比如，始终位居温州豪宅神坛上的鹿城广场，就是一个超高层建筑群。 严格限制超高层建筑！在日前召开的中央城市工作会议上，明确提出了这一点。 其中，对于超高层住宅，近年网络上一直不乏吐槽的声音，称今后将沦为贫民窟。 然而在温州，超高层住宅反而是豪宅的代表。 不仅仅是在建的鹿城广场·丽锦，锦玉园同样是超高层住宅。 鹿城广场 沿着瓯江，翡翠滨江、滨江上品等，都有超高层住宅，同样备受温州高净值人群追捧。 01 滨江上品、翡翠滨江等 在瓯江对岸，高约200米的温州1号，也是一座超高层住宅。 一些富豪卖掉了置信原墅等豪宅，搬到了温州1号。 在建的还有滨江CBD的青山全球总部，将同步建设一座高约240米的超高层住宅。按土地出让时的要 求，单套住宅建筑面积不小于400㎡。 青山全球总部（右为住宅） 这些年楼市下行，温州大部分房子价格都跌惨了，而在这些超高层住宅中，大多跌得不多、基本持平， 甚至还有逆势上涨的。 温州1号 同样经典的还有高约190米的置信·天玺，均为每层一户的建筑面积约586㎡大平层，还吸引了很多原本 住别墅的富豪。 置信·天玺（左）与置信中心 还有凤起玉鸣、鹿城壹号、翡翠天地、瓯江峯汇、云境等高端住宅，也都有超高 ...

之前很多人都喜欢购买海景房，主要是住在海边风景优美，空气新鲜。很多老年人买了海景房用于养老。一些中产家庭购买海景房就是用于度假之用。而前 些年，买了海景房的人现在不仅面临房价快速贬值，而且房子根本卖不出去。 这主要原因是：①海景房周边配套严重不足，生活不方便；②季节性空置现象突出，淡季入住率极低，小区人气不旺。此外，很多业主长期拖欠物业费，这 就造成物业管理难以维持；③由于海风腐蚀性强，装修和房子结构都会受影响，长期持有成本会远超普通住宅。 近些年，房地产市场利好政策不断。现在除了一线城市的核心区域没有放开限购之外，其他绝大多数城市都放开了限购政策。此外，银行也把房贷利率降到 3.2%，创下了历史新低。而受到救市政策利好的影响，就有一些刚需家庭想借着这些利好买房置业。 面对当前刚需家庭购房需求出现回暖的情况，就有业内人士提醒大家：10年后，这3类房子将不受欢迎，懂行人已经开始降价出售。而这3类房子分别是指： ①远郊的房产；②海景房；③超高层住宅。让我们一起来分析一下： 第一，远郊房产 niaması yaşı 1 3.5 2 2 5 2 3 2 3 2 HI 日日日月1日日 TICALLACILLA Eier ...

核心观点 - 上海超高层住宅市场呈现供应井喷和高度分化的特征 核心地段与稀缺景观资源成为价值支撑 但产品同质化与风貌别墅竞争加剧行业挑战 [1][3][15][18] 区位分布特征 - 2021年以来超高层住宅供应集中于黄浦区（占比50%） 其余分布于虹口北外滩 浦东前滩及静安西藏北路等"一江一河"景观带 [3] - 2024年供应量显著增长 翠湖天地六和 中海顺昌玖里 融创外滩壹号院等标杆项目实现质量与流量双赢 [5] - 2025年嘉里金陵华庭 上海壹号院开盘即售罄 高福云境与绿发新梓园蓄势待发 [5] 产品结构特征 - 超高层住宅户型以150-300㎡为主（占比65%） 300㎡以上大户型仅占26.8% [6][7] - 部分核心地段项目如翠湖天地六和（起步437㎡） 嘉里金陵华庭（250㎡以上）坚持顶豪定位 通过产品力塑造稀缺性 [8] - 总价段分布显示3000-5000万房源占比最高（816套） 5000万以上顶豪合计622套 [11] 市场销售表现 - 多个项目备案率达100%：中海顺昌玖里（376套） 融创外滩壹号院（228套） 翠湖天地六和（108套） 嘉里金陵华庭（158套） [13] - 分化显著：珠江安康苑备案率99.7% 而海玥黄浦源仅49.2% 中興傲舍低至10% [13] - 海泰北外滩因产品规划落后（得房率72% 涂料外立面）及周边界面杂乱 网签率仅70.4% [14] 行业竞争格局 - 2025年上半年上海3000万以上豪宅成交量占全国50% 5000万以上顶豪占比78% [16] - 风貌别墅凭借低容积率 文化底蕴及空间拓展优势（地下室 庭院）成为超高层直接竞争对手 [18][19][21] - 超高层优势在于核心地段景观视野 但二线江景或非核心段项目价值将大打折扣 [21] 产品发展趋势 - 行业从"地段至上"转向"多维价值"竞争 需融合产品力创新与运营服务能力 [15] - 超高层与风貌别墅代表不同生活方式：大平层强调家庭互动 别墅侧重空间分层与静谧性 [20] - 头部开发商如瑞安 嘉里建设与中海 万科展开产品力PK 核心在于对本土顶豪需求的洞察力 [23]

