作为西安楼市头部板块的能源金贸区，随着起步区一期住宅用地步入供应尾声，板块开发重心已逐步转移至金湾科创区二期 ，也就是今年年初陕西鑫 苑、万晖置业成功摘地的那片区域。 就在今日，金湾科创区二期再迎新地块，一宗43.698亩的住宅用地顺利成交。 与此同时，今天沣西新城也打破了土地市场久违地沉寂，迎来了今年首批4宗住宅用地集中成交。 此外，备受关注的高新"软东"区域，也迎来一宗住宅用地的规划公示，为接下来"软东"板块增加了新的期待。 01 能金区新宅地成交 先来重点关注能源金贸区今日成交的这宗住宅用地。 这宗地籍编号XXFD-JM02-124号地块，位于西咸新区能源金贸区金科四路以东、金科三路以西、沣湾三路以北、沣湾四路以南。 土地面积约43.70亩，容积率在2.0-2.5之间，绿地率不小于35%，建筑密度不大于20%。 最终，该地块由西安中天尚玺实业有限公司（中天西北）以底价4.09亿元摘地，成交地价936万元/亩、成交楼面价5616元/㎡。 值得一提的是，这并非西安中天尚玺实业有限公司首次布局能金区，此前就已在同区域打造了中天宸悦项目。 不仅如此，西安中天尚玺实业有限公司在今年西安土地市场表现活跃，今年7月， ...

和过去相比，这部分新生代刚需购房主力对居住品质、空间舒适度等都提出了更高的要求，推动市场形成一种"刚需预算、改善期待"的新需求特征。 这也倒逼房地产企业在产品端进行革命性创新。 最大的变化是开发商正在对四代住宅理念中的立体绿化、空中庭院、多功能互动空间等，进行"瘦身重构"，使其更加适配百平方米内中小户型，开辟"刚 需价格、改善体验"新赛道。 四代住宅"刚需化" 在四代宅集中入市影响下，一些城市传统大面积、高总价四代住宅也开始不好卖了。 一方面与四代宅集中入市有关，另一方面也反映出当下市场的特征：以年轻家庭及首次置业者为代表的刚需人群仍是市场主力。 成为存量时代破局着力点 随着消费者对住宅品质要求的持续提升，四代住宅在刚需、刚改项目中的普及和应用将日益广泛。 根据克而瑞的不完全统计数据显示，2023年以来，市场上出现含建筑面积约110平方米及以下的第四代住宅典型项目约有17个，其中多个项目最小面积不 到90平方米。 小户型四代宅的兴起直接反映了市场需求，并且是房地产企业创新变革、应对挑战的必然产物。未来，四代宅的"刚需化"浪潮仍将持续。 | 城市 | 项目名称 | 最小户型 | | --- | --- | -- ...

武汉楼市上半年表现 - 1～6月武汉商品房网签销售面积615.39万平方米，同比增长14.8%，其中新建住房网签销售面积506.97万平方米，同比增长30.6% [1][3] - 6月新建住房和二手住房累计成交21551套，环比增长30.9%，同比增长26.3%，新建住房网签销面141.78万平方米，同比增长48.2% [7] - 上半年新建住房整体去化周期降至12个月，二手住房网签成交面积533.37万平方米，同比增长10.8% [3] 政策刺激与市场回暖 - "汉九条"政策通过加大"以旧换新"、公积金支持力度，扩大购房补贴范围促进住房消费 [4] - 春季购房节吸引31家房企、150个楼盘参展，带动新房销量增幅明显，售楼部客流量环比增长30%以上 [5][6] - 6月新房月销量首次破万套，中心城区高品质住宅项目再现"日光盘" [1][7] 产品升级与市场结构 - 四代住宅项目首开去化率平均70%以上，是普通项目2～3倍，中心城区及光谷片区热度最高 [8] - 上半年监测开盘61次，平均去化率44.41%，较2024年提高16.82个百分点 [8] - 市场回暖具有结构性特征，中心城区表现较好但远城区库存压力有增无减 [10] 土地市场动态 - 上半年涉宅用地成交28宗，总建筑面积219.44万平米，成交金额114.07亿元，平均溢价率7.03% [14] - 6月土地拍卖多地块高溢价成交，江岸区新兴街地块溢价率54.36%，创历史第二高 [15] - 低容积率地块受热捧，上半年成交涉宅地块平均容积率1.89，主城区频现2.0以下容积率 [15] 下半年政策方向 - 新政将聚焦商办类房屋去库存，推动"商改租""商改住"制度突破 [12] - 计划全年"白名单"项目授信500亿元以上，新增房地产项目上市销售100个 [12] - 通过保障性住房再贷款、专项借款等金融支持加大商品房收储力度 [10]

