市场总体概况 - 截至2025年二季度大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达7,213.0万平方米[11][32] - 2025年上半年净吸纳量76.4万平方米同比上升5.5% 但2024年全年净吸纳量133.0万平方米较2023年下降19.0%[11][32] - 2025年二季度整体空置率24.9%同比上涨1.7个百分点 其中台北空置率最低约7.9% 二线城市中青岛空置率最低为24.7%[11][32] - 平均租金同比下降13.8%至每月每平方米164.2元 香港以580.5元/平方米/月位居租金榜首[32] 城市差异化表现 - 存量规模差异显著：深圳存量860.5万平方米 广州693.7万平方米 大连仅104.9万平方米[1][33] - 未来供应分化：苏州未来供应462.2万平方米 深圳541.2万平方米 沈阳仅12.1万平方米[1][33] - 净吸纳量两极分化：南京/武汉/长沙/南宁净吸纳量超2.7万平方米 部分城市出现负值如天津-19,586平方米[2][33] - 租金变化呈现区域性：广州租金同比上涨13.3% 而南京/苏州/武汉/长沙等城市租金降幅均超10%[2][33] 重点城市动态-北京 - 2024年新增供应27.3万平方米同比下降55% 为近十年最低 2025年上半年无新增供应[12][51] - 2024-2025年上半年吸纳量51.2万平方米同比上升51.9% 空置率下降1.8个百分点至16.87%[13][57] - TMT行业成交占比达42.4% 金融业占23.4% 内资企业占比90%[58] - 2026-2028年将新增约180万平方米供应 70%集中在中央商务区和望京-酒仙桥区域[62][64] 重点城市动态-上海 - 2024年新增供应近80万平方米约为2023年49% 2025年上半年新增55.1万平方米同比回升43%[15][68] - 2025年二季度空置率升至23.6% 租金同比下降8.2%至212.6元/平方米/月[16][68] - 专业服务业(20.2%)/零售贸易(16.7%)/TMT(16.2%)为前三大需求行业 外资占比回升至40.3%[76][77] - 2025年下半年至2027年将新增258万平方米供应 其中新兴商圈占比56%[15][17] 重点城市动态-深圳 - 2024-2025年上半年新增供应516万平方米 总存量达860.5万平方米[18] - 2024年净吸纳量16.5万平方米同比下降57.9% 空置率上升1.7个百分点至27.8%[19] - 平均租金下跌14.1%至160.1元/平方米/月 2025年下半年预计新增122万平方米供应[19][20] 行业需求特征 - TMT/专业服务/金融为三大核心需求行业 在成都占比分别达26.4%/19.6%/16.8%[24] - 企业租赁面积结构变化：一线城市1,000平方米以下租户占比58% 2,001平方米以上仅20%[40][41] - 搬迁整合需求提升：上海市场新租占比24% 续租21% 搬迁占比较高[44][45] - 外资需求波动明显：台北市场跨国企业需求占比从2023年51.6%提升至80.9%[30] 未来趋势展望 - 2025年下半年64.1%新增供应来自二线城市 未来2-3年将迎供应高峰[11][34] - 2007-2025年一线城市甲级写字楼规模增长13.7倍达3,699.2万平方米[35][37] - 以价换量仍是市场主要特征 业主通过空间优化和租赁策略调整应对市场压力[32][39] - 人工智能/生物医药/集成电路等战略产业有望为市场注入新需求动力[17][63]