交易背景与目的 - 为解决公司与控股股东云南省康旅控股集团有限公司之间的同业竞争问题，双方签署了《委托管理服务框架协议》[1][2] - 该协议是控股股东为履行其在公司2022年重大资产重组时出具的《承诺函》所规定的义务而采取的举措[2][3] - 《承诺函》中，控股股东承诺自出具之日起3年内，将下属从事商管运营和物业管理的公司，在满足条件后注入公司，或将相关资产/物业委托给公司运营或服务，以消除同业竞争[3] 承诺履行进展 - 截至目前，控股股东及其下属企业已将满足条件的**11个物业服务项目**、**1个商管运营项目**（选聘成功，协议即将签订）和**3个运营类员工食堂**委托给公司下属公司提供服务，总计**15个项目**[4] - 鉴于控股股东持有的其他商管运营、物业管理公司因规范性或财务状况未达要求，暂不符合注入条件，因此采取委托管理方式全面履行承诺[5] - 本次框架协议涉及将**8家公司**的相应资产委托给公司进行管理和/或提供服务[5] 框架协议核心内容 - 协议主体为控股股东（甲方）与公司（乙方）[5] - 甲方负责统筹安排，促成标的公司与乙方签署具体委托管理服务协议[5] - 甲方应建立专项工作机制，并设定具体时间表：对于其全资子企业，应促成在**2026年3月31日**前完成协议签署；对于其控股子企业，应促成在**2026年6月30日**前完成协议签署[6] - 甲方应于**2025年12月31日**前向乙方提供开展委托管理所需的必要资料[6] - 乙方愿意接受委托，并有权指定下属企业履行受托义务[7] - 委托管理或服务的方式包括股权管理、经营管理、资产管理、商业运营管理、物业服务管理、营销及品牌管理等[7] - 管理或服务的期限原则上不少于一年[8] - 委托费或服务费实行费用包干，根据实际运营复杂程度、服务内容及资源投入量差异化定价，可选择固定费用或浮动费用（如以净利润/营业收入为基数按一定费率计算）[8] 交易影响与后续安排 - 本次交易有助于全面解决同业竞争问题，使公司能更专注于核心业务发展，提升运营效率和市场竞争力[9] - 本次交易不会使公司合并报表范围发生改变，不会对公司的生产经营造成重大影响[2][9] - 本次签署的协议仅为框架协议，具体委托管理服务协议尚待后续签署，公司将根据进展情况及时履行信息披露义务[2][5][9]