上海土地出让新模式 - 上海推出跨区捆绑销售土地新模式，将不同行政区地块打包出售，打破传统招拍挂方式 [1][2] - 新模式通过协议出让给本地国资/城投后，在上海联合产权交易所挂牌进行股权交易引入房企 [2] - 建发成为首个采用该模式的房企，豪掷123.5亿拿下杨浦新江湾社区+虹口山寿里风貌地块组合 [3] 捆绑地块特征 - 区位组合目前有两种：虹口+杨浦或黄浦+浦东，均为核心区优质板块 [6][7] - 内容为"市区优质地块+核心风貌地块"捆绑，风貌项目需保留老式里弄风情且开发难度高 [8] - 地块总价门槛高，最低60亿起，最高达244亿，仅实力房企可参与 [9][18] - 违约条款严格，任一地块违约即视为整体违约 [10] 参与房企动态 - 保利发展拟拿下虹口余杭路风貌+杨浦新江湾社区地块，总用地面积8.4公顷（虹口2.7+杨浦5.7） [12][15] - 华润瞄准总价244亿的黄浦余庆里+浦东后滩组合，涉及7个地块3.3公顷，含超高层住宅和风貌商业 [16][18] - 招商正在洽谈黄浦新闸路+浦东后滩的类似捆绑方案 [19] 房企竞争格局 - 建发通过该模式实现上海土地储备突破，将开发其在沪首个风貌别墅项目 [3] - 保利已在上海开发多个风貌项目（如永兴里、外滩序），但市场辨识度仍需提升 [14][15] - 华润此前风貌项目士林润园产品力较弱，此次高难度综合体或成其证明实力的机会 [16]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动，6月3日公布初选入围项目，采用专家评审与网络票选结合的方式评选最终奖项（如"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"），结果将于6月末公布 [1][11] - 克而瑞连续八年（2018-2025年）聚焦房地产行业产品力研究，涵盖"产品系""客户需求""交付力"等维度，推动行业产品力升级 [11][12] 高端入围项目案例 - **广州越秀·华发琶洲·樾｜华樾**：越秀地产与华发股份合作开发，定位超高层现代风格住宅，主打"城市山林"景观概念 [1][2] - **上海越秀·外滩樾**：越秀地产独立开发的风貌别墅项目，融合古典与现代建筑风格 [2] - **成都金牛西派御府**：定位"东方巴黎"传奇大宅，强调地域文化特色 [2] 轻奢入围项目案例 - **北京招商序**：招商蛇口开发的小高层及洋房住宅，主打"新改善生活"现代风格 [3][4] - **成都招商锦城序**：招商蛇口开发的高层住宅，以川西无界景观和多重庭院空间为特色 [5] - **上海海上·清和玺**：位于徐汇中央公园生活区，定位十年革新之作 [6][7] 品质入围项目案例 - **上海保利虹桥和著**：保利发展与上海地产合作开发的高层住宅，主打"都市新烟火主义奢宅"，属北虹之星封面项目 [8][9] - **深圳中建壹品·湖北文旅·鹏宸云筑**：中建壹品与湖北文旅合作的高层/超高层住宅，融合现代与岭南风格，定位"四代生态住区" [9][10] 行业趋势与参与企业 - 头部房企如越秀地产、华发股份、招商蛇口、保利发展等通过联合开发（如越秀+华发、招商+南昌市政）强化产品差异化竞争力 [2][3][8][9] - 产品类型多元化趋势显著，涵盖超高层住宅、风貌别墅、洋房等，建筑风格以现代为主，部分项目融合地域文化（如川西、岭南） [2][5][10]

超高层住宅定义 - 超高层住宅指楼层数达到40层及以上且建筑高度超过100米的住宅 [1] - 需使用特殊建造材料和复杂设计 外观通常大气上档次 [1] 居住体验优势 - 视野开阔 可俯瞰城市景观 白天繁华与夜晚灯火尽收眼底 [3] - 无遮挡情况下视野范围极广 带来独特视觉享受 [3] 居住痛点分析 空间利用率与经济性 - 得房率仅65% 显著低于普通高层住宅85%的水平 [5] - 公摊面积大导致实际可用面积减少 单价更高 [5] - 装修成本高昂 例如55层阳台安装全景落地窗花费16万元 [7] 物理环境缺陷 - 高层强风导致噪音明显 部分住户反馈房屋晃动感强烈 [11] - 承重结构限制装修改造 飘窗等区域不可拆除 [9] - 高速电梯运行速度达1.75米/秒 舒适性差 [16] 生活便利性问题 - 高峰期电梯等待时间可达30分钟 出行效率低下 [16] - 物业费高昂但服务质量难以匹配超高楼层需求 [18] - 设备维护频率高 长期居住成本持续增加 [18] 安全隐患 - 消防救援车仅能覆盖16-18层 高层逃生难度极大 [13] - 火灾等紧急情况下自救与外部救援均受限 [13][15] 资产流动性风险 - 市场环境下行叠加产品缺陷 导致挂牌半年仍无看房者 [20] - 转售困难 部分业主反映资产完全丧失流动性 [20] 行业总结 - 超高层住宅虽解决住房需求 但居住品质与资产价值存双重隐患 [22] - 高空景观优势难以抵消长期居住成本与安全隐患 [9][11][22]