事件概述 - 上海新江湾城板块“世纪江湾”小区多套住宅在贝壳平台挂牌价格高度一致，引发市场关于业主成立“价格同盟”的猜测 [1] 挂牌价格情况 - 该小区有4套93平方米三室两厅住房挂牌总价均为1460万元，另有一套93平方米住宅挂牌1470万元 [1] - 贝壳平台显示，该小区10月挂牌均价为15.74万元/平方米，9月成交均价为13.51万元/平方米 [2] - 平台当前展示的13套挂牌房源中，仅有5套价格相似，其余7套挂牌单价区间为13万元/平方米至18万元/平方米 [2] 市场参与方回应 - 链家门店表示，价格一致是因后续挂牌业主参考了最早业主的挂牌价，并称业主之间互不认识 [2] - 其他板块经纪人认为成立“价格同盟”可能性不大，因部分业主在买家有意向时愿意谈价，且挂牌价时有调整 [2] 小区与市场背景 - “世纪江湾”位于上海杨浦区新江湾城，为2018年开盘的次新楼盘，毗邻复旦大学江湾校区 [3] - 该小区近期成交有所好转，今年9月和10月各成交一套二手房 [3] - 自“8·25新政”后，中介门店带看量提升至平均每人每周3-5组 [3]

虚假房源现象在社交媒体平台蔓延 - 小红书、抖音、闲鱼等UGC平台出现大量“核心商圈、豪华装修、价格诱人”的低价虚假房源信息，用于吸引流量和咨询，例如北京菜市口130平方米复式公寓总价161万元、车公庄79平方米三居室现价142万元等[2] - 咨询发现多数房源要么已“卖出”要么不存在，销售人员转而推荐其他项目，形成“诱饵”式引流套路[2] - 虚假房源信息下通常有数十甚至上百条咨询留言，显示其吸引力和潜在危害[2] 虚假房源的具体操作模式 - 发布者以北京核心区低价房源吸引用户，如潘家园50平方米公寓现价88万元（单价约1.7万元/平方米），而周边公寓挂牌价通常为4万元/平方米[6] - 沟通后声称展示房源为“长租房”仅有10年使用权且“刚被预定”，转而推介五环外新项目[7][8] - 若用户坚持核心区房源，则以“十年未批新公寓”为由转移话题，最终引导至五环外项目，形成固定引流闭环[8] - 虚假房源笔记常在发布几天后被删除或删除全部留言，重新发布同样信息，增加用户判断成本[8] 大型中介机构人员参与擦边引流 - 贝壳体系经纪人也在小红书发布“擦边”房源信息，如昌平某小区80余平方米两居室标注“200多万元可购”，而该小区挂牌均价约5.3万元/平方米，相似户型挂牌价普遍400万元左右[10] - 经纪人称发布低价是为吸引点击量，实际成交价为305万元，并称手中还有同户型房源报价380万元[10] - 另一案例将191万元成交价模糊为“100多万元”发布，具有明显误导性，违反“真房源”管理规范[11] - 租房领域类似情形更普遍，发布“房东直租”低价信息后带看中介转租房源，价格高于笔记所标[12] 链家推动“真房源”的历史与挑战 - 2010年前国内中介行业约90%房源信息为虚假，消费者平均看10套假房源才能接触1套真实房源[2] - 链家2008年启动“楼盘字典”项目，投入数亿元进行房屋普查并建立数字化档案，2011年推出“真房源”体系[13] - 真房源行动初期导致链家房源量从行业第一跌至第十，平台流量减少70%，经纪人收入腰斩，但3个月后市场反转，口碑和转化率快速回升[13] - 假房源问题未根本解决，根本动力在于引流，严格区分真假房源操作难度大，灰色地带仍存[14] - 小红书等平台缺乏房源真实性审核体系，客观上助推假房源扩散[15]

公司内部培训与考核 - 北京链家举办第26届“搏学大考”，参与经纪人超过2万名 [1] - 考核内容相比往年增加最新房产政策解读、实战场景应用，并加强装修、省心租等新赛道业务知识考核 [1] - 公司旨在通过优化考试内容，以用定考、以考促学，更新经纪人知识储备，促进服务能力转型升级 [2] 经纪人职业化发展 - “搏学大考”已持续15年，与公司提出经纪人职业化10年同步，成为职业化发展的一项基础设施 [2] - 在北京链家，从业10年以上的资深经纪人（“链家老兵”）有将近10000人 [2] - 考核体系帮助资深经纪人跟上时代发展，并助力年轻经纪人快速步入专业化成长 [2] 服务能力转型升级案例 - 资深经纪人通过备考学习家装设计、空间规划、施工工艺等知识，可提供从买房到装修的一站式服务，成为复合型居住顾问 [2] - 从业14年的商圈经理认为，每次备考如同“系统升级”，能准确掌握最新政策，为客户提供更妥当建议 [2]