土地拍卖情况 - 武汉市第12次土地拍卖共成交6宗土地 土地面积19.1公顷 规划建筑面积36.8万平方米 成交总金额29.06亿元 [1] - 绿城以6.645亿元夺得汉口新兴街地块 成交楼面价27920元/平方米 溢价率54.36% 创武汉住宅成交楼面价历史第二高 [1] - 建发地产以12.2亿元拿下武昌区P(2025)047号地块 溢价率22.42% 楼面价16055元/平方米 这是建发近两年在武昌中心拿下的第四块地 [2] - 上半年武汉优质地块竞争激烈 青山区临江大道014号和武昌区中山路035号地块溢价率分别达34.29%和30.59% [2] 土地市场特征 - 武汉市优化土地供给结构 重点加大主城区低容积率"小而美"地块出让 适合打造高品质改善性住房 [2] - P(2025)049号地块位于汉口主城历史风貌区 容积率仅1.3 可打造稀缺的老洋房产品 因此受企业追捧 [2] - 房企在武汉主城区地块竞争激烈 14家企业参与P(2025)049号地块竞拍 7家企业参与P(2025)047号地块竞拍 [1][2] 房地产市场表现 - 5月武汉新建商品住房网签83.42万平方米 环比增长38.91% 同比上涨21.32% [3] - 武汉新房价格同比降幅连续7个月收窄 二手房同比降幅收窄至7% 呈现"量升价稳"态势 [3] - 中心城区改善型项目人气旺盛 开盘去化率达80%以上 [3] - 四代住宅因高得房率和智能化设计成为市场新宠 契合"好房子"标准 [3] 全国土地市场 - 全国300城宅地出让金同比增长24.5% 成交面积下降约7% [3] - 房企在一线城市投资积极 住宅用地出让金同比增47% [3] - 二线城市中杭州、成都土拍热度较高 其余多数城市相对平淡 [3]

行业趋势 - 代建业务逐渐成为民营房企轻资产输出的重要路径，以应对高杠杆风险并保持团队管理能力[2][4] - 代建与开发业务呈现逆周期性，可平抑开发业务下行风险并押注专业开发管理市场扩大趋势[5] - 2024年绿城管理新拓项目中25%来自国企委托，城投公司存量地块成为代建企业主要增量窗口[11] 市场表现 - 绿城管理代建项目在山东博兴县半年销售400套占当地1/3市场份额[2] - 龙湖龙智造代建广州央璟颂项目首开1小时销售8亿去化率75%，整体货值30亿[2][3] - 旭辉建管代建苏州蠡堂森屿首开销售6亿，包揽5月苏州改善项目销售金额套数面积三冠[2][3] 商业模式 - 典型代建费率约4%，但中指院数据显示77.7%项目费率在1%-3%区间[4] - 代建方可通过超额销售提成获取激励，商业项目提成比例可达超额部分30%[7] - 轻资产模式不需自主拿地投资，显著降低资金压力[4] 产品竞争力 - 四代住宅创新设计(如270°曲面露台)支撑溢价，苏州项目均价较周边高6000元/㎡仍热销[4][8] - 代建项目强调确定性专业力，产品品质成为购房决策关键因素[7] - 旭辉在太仓浏河刚需市场打造四代住宅，以高实得面积赢得市场[8] 客户结构 - 代建委托方包括国企城投(如苏州相城经开国控)、实业企业(如晋星实业)及医疗健康企业(如深圳华屹)[10] - 广深政策松动促使企业将工业用地住宅配套指标转为可售项目[10] - 南通亚伦等民营开发商通过与龙湖等品牌合作实现项目快速去化[3] 行业挑战 - 代建市场容错率降低，部分未达预期项目影响委托方入市意愿[12] - 行业利润率持续下滑，42.7%项目费率仅1%-2%[4] - 项目选择权使代建方聚焦优质地块或产品创新空间大的项目[8]

