文章核心观点 - 云南省政府将房地产行业定位为推动城市和经济发展的重要抓手 强调未来3至5年市场潜力巨大 [1] - 行业发展的核心策略是抓住全国性需求 特别是外省人群的旅居康养住房需求 并通过精准供给和有效政策促进市场回稳向好 [1][2] - 云南省凭借其生态宜居、资源禀赋和城镇化后发优势 为房地产行业发展提供了独特动力和新动能 [4][5] 房地产行业潜力与需求 - 房地产产业链条长 关联建筑、建材、家电、家居等几十个行业 是推动发展的重要抓手 [1] - 未来3年、5年云南省房地产市场被认为还有很大潜力 住房刚性需求和改善性需求存在很大空间 [1] - 外省人来云南买房越来越多 行业需跳出本地市场 看到全国需求 今年1—9月省外人群购房占比达31.7% 较2022年提高6.9个百分点 [1][5] 市场表现与销售策略 - 行业销售呈现增长态势 今年1—9月全省商品房销售面积约1449万平方米 同比增长5.7% 连续6个月正增长 高于全国平均增速11.2个百分点 [4] - 二手房成交面积1585万平方米 同比增长13.5% [4] - 精准供给策略见效 例如西双版纳州75%的新售楼盘被外省人购买 主打候鸟型、疗养型等旅居康养小户型住房 [1] - 宣传推介是关键 德宏州通过“政府搭台、企业联动”开展“线上＋线下”展销 将流量转化为销量 [2] 政策支持与机遇 - 省政府出台促进房地产市场加快回稳向好的7条政策措施 包括购房补贴、房企融资、盘活存量土地和房屋等支持政策 [2] - 各州（市）因城施策、精准施策 促进政策效应释放 有效提振市场信心和稳定社会预期 [4] - 城镇化是行业重要机遇 云南省城镇化率到2035年按65%计算还有10个百分点提升空间 每提升1个百分点能拉动近400亿元投资和消费 [5] 区域发展优势 - 生态宜居是最大优势 生态好、气候好、空气好 夏天平均温度不超过30℃ 吸引越来越多人旅居 [4][5] - 资源禀赋具有比较优势 绿色能源、矿产资源、高原特色农业、文旅资源、生物资源等全国独树一帜 [5] - 城镇化后发优势明显 正处于30%—70%的快速发展阶段 [5]

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年10月20日-26日）昆明商品房新增供应面积1.6万平方米，环比下跌35% [1] - 上周昆明商品房成交面积6.87万平方米，环比下跌20% [1] - 上周昆明商品房成交均价约12149元/平方米，环比微涨2% [1] - 南市区和呈贡新规盘为成交主力区域 [1] - 上周昆明主城无土地供应与成交 [4] 项目销售表现 - 邦泰·观云项目单周销售金额约0.69亿元，成交22套，成交均价约18882元/平方米，套均价约314万/套 [3] - 万科桂语东方项目单周销售金额约0.49亿元，成交30套，成交均价约13965元/平方米，套均价约163万/套 [3] - 中通联大书项目单周销售金额约0.32亿元，成交29套，成交均价约10307元/平方米，套均价约111万/套 [3] - 筑友·双河湾项目单周销售金额约0.24亿元，成交均价约11106元/平方米，套均价约142万/套 [3] - 龙湖新希望锦粼天曜项目单周销售金额约0.23亿元，成交均价约18553元/平方米，套均价约388万/套 [4] - 筑友·翰林府第项目单周成交19套，成交均价约7000元/平方米，套均价约73万/套 [4] - 首创·誉华洲项目成交均价约4815元/平方米，套均价约46万/套，上周销售18套 [4] 市场动态与项目加推 - 上周市场无项目开盘，仅北大资源滇海壹号1个项目加推 [5] - 北大资源滇海壹号加推3共计14套洋房，建面约185-232平方米，最终认购8套，去化率57% [5] - 该项目成交均价约15000-16000元/平方米，价格与前期基本持平 [5] - 项目容积率仅1.09，全盘共有6栋住宅153套房源，为临滇洋房产品 [8] 省级市场数据 - 1-9月云南省商品房销售面积约1449万平方米，同比增长5.7%，连续6个月保持正增长，高于全国平均增速11.2个百分点 [8] - 1-9月云南省二手房成交面积达1585万平方米，同比增长13.5% [8] - 1-9月省外购房者占比达31.7%，较2022年提升6.9个百分点 [10] - 今年以来省外人士在滇购商品住房超2.9万套，占全省购房套数31.7% [10] - 西双版纳省外购房占比74.9%，保山、楚雄、丽江超40%，昆明超30% [10] 重点项目进展 - 阳光城·滇池半山项目确定由北京厚信隆和置业与新财道管理咨询（联合体）作为重整投资人 [10] - 项目位于马街片区，总规划用地约560亩，由5个地块组成，原由阳光城集团开发，2021年底停工 [10] - 项目已完成4号、7号地块开发，未售住宅约23.5万平方米，剩余3号地块部分动工，6号、15号地块尚未启动建设 [11] 企业战略合作 - 俊发集团与欧力士集团、东方资产和龙湖集团签订战略合作协议，首批次18个项目、二批次26个项目同步启动 [11] - 合作涉及续建保交楼、烂尾遗留问题、商业运营及打造好房子四个方面 [11] - 计划在昆明打造多个城市级名片项目，包括以俊发城龙泉古镇为中心的历史文化商业名片、以春之眼为中心的高端城市商业名片、以及以南市区生态半岛为中心的文化旅游名片 [11] - 俊发集团已转向只卖现房策略，力求轻装上阵，确保交付 [14] - 2024年内俊发集团累计完成交付4253户，交付面积53.2万平方米 [16] - 2022年-2024年，俊发集团已累计完成交付38998户，交付面积541.6万平方米 [16]