活动概况 - 北京链家于11月19日至20日举办第26届“搏学大考”，在全市10个考点进行，参与经纪人超过2万名 [1] - 今年是该考试举办的第15年 [1] 考试内容升级 - 考试内容在房产交易服务基础上，显著增加了装修、省心租等居住服务的考核比重 [1] - 加强了对最新房产政策的解读与实战场景的应用 [3] - 强化了对装修、省心租等新赛道业务知识的考核 [3] - 更加注重二手房交易与装修等业务的有效衔接 [3] 行业发展与公司战略 - 消费者居住需求正从“有的住”向“住得好”转变，品质为先的新消费趋势形成 [3] - 公司通过考试提升经纪人综合服务能力，以持续满足消费者多样化居住需求 [1] - 公司致力于培养既懂房产又懂装修的复合型居住顾问 [4] - 公司提出经纪人职业化已10年，第一批职业化经纪人已经崛起 [4] 对经纪人能力的影响 - 考试提升了经纪人的多元化能力，使其能更全面地读懂客户居住需求 [3][4] - 经纪人能将最新楼市政策融入实际服务场景，例如为客户制定信贷组合方案或设计换房流程 [4] - 考试有助于经纪人提供从买房到装修的一站式服务体验 [3]

市场整体表现 - 今日午盘全市场共有39只股票涨停，连板股总数为8只，32只股票封板未遂，封板率为55% [1] 市场焦点股 - 合富中国复牌后再度涨停，走出15天13板的行情 [1][20] - 水产股中水渔业晋级5连板 [1][20] - 叠加福建属性的AI应用概念股榕基软件实现4连板 [1][10][20] 锂电池产业链 - 大为股份实现3天3板，上涨逻辑为存储芯片和锂矿 [4] - 深中华A实现2天2板，上涨逻辑为黄金概念和锂电池 [4] - 永东股份首板涨停，上涨逻辑为锂电负极材料 [4] - 威领股份首板涨停，上涨逻辑为锂矿 [4] - 争光股份首板涨停，涨幅达20.01%，上涨逻辑为吸附树脂和盐湖提锂 [4] - 百川股份首板涨停，上涨逻辑为锂电池和固态电池 [4] - 深圳新星首板涨停，上涨逻辑为六氟磷酸锂和核电 [4] 房地产行业 - 行业归因：今年1至10月份，全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二手房在交易总量中的占比为44.8% [5] - 我爱我家首板涨停，涨幅10.03%，上涨逻辑为房地产 [6] - 世联行首板涨停，涨幅10.16%，上涨逻辑为房地产和AMC [6] - 三六五网首板涨停，涨幅20.00%，上涨逻辑为房地产 [6] - 福星股份首板涨停，涨幅10.16%，上涨逻辑为房地产 [6] - 特发服务上涨10.86% [7] 参股券商概念 - 行业归因：中金公司通过向东兴证券、信达证券全体A股换股股东发行A股股票的方式换股吸收合并东兴证券、信达证券 [7] - 兰生股份首板涨停，上涨逻辑为参股国泰君安 [8] - 华资实业首板涨停，上涨逻辑为参股恒泰证券 [8] - 亚泰集团首板涨停，上涨逻辑为参股东北证券 [8] - 大众公用首板涨停，上涨逻辑为参股国泰君安 [8] 福建板块 - 区域归因：今年以来，中央和地方密集发布多项政策文件，提出要支持福建探索海峡两岸融合发展新路，建设两岸融合发展示范区 [9] - 榕基软件实现4天4板，上涨逻辑为福建和AI应用 [10][20] - 永安林业实现4天3板，上涨逻辑为福建和林业 [10] - 安妮股份首板涨停，上涨逻辑为福建和数据要素 [10] - 实达集团首板涨停，上涨逻辑为福建和AI应用 [11] - 华映科技首板涨停，上涨逻辑为福建和消费电子 [15] 海南板块 - 区域归因：海南省商务厅近期发布全省首批纳入《经认定的海南自产货物企业(货物)名录》的企业(货物)名单，涉及4家企业，为海南自由贸易港封关运作做准备 [12] - 海南海药实现5天3板，上涨逻辑为海南和感冒药 [12] - 京粮控股首板涨停，上涨逻辑为海南和食品饮料 [12] - 康芝药业上涨13.54%，上涨逻辑为海南和感冒药 [12] PCB（印制电路板）行业 - 行业归因：英伟达公布亮眼第三季度财报，并提出今明两年收入5000亿美元的目标还有进一步增长机会 [13] - 光华科技首板涨停，上涨逻辑为PCB和固态电池 [14] - 东材科技首板涨停，上涨逻辑为PCB和光刻胶 [14] - 中富电路上涨13.78%，上涨逻辑为PCB和光模块 [14] 消费电子行业 - 行业归因：华为官宣将于11月25日举行新品发布会，届时将发布华为Mate 80系列、Mate X7及多款全场景新品 [15] - 卓翼科技首板涨停，上涨逻辑为消费电子和机器人 [15] - 惠伦晶体上涨13.95%，上涨逻辑为华为海思和消费电子 [15] AI应用行业 - 行业归因：谷歌发布的最新大模型Gemini 3 Pro登顶大模型竞技场LMArena排行榜榜首 [16] - 皖通科技首板涨停，上涨逻辑为AI应用 [16] - 君逸数码首板涨停，涨幅20.00%，上涨逻辑为华为和AI智能体 [16] - 工大高科上涨10.01%，上涨逻辑为AI应用 [16] 芯片产业链 - 行业归因：11月20-21日举行2025·光刻胶及集成电路材料先进技术和产业应用研讨会，主题为光刻突围 材聚绍兴 [17] - 国风新材实现2天2板，上涨逻辑为光刻胶和化工 [18] - 凯华材料上涨12.04%，上涨逻辑为环氧塑封料 [19] 其他个股表现 - 中水渔业实现5天5板，上涨逻辑为水产 [19][20] - 英利汽车实现5天3板，上涨逻辑为两岸融合 [19] - 梦天家居实现2天2板，上涨逻辑为终止重组 [19] - 国统股份实现4天2板，上涨逻辑为建材 [19] - 倍杰特首板涨停，涨幅20.02%，上涨逻辑为并购重组 [19] - 北化股份首板涨停，上涨逻辑为军工和核污染防治 [19] - 春光科技首板涨停，上涨逻辑为家电 [19] - 航天动力首板涨停，上涨逻辑为军工和航天 [19] - 合自集团首板涨停，上涨逻辑为零售 [19] - 东方智造首板涨停，上涨逻辑为并购完成 [19] - 壹连科技上涨11.12%，上涨逻辑为储能 [20]

