城市更新政策背景与战略意义 - 中央首次在城市工作会议总体要求中明确以推进城市更新为重要抓手 标志着城市更新成为国家战略级政策方向 [2] - 城镇化率从2017年60%提升至当前67% 城镇新增常住人口增速连续7年负增长 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [6] - 中办国办联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 作为首个顶层设计文件提出10大目标6大原则8大任务4大保障措施 具有里程碑意义 [8] 城市更新内涵与模式转变 - 定义更新为通过维护改造拆建扩充存量建筑资源 实现土地优化配置功能升级和生活品质提升的城市发展过程 [5] - 批判地产式更新模式失败案例：仿古重建项目商户存活率不足30% 景观美化项目日均人流量仅达预期20% [6] - 强调从"拆建主导"转向"存量优化+需求导向" 采用老旧小区绣花式改造历史建筑活化利用地下管网升级等新路径 [7] 政策驱动因素与市场需求 - 回应城镇化转型需求 67%城镇化率背景下北京上海超80% 城市更新成为城市转型必由之路 [9] - 服务扩大内需首要任务 2025年首场国常会聚焦城市更新 两会报告将提振消费扩大内需置于首位 [9][10] - 解决存量建筑盘活合规审批困局社会资本参与渠道不畅等政策难题 为市场释放巨大政策红利 [10] 四好标准与更新实践结合 - "好房子"注重宜居性功能性健康性 通过加固加装设备改造老旧住宅实现质量提升功能完善 [12] - "好小区"构建最后1公里生活单元 增加活动空间智能应急便民服务和一老一小设施 [12] - "好社区"完善15分钟生活圈 补足教育医疗公园等公共服务与商业配套 [12] - "好城区"聚焦城市级功能升级 包含基础设施生态韧性文脉传承就业友好四大维度 [13] 土地政策创新需求 - 允许混合开发与用途合理转换 需明确用地性质变更与土地出让金补缴规则 [15] - 容积率转移奖励政策需落实 目前地方文件提及但实际获得项目有限 [15] - 亟待出台存量土地提前续期政策 北京40年产权商办用地剩余不足10年 需明确续期条件与出让金标准以稳定资产预期 [15] 金融支持体系构建 - 财政资金支持包含中央专项长期国债30个试点城市 地方专项债券及税费减免三免三减半政策 [16] - 金融工具创新要求商业机构开发专项产品 提前介入财务投资引导资金流向 [16] - 社会资本通过公募REITs资产证券化信用债参与 当前酒店写字楼两类成熟资产尚未纳入REITs范围 [17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年4月债券托管规模较快增长，各券种和机构表现有差异，预计5月债券供给环比增加，需关注地方债供给节奏及各机构配债情况 [3][38] 根据相关目录分别进行总结 4月债券新增托管规模情况 - 2025年4月债券托管余额同比增速15.5%，较3月升0.6个百分点，新增托管规模1.7万亿元，处历史同期高位 [3][4] 分券种情况 - 政府债和同业存单较季节性多增，国债较季节性少增，4月地方政府债和同业存单分别多增5218亿元和1668亿元，国债少增825亿元 [8] - 4月政府债供给较3月季节性回落，但国债、地方债高于去年同期，国债新增供给2660亿元，地方债新增供给7069亿元 [11] - 4月同业存单净供给3779亿元，较3月回落，公司信用债供给2242亿元，回升至往年高位 [14] 分机构情况 - 各类机构配置规模均强于季节性，银行、资管户、券商和保险分别多增5705亿元、4089亿元、3947亿元和709亿元 [18] - 银行增持7975亿元，实际买入规模2975亿元略高于季节性，增持政府债规模占新增政府债托管规模为59% [24] - 保险增持1673亿元，多增709亿元，主要增配地方政府债，增持规模占新增政府债托管规模为16%高于过去12个月 [25] - 资管户增持1.1万亿元，多增4089亿元，主要增持同业存单，3 - 4月理财集中增持同业存单，基金对信用债偏好回暖 [27][29] - 外资增持881亿元，多增1208亿元，券商增持1835亿元，多增3947亿元，二者主要增持国债 [37] 展望情况 - 预计5月债券供给环比增加，新增专项债发行较4月提速但仍偏慢，供给压力仍存 [40] - 银行有望维持增配力量，承接供给能力取决于央行流动性投放 [43] - 保险配债节奏跟随地方政府债供给，可能边际放慢配债节奏 [47] - 资管户资金增量有望回暖，理财规模或稳健增长，基金有加杠杆增持债券空间 [51]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年3月债券规模保持较快增长，分券种来看政府债与存单多增、公司信用债同比少增，分机构来看资管户超配、银行减配；展望未来，债券供给增加，银行和保险有望多增配政府债，资管户资金增量可能低于往年同期，财政货币政策或将支持债市供需两旺 [3] 根据相关目录分别进行总结 分券种：债券供给同比多增，主要靠政府债和存单贡献 - 2025年3月债券新增托管量同比多增近1.8万亿，托管余额为180.5万亿元，同比增速14.81%，较2月上升1.06个百分点，新增托管规模26195亿元 [5] - 3月政府债和NCD各同比多增万亿左右，公司信用类债同比少增4275亿元 [9] - 政府债大幅多增约1万亿，因财政靠前发力，国债发行更靠前，地方债多增靠特殊再融资债 [12] - NCD大幅多增约1万亿，因政府债与信贷放量、银行负债不足；公司信用债大幅少增约4300亿元，受监管趋严和高基数影响 [17] 分机构：资管户超配，银行减配 - 2025年3月资管户同比多配，银行大幅少增，非法人产品、券商和保险同比多增持17204、2207和1042亿元，商业银行同比少增4293亿元 [19] - 银行受制于负债压力配债力度偏弱，即使加上买断逆仍大幅少增持债券，调整后多增持政府债2828亿元、多减持同业存单4732亿元 [26] - 保险同比多增持债券但增配力度弱于历史中性水平，主要多增持地方债，因地方债有估值优势 [27] - 理财规模超季节性回落，资管户降久期增配存单，反映稳健管理思路 [31] - 外资同比多增持债券974亿元，主要多增持国债；券商同比多增持债券2207亿元，跟随供给多增持国债、地方债和同业存单 [35] 展望：财政货币政策或将支持债市供需两旺 - 4月1 - 28日债券净融为16630亿元，同比上升6939亿元，政府债同比上升8946亿元，同业存单净融同比下降，公司信用债净融同比上升 [37] - 银行4 - 5月负债压力缓释，有望多增配债券，尤其多增配政府债，4月央行对银行负债端呵护增加，预计配置节奏边际恢复 [41] - 保险预计维持对政府债的增配，更偏好地方债，今年保险买债规模超去年同期，地方债与国债利差高 [44] - 4 - 5月资管户资金增量可能低于往年，理财保持稳健投资策略，公募债基预计跟随债市行情摆布仓位 [47]