云南房地产市场整体表现 - 2025年1-9月云南商品房销售面积约1449万平方米，同比增长5.7%，增速高于全国平均水平11.2个百分点[1] - 同期二手房成交面积1585万平方米，同比增长13.5%[1] - 2025年1-9月省外人士在云南购买商品住房超2.9万套，占全省购房套数的31.7%，相当于每卖出3套房中有近1套由外地人购买[1] - 云南房地产市场呈现"逆势增长"态势，投资和销售面积增速均高于全国8个百分点[10] 区域市场结构与特点 - 西双版纳州省外购房占比高达74.9%，保山市、楚雄州、丽江市的省外购房比例均达40%以上，昆明市目前达30%以上[1] - 省外购房占比持续攀升，从2022年的24.8%上升至2025年前9个月的31.7%[12] - 购房者动机兼具自住与投资属性，房屋空置时选择出租或通过中介托管为民宿[1][15] - 购房者偏好央企开发商，看重品质保障和交付能力，并考虑附近大型文旅项目的升值潜力[4] 旅居经济驱动因素 - 2025年国庆中秋假期云南接待游客4150.77万人次，旅游收入568.68亿元，同比分别增长10.7%和11.0%[11] - 2025年上半年云南旅居收入达236亿元，旅居人数280.3万人，同比增长45.4%，游客平均停留91天，同比延长11天[11] - 旅居需求从康养延展至创作、社交、教育等场景，25-45岁客群占比达50%，长三角成为云南旅居第一大客源地[11] - 云南房价整体较海南更为合理，性价比突出，丽江、大理、西双版纳、普洱等城市因独特文化和气候持续受到关注[12] 政策支持与发展前景 - 云南省委书记王宁指出未来3-5年云南省房地产市场还有很大空间[10] - 2025年9月下旬云南九部门印发指导意见，提出支持住房消费、盘活存量、优化金融支持等7方面措施[13] - 选取景洪、腾冲、元谋等33个县市区加快推进旅居云南—宜居城镇试点建设，这些县市区的投资和销售双双占到全省的60%以上，省外购房套数占省外来滇购房总量的80%[13] - 行业结合丰富的文化旅游资源，有意识地引导和吸纳更多省外购房需求以激活本地市场[11] 市场竞争与运营挑战 - 丽江、大理等地有大量民宿主在社交媒体上发布转让信息，部分地区民宿面临"冰火两重天"局面[15] - 民宿行业存在明显淡旺季，运营者面临"半年忙、半年闲"的周期挑战，需在有限时间内跑赢投入成本[17] - 民宿的黄金收益期主要集中在前1到3年，之后面临装修和设备老化等问题[17] - 缺乏辨识度的民宿主题和可持续的高质量服务成为民宿运营中最常见的问题[17]

商品房销售情况 - 1-9月商品房销售面积约1449万平方米 同比增长5.7% 连续6个月保持正增长 [1] - 1-9月二手房成交面积1585万平方米 同比增长13.5% 增速加快 [1] 购房者结构变化 - 省外人群购房占比持续提高 1-9月达到31.7% 较2022年提高6.9个百分点 [1] 房地产开发投资 - 1-9月房地产开发投资完成约962亿元 降幅持续收窄至约-1.3% 增速高于全国平均水平12.6个百分点 [1] - 住宅开发投资748亿元 同比增长3.2% 已连续8个月同比增长 投资结构优化调整 [1] 商品房价格走势 - 全省商品房均价6590元/平方米 同比下降1.4% 稳控在±5%合理区间 [1]

