公司发展里程碑 - 领展房地产投资信托基金于2025年11月25日庆祝上市20周年 [3] - 公司由最初营运单一市场单一资产类别，发展为亚太区领先房地产投资者及管理人 [4] - 领展房托是香港首家上市房地产投资信托基金，现为亚洲最大房托之一 [4] 业务规模与组合 - 通过领展房托管理154个物业，遍布香港、内地、澳大利亚、新加坡及英国五个地区 [4] - 物业组合价值达2229亿港元，自上市以来20年间增长接近6倍 [4] - 2025年推出基金管理业务领展房地产投资，标志策略性转型 [4] 资产优化与回报 - 在香港及内地完成超过100个资产优化项目，平均投资回报率达18.0% [6] - 自2010年起翻新52个菜市场，重塑街市购物体验 [6] 可持续发展举措 - 成为香港最大私营公众电动车充电网络营运商，提供超过3000个电动车充电设施 [7] - 成为香港最大私营太阳能发电营运商之一，拥有58个太阳能发电设施，每年发电量约420万千瓦特 [7] - 自2010年起，香港物业组合成功减少46.1%用电量 [7] - 签订逾4600份绿色租约，鼓励商户减少能源消耗 [7] 可持续发展财务效益 - 公司是亚洲首家发行房地产绿色债券上市公司，全球首家发行绿色可转换债券房地产企业 [7] - 2025年应对气候变化投资成功将物业保险费降低11.7% [7] 社区投资与参与 - 通过领展"爱.汇聚计划"自2013年起投入逾1.74亿港元，支持超过200个社区项目 [8] - 计划惠及120个社福机构，受惠人次超过2000万 [8] - 过去10年间颁发超过2000个领展大学生奖学金 [8] - 2025年推出"领展二十周年杰出学生奖学金"，表扬100名中学生 [8] 社区健康与教育 - 设立"领展可持续未来馆"，为香港首个设于市区商场可持续发展教育平台 [9] - 通过举办体育活动如"街坊挑战赛系列"及香港高尔夫球公开赛合作伙伴推广社区健康 [9]

核心观点 - 公司在复杂宏观经济环境下展现出业务韧性，核心优势在于管理香港、大湾区及亚太区的零售资产 [1] - 公司专注提升营运效率和执行资产提升项目，并积极探索新加坡及澳大利亚市场的投资机会 [1] - 尽管收益指标同比下滑，但香港及内地市场租用率保持高位，海外市场表现强劲 [2][4][5] 财务表现 - 期内收益为70.23亿港元，同比减少1.8%，物业收入净额为51.78亿港元，同比减少3.4% [8] - 可分派总额为32.83亿港元，同比下跌5.6%，每基金单位分派为126.88港仙，同比下跌5.9% [8] - 净负债比率为22.5%，债务总额面值增至550亿港元，平均借贷成本降至3.22% [8][16] 香港市场 - 香港物业组合收益同比减少2.4%，物业收入净额同比减少3.7%，零售物业租用率稳定在97.6% [4][11] - 期内签订超过345份新租约，续租租金调整率为负6.4%，零售商户销售额同比跌幅收窄至2.1% [6][11] - 完成鲤鱼门广场及TKO Spot资产提升项目，投资额分别为5900万港元和2100万港元，预期投资回报率分别为14.5%和29.1% [12] 中国内地市场 - 内地物业组合总收益及物业收入净额以人民币计价同比分别下跌4.6%和4.9%，零售物业租用率保持95.9% [5][9] - 整体续租租金调整率为负16.4%，若剔除北京部分物业，调整率为正2.5% [9] - 完成广州天河领展广场及北京通州领展广场资产提升项目，资本开支分别为人民币3.81亿元和6300万元，投资回报率分别为10.7%和10.0% [9] 海外市场 - 海外物业组合收益及物业收入净额分别为9.29亿港元和6.05亿港元，同比增长4.7%和0.8% [14] - 澳大利亚零售物业续租租金调整率达16.3%，租用率98.1%，商户销售额同比上升15.3% [14] - 新加坡零售资产租用率达99.8%，续租租金调整率为12.9%，国际办公大楼整体租用率为87.0% [14] 资产运营 - 上海办公楼物业租用率达96.0%，优于区内平均水平，物流物业平均租用率为96.6% [5][10] - 香港海滨汇办公大楼租用率达99.6%，停车场及相关业务收益同比大致持平 [6][13] - 公司通过资产提升和智能系统引入提升运营效率，并持续优化资产质量 [5][12]