活动概况 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导房企积极投身产品力建设，解决居住痛点并提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选机制 - 评选过程包括专家评审、大众票选及测评模型等多个环节 [11] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则规定，同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选择十个项目 [12] 入围项目展示（部分代表项目） - **武汉宸嘉100·嘉佰轩**：开发企业为华润置地，产品类型包括平墅、空墅、院墅，建筑风格为国际经典 [15] - **武汉宸嘉100·嘉佰轩（另一项目）**：开发企业为宸嘉发展，产品类型为超高层，建筑风格为现代 [17] - **杭州岱天青岳里**：开发企业为招商蛇口，产品类型包括高层住宅与合院，建筑风格为现代 [19] - **杭州天青青岳里**：开发企业为招商蛇口，产品类型为叠墅，建筑风格为东方隐贵 [21] - **广州保利天曜**：开发企业为保利发展，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代 [22][24] - **珠海华发香山湖畔**：开发企业为华发股份，产品类型包括高层/超高层住宅及商业，建筑风格为现代 [26] - **北京建发·海晏**：开发企业为建发房产，产品类型为洋房/小高层住宅，建筑风格为京派王府中式 [28] - **杭州建发英冠·宸云**：开发企业为建发房产与英冠控股，产品类型包括高层住宅与叠墅，建筑风格为禅境中式 [30] - **杭州·绿城溪径恒庐**：开发企业为华发股份与招商蛇口，产品类型包括风貌别墅与商业，建筑风格为风貌 [32] - **绿城·宁波凤栖云庐**：开发企业为绿城中国，产品类型包括合院与叠墅，建筑风格融合浪漫法式与现代东方 [34] - **绿城·宁波凤栖云庐（另一项目）**：开发企业为绿城中国，产品类型包括高层住宅、叠墅与合院，建筑风格为现代及现代中式 [36] - **南京瑞玺**：开发企业为招商蛇口与华润置地，产品类型包括高层、洋房与别墅，建筑风格为现代 [38] - **厦门保利安控御宸天悦**：开发企业为保利发展与厦门安控地产，产品类型为高层住宅，建筑风格为现代 [40] - **深圳湾澐玺**：开发企业为华润置地与中海地产，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代 [42] - **深圳湾澐玺（另一项目）**：开发企业为国贸地产与安控地产，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代闽派 [44] - **广州越秀·华发 华樾**：开发企业为越秀地产与华发股份，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代 [46] - **杭州越秀运河樾**：开发企业为越秀地产，产品类型为叠墅，建筑风格为现代中式 [48] - **上海中粮·北外滩壹号**：开发企业为中粮大悦城，产品类型包括普通住宅与别墅，建筑风格融合历史文脉与现代美学 [50] - **三亚中旅 · 馥棠公馆**：开发企业为中旅投资，产品类型为洋房及小高层住宅，建筑风格为现代 [52] - **深圳卓越缦悦**：开发企业为卓越集团，产品类型包括超高层住宅与商业，建筑风格为现代 [54] 行业趋势与产品力方向 - 行业在“好房子”理念引领下，产品力建设更趋积极，致力于提供优异的生活方案 [11] - 产品力测评工作已连续开展八年，表明行业对产品品质的长期关注与持续投入 [11] - 入围项目普遍呈现产品类型多样化（如平墅、叠墅、超高层、合院等）及建筑风格融合创新（如现代中式、国际经典、风貌等）的特点 [15][17][19][21][28][30][32][34][36][48][50] - 多家头部房企如华润置地、招商蛇口、保利发展、华发股份、绿城中国、越秀地产、中粮大悦城等均有项目入围，显示行业领先企业均深度参与产品力竞争 [15][17][19][22][26][28][30][34][36][38][46][48][50]

