深圳二手房市场表现 - 8月二手房录得5267套 连续6个月超5000套 [1] - 二手房录得量同比增长12.8% [1] - 二手房住宅类别成交占比82.9% 较上月上升0.4个百分点 [1] 新房市场成交结构 - 8月预售新房成交1352套 其中住宅1248套 [1] - 龙岗中心城以233套新房录得量位居片区首位 [1] - 市场现阶段以刚需及换房需求为主 [1] 改善型住宅成交趋势 - 90-144平方米二手住宅房源占比环比提升1个百分点 [1] - 南山前海片区成为改善型住宅录得量最多区域 [1] 房产数字化平台发展 - "i深房"平台上线首周吸引2万多名市民使用 点击量超150万次 [1][2] - 平台整合55个一手房项目 覆盖40余家房企 [2] - 通过政务数据与互联网平台整合实现房地产全链路数字化服务 [2] 房地产市场前景预期 - 中介协会预计2025年"金九银十"大概率实现 [2] - 9月起新房市场将迎推盘高峰 叠加国庆假期与婚房需求 [2] - A股市场亮眼表现带动客户财产性收入上升 提振市场信心 [2]

纪要涉及的行业或公司 基本金属行业、黑色系行业、农副产品行业、房地产行业、债券行业、黄金行业 纪要提到的核心观点和论据 - **基本金属与黑色系行业**：基本金属普遍承压，沪锡和沪镍分别下跌3.15%和2.10%；黑色系品种继续回调，焦煤和焦炭分别下跌2.20%和1.91%；螺纹钢期货延续跌市，日内收跌近1%，最低跌至2950元每吨，刷新去年9月以来低位 [1] - **农副产品行业**：农副产品涨跌不一，三大指数窄幅整理 [1] - **A股市场**：上证指数收跌0.02%报3339.93点，深圳成指跌0.26%，创业板指跌0.31%，北证50跌1.39%，科创50跌0.23%，万得全A跌0.2%，万得A500跌0.14%，中证A500跌0.16%；A股成交1.03万亿，上日为1.02万亿 [1] - **国债期货市场**：国债期货收盘多数下跌，30年期主力合约跌0.04%，10年期主力合约持平于108.73元，5年期主力合约跌0.01%，2年期主力合约跌0.01% [2] - **房地产行业**：国内第21州房地产交易量和市场信心趋于稳定，出口依赖型城市表现突出，一手房和二手房交易面积增速均高于其他城市，环比分别增长9%、3%，二手房挂牌量和看房量降幅较小；中央多部门联合推出城市更新计划，一手房销售面积环比微降1%，中西部和一线城市仍保持领先，二手房成交环比增长3%，价格预期基本持平；新开工和竣工面积同比预测下降约20%和10%，行业供应端压力持续 [2][3] - **新西兰央行政策**：新西兰央行宣布下调基准利率25个基点至3.25%，自2024年8月以来连续第6次降息，累计幅度达225个基点，预测到2025年第四季度现金利率将降至2.92%，2026年第一季度进一步降至2.85%，警告美国关税政策不确定性等国际经济动向将抑制新西兰需求并减缓全球经济增长 [3] - **美国市场风险**：美国国债风险变高，5月21日20年期国债遭遇冷场，得标利率高达5.047%，投标倍数降至2.46；穆迪下调美国主权评级，三大评级机构全部剥夺美国最高信用等级；特朗普力推财政方案，包括延长个税与企业税减免、扩大军费、上调债务上限4万亿美元 [4] - **日本市场动态**：日本财务省询问市场参与者对债券发行和市场形势看法，考虑削减超长期债券发行量，引发长期日债收益率下跌，缓解美国资产抛售潮；日本政府负债率250%，偿债曾无人出价，存在债务风险 [5] - **欧洲市场情况**：欧洲靠增加军费开支和财政刺激暂时稳住债市，但俄乌冲突等政治风险仍可能使情况变糟 [6] - **全球债券市场变化**：全球债券市场经历大变化，过去安全的美国国债和美元风险变高，投资者更愿意投向其他国家资产；若美元继续贬值，可能动摇全球对美元的信任，引发连锁反应；经济环境不稳定，市场波动可能加剧，黄金避险作用更突出 [6] 其他重要但可能被忽略的内容 - 地缘政治方面，欧盟委员会副主席谴责以色列在加沙的军事行动，特朗普提出加拿大加入金穹导弹防御系统的条件及费用 [6]