金融支持民营企业专项行动 - 加大对“专精特新”和科技型民营企业的支持力度，要求银行机构落实专岗负责融资对接、政策解读和服务方案制定 [1] - 将国家级专精特新“小巨人”企业和独角兽企业列为重点服务对象，加大首贷、续贷、信用贷和中长期贷款支持力度 [1] - 鼓励银行机构创新科技创新企业抵质押融资方式，优化与知识产权评估机构合作，探索内部评估并积极开展知识产权质押融资 [1] 文旅产业金融支持 - 围绕“旅居云南”建设，支持文旅产业转型升级，开发推广“旅居贷”、“云驿贷”、“七彩民宿贷”等金融产品 [1] - 加大对乡村旅居、非遗工坊、新型文化空间、文旅活动、体育赛事等文旅体育产业的金融支持和金融服务力度 [1] - 面向消费者发行“旅居云南”专属银行卡，开展“旅游e贷”等金融服务，以推动全省文旅产业高质量发展 [1]

假期运营数据 - 云南省内机场假期保障航班起降12808架次，日均值同比增长2.95% [1] - 云南省内机场旅客吞吐量182.68万人次，日均值同比增长4.92% [1] - 云南省内机场货邮吞吐量10751.243吨，日均值同比增长15.80% [1] - 昆明机场起降8068架次，日均值同比增长4.59% [1] - 昆明机场旅客吞吐量120.81万人次，日均值同比增长5.26% [1] - 昆明机场货邮吞吐量9019.943吨，日均值同比增长17.37% [1] 市场需求与产品趋势 - 昆明机场高峰时段客座率普遍超过90% [2] - 行业呈现从观光打卡向深度体验转型的趋势 [2] - 市场主体积极开发高品质、差异化线路产品，注重小团队、深度体验和特色玩法 [2] - “旅居云南”相关产品和服务让赴滇旅居游客享受更多红利 [2] 国际市场复苏 - 国际及地区市场复苏势头更为强劲 [2] - 昆明至曼谷航线每日加密班次 [2] - 吉隆坡、槟城、沙巴等热门目的地航线客流密集，成为跨境旅游重要通道 [2] 机场服务与体验 - 省内机场通过国旗、鲜花布置营造浓厚节日氛围 [5] - 昆明机场航站楼设置“普洱生活体验场”，展示云南生态之美与文化之韵 [5] - 西双版纳机场将传统中秋与傣家风情融合，打造沉浸式体验 [5] - 迪庆香格里拉机场、大理机场、普洱思茅机场等地工作人员身着民族服饰提供服务 [5][6] - 保山机场、昭通机场等开展DIY月饼、猜灯谜等互动活动，提升旅客体验 [6]

活动概述 - “旅居云南·心之所向”2025年全国媒体达人云南行宣传推广活动采风团于9月17日探访云南哀牢山[1] - 活动旨在沉浸式感受西南山区独特生态魅力，解锁深度旅居体验，为“旅居云南”品牌传播注入动能[1] 区域定位与吸引力 - 哀牢山区域位于玉溪市新平彝族傣族自治县，是云南哀牢山国家级自然保护区的核心地带[3] - 该区域生态保存完整，气候清凉宜人，已成为省内外游客青睐的避暑旅居胜地[3] 核心景观资源 - 金山原始森林海拔约2300米，常年云雾缭绕，古木参天，苔藓遍布，负氧离子充沛，堪称“天然氧吧”[5] - 每年11月至次年2月是该区域观赏哀牢山云海日出的绝佳地点[5] - 石门峡景区海拔2000多米，因五座形似“门”的峭壁对峙得名，峡谷内溪水清澈，森林密布[7] - 南恩瀑布在傣语中意为“银白色流水”，瀑布多级落差超百米，水流撞击岩石溅起水雾，气势宏大[9] 体验价值 - 采风团穿行林间，体验朦胧雾景与缠绕藤蔓，感受风声鸟鸣，被誉为“现实版绿野仙踪”[5] - 成员穿石洞、过小桥、爬峭壁，近距离触摸山水灵韵[7] - 在南恩瀑布观景台，轰鸣声与水汽形成视觉与听觉的双重冲击[9] - 成员体会到“成为风景一部分”的松弛感，认为此类旅居比打卡更具治愈效果[13]