深圳市住房公积金提取新规核心观点 - 深圳市住房公积金管理委员会发布新版《深圳市住房公积金提取管理规定》，将于2025年12月15日起施行，旨在通过系列便民举措优化政策，加大对职工购房、租房及城市更新改造的支持力度，惠及更多缴存职工 [1][11] 增设多项购房相关提取情形，加大购房支持力度 - 新增购房首付款提取：职工及家庭成员在本市购买住房，在未支付或未全额支付购房首付款前，可提取住房公积金用于筹集首付款 [3][13][14] - 购房首付款提取额度规则：家庭名下有1套住房可全额提取账户余额；家庭名下有2套住房可提取账户余额的60%；提取额度均不超过尚未支付或未足额支付的购房首付款 [3][15] - 支持“既提又贷”：为筹集购房首付款提取的住房公积金，可计入其账户余额用于计算本套住房申请普通住房公积金贷款的可贷额度 [3][19][21] - “既提又贷”示例：职工家庭账户余额为10万元，全额提取用于首付款后，该10万元仍可用于可贷额度计算（按16倍计算，最高可贷160万元） [3][22] - 延长购房提取等申请时限：将购房提取、更新改造本市老旧住房提取等情形的申请时限由原来的3年延长至5年，无论在本市或异地购房均适用 [4][24][26] - 延长时限示例：职工在2021年1月5日购买住房，可在2026年1月5日前申请办理购房提取 [4][25] - 新增购房税款提取：职工及家庭成员在深圳购买首套或第二套住房，可申请提取住房公积金用于支付契税等购房税款，提取额度不超过实际缴纳税款金额，需在税票开具之日起5年内提出 [5][27] - 新增异地购房还贷提取：购房还贷提取支持范围从本市扩展至全国，职工及家庭成员偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息时可申请提取 [5][29][30] - 异地购房还贷提取额度规则：家庭名下有1套住房，每月可提取额为月实际还贷额；家庭名下有2套住房，每月可提取额为申请当月应缴存额的60%，且不超过月实际还贷额 [5][31] 优化租房提取政策，保障无房职工租房需求 - 增设租房提取额度阶段性调整机制：在保留每月不超过申请当月应缴存额65%的常态化额度基础上，明确市政府或相关部门可另行规定额度标准 [7][36][37][41] - 阶段性额度提升：根据《深圳市提振消费专项行动实施方案》，自2025年11月1日起两年内，本市无房职工提取公积金支付房租，每月可提取额从申请当月应缴存额的65%阶段性提高至80% [7][39] - 扩大对多子女家庭租房提取支持：针对有两个及以上子女的无房职工家庭租房，继续支持其按月应缴存额的100%或实际月租金提取，并取消了原“至少有一个未成年子女”的限制 [7][42][45] - 扩大对承租保障类住房职工的支持：除继续支持承租本市公共租赁住房职工按实际月租金提取外，新增支持承租本市保障性租赁住房的无房职工家庭按实际月租金提取 [7][43][46] 新增更新改造提取，助力城市更新 - 新增3种更新改造提取业务：包括自筹资金更新改造老旧住房提取、既有住宅加装或更换老旧电梯提取、回迁增加面积住房提取 [8][47] - 更新改造提取适用条件：参与出资老旧小区改造项目、自主更新老旧住房、既有住宅加装或更换老旧电梯，房屋产权人及其配偶、父母、子女可申请提取公积金用于支付产权人出资的改造费用 [47] - 更新改造提取额度规则：所有申请人累计提取总额不超过实际出资金额，享受政府补贴的需扣减政府补贴金额 [48] - 更新改造提取次数：在改造项目竣工验收5年内，每年可提取1次 [49]