活动概况 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导行业投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评工作由产品力100工作组连续第八年开展，最终结果将于2026年1月初发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子》奖项 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计，入围项目将通过线上集中展示 [9][12] 入围项目与开发商 - 入围项目覆盖多个核心城市，展示了头部房企的最新高端住宅产品 [15][17][19][21][22][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] - 主要参与开发商包括华润置地、宸嘉发展、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发房产、绿城中国、越秀地产、中粮大悦城、中旅投资、卓越集团等 [15][17][19][21][22][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] - 产品类型多样，涵盖平墅、空墅、院墅、超高层住宅、叠墅、合院、风貌别墅、洋房等 [15][17][19][21][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] - 建筑风格多元，包括国际经典、现代、东方隐贵、京派王府中式、禅境中式、浪漫法式与现代东方融合等 [15][17][19][21][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] 行业产品力趋势 - 行业在“好房子”理念引领下，正更积极地投入产品力建设 [11] - 产品创新体现在对“科技+”、智慧住区、文化融合、生态宜居等概念的探索 [24][26][28][30][32][34][36][48][50] - 头部房企通过产品系迭代（如绿城“庐”系）和打造“第四代”作品，展示持续进化的产品力 [34][36][42]

活动概况 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导房企投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评工作由产品力100工作组连续第八年开展，最终结果将于2026年1月初发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子》奖项 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选两个环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计，入围项目将通过线上进行集中展示 [9][13] 入围项目与开发商 - 入围项目覆盖多个核心城市，展示了头部房企在高端、轻奢、品质住宅领域的最新力作 [15][17][19][21][22][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] - 主要参与开发商包括华润置地、宸嘉发展、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发房产、绿城中国、越秀地产、中粮大悦城、中旅投资、卓越集团等 [15][17][19][21][22][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] - 项目产品类型多样，涵盖平墅、空墅、院墅、超高层住宅、叠墅、合院、洋房、风貌别墅等 [15][17][19][21][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] - 建筑风格呈现多元化，包括国际经典、现代、东方隐贵、京派王府中式、禅境中式、浪漫法式与现代东方融合等 [15][17][19][21][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] 行业产品力趋势 - 行业在“好房子”理念引领下，正更积极地投入产品力建设 [11] - 产品创新体现在对“科技+”、智慧住区、文化融合（如历史文脉、东方美学）、生态宜居（如城市山林、滨江景观）等概念的深度挖掘 [24][26][28][30][32][34][42][46][48][50] - 头部房企通过产品系迭代（如绿城“庐”系）和打造“第四代”作品，展示持续进化的产品研发能力 [34][36][42][44]

