9月金股组合 - 京沪高铁(601816 SH)入选9月金股组合 [1] - 桐昆股份(601233 SH)入选9月金股组合 [1] - 雅克科技(002409 SZ)入选9月金股组合 [1] - 宁德时代(300750 SZ)入选9月金股组合 [1] - 恒瑞医药(600276 SH)入选9月金股组合 [1] - 三友医疗(688085 SH)入选9月金股组合 [1] - 北京人力(600861 SH)入选9月金股组合 [1] - 菲利华(300395 SZ)入选9月金股组合 [1] 市场指数表现 - 上证综指收盘3812 22点 单日上涨0 13% [3] - 深证成指收盘12557 68点 单日上涨0 38% [3] - 创业板指收盘2904 27点 单日上涨1 27% [3] - 通信行业单日涨幅3 49%领涨申万一级行业 [3] - 电力设备行业单日跌幅1 18%表现最弱 [3] 宏观经济：8月通胀数据 - 8月CPI同比下降0 4% 环比持平 核心CPI同比增长0 9% [5] - 食品价格同比降幅扩大 对CPI下拉影响较7月增加0 51个百分点 [6] - 非食品价格同比上涨0 5% 涨幅连续3个月扩大 [5] - 服务价格同比增长0 6% 消费品价格同比下降1 0% [5] - 贵金属消费品价格同比上涨 带动1-8月其他用品和服务价格累计增长7 1% [6] - 8月PPI同比下降2 9% 生产资料下降3 2% 生活资料下降1 7% [7] - PPI同比降幅收窄 煤炭加工等行业价格降幅收窄贡献0 50个百分点 [7] 策略研究：并购重组市场 - 8月25日至9月7日A股并购市场披露交易68起 总金额5190亿元 [8] - 并购活跃度环比下降 呈现频率高、主体多、领域广特点 [8] - 房地产、基础化工、半导体、电子设备等行业并购热度较高 [8] - 民营企业和地方国企主导横向整合与战略合作类并购 [8] 房地产：上海楼市研究 - 上海存量住宅老龄化严重 64%房屋楼龄超20年 涉及962万套住房 [9] - 存量小区2 75万个 其中82%楼龄超20年 [9] - 上海楼市发展分三阶段：1999-2006年稳步发展 2007-2021年黄金时代 2022年后增速放缓 [10] - 2025年1-5月新房销售面积同比增长5% 扭转连续三年负增长态势 [14] - 同期二手房销售面积同比增长36% 涨幅持续扩大 [14] - 二手房成交占比达76% 创历史新高 [14] - 内环内新房价格坚挺 2024年涨幅明显 [18] - 中外环间新房供需关系紧张 2025年1-5月动态需求小于供应 [15] - 改善型产品表现突出 2025年1-5月120-140平户型销量明显增长 [15] - 二手房市场呈现以价换量 2025年5月二手房价格环比下降0 7% [17] - 中原地产数据显示二手房价格较2022年6月高点下降30 6% [17] - 中指院口径二手房均价52878元/平 较2022年4月高点下降20 4% [17] - 内环内、140-180平户型及次新房价格相对抗跌 [19] - CAZ中央活动区概念强化 覆盖75平方公里 贡献全市25%GDP [12] - CAZ区域二手房均价10万元/平 较高点跌幅10% 优于全市20%的跌幅 [12] - 一江一河规划涉及14个区 黄浦江沿岸板块二手房均价7 9万元/平 [13] - 苏州河沿岸板块二手房均价8 2万元/平 较高点跌幅均为11% [13] - 2025年5月末上海新房库存758万平 去化周期8 2个月 [21] - 二手房库存3149万平 去化周期18 4个月 占整体库存81% [21] - 外环外新房库存占比80% 去化压力集中 [22] - 中环内二手房去化压力较大 与新房市场形成反差 [23]

上海楼市趋势分析 市场整体趋势 - 上海楼市存在上涨可能性但2022年前翻倍大涨与普涨概率很小[1] - 市中心高价房供应增加而郊区刚需以去库存为主[1] - 豪宅市场认购火爆但可持续性存疑需依赖限购政策支撑[3] - 郊区供大于求且人口基数减少导致长期需求承压[3] 区域分化特征 - 市中心豪宅项目认购率普遍超150%如静安康定壹拾玖(256%)、浦东翡雲悦府(286%)[4] - 郊区项目认购率显著分化松江保利西郊和煦领墅(102%)与崇明东滩海上明月(不摇号)形成对比[4] - 远郊区域如临港上实听海、奉贤中国铁建熙语等出现0%网签率[5] 产品价格表现 - 核心区域备案均价突破17万元/㎡(静安康定壹拾玖)与18.9万元/㎡(黄浦上海壹号院)[4] - 近郊项目价格区间4-8万元/㎡如闵行保利海上印(79905元/㎡)[4] - 远郊项目价格普遍低于4万元/㎡如临港上实听海(30511元/㎡)[5] 市场机制影响 - 新房价格受人为调控而二手房市场更反映真实供需[5] - 新旧住房产品价值迭代将导致市场价格脱钩旧房需低价竞争[5] - 二手房天量库存可能拖累整体房价上涨动能[5] 购房行为变化 - 购买力输送不足时市场可能从逼空转为诱多[7] - 自住需求成为主要购房动机人口因素影响放大[7]

上海第四批次土拍概况 - 上海第四批次土拍推出4幅地块，起始总价约84.07亿元，最终全部成功出让，共收金97.09亿元 [1][2] - 4幅地块分别位于虹口区、杨浦区、松江区以及青浦区 [1] - 相比前几次土拍，本次土拍略有降温，房企明显谨慎，地块溢价率均未超30% [2] 地块成交详情 杨浦区地块 - 杨浦区N090602单元L4-02地块被保利置业以42.41亿元总价竞得，溢价率26.3% [5][8] - 成交楼面价80199元/㎡，成为杨浦定海社区新的单价"地王" [5][9] - 地块位于杨浦滨江南段，直线距离黄浦江约500米，未来高层住宅或能一览江景 [9] - 吸引了5家开发商报名参与，最终由保利置业和中海地产激烈竞争，经过72轮报价 [8] 松江区地块 - 松江区SJC10006单元C03A-04号地块被中国铁建以24.71亿元总价竞得，溢价率20.42% [7][9] - 成交楼面价25288元/㎡ [7] - 周边3公里范围内近1年未有宅地成交，1公里范围内无新房在售 [9] - 中国铁建此前已在松江打造星樾云涧项目，该项目已全部售罄 [9] 青浦区地块 - 青浦区QPS5-0001单元36b-01地块被保利发展以8.41亿元底价获得 [10] - 成交楼面价15500元/㎡ [10] - 位于远郊，周边新房去化状况不理想 [9] 虹口区地块 - 虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块被北外滩集团以21.57亿元底价获得 [12][13] - 成交楼面价67130元/㎡ [13] - 为商业、文化用地，住宅面积较小，涉及历史建筑保护性开发 [9] 土拍市场分析 - 本次土拍共吸引9家房企参拍，包括6家央企、2家国企和1家港资企业 [17] - 中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征有助于提升土拍热度 [17] - 随着土地市场热度传递至楼市，叠加优质项目入市及政策优化，上海楼市稳定态势将得到持续巩固 [17]