预测2026年香港核心区街铺租金将下跌0%至5%，而优质商场租金则可能进一步下跌5%至10% [4]

商铺市场成交情况 - 2025年上半年商铺市场共录得503宗成交，按年增加9.3%，但成交金额仅59.26亿港元，按年减少42.4%，呈现"量升额跌"格局 [1][6] - 大面积商铺低价出售现象明显，上半年过亿港元成交中4个商铺成交呎价不足10,000港元 [1] - 预计2025年全年商铺成交量约1,000宗，按年增加5% [6] 商铺空置率与租金 - 四大核心区街铺空置率达12.1%，创四年半新高，但升幅较2024年第三季度放缓 [1] - 民生区空置率见顶回落，元朗区第一季度空置率为9.5%，较去年第三季度回落0.7个百分点 [1] - 私人零售业楼宇租金指数2025年头五个月累计下跌2.9%，售价指数累计下跌3.2% [2][12] - 预计2025年核心区铺租下跌约5%，民生区铺租维持平稳 [7] 零售业与旅游业表现 - 2025年头五个月访港旅客达2,015万人次，按年增11.9%，其中内地旅客1,518万人次，按年增10% [2][10] - 同期零售业总销货价值1,551亿港元，按年减少4%，呈现"旺丁不旺财"趋势 [2] - "打卡经济"、"穷游"等新型旅游模式导致旅客消费模式改变 [2] 商铺市场转型与新兴业态 - 连锁品牌收缩，高端零售停止扩张，新兴特色品牌趁机进驻 [3] - 典型案例包括C罗主题足球旗舰店、淘宝实体家具店、新加坡亲子游乐中心Kiztopia等 [3][8] - 金融市场回暖带动券商租铺需求，如富途证券租用铜锣湾罗素街铺位 [3][8] 盛事经济影响 - 启德体育园启用后多项活动举行，下半年将举办全运会等大型活动 [7][14] - 迪士尼乐园20周年优惠及多位歌手来港演出，预计吸引留宿旅客 [7] - 盛事经济有望维持旅客平稳增长势头 [7] 商铺价格展望 - 预计2025年全年商铺价格下调5%-10%，主要受低价放售和美联储推迟降息影响 [7][12] - 教育机构可能趁低购入人流较多商铺作为教学大楼 [7]

麦当劳出售香港物业的核心观点 - 麦当劳计划分阶段出售香港23个自持商铺，首批8项物业总市值约12亿港元，第二批8个铺位市值约11.1亿港元，涉及尖沙咀、铜锣湾等核心区域 [1][2] - 出售物业为带租约资产，麦当劳餐厅将继续运营，租户包括7-Eleven等零售品牌，整体出租率100%，部分餐厅已运营超34年 [2][3] - 香港商铺估值处于低位，核心区街铺资本价值同比下跌5.4%，较十年前下跌70.5%，净有效租金回报率约2.47% [3][5] 物业资产详情 - 首批8项物业建筑面积介于631.74平方米至1765.16平方米，楼龄最长56年（尖沙咀星光行），最短27年 [1][2] - 物业组合中5间麦当劳为24小时营业，部分引入便利店、药房等租户，采用"整批或单项"竞标方式，截标日期为9月16日 [1][2][3] 麦当劳的房地产商业模式 - 公司56%的并表餐厅土地和80%建筑物为自持，2024年租金收入100.17亿美元，占总收入38.65%，特许经营费仅56.06亿美元 [8][9] - 通过传统特许经营模式获取租金+特许经营费，在中国内地多采用非自持物业，香港特许人需自行提供物业 [8][9][10] - 历史上曾于2001年、2003年在港出售店铺获利近1亿港元，此次出售将进一步减少香港物业持有量 [10] 香港商业地产市场背景 - 高息环境及贷款收紧导致投资意愿降低，中环商铺案例显示持有14年后亏损46%成交 [5] - 中原报告指出业主大幅降价求售，但麦当劳标的因核心区位和稳定租户仍吸引投资者兴趣 [3][5]

住宅市场 - 中小型住宅价格预计2025年下跌5%，豪宅价格预测从下跌5%调整至下跌5%-10%，主要受财困影响商用物业放售及持有豪宅业主的影响 [1] - 住宅租金预计突破历史新高，受非本地专才及学生入境持续增加带动 [1] - 发展商需持续对新盘减价出售以确保去货速度，若HIBOR长期维持2%以下，低利率环境有望促进住宅销售 [1] 写字楼市场 - 2025年上半年写字楼市场气氛好转，核心地段优质写字楼租赁交投和洽商活动持续增加，尤其是中环 [1] - 整体写字楼空置率升至13.6%，但湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分别降至9.5%及7.9% [1] - 上半年市场录得13.07万平方呎正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等主要地区成交增加推动 [1] - 中环优质商厦租金预计2025年底回稳，租户对地标式商厦兴趣不减，下半年租务活动将有所改进 [2] - 2025年整体写字楼租金仍处于下行周期，预计全年下跌约5% [2] 零售市场 - 截至2025年6月底，核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率上升至10.5%的新高，主要因新供应增加及现有商场新增空置楼面 [2] - 2025年下半年即将竣工的新零售空间约60万平方呎，对优质商场空置率造成上行压力 [2] - 预计2025年核心区街铺及优质商场租金将下降5%至10% [2]