活动概况 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导房企积极投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [9] - 测评工作由产品力100工作组连续第八年开展，最终结果将于2026年1月初发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [9] 评选规则与流程 - 评选流程包括组委会初评、专家评审（已于12月18-19日举行）、大众票选及测评模型等环节 [3][9] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [10] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目，最终票数为所有有效投票的累计 [10] - 入围项目将通过线上进行集中展示，以便投票者详细了解项目情况 [7] 入围项目展示（按城市/开发商分类） **北京** - **北京潤園**：开发企业为华润置地，产品类型包括平墅、空墅、院墅，建筑风格为国际经典 [11][13] - **北京建发·海晏**：开发企业为建发房产，产品类型为洋房/小高层住宅，建筑风格为京派王府中式 [24][26] **上海** - **上海静安里**：开发企业为华发股份与招商蛇口，产品类型包括风貌别墅、风貌商业及配套，建筑风格为风貌 [28][30] - **上海中粮·北外滩壹号**：开发企业为中粮大悦城，产品类型包括普通住宅和别墅，建筑风格融合历史文脉与现代美学 [47][49] **杭州** - **杭州岱天青岳里**：开发企业为招商蛇口，产品类型为叠墅，建筑风格为东方隐贵 [17][19] - **杭州建发英冠·宸云**：开发企业为建发房产与英冠控股，产品类型包括高层住宅和叠墅，建筑风格为禅境中式 [26][28] - **杭州·绿城溪径恒庐**：开发企业为绿城中国，产品类型包括合院和叠墅，建筑风格为浪漫法式与现代东方融合 [30][32] - **杭州越秀运河樾**：开发企业为越秀地产，产品类型为叠墅，建筑风格为现代中式 [45][47] **广州/深圳/珠海** - **广州保利天曜**：开发企业为保利发展，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代 [19][21] - **广州越秀·华发 华樾**：开发企业为越秀地产与华发股份，产品定位为“外得江湖 内得山水”的城市山林住宅 [42][44] - **深圳湾澐玺**：开发企业为华润置地与中海地产，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代，定位为革新后海地标封面 [38][40] - **深圳卓越缦悦**：开发企业为卓越集团，产品类型包括超高层住宅和商业，建筑风格为现代，定位为中轴之心的时代作品 [52][54] - **珠海华发香山湖畔**：开发企业为华发股份，产品定位为“华发科技+好房子迭代力作”的国际酒店化智慧住区 [21][23] **其他重点城市** - **武汉宸嘉100·嘉佰轩**：开发企业为宸嘉发展，产品类型为超高层，建筑风格为现代，定位为华中顶奢人居滨江艺术云邸 [13][15] - **成都招商玺**：开发企业为招商蛇口，产品类型包括高层住宅和合院，建筑风格为现代 [15][17] - **南京瑞玺**：开发企业为招商蛇口与华润置地，产品类型包括高层、洋房、别墅，建筑风格为现代，倡导以人为本的生活方式回归 [34][36] - **厦门保利安控御宸天悦**：开发企业为保利发展与厦门安控地产，产品类型为高层住宅，建筑风格为现代 [36][38] - **厦门天樾云颂**：开发企业为国贸地产与安控地产，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代闽派，定位为第四代顶序作品 [40][42] - **绿城·宁波凤栖云庐**：开发企业为绿城中国，产品类型包括高层住宅、叠墅、合院，建筑风格为现代及现代中式，代表绿城“庐”系产品力的再进化 [32][34] - **三亚中旅 · 馥棠公馆**：开发企业为中旅集团，产品定位为国家海岸太古之上的宽幕大平层 [49][51] 产品趋势与行业动向 - 行业在“好房子”理念引领下，更注重产品力建设，致力于提供优异的生活解决方案 [9] - 入围项目普遍定位高端，产品类型多样化，涵盖平墅、空墅、院墅、叠墅、合院、超高层住宅、风貌别墅等 [13][15][17][19][21][26][28][30][32][34][36][38][40][42][47][54] - 建筑风格呈现多元化融合趋势，包括国际经典、现代、东方隐贵、京派王府中式、禅境中式、风貌、浪漫法式与现代东方融合、现代闽派、现代中式等 [13][15][17][19][21][26][28][30][32][34][36][38][40][42][47] - 多家头部房企如华润置地、招商蛇口、保利发展、建发房产、绿城中国、华发股份、越秀地产、中粮大悦城等均有项目入围，显示行业对产品创新的持续投入 [11][13][15][17][19][21][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][45][47][49][52] - 合作开发模式常见，如华发与招商、建发与英冠、国贸与安控等联合开发项目，体现资源整合趋势 [28][30][26][40][42]