深圳二手房市场成交概况 - 上周全市二手房录得量为1472套，环比增长1.4% [1] - 上周深圳市场新增购房需求量环比增长8.5% [1] - 上周业主新增放盘意愿小幅回升，新增委卖合同量环比增长2.1% [1] 市场成交结构特征 - 成交前十片区及热门楼盘以刚需盘聚集地为主 [1] - 10月深圳新房及二手住宅的主力成交面积段均集中在60至90平方米 [1] - 60至90平方米面积段的新房住宅占比大幅上升7.7%，二手住宅成交占比为39%居首 [1] 二手房价格段成交分布 - 上半年深圳二手房呈现低总价房源成交占比更高特征，200万元以下房源成交占比相较挂牌占比多8.8% [2] - 200万元至300万元房源成交占比相较挂牌占比多4.4% [2] - 自7月以来，300万元以下房源成交占比连续4个月超过25% [2] 市场驱动因素分析 - 低总价二手房主导市场与政策调整有关，首付、利率及税费降低有利于纯刚性需求 [2] - 住房供求关系变化推动楼市逻辑改变，从资产属性转向居住属性 [2] - 刚需、刚改需求表现出更强劲韧性，支持房地产市场总体保持稳定态势 [2]

公司服务承诺 - 公司正式发布“房款安全，平台兜底”服务承诺，若消费者按标准操作仍遭遇房款损失，公司将先行垫付相关款项 [1] - 该承诺是对过去“资金存管”服务的升级，将安全保障从存管环节拓展至全交易周期 [3] - 公司提出“只要按照标准操作，交易资金公司兜底”的承诺，具体措施包括签约前短信提醒客户勿自行支付订金、签约中资金通过存管支付、签约后建立官方跟单群并及时反馈 [3] 行业影响与支持 - 该“平台兜底”理念被认为将为当地房地产市场带来新的发展 [3] - 相关行业管理机构表示，该平台服务承诺旨在为房地产交易双方、公积金中心和银行带来从资金监管到交易安全的信心 [3] 服务流程与支持 - 公司依托标准化服务流程、智能化技术工具及专业化服务团队，使消费者能在规范体系中享受交易体验 [3] - 公司通过圆桌会议形式，与银行代表、业务负责人、门店店东、经纪人及消费者代表共同探讨 [3]

