城市更新政策背景与战略意义 - 中央首次在城市工作会议总体要求中明确以推进城市更新为重要抓手 标志着城市更新成为国家战略级政策方向 [2] - 城镇化率从2017年60%提升至当前67% 城镇新增常住人口增速连续7年负增长 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [6] - 中办国办联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 作为首个顶层设计文件提出10大目标6大原则8大任务4大保障措施 具有里程碑意义 [8] 城市更新内涵与模式转变 - 定义更新为通过维护改造拆建扩充存量建筑资源 实现土地优化配置功能升级和生活品质提升的城市发展过程 [5] - 批判地产式更新模式失败案例：仿古重建项目商户存活率不足30% 景观美化项目日均人流量仅达预期20% [6] - 强调从"拆建主导"转向"存量优化+需求导向" 采用老旧小区绣花式改造历史建筑活化利用地下管网升级等新路径 [7] 政策驱动因素与市场需求 - 回应城镇化转型需求 67%城镇化率背景下北京上海超80% 城市更新成为城市转型必由之路 [9] - 服务扩大内需首要任务 2025年首场国常会聚焦城市更新 两会报告将提振消费扩大内需置于首位 [9][10] - 解决存量建筑盘活合规审批困局社会资本参与渠道不畅等政策难题 为市场释放巨大政策红利 [10] 四好标准与更新实践结合 - "好房子"注重宜居性功能性健康性 通过加固加装设备改造老旧住宅实现质量提升功能完善 [12] - "好小区"构建最后1公里生活单元 增加活动空间智能应急便民服务和一老一小设施 [12] - "好社区"完善15分钟生活圈 补足教育医疗公园等公共服务与商业配套 [12] - "好城区"聚焦城市级功能升级 包含基础设施生态韧性文脉传承就业友好四大维度 [13] 土地政策创新需求 - 允许混合开发与用途合理转换 需明确用地性质变更与土地出让金补缴规则 [15] - 容积率转移奖励政策需落实 目前地方文件提及但实际获得项目有限 [15] - 亟待出台存量土地提前续期政策 北京40年产权商办用地剩余不足10年 需明确续期条件与出让金标准以稳定资产预期 [15] 金融支持体系构建 - 财政资金支持包含中央专项长期国债30个试点城市 地方专项债券及税费减免三免三减半政策 [16] - 金融工具创新要求商业机构开发专项产品 提前介入财务投资引导资金流向 [16] - 社会资本通过公募REITs资产证券化信用债参与 当前酒店写字楼两类成熟资产尚未纳入REITs范围 [17]