活动概况 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节 票选时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”典范 涵盖高端、轻奢、品质住宅三大类别 [4][9] - 测评工作由产品力100工作组连续第八年开展 最终结果将于2026年1月初发布 [9] 评选规则与流程 - 评选流程包括专家评审、大众票选及测评模型 专家评审已于12月18-19日举行 [3][9] - 大众票选使用同一通道 同一微信ID仅限投票一次 每人每个类别最多可选十个项目 [10] - 最终票数为所有有效投票的累计 入围项目将通过线上进行集中展示 [7][10] 入围项目展示（按城市与开发商分类） - **北京** - 北京潤園：华润置地开发 产品为平墅、空墅、院墅 建筑风格为国际经典 [11][13] - 北京建发·海晏：建发房产开发 产品为洋房/小高层住宅 建筑风格为京派王府中式 [24][26] - **武汉** - 武汉宸嘉100·嘉佰轩：宸嘉发展开发 产品为超高层 建筑风格为现代 [13][15] - **成都** - 成都招商玺：招商蛇口开发 产品为高层住宅、合院 建筑风格为现代 [15][17] - **杭州** - 杭州岱天青岳里：招商蛇口开发 产品为叠墅 建筑风格为东方隐贵 [17][19] - 杭州建发英冠·宸云：建发房产与英冠控股联合开发 产品为高层住宅、叠墅 建筑风格为禅境中式 [26][28] - 杭州·绿城溪径恒庐：绿城中国开发 产品为合院、叠墅 建筑风格为浪漫法式与现代东方融合 [30][32] - 杭州越秀运河樾：越秀地产开发 产品为叠墅 建筑风格为现代中式 [45][47] - **广州** - 广州保利天曜：保利发展开发 产品为超高层住宅 建筑风格为现代 [19][21] - 广州越秀·华发 华樾：越秀地产与华发股份联合开发 项目定位为“外得江湖 内得山水” [42][44] - **珠海** - 珠海华发香山湖畔：华发股份开发 项目为“华发科技+好房子迭代力作”及“国际酒店化智慧住区” [21][23] - **上海** - 上海静安里：华发股份与招商蛇口联合开发 产品为风貌别墅、风貌商业及配套 建筑风格为风貌 [28][30] - 上海中粮·北外滩壹号：中粮大悦城开发 产品为普通住宅、别墅 建筑风格融合历史文脉与现代美学 [47][49] - **宁波** - 绿城·宁波凤栖云庐：绿城中国开发 产品为高层住宅、叠墅、合院 建筑风格为现代及现代中式 [32][34] - **南京** - 南京瑞玺：招商蛇口与华润置地联合开发 产品为高层、洋房、别墅 建筑风格为现代 [34][36] - **厦门** - 厦门保利安控御宸天悦：保利发展与厦门安控地产联合开发 产品为高层住宅 建筑风格为现代 [36][38] - 厦门天樾云颂：国贸地产与安控地产联合开发 产品为超高层住宅 建筑风格为现代闽派 [40][42] - **深圳** - 深圳湾澐玺：华润置地与中海地产联合开发 产品为超高层住宅 建筑风格为现代 [38][40] - 深圳卓越缦悦：卓越集团开发 产品为超高层住宅及商业 建筑风格为现代 [52][54] - **三亚** - 三亚中旅 · 馥棠公馆：中旅集团开发 项目位于国家海岸 产品为宽幕大平层 [49][51] 行业趋势与产品力建设 - 在“好房子”理念引领下 房企正以更积极姿态投身产品力建设 致力于解决居住痛点并提升住宅品质 [9] - 多家开发商推出迭代或进化产品线 例如绿城中国的“庐”系再进化 以及华发股份的“科技+好房子”迭代力作 [23][32] - 产品类型呈现多样化 涵盖平墅、空墅、院墅、超高层、叠墅、合院、风貌别墅、洋房等 [13][15][17][19][21][26][28][30][34][36][38][40][47][49][54] - 建筑风格融合传统与现代 包括国际经典、现代、东方隐贵、京派王府中式、禅境中式、风貌、浪漫法式与现代东方融合、现代闽派、现代中式等 [13][15][17][19][21][26][28][30][32][34][36][38][40][42][47]