政策背景与核心目标 - 西安市多部门联合发布十二项楼市新政，涵盖土地出让、金融支持、公积金政策、二手房交易等多个方面，旨在促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 政策出台背景包括落实6月13日国务院常务会议要求，以及应对西安楼市"金三、银四"成色不足的情况，商品住宅价格同比下滑3%、环比下滑0.06%，持续九个月下降 [2] - 前5个月西安商品住宅成交面积同比下滑，市场观望情绪严重，楼盘在五一和端午期间开启降价行动 [2] 政策主要内容 - 鼓励企业自主下调容积率，扩大绿化平台和阳台面积比例，提供多样化住宅产品，风雨连廊等不计入容积率 [3] - 优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，打造便民生活圈 [3] - 预售资金监管松绑，允许保函置换不超过项目竣工交付所需资金额度30%的监管资金，诚信企业可下调重点监管资金额度 [4][5] - 土地出让阶段邀请企业参与，一个月内缴纳土地出让价款50%实现"拿地即开工"，非重点监管资金拨付1个工作日内完成 [4] 市场影响与效果 - 西安市场上四代住宅为代表的改善项目涌现，头部房企在西安的四代宅项目数量占比高达其四代宅总项目量的60% [3] - 购房者对四代宅的接受程度从2023年不到20%提升至近90% [3] - 绿城中国近一个月内连续拿下四个地块，成交土地出让金40亿元，龙翔控股溢价18%重仓布局西安港务片区，四川邦泰集团半年内拿地五宗，成交土地出让金46.48亿元 [4] - 2024年西安置业的外地购房者占比接近四成，2025年西安位列全国房地产开发投资吸引力排行榜第10 [6] 公积金与二手房政策 - 缴存职工可提取公积金直接支付购房首付款，减轻购房者首付压力 [6] - 关中平原城市群和省内缴存职工在西安购房可享受同等公积金贷款权益，吸引周边城市购买力 [6] - 2024年西安二手房市场活跃度持续提升，成交量突破历史新高，体量超过新房市场规模 [7] - 推动房产交易业务向各行政区、开发区政务大厅延伸，简化办事流程，便利购房后办证、落户、子女入学等手续 [7]

武汉楼市回暖趋势 - 武汉楼市持续数月回暖趋势明显 与国家"稳预期 稳市场"的房地产政策导向形成共振 [1] - 5月全市新建商品住房网签83 42万平方米 环比增长38 91% 同比上涨21 32% [1] - 中心城区新建商品住房成交量46 74万平方米 环比增幅达52 6% [9] - 武汉新房价格同比降幅连续7个月收窄 二手房同比降幅收窄至7% 呈现"量升价稳"态势 [9] 市场特征与需求变化 - 改善型项目人气旺盛 光谷招商天青府5月日均来访近百组 端午假期三天成交30套 改善型客户占比超六成 [4] - 市场从"有房住"向"住好房"升级 四代住宅占比已超30% [19] - 武汉家庭住房置换周期普遍在8-10年 当前正值上一轮购房潮后的改善窗口期 [8] - 25至35岁年轻人成为主力购房群体 光谷科技人员占比超过60% [8] 产品升级与创新 - 招商天青府作为武汉第四代住宅试点项目 以"空中庭院+宋韵美学"为亮点 定价1 68万-1 8万元/平方米 [8] - 武汉城建招商未来中心·C2揽境项目141平方米户型实际使用面积达158平方米 相当于省55万元 [14] - 武汉天宸项目主打智能化 配备海尔智慧屏控制全屋灯光 智能厨电和"无感通行"系统 [14] - 武汉·江城府采用保温系统和智能照明 夏季室内温度比室外低3-15℃ 地下车库一年节电20% [14] 政策支持与市场反应 - 武汉"汉九条"楼市政策为市场注入新动能 包括契税补贴 二孩三孩家庭购房补贴 计划收购3000套二手房源推进"以旧换新" [19] - 政策优化青年群体住房贷款服务 鼓励商业银行提供特色化住房贷款金融产品 [19] - 5月武汉土拍中 武昌区035号住宅地块经38轮竞价 以30 59%溢价率成交 [20]

