核心观点 - 公司面临严峻的短期流动性危机，有息债务高企而现金严重不足，已启动债务展期自救，同时进行资产变现和组织架构调整以回笼资金 [1][3][6][7] - 公司获得大股东深圳地铁集团的持续资金支持，并进行了管理层调整，创始人王石也尝试回归以提供帮助 [8][9][10] - 尽管开发主业承压，但公司的经营性服务业务展现出增长韧性，成为转型的重要方向 [17][19] - 公司所处的房地产行业正处于深度调整期，市场出现结构性变化，政策引导行业向高质量发展与“好房子”转型 [14][16][20][22] 债务与流动性危机 - 截至2025年第三季度末，公司有息负债总额达3629.3亿元，其中一年内到期的有息负债高达1513.9亿元，而账面货币资金仅656.8亿元，现金缺口超过850亿元 [3] - 公司的现金短债比已降至0.43，即每1元即将到期的债务，对应可动用的现金不足0.5元 [3] - 公司于2025年11月26日公告，将召开债权人会议讨论“22万科MTN004”的展期事项，启动首笔20亿元债券的展期工作，该债券原定于12月15日兑付本金 [6] - 资本市场反应剧烈，2025年11月26日公司多只债券大幅下跌，其中“21万科04”跌超20%盘中临停，“22万科02”跌幅达20%临时停牌 [4] - 恐慌蔓延至股市，2025年11月27日，万科A股收盘跌超7%，创2015年8月以来新低；H股跌超7%，最低跌至3.55港元，创H股上市以来新低 [5] 财务与经营业绩恶化 - 2025年前三季度，公司营业收入为1613.9亿元，同比下降26.61% [3] - 2025年前三季度，公司净亏损超280亿元，仅第三季度就亏损160.7亿元 [3] 自救措施与资产处置 - 公司加速资产变现，在部分招标公告中明确要求“最迟2025年12月15日前缴清全款” [7] - 公司将重庆、广州、深圳等地项目大幅降价销售，以加快回收现金流 [7] - 公司对组织结构进行大幅精简，撤销原有的开发经营本部及其下的五大区域公司，将沿用近20年的三级架构调整为更扁平化的二级管控体系 [7] 股东支持与管理层变动 - 公司最大股东深圳地铁集团提供了关键资金支持，截至2025年第三季度，深铁累计提供的股东借款已增至291.3亿元 [8] - 2025年1月27日，深圳地铁集团董事长辛杰接任公司董事会主席，并派驻多位高管入驻关键部门，郁亮辞任董事会主席，担任执行副总裁 [9] - 2025年5月27日，74岁的创始人王石表示正在尝试与公司决策层建立联系，为公司的平稳过渡尽所能，其潜在回归被业界解读为积极信号 [10][12][14] 多元化业务发展 - 2025年上半年，公司经营服务业务（包括资产经营、物业服务及其他业务）营业收入约273亿元，同比增加21.3%，占营业收入比重达到26%，同比增加了10个百分点 [17] - 具体业务表现：长租公寓业务出租率超93%，整体GOP利润率持续保持近90%；物业弹性定价体系获市场认可；商业业务客流销售稳步增长；物流业务出租率行业领先 [17][19] - 公司与深铁集团的融合发展取得进展，上线了全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点合作 [19] 行业背景与市场变化 - 公司困境是中国房地产市场深度调整的缩影，2025年1-11月，全国房地产开发投资同比下降15.9%，房地产用地、施工面积、新开工面积同比均下降 [14] - 房地产市场供求关系发生重大变化，从供不应求转向供需基本平衡，局部供给过剩，二手房交易占比持续提升，1-11月全国二手房交易面积占比已达45% [14] - 2025年11月，主要城市二手房市场出现企稳信号：北京网签套数环比增长19.5%，上海环比增长24%创5月以来新高，深圳环比增长6.6%，广州环比增长22.89% [20] 政策与行业转型方向 - 政策层面强调“着力稳定房地产市场”，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [16] - 住房消费正从“有没有”转向“好不好”，2025年“好房子”首次写入政府工作报告，并依托国家标准落地 [20] - 行业正从过去“拼地价、拼规模”的扩张模式，转向“拼产品、拼服务”的高质量发展路径，“好房子”成为房企新的盈利突破口 [22]

公司财务与流动性状况 - 第三季度单季归母净亏损超过160亿元，公司处于创业以来最困难的时期[1] - 大股东深铁集团今年以来累计提供约308亿元股东借款，借款期限和利率优于金融机构条件，为万科争取了时间和空间[2][3] - 公司后续将进一步剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，并通过“收-调-供”、指标优化等方式盘活存量资源，前10个月新增可售货值228亿元[5] 公司战略与管理调整 - 未来战略方向为坚持战略聚焦，落实“推动房地产高质量发展”的要求[4] - 公司进行组织变革，将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，以缩短管理链条，提升决策效率[5] - 强调“科技赋能”，应用新一代信息技术和绿色低碳技术打造具有竞争力的产品与服务[6] 业务运营与市场表现 - 1-10月实现销售金额1152.8亿元，上海“理想之地”项目入选住建部首批好社区案例，上海“高福云境”项目创近年单日单盘销售记录[4] - 经营服务业务成为新增长点：万物云整体收入同比增长3%，长租公寓业务出租率超过94%，物流业务战略客户占比持续优化[5] - 行业未来将构建多层次的住房供应体系，“好房子、好服务”被视为未来竞争力的基石[4] 行业展望与公司定位 - 行业处于调整周期，走出调整被判断为一个逐步的过程[1][7] - 旧的依靠高杠杆、高周转的模式已失效，公司需在新的市场环境中重塑坐标[3] - 公司处于消化过去“三高”负担的阵痛期，经营业绩将持续承压，需要各方保持信心和耐心共同应对[1][7]