2025年度中国房企产品力测评活动概况 - 2025年度中国房企产品测评进入角逐阶段 大众网络票选环节于12月19日至25日中午12点开启[3] - 活动旨在评选“好房子”典范 引导房企积极投身产品力建设 解决居住痛点并提升住宅品质[9] - 测评工作由产品力100工作组连续第八年开展 最终结果将于2026年1月初发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》[9] 评选规则与流程 - 评选流程包括组委会初评、专家评审（已于12月18-19日举行）、大众网络票选及测评模型等环节[3][9] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别使用同一投票通道[10] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次 每人每个类别最多可为十个项目投票 最终票数为所有有效投票的累计[10] 入围项目展示（按项目名称及开发商分类） - **北京潤園**：华润置地开发 产品为平墅、空墅、院墅 建筑风格为国际经典[11][13] - **武汉宸嘉100·嘉佰轩**：宸嘉发展开发 产品为超高层 建筑风格为现代[13][15] - **成都招商玺**：招商蛇口开发 产品为高层住宅、合院 建筑风格为现代[15][17] - **杭州岱天青岳里**：招商蛇口开发 产品为叠墅 建筑风格为东方隐贵[17][19] - **广州保利天曜**：保利发展开发 产品为超高层住宅 建筑风格为现代[19][21] - **珠海华发香山湖畔**：华发股份开发 定位为国际酒店化智慧住区[21][23] - **北京建发·海晏**：建发房产开发 产品为洋房/小高层住宅 建筑风格为京派王府中式[24][26] - **杭州建发英冠·宸云**：建发房产与英冠控股联合开发 产品为高层住宅、叠墅 建筑风格为禅境中式[26][28] - **上海静安里**：华发股份与招商蛇口联合开发 产品为风貌别墅、风貌商业及配套 建筑风格为风貌[28][30] - **杭州·绿城溪径恒庐**：绿城中国开发 产品为合院、叠墅 建筑风格融合浪漫法式与现代东方[30][32] - **绿城·宁波凤栖云庐**：绿城中国开发 产品为高层住宅、叠墅、合院 建筑风格为现代及现代中式[32][34] - **南京瑞玺**：招商蛇口与华润置地联合开发 产品为高层、洋房、别墅 建筑风格为现代[34][36] - **厦门保利安控御宸天悦**：保利发展与厦门安控地产联合开发 产品为高层住宅 建筑风格为现代[36][38] - **深圳湾澐玺**：华润置地与中海地产联合开发 产品为超高层住宅 建筑风格为现代[38][40] - **厦门天樾云颂**：国贸地产与安控地产联合开发 产品为超高层住宅 建筑风格为现代闽派[40][42] - **广州越秀·华发 华樾**：越秀地产与华发股份联合开发[42][44] - **杭州越秀运河樾**：越秀地产开发 产品为叠墅 建筑风格为现代中式[45][47] - **上海中粮·北外滩壹号**：中粮大悦城开发 产品为普通住宅、别墅 建筑风格融合历史文脉与现代美学[47][49] - **三亚中旅 · 馥棠公馆**：定位为国家海岸宽幕大平层[49][51] - **深圳卓越缦悦**：卓越集团开发 产品为超高层住宅及商业 建筑风格为现代[52][54] 行业产品力发展趋势 - 行业在“好房子”理念引领下 更注重产品力建设 致力于提供优异的生活解决方案[9] - 入围项目普遍呈现产品类型多元化趋势 涵盖平墅、空墅、院墅、超高层、叠墅、合院、洋房、风貌别墅等多种形态[13][15][17][19][21][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][47][54] - 建筑风格呈现融合与创新 包括国际经典、现代、东方隐贵、京派王府中式、禅境中式、风貌、法式与现代东方融合、现代闽派、现代中式等[13][15][17][19][21][26][28][30][32][34][36][38][40][42][47] - 多家头部房企如华润置地、招商蛇口、保利发展、绿城中国、建发房产、华发股份、越秀地产等均有多个项目入围 显示行业对产品创新的持续投入[11][13][15][17][19][21][23][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][45][47] - 联合开发模式常见 如招商蛇口与华润置地、华发股份与招商蛇口、建发房产与英冠控股等 体现资源整合与优势互补[28][34][38][40][42]