二手房市场影响分析 - 二手房价格下跌主要引发持有者情绪波动 但对经济、金融体系和房地产行业无实质性影响 因交易成本已由买方承担[1] - 二手房资产分散在个人手中 不会形成系统性风险 与一手房集中于开发商的情况存在本质区别[1] - 历史调控政策主要针对一手房市场 二手房市场波动更多受网络舆论影响 存在人为炒作因素[1] 一手房市场核心矛盾 - 开发商库存压力构成行业主要风险 各类商品均存在库存危机 但二手房不存在类似系统性压力[2] - 政府政策导向明确倾向于去库存 通过转化一手房为二手房可有效化解行业风险[2] - 住房回归居住属性可规避投资风险 投机性购房行为会加剧市场波动[2] 注：文档3-14为无意义字符或与主题无关内容 未提取有效信息

广深楼市整体表现 - 深圳5月一手住宅网签3162套环比下滑14 4% 其中预售成交2054套现售成交1108套 [2] - 深圳二手住宅过户4687套环比下滑18 2%同比上升18 3% 二手房成交5727套环比降13 2%同比增17 6% [2] - 广州5月一手住宅网签6573套环比增长41%同比增29 34% 二手住宅网签9228套同比增17 73% [2] 市场供需特征 - 深圳5月新增一手住宅1797套 广州新增2521套套均面积115 73平方米 [3] - 深圳预售住宅库存26343套环比减少1719套 去化周期7 5个月 现售库存占比30%使实际周期更长 [4] - 广州天河保利天曜项目单价9万-12万/平方米开盘成交210套金额33亿元 [4] 项目分化与策略 - 深圳核心区优质项目去化率超80% 非核心区普遍低于50% [4] - 房企通过少量取证制造"热销" 五一后三周来访量环比4月降5% [4] - 广州远郊及深圳东部非核心区项目出现降价促销 碧桂园云顶均价从4万/㎡降至1 4万/㎡ [5] 二手房市场动态 - 深圳5月二手成交价6 12万/㎡环比降2 9% 挂牌价6 5万/㎡环比降0 3% [6] - 广州二手成交上行因城市更新需求释放 同德围等板块网签同比最高增66 67% [7] - 天河黄村等新房项目入市对二手房形成去化压力 [8] 房企预期与政策影响 - 房企普遍惜售推盘节奏放缓 买卖双方博弈持续 [3] - 6月广深将有多个优质楼盘推售或带动市场热度 [3] - 深圳购房者对价格敏感 市场仍取决于就业收入等基本面 [6]

楼市整体表现 - 端午假期30大中城市新建商品房成交面积合计26 6万平方米 同比有所下降 但一二线城市表现良好 一线城市成交面积增长4 5% 二线城市增长3 3% [1] - 5月核心城市成交保持修复态势 深圳成交同环比上涨 广州新房成交面积创新高 上海迎来"红五月" [1] - 上海端午假期新房成交面积4 61万平方米 同比增加87 40% 郊区项目销售状况好转 [2] - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套 同比涨幅超20% 其中一手住宅网签3162套 同比增长25 6% 二手住宅网签4687套 同比增长18 3% [3] - 5月广州新房成交面积70 83万平方米 创今年最高月度纪录 [3] - 北京5月新建商品住宅销售面积环比基本持平 同比增长22 2% [3] - 上海5月新房成交面积超60万平方米 同比增加23 7% 40个项目入市 供应环比增加49 2% 同比增加30 2% [3] 区域分化与项目表现 - 核心城市"新规"项目开盘去化较好 但郊区老项目及低能级城市项目普遍面临压力 [1] - 深圳核心区优质项目去化率超80% 非核心区项目去化率普遍低于50% [3] - 上海5月成交面积TOP10中 均价10万+的楼盘占6个 前五均为改善类产品 [7] - 杭州核心区项目如三塘 江湾新城触发社保摇号 最低中签率仅10 3% [4] - 成都新入市新规产品去化率可达100% 但5月整体成交面积同环比分别下降18 3% 15 1% [5] 产品趋势与市场热点 - 优质新盘成为影响短期城市销售和房企销售的重要因素 [1] - "好房子"产品如四代宅 低密洋房成交表现优于普通楼盘 苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类产品 [7] - 深圳金光华禾玺御府项目新规产品使用率提升 开盘首日售出291套 去化率约4成 [6] - 上海招商序 江湾金茂府等新产品实得率超80% 部分户型达90% 认购率破120% 开盘去化超9成 [7][8] - 5月一线城市新房价格环比上涨0 90% 上海受改善项目带动环比上涨1 47% 为百城涨幅最大 [9] 开发商策略与政策影响 - 开发商通过折扣返佣 新规产品等方式吸引购房者 [1] - 5月央行出台稳楼市金融支持政策 降准降息提振市场信心 [2] - 房企推盘积极性提升 如广州"五一"前多个纯新项目集中开盘 带动成交回升 [3] - 上海高端改善型产品为成交主力 如绿城潮鸣东方成交3 2万平方米 网签均价超19万元/平方米 [7]