公司动态：英格卡购物中心与高和资本达成战略合作 - 英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，双方将成立专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心，该合作待中国相关主管部门批准后生效[2] - 在此新合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心[2] - 此次合作的直接主体为英格卡购物中心与高和资本，宜家中国（与英格卡购物中心同属英格卡集团）仍完全持有，但宜家中国将在无锡荟聚内开设新店，原宜家无锡商场物业将改造为无锡荟聚的租赁空间[3] 公司背景与投资 - 英格卡购物中心于2009年进入中国市场，已自主打造运营十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目，累计投资超过270亿人民币[3] - 2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海荟聚综合体总投资超过80亿人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目[3] - 公司表示其在中国市场业绩表现出色，增长态势稳健，访客量、租户销售额强劲，出租率持续保持高位，顾客满意度亮眼[4] 交易背景与行业趋势 - 今年8月有市场消息称，英格卡购物中心计划打包出售国内10座荟聚购物中心，首批出售无锡、北京、武汉三座，涉及资金160亿元[2] - 近一两年，国内顶级商场百货出售案例频现，例如2024年12月银泰百货易主雅戈尔，2025年4月SKP股权出售[5] - 专家分析指出，英格卡购物中心与高和资本的合作，表面是资产所有权转移，本质是商业地产开发模式向资产管理模式的结构性进化，企业从持有者转变为管理者，实现资金快速回笼与要素重新配置[5] - 专家认为，银泰、SKP等优质资产的股权变动，不应简单解读为经营困境，而是宏观市场对传统零售模型估值体系的一次修正[5] 行业深度分析：实体商业的未来演变 - 在云消费时代，物理空间作为生产要素的稀缺性下降，基于内容运营产生的品牌溢价与社群粘性成为新的核心资产[5] - 中国商业地产正从粗放的增量开发阶段，迈向以精细化运营和资本运作为特征的存量管理阶段[5] - 传统百货若功能停留在售卖商品，未实现向生活方式中心的质变，数字化程度越高，反而可能加速客流向线上流失[5] - 未来实体商场将呈现两极分化趋势：一类是向城市生活方式策展平台进化，核心植入艺术、IP、潮流与沉浸式体验；另一类是向社区第三生活空间下沉，搭载亲子教育、银发康养、社区食堂等高频生活服务[5] - 介于两者之间、缺乏策展能力与社区根基的传统百货和同质化购物中心，将面临市场的结构性出清[5] - 未来实体商业的竞争力将不再取决于售卖商品的丰富度，而取决于其构建的非标体验与情感连接的强度[5]

征收补偿方案核心内容 - 广州珠江新城跑马场地块启动征收补偿，土地面积36.2万平方米，采用有偿回收、货币补偿方式，补偿款总额约100亿元 [1] - 在扣减需缴纳税费及必要支出后，预计净补偿款约为66.4亿元，将按各股东持股比例进行分配 [1] - 股东在获得货币补偿后，还可选择购买改造后的"马场地块物业" [2] - 该补偿方案将于2025年11月26日由天河区员村街石东第八、石东第九股份社的全体股东进行讨论表决 [4][5] 项目关键参与方与股东结构 - 越秀集团被确认为马场项目的做地主体，负责地块回收及补偿款支付 [6] - 越秀集团是项目做地主体的合理选择，因其是赛马场运营公司的第一间接大股东，且其子公司已负责该地块的前期基建工程 [7] - 赛马场运营公司主要股东共7位，第一大股东为越秀集团旗下的广州越成投资运营有限公司，持股49.85% [8][11] - 第二、三大股东为天河投资集团与新塘商业运营管理有限公司，合计持股31.15%，代表天河区政府利益 [8][11] - 其余股东为村集体企业，包括石牌三骏企业集团（持股15%）以及石东第十、第九、第八股份社（合计持股4%） [8][12] 地块规划与市场价值 - 马场地块控规调整后总建筑面积达73万平方米，包含22万平方米高端住宅和50万平方米商业、教育配套及公共空间 [13] - 鉴于地块位于广州传统顶豪区的稀缺性，市场推测其起拍价或接近200亿元，远超去年广州地王保利面粉厂的117.55亿元 [13] - 广州高端住宅市场需求旺盛，今年1-10月千万级豪宅网签量突破6000套，同比增长约42% [14] - 由保利面粉厂地块转化而来的保利玥玺湾项目创下销售纪录，首日销售额达106亿元，均价17万元/平方米，最高单价30万元/平方米 [14] 未来商业发展预期 - 跑马场地块最受关注的商业动向是高端商业SKP的入驻，该项目自2021年起多次在政府公告和会议中被提及 [15] - 2022年广州市政府与北京华联集团签署协议，计划落地华南首个SKP项目，2024年天河区表态争取其早日落地 [15] - 广州市政府最新印发的消费专项行动方案中，明确推动马场片区等高端商业载体建设 [15] - 成功开发此地块将极大提升开发企业在广州市场的地位 [15]