行业趋势与市场认知转变 - 超高层住宅市场认知发生显著转变，从过去的“香饽饽”变为如今“无人问津”的存在 [3] - 当前年轻购房群体在置业时基本不选择超高层住宅楼 [15] 产品定义与开发动机 - 根据国家规定，高度超过100米的民用建筑被定义为超高住宅 [7] - 许多开发商将住宅高度控制在99米以规避超高建筑标准，从而压低建设成本 [7] - 对于普通民众而言，楼层超过20层即被视为超高住宅 [9] - 在人口密集、土地稀缺的城市，开发超高层住宅是解决居住问题的一种方式 [9] - 超高层住宅在开发初期曾引发购买热潮 [11] 产品痛点与居住体验 - **出行不便**：超高层住户多，早晚高峰等电梯时间漫长，电梯故障会导致全天无法下楼 [20][22] - **乘坐不适**：超高层电梯运行速度过快，乘坐时会产生明显的失重感 [22] - **风噪与震动**：高层在刮风下雨时窗户易震动，台风天气能感觉到整栋楼微微晃动 [24][26] - **灰尘问题**：高层空气流动性强、风速大，开窗通风导致室内干燥且极易落灰，开窗不到10分钟窗台地面即有一层灰 [30][31] - **水压不稳**：楼层越高水压受影响越大，早晚用水高峰时水流明显变小，洗澡时水流忽大忽小 [32][34] 成本与费用结构 - 超高层住宅的电梯、消防设施、供水系统维护成本较高，这些成本通常转嫁给住户 [37] - 许多超高层楼盘定位为“高端住宅”，收取更高的物业费，例如有案例的物业费为3.3元/平方米，年缴费达三四千元 [37][39] 安全与设计限制 - 超高层住宅存在特定的安全隐患，火灾等紧急情况下面临烟雾扩散快、楼梯通行受限、疏散困难等问题 [42][46] - 超高层住宅多采用精装修交付，若为清水房，自行装修面临诸多限制：室内墙体多为承重墙不可随意拆改，顶棚的消防管道和喷淋系统也不可随意改动，改造这些设施成本可能高达数万元 [46][49][51] 资产流动性 - 超高层住宅在二手市场流动性较差，相比普通住宅更难以出售 [53] - 由于其本身价值较高且附带费用多，除非以特别低的价格出售，否则很难成交 [55]

核心观点 - 多个一二线城市近期开始对新建住宅项目执行“限高80米”的严格规定，此举标志着过去在南方城市常见的超高层住宅发展模式迎来重大转折，房地产市场格局或将因此改变 [3] - 政策通过限高80米、容积率控制以及消防审查等手段引导市场转向，未来低密度和小高层类型的住宅将成为市场主流 [3][12] 多城“限高80米”政策落地情况 - **成都**：2025年12月1日挂出的四宗住宅用地中，两宗要求建筑高度不超过80米，一宗不超过60米，一宗不超过54米 [5] - **上海**：2025年10月第八批次土拍中，杨浦东外滩宅地（由保利置业以26.12亿元竞得）明确要求“容积率2.5，建筑限高80米” [5] - **广州**：2025年10月，广州大道南788号二期地块（由中海地产以9.2亿元竞得）同样有建筑限高80米的要求 [5] - **深圳**：2025年10月11日发布通知，规定新建住宅项目建筑高度原则上不得超过80米（约26层），超过80米需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 [6] - **政策依据**：广州、深圳等地的规定均与广东省住建厅要求一致，即涉及80米以上住宅建筑时应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配 [6] 过往超高层住宅市场概况 - **深圳市场**：近一两年仍有多个超高层住宅项目火热开售，例如深业世纪山谷（69层，高247米，单价超9万元/平方米）、绿景白石洲一期（74层，高243米，均价超8万元/平方米）、加福华尔登府邸（67层，高239米）[7][8] - **广州市场**：最近五年间，楼高40层及以上的新房住宅项目有40多个，近十年来推出的超百米超高层新房住宅项目超过一百个 [8] 政策规范与行业转向 - **国家规范**：自2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》明确规定，住宅建筑高度控制最大值为80米，高层住宅最高层数为18-26层，最大容积率为3.1 [10] - **地方跟进**： - 河南省郑州市2024年12月规定，新建住宅用地建筑高度应小于80米，容积率不超过2.5 [10] - 江苏省2025年1月起施行新政，一般不得新建100米以上住宅项目，100万人口以下城市严格限制新建80米以上住宅 [10] - 广州2025年成交宅地容积率大部分低于3.0，部分地块直接要求限高80米 [11] - **行业影响**：政策引导市场从“规模竞争”转向“品质竞争”，低密、小高层住宅将成为市场主流 [12] 超高层住宅的潜在问题 - **消防救援**：主流消防云梯最高52米（约17层），超高层火灾救援高度受限，需依赖内部设施或直升机 [11] - **疏散风险**：100米以上建筑疏散至地面需30分钟以上，易造成踩踏或窒息风险 [11] - **维护成本**：超高层住宅维护费用是普通住宅的三至五倍 [12] - **其他风险**：包括高空坠物、燃气泄漏、电梯故障等 [12]