楼市政策动态 - 西安发布"十二条"新政，涵盖土地出让、金融支持、公积金政策、二手房交易等多方面，旨在推动房地产市场企稳[2] - 新政提出土地出让金分期缴纳，一个月内缴纳50%后可办理相关手续，支持"拿地即开工"[3] - 新政鼓励"好房子"建设，允许下调容积率，扩大绿化平台等不计入容积率[4] - 公积金政策放宽，可提取支付首付，陕西省内购房者均可办理公积金贷款[5] - 促进一二手房联动，开展"以旧换新"等活动，简化二手房交易流程[6] 市场表现 - 1-5月全国新建商品房销售面积同比下降2.9%，销售额下降3.8%[7] - 5月70城新建商品住宅价格同比降4.1%，环比降0.2%；二手房价格同比降6.3%，环比降0.5%[7] - 西安商品住宅价格连续9个月下滑，前5月成交面积同比下滑[8] - 西安二手房挂牌量超14万套，同比增28%，成交面积上升但以价格折让为代价[8] 政策预期 - 国常会提出"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，要求推进"好房子"建设[7] - 广州全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率[8] - 机构预计更多楼市增量政策有望出台，更具针对性的政策或在路上[9] 企业动态 - 绿城中国近一个月在西安拿下4地块，土地出让金40亿元[3] - 四川邦泰集团半年内在西安拿地5宗，成交土地出让金46.48亿元[3] - 头部房企在西安的四代宅项目数量占比高达其四代宅总项目量的60%[4]

纪要涉及的公司 越秀地产 纪要提到的核心观点和论据 1. **销售表现**：2025年1 - 5月销售额500亿元，同比上升约26%，虽全国销售面积个位数下跌，但公司在北京、广州和上海等核心城市领先，对全年1205亿元销售目标有信心[4] 2. **投资动作与土地储备**：2025年在核心城市新增十幅地块，总面积103万平方米，权益投资76亿元，预计全年权益投资额300亿元；计划调整广州项目权益比例；总土地储备未售货值约3600亿元，大湾区、华东、北方区域各占40%、20%、20%，中西部区域占比百分之十几[2][5][15] 3. **财务状况**：符合“三道红线”绿档标准，2024年底手头现金500亿元，有息负债规模稳中有降，融资成本约3.49%，预计未来有下降空间，国际评级机构展望提升至稳定[2][6] 4. **收储与闲置土地盘活**：2024年成功收储135亿元，今年与核心城市政府谈判盘活闲置土地，方式有换地和商改住，加快旧库存周转[2][7] 5. **现房销售政策**：认为政策不会对整体业务产生重大影响，将积极应对；政策落地可能性较大，可能在低线、高库存城市率先试点[2][8][9] 6. **6月推盘计划**：6月在核心城市推出重点项目，预计保持同比水平，上海和北京市场热度高，广州视区域和产品而定[11][12] 7. **广州四代宅**：广州对四代宅投影面积规范要求趋严，但不会对未来销售产生重大影响，反映政府对过去做法的修正[13] 8. **第四代住宅演化趋势**：北京和上海销售势头超预期，占比将提高；广州倾向短平快小地块项目；持续关注上海、北京和杭州[14] 9. **土地拍卖溢价率与应对策略**：今年一季度核心城市土拍溢价率高，公司未参与抢地潮，二季度非公开增储占比58%，计划权益投资300亿元，已完成80亿元左右，关注核心城市机会，通过合作降风险[16] 10. **投资策略**：采用“6 + 1”投资策略，非公开增储比例达58%，降低拿地成本，确保收益率[17] 11. **处理销售不佳城市项目**：不在这些城市新增土地，与政府协商盘活闲置土地，调整价格保证流速和去化[18] 12. **投资收益率指标**：内部收益率（IRR）和销售净利润率相乘需大于160，如上海、北京销售净利润率约8%，IRR需达20以上才拿地[19][20] 13. **地票兑换现金影响**：获得120亿地票，63亿已兑换成现金用于拿地，支持房企资金流动性[21] 14. **销售毛利率和净利润率**：动态销售毛利率约15%，较2020年改善，未来两年业绩端体现；今年预计减值规模小，取决于房价走势[22] 15. **取消新房限价测算**：大部分地区取消限价，测算不再考虑限价因素，8%销售净利润率平均可实现[23][24] 16. **自持房补地价逻辑**：针对21年及以前老项目未开发部分，换新产品图纸需补缴地价，新公开市场拿地无此问题[25] 17. **减值准备与房价波动**：房价上涨，减值准备可回拨，报表体现为毛利率提升[26] 18. **减值准备项目**：大部分减值拨备针对21年及以前旧项目，22 - 24年新项目毛利率达15%以上，无减值准备[27] 19. **旧项目去化程度**：21年及以前旧项目年度去化率约30%，低于目标，占总库存约15%，销售无显著利润[28] 20. **2025年销售结构和毛利率预期**：入账以21年及以前老库存为主，全年毛利率预计不低于10%，26年新项目入账后行业毛利率或提升[29] 21. **借贷成本和规模**：去年平均借贷成本3.49%，今年预计下降，有息负债规模预计维持稳定或略有下降[30] 22. **派息政策**：连续九年按核心净利润40%派息，未来大概率保持稳定[31] 23. **开发业务结转收入**：今年营收较乐观，初已售未结转金额约1700亿，近800亿确定入账，直营项目毛利率不低于10%，关注减值因素和房价走势[32] 24. **旧改项目进展**：番禺联动村改造销售良好，收益率和毛利率高；计划将南阳电器厂并入土储，争取年底或明年初完成；准备广州马场旧改项目[33] 25. **广州城市更新**：进展不及预期，国家支持20个核心城市更新计划，未来或在专项债、资金支持及模式调整上有动作[34] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 2024年广州收储三幅土地，总金额约135亿，120亿通过应付票据退给政府，2025年63亿已兑换成现金，还有57亿未使用，计划两年内完成广州土地收购[10] 2. 河南信阳今年4月发布现房销售相关公示意见，这些城市预售房库存压力大，推出现房土地对库存影响小[9] 3. 2024年6月新房销售达100多亿元，是全年高点[12]