广州高端商业发展现状 - 广州高端商业体持续扩容 包括太古里、万象城、K11 Select、广州南站ICC、花城汇·南站、广州北站免税商业综合体等项目正在有序推进[1] - 全球高端时尚百货SKP入驻广州事宜尚未官宣 但项目引入工作正在推进中[1][5] 马场地块现状 - 马场地块商户已全部搬离 相关出入口被围蔽 现场呈现荒凉景象[2] - 马会家居已封闭 餐饮区异常冷清 仅停车场正常运营 场地运营单位已撤场[2] 马场地块规划价值 - 马场地块占地面积达38万平方米 相当于53个国际标准足球场、6.67个正佳广场、9.27个天河城[3] - 该地块被称为珠江新城"最后一块宝地" 2021年招标公告明确要求对标北京SKP等国际著名CBD地区[3] 政府政策支持 - 广州市政府多次在重要文件中提及SKP项目 包括2024年高质量发展大会和《广州市培育建设国际消费中心城市2025年工作要点》[4] - 《广州市促进商圈高质量发展意见》明确将马场片区作为重要增长点 推进标杆引领商业项目落地[4] 项目进展状况 - 政府部门和SKP所属公司均未对项目最新进展作出确切回应[5] - 马场地块更新改造被列为天河中央商务区重点推进项目[4]

SKP出售交易 - 北京华联集团正洽谈将SKP运营和开发业务出售给博裕资本，交易估值40-50亿美元[1] - 双方已接近达成管理运营业务协议，但商场物业归属仍在讨论中[1] - 博裕资本对交易不予置评[2] SKP市场地位与业绩 - SKP是中国高端商场代名词，曾创下单日销售额破10亿记录[4] - 2024年销售额预计下滑17%至220亿元，被南京德基广场(245亿元)超越[8] - 2012-2014年营业额分别为65亿/72亿/75亿元，曾连续12年蝉联中国销售额最高商场[7] - 2007年创立时引入938个品牌，其中90+世界顶级品牌，40%为首次进入北京的国际品牌[5] 博裕资本投资布局 - 管理规模近100亿美元，专注大中华区高增长行业头部企业[10] - 2024年完成14笔投资，集中在科技/医药/消费领域[10] - 近期地产领域动作：6.67亿元竞得金科服务1.08亿股，此前已投资万科物业(25%股权)[10] - 收购SKP被视为补全高端商业地产版图的关键举措[10] 行业背景 - 2024年中国内地高端消费市场规模下滑2%至1.63万亿元[3] - 个人奢侈品市场销售额预计下降18%-20%[3] - 行业近期重大交易：阿里巴巴74亿元出售银泰商业，名创优品62.7亿元收购永辉超市29.4%股权[11] - 预测2030年中国将成为全球最大奢侈品消费市场[11]

核心交易动态 - 北京华联集团正洽谈将SKP运营业务出售给博裕资本，交易估值40-50亿美元，物业归属仍在讨论中[1] - 博裕资本对收购传闻不予置评[2] 行业背景 - 2024年中国内地高端消费市场规模同比下滑2%至1.63万亿元，个人奢侈品销售额预计下降18%-20%[3] SKP商业价值 - 单日销售额曾破10亿纪录，选址聚焦核心城市高端商务区，客群为高收入人群[5] - 前身为新光天地，2007年由台湾新光三越与北京华联合资创立，开业时引入938个品牌（含90+顶级品牌，40%为北京首店）[6] - 2012年新光三越退出后，北京华联主导运营，2012-2014年销售额分别为65亿/72亿/75亿元，长期蝉联中国商场销售冠军[8] - 2024年销售额预计下滑17%至220亿元，被南京德基广场（245亿元）超越[9] 收购方战略布局 - 博裕资本管理规模近100亿美元，2024年完成14笔投资（科技/医药/消费领域）[12] - 近期地产领域动作：6.67亿元竞得金科服务1.08亿股（已为第一大股东），2017年15亿元投资万物云获25%股权[12][13] - 收购SKP被视为补全高端商业地产版图，打造"高端消费生态闭环"的关键举措[14] 行业对比案例 - 2023年阿里巴巴74亿元出售银泰商业给雅戈尔，名创优品62.7亿元收购永辉超市29.4%股权[15] - 南京德基/杭州大厦/港汇恒隆/广州太古汇等重奢商业在百亿规模后仍保持稳定增长[15]

SKP出售交易 - 北京华联集团正洽谈将SKP运营管理业务出售给博裕资本，交易估值40-50亿美元[1] - 双方已接近达成协议，但商场物业归属仍在讨论中[1] - 博裕资本对交易不予置评[2] SKP商业地位与运营表现 - SKP是中国高端商场代名词，单日销售额曾破10亿[3][4] - 选址聚焦核心城市高端商务区，吸引高消费客群[4] - 2007年由台湾新光三越与北京华联合资创立，初期引入938个品牌（含90+顶级品牌，40%为北京首店）[6] - 2012年新光三越退出后，北京华联主导运营并推动数字化转型[7] - 2012-2014年销售额分别为65亿/72亿/75亿，连续12年蝉联中国商场销售冠军[9] - 2024年销售额预计下滑17%至220亿，被南京德基广场（245亿）超越[10] 博裕资本投资逻辑 - 管理规模近100亿美元，专注大中华区高增长行业头部企业[13] - 2024年完成14笔投资，集中在科技/医药/消费领域（如万国数据国际业务5.87亿美元、蜜雪冰城4000万美元基石投资）[14][15] - 地产领域布局：2017年15亿投资万科物业（25%股权），2024年6.67亿竞得金科服务1.08亿股[16] - 收购SKP或为补全高端商业地产版图，打造"高端消费生态闭环"[18] 行业趋势与交易背景 - 中国奢侈品市场2030年或成全球第一，SKP核心城市网络具长期价值[20] - 高端商业地产持续增长（南京德基/杭州大厦等销售额破百亿后仍稳定增长）[20] - 近期商业地产交易案例：阿里巴巴74亿出售银泰商业、名创优品62.7亿收购永辉超市29.4%股权[19]