核心观点 - 多个一二线城市开始对新建住宅实施“限高80米”政策，超过此高度需进行严格的消防救援评估审查，这标志着过去在南方城市常见的超高层住宅发展将迎来重大转折，房地产市场格局或将改变 [1][2][3] - 政策通过建筑限高、容积率控制及消防审查等手段，引导市场从“规模竞争”转向“品质竞争”，未来低密度和小高层住宅预计将成为市场主流 [1][7] 政策动态与城市案例 - **成都**：近期土地出让公告中，多宗住宅用地明确建筑高度限制，例如不超过80米、60米和54米 [2] - **上海**：在2024年10月的第八批次土拍中，杨浦东外滩宅地（由保利置业以26.12亿元竞得）建设要求明确为“容积率2.5，建筑限高80米” [2] - **广州**：2024年10月出让的广州大道南788号二期地块（由中海地产以9.2亿元竞得）同样有建筑限高80米的要求 [2] - **深圳**：2025年10月11日发布通知，规定新建住宅项目建筑高度原则上不得超过80米（约26层），容积率不超过3.1，超过80米需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 [3][6] - **广州与深圳政策依据**：均提及根据上级要求，涉及80米以上住宅建筑应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配 [3] - **其他省市政策**： - **河南省郑州市**：2024年12月发布规定，新建住宅用地建筑高度应小于80米，容积率不超过2.5 [6] - **江苏省**：2025年1月1日起施行新政，一般不得新建100米以上住宅项目，100万人口以下城市严格限制新建80米以上住宅 [6] - **广州**：2025年成交宅地容积率大部分低于3.0，部分地块直接要求限高80米，超过需消防审查 [6] 行业规范与标准 - 自2024年5月1日起实施的《住宅项目规范》明确了住宅用地容积率、建筑密度、高度控制最大值等指标限制 [5] - 根据该规范，无论建筑物处于何种气候条件，高层住宅最高只列至18-26层，最大容积率仅为3.1，住宅建筑高度控制最大值为80米 [5] - 以广东省（大部分属Ⅳ类建筑气候）为例，最高住宅容积率为3.1，住宅高度应控制在80米，层数为26层 [5] 市场现状与历史背景 - 过去在广州、深圳等南方一二线城市，动辄四五十层楼的超高层住宅建筑颇为常见，有些甚至卖出高价 [3] - **深圳近期超高层住宅项目案例**： - 深业世纪山谷（2024年入市）：住宅楼宇69层，高度达247米，单价超过9万元/平方米 [4] - 绿景白石洲一期（2023年入市）：推出3栋74层超高层住宅，高度达243米，平均单价超过8万元/平方米 [4] - 加福华尔登府邸（2021年开盘）：建筑物总高度达239米，地上67层，地下3层 [4] - **广州市场情况**：最近五年间，楼高40层及以上的新房住宅项目有40多个，近十年来推出的超百米超高层新房住宅项目超过一百个，建筑高度达200米左右的居住项目在多个区都有推出 [4] 政策驱动因素与行业影响 - **消防安全是核心考量**：主流消防云梯最高52米（约17层），超高层火灾救援依赖内部设施及直升机，疏散时间过长（100米以上建筑疏散至地面需30分钟以上）易造成风险 [6] - **超高层住宅的其他风险**：维护成本高企，是普通住宅的三至五倍，同时面临高空坠物、燃气泄漏、电梯故障等问题 [7] - **行业转型方向**：当前政策旨在引导市场转向“品质竞争”，预计未来低密度和小高层类型的住宅将成为市场主流 [1][7]

房地产行业政策环境 - 国内绝大多数城市已取消购房限制，仅个别一线城市中心区域保留限购政策 [1] - 银行将房贷利率下调至3.2%，创下历史新低 [1] - 政策积极影响下，刚需家庭购房需求出现回暖 [1] 远郊房产市场趋势 - 远郊房产抗跌性弱，以上海奉贤区南桥镇为例，房价从每平方米1.5万元跌至8000至9000元，跌幅超过30% [1] - 周边生活配套设施如医院、学校、超市等严重不足，导致日常生活不便 [3] - 交通出行不便，往返市中心耗时较长，且远郊地区就业岗位有限，人口呈流出趋势 [3] 海景房市场趋势 - 海景房面临房价快速贬值和难以出售的困境 [5] - 周边配套设施严重匮乏，季节性空置现象突出，淡季入住率极低 [5] - 海风强腐蚀性对房屋装修和结构造成损害，长期持有成本远超普通住宅 [5] 超高层住宅市场趋势 - 超高层住宅房价跌幅惊人，当前许多跌幅已超过40%且难以觅得买家 [8] - 地震、火灾等灾难发生时电梯停运将极大增加居民逃生难度 [8] - 物业费、电梯费、维修基金等各项费用均高于多层住宅，未来改造和拆迁难度较大 [8]