房地产市场整体态势 - 重点城市房地产市场在传统销售旺季"金三银四"后步入平稳发展阶段，新房市场关注度显著提升[1] - 楼市政策支持力度不断加大，房企积极筹备年中冲刺，市场呈现复杂微妙变化态势[1] - 5月重点城市新房整体销售环比增长，核心城市"新规"项目开盘去化较好，但郊区老项目及低能级城市项目面临较大压力[3] 城市成交数据表现 - 北京5月二手房网签量14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新建商品住房网签量3917套，环比同比均上涨[1] - 上海5月一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17%[1] - 广州新房二手房网签量均有不同程度提升，深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，同比增长21.1%[1] 新规产品市场表现 - 深圳"新规"项目及得房率较高的新房备受青睐，如龙华观澜片区新房项目75平方米可打造三房两卫户型，吸引众多购房者[3] - 多个城市第四代住宅、低密洋房等产品成交表现优于普通楼盘，苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类[3] - 杭州核心区新房项目凭借优质配套及产品力吸引高净值客群，部分项目触发社保摇号[3] 旧规产品市场困境 - 深圳罗湖区、福田区城市更新项目新房容积率超过8，得房率低的"摩天住宅楼"去化缓慢，部分项目开盘超一年未清盘[3] - 购房者在价格无明显优势情况下不考虑此类住宅[3] 房企销售与拿地情况 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8%，超百亿房企33家，五十亿房企64家较去年同期减少6家[3] - 前5个月TOP100企业拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%，拿地策略聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目[3] - 房企为年中业绩冲刺加大推盘及促销力度，深圳一大型民营房企将结合最新政策加快回款[3] 楼市政策动态 - 5月以来楼市政策支持力度持续加大，降息成为焦点，部分二线城市推出一揽子提振楼市措施[3] - 湖南省推出加大契税支持力度、推进"以旧换新"等措施，重庆市发布支持换购住房需求、加大商业性个人住房贷款支持力度等举措[3] - 预计6月楼市政策环境保持宽松，核心城市市场有望持续修复，但城市间及新旧项目分化行情延续[3][4] 未来市场展望 - 6月一二线城市新房价格有望维持高位，成交热点集中在区位好、品质高、性价比突出区域[4] - 外围区域新房或"旧库存"可能继续以价换量，市场处于分化调整阶段[4] - 房企需精准把握市场需求，优化产品结构，在市场分化中寻求新平衡与发展机遇[4]