公司业绩表现 - 2024年全年收入同比增长20.2%至935亿元，但盈利同比下降31%至40.78亿元 [2] - 2024年上半年收入同比增长24%至493亿元，盈利同比下降7%至21.62亿元 [2] - 第三季度收入同比微增2.1%至231亿元，盈利同比大幅下挫36.1%至7.47亿元 [4] - 第三季度存量房交易额达5,056亿元，同比增加5.8%，但带来的收入减少3.6%至60亿元 [4] - 第三季度新房交易金额下跌13.7%至1,963亿元，导致收入减少14.1%至66亿元 [4] 盈利压力与成本分析 - 盈利下跌主要由于对"贝联"中介公司进行激励性费用减免，以及为稳定链家团队提升经纪薪酬占比 [5] - 开发商在市况不景下压低了支付给中介的新房销售佣金，进一步挤压了盈利空间 [5] - 收入增长而盈利下跌反映出楼市大环境对公司主要盈利来源的中介业务产生显著影响 [4][5] 战略转型与新业务发展 - 公司推行"一体三翼"新策略，"一体"为核心中介业务，"三翼"涵盖装修、租赁及房地产发展三大板块 [5] - 第三季度装修业务收入43亿元，与去年同期相若，但受新房成交减少影响未来增长受限 [6] - 物业发展业务由"贝好家"负责，采用C2M模式，但资金投入大、周期长，在当前市况下回报不高且存在亏损风险 [6] 股价表现与市场反应 - 过去一年公司股价从高位下跌37%，长期受压于不尽人意的房产市场 [6] - 为提振股价，公司自2022年9月至2024年9月底共斥资23亿美元回购股份，占回购前总股本约11.5% [7] - 2024年单年回购金额达6.75亿美元，第三季度斥资2.81亿美元创近两年单季回购新高 [1][7] - 瑞银将公司2025年至2027年盈利预测分别调低24%、29%及27%，评级由"买入"下调至"持有"，美股目标价由22.1美元下调至19美元 [7] 估值与前景展望 - 公司当前市盈率达34倍，延伸市盈率达39倍，估值并不便宜 [8] - 近两年盈利虽下跌但收入持续上升，反映市场份额日渐增加，但受楼市不景挤压佣金收入 [8] - 公司在逆境中仍能盈利，财务状况健康，被认为能捱过市场不景气，并在楼市复苏时率先受惠 [8]

公司股东结构 - 截至2025年10月31日，公司股东总户数为82108户 [1]

商品房销售市场表现 - 1-10月全国商品房销售降幅收窄，待售面积连续八个月减少，房地产开发企业到位资金降幅也在收窄 [1] - 全国新建商品房和二手房交易总量同比下降仅1.9%，基本保持稳定，深圳、武汉、厦门等大中城市一二手房交易总量同比增长 [3] - 70个大中城市新建商品住宅价格降幅自去年10月以来连续13个月收窄，市场信心逐步修复 [5][7] 二手房市场趋势 - 1-10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，占交易总量比例达45% [11] - 上海、深圳、重庆等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超过10%，改善性需求持续释放 [11][13] - 二手房因地段好、配套完善、议价空间大等优势，正逐渐成为市场交易主力 [13] 土地市场供应优化 - 北京第八轮拟供应9个商品住宅用地全部位于基础设施和公共服务配套较完善区域 [14] - 杭州实施“以需定供”策略，针对去化周期过长区域暂停新增住宅用地供应 [14] - 1-10月全国前100家房企拿地总额达7838亿元，同比增长26.4%，杭州、北京、上海等核心城市土地出让金同比增长 [16] 政策支持措施 - 全国超过60个城市出台购房补贴或“以旧换新”类政策，广西投入1.2亿元财政资金按每套住房1万元标准发放补贴 [17] - 上海、深圳对商贷利率不再区分首套、二套，北京、杭州等城市调整住房公积金政策，提高贷款额度 [22] - 各地通过举办房交会等活动推动市场热度，重庆秋季房交会推出房源面积约240万平方米，累计接待到访客户1.4万组 [20]