文章核心观点 - 在上海房地产市场，地铁首末站因其相对较低的房价和潜在的便利性，成为平衡生活成本与品质的重要选项，但其性价比需根据站点类型、通勤体验、生活配套及区域发展潜力进行综合评估，并非所有首末站都具备高性价比 [1][32][34] 地铁首末站价格与市场数据 - 根据十月份数据，地铁首末站次新房价格平均比其线路倒数第三站低15%左右，但具体降幅差异巨大，从-48.04%到+176.17%不等 [1] - 价格对比示例：11号线嘉定北站单价20,429元/平方米，而白银路站为39,313元/平方米，价差达-48.04%；18号线长江南路站单价43,558元/平方米，上海财经大学站为82,093元/平方米，价差-46.94% [1] - 部分首末站价格甚至高于前站，如7号线花木路站单价89,030元/平方米，芳华路站为53,813元/平方米，价差+65.44%；16号线龙阳路站单价120,762元/平方米，罗山路站为43,727元/平方米，价差+176.17% [1] - 租赁市场数据显示，8号线终点站沈杜公路站一室一厅整租月租金为2,500元，面积35平方米，而线路中段的站点租金显著更高 [11] 地铁首末站分类与特征 - **第一类：郊区终点站（完全终端型）**：位于外环外，主要吸引力来自低房价，是性价比首选，例如1号线外环外区域总价250-300万可购50-70平方米住房 [2][8] - **第二类：枢纽型终点站**：结合跨城市交通枢纽（如上海南站），价值侧重于区域联动与产业升级，但居住体验可能受噪音、交通割裂等因素影响，更适合看重长期规划的投资者 [5] - **第三类：多线换乘首末站**：终点站属性被稀释，实为换乘节点（如东方体育中心），享受中途站便利及流量优势，但通勤高峰期拥挤，失去上车有座的优势 [7] 具体线路与站点分析 - **8号线沈杜公路站**：作为南端终点站，上车无座则需站立至陆家浜路（13站），车厢小人多，舒适度低；周边商业配套仅满足基本生活，距离大型商圈超过1.5公里，房龄较老，电梯房少；综合来看，向内几站如联航路、浦江镇性价比可能更高 [10][11] - **9号线曹路站**：板块楼市遇冷，部分房东降价，三室房租下降500元/月；客流量大，通勤依赖电动车/自行车；高性价比对象特征包括：工作在曹路至金桥站之间、自备电动车、对生活配套要求以商业为主 [12][15] - **9号线松江站**：距离市中心过远，通勤时间过长，且仅有一条地铁线服务佘山等大量居住区，通勤极其拥挤，性价比不高 [17] - **8号线市光路站**：虽为终点站，但居住氛围浓厚，街区紧凑，房价租金较低，缺乏“终点站”的偏远感 [18] - **14号线封浜站与13号线金运路站**：出站感觉不到是终点站，生活配套便利，社区氛围热闹；封浜站租房两室约4,500元/月可租80平以上，挂牌单价约30,000元/平方米出头；学校、商业配套齐全，换乘方便，对浦西通勤者是较好选择 [20] - **13号线金运路站**：配套设施中等，换乘方便，价格低于同线路其他站点，与另一头的张江相比性价比高；次新房如万达城市公寓最低挂牌单价41,371元/平方米，大宅风范城为28,832元/平方米 [22][24] TOD模式发展的首末站案例 - **7号线美兰湖站**：以TOD模式重塑郊区环境，出站即接商圈，公共环境、绿化、招商质量高，氛围年轻活泼；但价格随之上涨，次新房十月挂牌均价已与拥有两条地铁线的顾村公园相当 [25][27] - **11号线嘉定北站**：在五大新城规划背景下，价格亲民，均价30,000元/平方米出头，月租1,500元左右可租到质量不错的单间；出站即有日月光中心，生活烟火气足，教育、医疗资源及历史底蕴使其具备独立小城市生活环境，归属感强 [29] 评估地铁首末站性价比的关键维度 - **工作适配度**：需有确定性的通勤成本，首末站上车有座的优势可转化为个人可支配时间 [32] - **生活综合度**：需评估步行15分钟范围内生活配套的浓度与密度，包括基础商业、社交场所及娱乐设施，这直接决定生活质量 [32] - **未来确定度（针对置业）**：有空地和开发弹性的终点站可能发展为区域中心，随之完善的教育、医疗资源将提升房产的二手市场变现能力与抗跌性 [32] - 选择首末站房产是一场生活价值观的排序，建议潜在租客或买家在工作日通勤时间实地体验，并对配套、价格、环境感受进行排序打分 [34]

住房保障体系架构 - 行业住房保障体系分为三类：政府主导兜底保障低收入、低保及中等偏下收入家庭的公租房和实物补贴[2] 针对新市民、产业工人及收入中等但购房困难群体的市场化安居房和保障性租赁住房 由政策支持[2] 以及完全市场化的商品房[2] - 安居房政策于2020年在6个市县试点启动 主要保障基层教育和医疗卫生人员家庭[2] 2021年通过《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》确立法律框架[2] “十四五”期间已动工建设11.7万套 建成7.1万套 已配售5万套 其中约6000套配售给基层教育和医疗人员家庭[2] - 公租房方面 全省已筹集约8.4万套 竣工7.9万套 通过实物配租保障7.7万套[3] 其中保障低保和低收入家庭1.4万套 保障中等偏下收入家庭约6.3万套[3] 此外 近三年追加约1.86万套住房租赁补贴对象 全省纳入保障范围人员近10万户 住房租赁补贴比例年均增长约7%[3] 居住品质提升举措 - 行业持续推进城镇老旧小区改造 已改造近2200个小区 约21万户居民受益[4] 改造内容涵盖加装电梯、解决停车与充电桩难题、改善环境、增加公共服务空间及消防通道等[4] - 在城市绿化方面 利用边角绿地改造“口袋公园” 以实现“300米见绿”“500米入园”[4] 2024年以来全省已改造79个“口袋公园” 其中今年改造49个[4] - 行业聚焦提升物业小区服务质量 重点解决物业服务履约不到位和公共收益不公开等问题 并计划在明年采取更多措施以规范小区管理[4][5] 未来住房供应体系优化方向 - 行业正在研究房地产发展新模式 核心为“一个理念、两个体系、三个制度、四个要素”[6] “一个理念”是坚持“房子是用来住的 不是用来炒的”定位[6] “两个体系”指以政府为主导保障刚性住房需求的体系 以及通过市场化满足改善型、多样化需求的体系[6] - “三个制度”旨在改革和完善房地产在开发、交易和使用环节的基础制度[6] “四个要素”即“人、房、地、钱” 遵循“以人定房、以房定地、以地定钱”的原则[6] - 未来优化方向将遵循国家部署及省委省政府要求 旨在满足“住有所居、住有优居”的需求[6]