云南文旅产业现状 - 2025年夏季云南文旅主题为"夏凉菌香"，主打避暑旅居和野生菌体验 [1] - 2023年上半年接待游客3.71亿人次，同比增长10.8% [3] - 旅游总花费6584.31亿元，同比增长10.5% [3] - 旅居人数达280.3万人次，同比增长45.4% [3] 云南气候优势 - 夏季平均舒适日数超过81天 [1] - 2024年夏季平均气温21.9摄氏度 [1] - 负氧离子浓度平均值2568个/立方厘米，远超2000个的清新标准 [1] 野生菌产业 - 野生食用菌适生面积、产量、产值均居全国首位 [2] - 世界四大名菌（松茸、牛肝菌、松露、鸡油菌）资源量较大 [2] - 6-9月为野生菌集中期，市场交易品种超过200种 [2] 市场规范措施 - 《云南省旅游市场诚信建设10条措施》8月12日实施 [2] - 包含2条激励措施和8条约束措施 [2] - 建水县为全国文旅市场信用经济发展试点县 [2] 区域协同发展 - 保山、楚雄、红河、昆明、曲靖、玉溪6个州市参与文旅推介 [2] - 2家航空和铁路企业参与主题推广 [2]

云南旅居旅游市场发展 - 2025年1至3月云南省接待游客总量达1.9亿人次，实现旅游总收入3261.8亿元，其中旅居人数达228.81万人 [8] - 2024年云南省实现旅游总花费1.14万亿元，旅居人数达389.75万、增长20.7% [14] - 旅居云南品牌效应显著扩大，成为旅游新时尚，吸引世界各地的游客 [8] 普者黑景区发展 - 普者黑景区拥有湿地面积1.05万亩，植物种类823种、鱼类资源89种、鸟类209种，312座孤峰、83个溶洞、54个湖泊和4万亩野生荷花 [9] - 景区开发滨湖旅游、户外露营、体育旅游、生态旅游、度假民宿等产品，突破季节性瓶颈，实现"淡季不淡" [14][15] - 丘北县培育特色民宿500余家，接待床位约2万个，并举办桨板公开赛、半程马拉松等赛事持续引流 [15] 六郎城·仙草秘境景区发展 - 六郎城村森林覆盖率达82%，负氧离子达5000个/立方米，被评为"国家级森林康养基地" [11] - 景区开发石斛生态观光园、万米观光长廊、精品民宿等项目，创新推出石斛鸡、石斛酒等养生美食 [11][12] - 2024年接待游客40余万人次，其中2/3居住时间超一周，带动村民通过"五金"模式增收 [12] 旅居业态与政策支持 - 云南省提出培育乡村、度假、医养、文艺、体育等旅居业态，推出"宝藏小城"和"烟火乡村" [16] - 文山州结合中医康养、民俗文化等打造砚山县康养中心、马关县龙树脚等乡村旅居目的地 [13] - 针对老年旅居群体，计划引入医疗、康体设施，开发农文旅、温泉、药膳等康养产品 [15][16]

云南旅游消费升级政策 - 云南省政府出台《关于进一步培育新增长点打造旅游消费升级版的若干措施》，包含8个方面24项措施，聚焦品牌塑造、消费激活、业态创新和服务升级[1] - 政策目标为打造"旅居云南"新品牌，推动旅游业高质量发展，满足人民美好生活需求[1] - 政策具有撬动力强、创新点多、惠及面广三大特点，集成20多家省级部门措施，首次提出40多项创新举措[4] 品牌与业态创新 - 重点培育乡村、度假、医养、文艺、体育等八大旅居业态，推出"宝藏小城"和"烟火乡村"示范点[2] - 模块化植入流动图书馆、非遗工坊等新型文化空间，丰富高品质旅游产品供给[2] - 推动"观光旅游"向"深度体验"升级，2025年已开行厦门-昆明"赏花之旅"旅游列车和上海-昆明特色航班[2] 消费激活措施 - 全省将组织超千场商旅文体联合促消费活动、数千场惠民文化演出[2] - 支持发放文旅消费券，鼓励错峰休假和淡季出游，联合银联、中石化开展"百城百区"等惠民活动[2] - 航空公司推出"随心飞"套票，部分仅需2000元可从30余个城市往返昆明5次[2] 入境旅游发展 - 利用240小时过境免签和东盟旅游团免签政策，开发昆明、大理等5个试点区域[3] - 推出"一程多站"入境产品及冰雪游、文化游等精品线路，在入境口岸设国际旅游咨询服务中心[3] 职工消费潜力释放 - 鼓励工会会费用于观看演出、购买景区年票等，支持省外工会来滇疗休养[3] - 将发布旅游景区年票刺激错峰出游[3] 金融与消费环境 - 创新推出"旅居贷""云驿贷"等金融产品，支持中小微企业及个人文旅消费[3] - 持续开展旅游服务提质和市场整治"百日行动"，构建放心消费环境[3] 政策实施机制 - 建立政府、金融、企业多元投入模式，以少量财政资金撬动社会资本[4] - 政策涵盖外来游客、本地居民及主客共享措施，形成差异化产品体系[4]