股价表现 - 11月13日公司股价大幅高开13.73%至0.58港元，盘中最高冲至0.84港元，最大涨幅达64.7%，最终收报0.66港元，较前一交易日上涨29.41% [1] - 量能急剧放大，全天成交1532万股，较前一交易日增加约6.9倍，成交金额1121万港元，增加约10.3倍 [1] 消息面分析 - 公司于11月12日公告拟最多配售1.56亿股新股，配售价每股0.455港元，较11月12日收盘价0.51港元折让约10.78% [4] - 若全部配售完成，所得款项总额约7098万港元，净额约6962万港元，其中不少于6000万港元将用于加强现有物流业务（含仓库扩张等），剩余资金补充一般营运资金 [4] - 本次配售股份占公司扩大后已发行股本的约16.67%，市场解读为优化资金结构、蓄力发展的积极举措 [4] 技术面分析 - 8月中下旬以来股价主要在0.5-0.7港元区间震荡整理，形成稳固底部 [5] - 日线筹码峰显示90%筹码集中于0.58-0.88港元，70%筹码集中于0.64-0.84港元区间 [5] - 11月13日跳空高开突破整理区间上沿及多条均线压制，有形成均线多头排列趋势 [5] 资金面与多空博弈 - 全天资金流入540.09万港元，流出551.56万港元，净流出11.46万港元 [7] - 盘口多空博弈激烈，开盘前30分钟波动剧烈，成交金额达618万港元，占全天成交金额55.1% [7] - 建银国际交易席位全天净流出207.2万港元，超过净买入前5大交易席位总和 [9] 后市展望 - 11月13日形成的跳空缺口（0.51-0.58港元）尚未闭合，若后续得到成交量支撑将成为短期支撑位 [11] - 0.65-0.70港元成为新筹码密集区，若能在该区间站稳且成交量维持在高位，行情有望向0.80-0.85港元延伸 [11] - 长期趋势反转需关注0.84港元高点能否被突破以及成交量能否持续放大 [11]

配售协议核心条款 - 公司与配售代理于2025年11月12日订立配售协议，以竭尽所能基准配售最多1.56亿股股份 [1] - 配售价为每股0.455港元，较协议日期收市价每股0.51港元折让约10.78% [1] - 配售股份将发行予不少于六名承配人 [1] 配售股份规模与影响 - 假设已发行股本不变，1.56亿股配售股份占公司扩大后已发行股本约16.67% [1] - 假设悉数配售，所得款项总额及净额估计分别约为7098万港元及6962万港元 [1] 所得款项用途 - 所得款项净额中不少于6000万港元将用于加强现有物流业务发展，包括扩张仓库 [1] - 余下款项将用于公司的一般营运资金 [1]

配售协议核心条款 - 公司与配售代理订立协议 以竭尽所能基准配售最多1.56亿股股份 [1] - 配售价为每股0.455港元 较协议日期收市价每股0.51港元折让约10.78% [1] - 配售对象为不少于六名独立第三方承配人 股份将根据一般授权配发及发行 [1] 融资规模与资金用途 - 假设悉数配售 所得款项总额及净额估计分别约为7098万港元及6962万港元 [1] - 所得款项净额中不少于6000万港元将用于加强现有物流业务发展 包括扩张仓库 [1] - 余下款项将用于公司的一般营运资金 [1]

资产剥离交易概述 - 公司全资子公司物流发展拟在天津产权交易中心预披露转让其持有的天津中铁储运有限公司60%股权 [1] - 转让旨在聚焦装卸物流主业，防范投资风险，优化资源配置 [1] - 转让底价将以资产评估机构出具的评估结果为依据确定，正式挂牌前将履行必要审议程序 [1] 标的公司财务数据 - 中铁储运成立于2004年6月，注册资本1000万元，主营业务为仓储及铁路运输相关服务 [1] - 截至2024年12月31日，标的公司资产总额3.32亿元，2024年度营业收入25.48亿元，利润总额30.84万元（经审计） [1] - 截至2025年9月30日，标的公司资产总额1.87亿元，2025年1-9月营业收入19.35亿元，利润总额370.6万元（未经审计） [1] 公司业务结构与战略意图 - 公司业务分为装卸、销售、物流、服务及其他四大板块，装卸业务是传统主业 [2] - 公司业务覆盖广泛，与世界上180多个国家和地区的500多个港口有贸易往来，辐射腹地面积近500万平方公里，占全国总面积的52% [2] - 本次股权转让是公司践行做精装卸主业战略的重要举措，旨在通过剥离非核心业务，集中资源投入核心装卸业务的升级与拓展 [2] 公司近期经营业绩 - 2025年上半年，公司完成货物吞吐量2.29亿吨，同比增长0.44%；集装箱吞吐量1060.4万TEU，同比增长1.58% [2] - 2025年上半年，公司实现营业收入61.78亿元，实现归属净利润5.03亿元 [2]

公司物流合作 - 公司与武汉中通伊通物流公司开展物流业务 [1] - 物流合作严格遵循公平公正公开的市场原则 [1] - 通过减少中间环节损耗和高效资源调配发挥协同优势 [1] 成本控制成效 - 物流合作在一定程度上降低了公司的物流成本 [1]

股价表现 - 截至2025年8月22日收盘价8.28元 较前一交易日下跌0.08元 跌幅0.96% [1] - 当日成交量305606手 成交金额达2.53亿元 [1] 股东变动 - 截至8月20日股东户数为57000户 较8月10日减少6000户 环比下降9.52% [1] 财务数据 - 一季度营业收入13.18亿元 同比下降5.11% [1] - 一季度净利润1.19亿元 同比下降29.98% [1] 资金流向 - 8月22日主力资金净流出1579.73万元 占流通市值0.09% [1] - 近五日主力资金累计净流出6846万元 占流通市值0.37% [1] 业务概况 - 属于航运港口板块 主营业务为客滚运输、港口服务及物流业务 [1] - 运营范围涵盖海南至广东、广西等多条航线 是琼州海峡客滚运输主要运营商之一 [1]

财务表现 - 2025年上半年营业收入32.54亿元同比下降0.99% [1] - 归母净利润8600.81万元同比下降2.52% [1] - 基本每股收益0.38元 [1] - 每10股派发现金红利1元 [1] 业务结构 - 主营业务收入占总营业收入87.38% [1] - 租赁业务收入占总营业收入12.62% [1] - 超市业务占主营业务收入67.37% [1] - 电器及通信业务占主营业务收入22.60% [1] - 百货及购物中心占主营业务收入9.44% [1] - 物流业务占主营业务收入0.59% [1] 运营规模 - 累计运营343家实体门店 [1] - 连锁超市245家门店 [1] - 电器及通信门店86家 [1] - 百货及购物中心12家门店 [1] 战略扩张 - 全资子公司在北京设立北京宁新商业有限公司 [2] - 租赁北京西城区商业用房4.49万平方米 [2] - 首期年租金5000万元 [2] - 租期15年 [2] 行业环境 - 国内经济运行总体平稳向好 [1] - 促消费政策推动需求潜力释放 [1] - 高品质生活追求与市场供给完善增强市场活力 [1]

投资评级与目标价 - 报告维持深圳机场"推荐"评级，目标价8.72元，较当前价7.20元有21%上行空间 [2][6] - 基于26年预期利润7.8亿元给予23倍PE估值，对应目标市值179亿元 [6] 财务表现与预测 - **2025H1业绩**：营收25.28亿元（同比+12.3%），归母净利3.12亿元（同比+79%）；Q2营收12.73亿元（同比+13.4%），归母净利1.49亿元（同比+87%）[6] - **盈利预测调整**：下调25年归母净利至6.3亿元（原6.6亿元），上调26年预测至7.8亿元（原7.7亿元），新增27年预测9.2亿元 [6] - **未来三年展望**：25-27年营收预计51.87/54.71/57.74亿元，同比增速9.4%/5.5%/5.5%；归母净利6.32/7.78/9.22亿元，对应PE 23/19/16倍 [2][6] - **毛利率提升**：25H1毛利率24.2%（同比+3.3pts），25-27年预测毛利率23.7%/26.2%/28.7% [6][8] 经营数据与业务结构 - **航空主业**：25H1起降架次22.1万架次（同比+7.2%），旅客吞吐量3257万人次（同比+10.9%），其中国内旅客2952万人次（同比+9.2%，前十大机场中增速第一）[6] - **国际航线恢复**：国际+地区旅客305万人次（同比+30.7%），恢复至2019年同期的10.3% [6][7] - **分业务表现**：物流业务营收2.73亿元（同比+57%增速最快），航空主业11.06亿元（+10.3%），广告业务2.05亿元（+9.2%）[6] 基建与区域协同 - **深中通道效应**：通车后中山至深圳机场缩短至半小时，江门至1小时，带动中山/江门航空港旅客量大幅增长 [6] - **三跑道进展**：扩建工程通过竣工验收，预计年内投运，未来将形成"三条跑道+三个航站区"格局，提升大湾区枢纽地位 [6] 成本与效率优化 - **费用控制**：25H1三费率9.4%（同比-2.2pts），Q2进一步降至9.2%（同比-2.8pts）[6] - **资本结构**：25H1资产负债率52.66%，预计25-27年逐年下降至49.9% [3][8] 市场表现 - 近12个月股价涨幅27%，跑赢沪深300指数（同期涨幅15%）[5] - 当前总市值147.66亿元，对应25年PB 1.3倍 [3][8]