2025年12月1日北京房地产市场单日交易数据 - 12月1日北京新房网签289套 网签面积16024.73平方米 其中住宅网签64套 网签面积9050.34平方米 [1] - 12月1日北京二手房网签531套 网签面积45752.41平方米 其中住宅网签452套 网签面积42129.62平方米 [1] 北京商品房市场库存与供应情况 (截至2025年12月1日) - 可售期房总计96961套 可售面积8070241.24平方米 其中住宅42102套 面积5803678.63平方米 [2] - 未签约现房总计208898套 未签约面积11534818.72平方米 其中住宅29055套 面积3423566.73平方米 [2] - 2025年10月新增预售许可9个 批准预售面积146520.66平方米 其中住宅697套 面积110554.8平方米 [2] - 现房项目总计39452个 初始登记总面积277885867.34平方米 其中住宅931552套 面积116191933.07平方米 [2] 2025年10月北京存量房市场月度交易情况 - 2025年10月存量房网上签约13595套 签约面积1167466.88平方米 [3] - 2025年10月存量房中住宅签约12087套 签约面积1083486.46平方米 [3]

公司近期动态 - 公司第十届第五十次董事会会议于2025年11月26日以现场方式召开[1] - 会议审议了《关于与重庆经济技术开发区土地利用事务中心就团购尾款进行债权债务重组的议案》等文件[1] 公司业务构成 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：房地产开发与经营业占比66.35%[1] - 2025年1至6月份，石黄隧道经营权收入占比18.14%[1] - 2025年1至6月份，会展经营收入占比15.51%[1] 公司市场数据 - 公司股票收盘价为5.31元[1] - 截至发稿，公司市值为45亿元[1]

公司财务业绩 - 集团收入为4.38亿港元，同比增长38.49% [1] - 股东应占亏损为2.27亿港元，同比扩大480.81% [1] - 每股亏损为0.32港元 [1] 中国大陆租赁业务 - 公司在深圳、广州及重庆的商业及零售租赁组合保持稳定 [1] - HONKWORK共享办公空间及HonLink汉●林间租赁计划以灵活、高效且可持续的解决方案吸引租户 [1] 香港业务 - 汉国佐敦中心及已全数租出的数据中心持续提供稳定收入，巩固经常性收入基础 [1] - 住宅销售由"港汇台"领衔，贡献经营溢利5660万港元，销售表现稳健 [1] - 零售楼层"同庆坊"凭借其精心挑选的租户组合能与当地需求相符而表现亮眼，证明混合用途概念仍受消费者青睐 [1] 酒店业务 - 日本酒店组合持续表现亮眼，东京及大坂地区入住率与房价均表现强劲 [1] - 宝轩酒店（中环）预计于2026年1月正式重新开业，零售铺位已全数租出，预期将成为下半年的重要收入来源 [1]

单日网签数据 - 11月22日北京新房网签125套 网签面积9928.1平方米 其中住宅网签72套 网签面积8512.33平方米 [1] - 11月22日北京二手房网签206套 网签面积18357.92平方米 其中住宅网签191套 网签面积17245.12平方米 [1] 商品房库存统计 - 可售期房套数为94561套 可售面积为7802449.92平方米 其中住宅可售41341套 面积为5594189.09平方米 [2] - 未签约现房套数为211808套 未签约面积为11711143.17平方米 其中住宅未签约29723套 面积为3510401.93平方米 [2] 新增供应与认购 - 2025年10月批准预售许可证9个 批准预售面积146520.66平方米 其中住宅批准预售697套 面积为110554.8平方米 [2] 存量房月度签约 - 2025年10月存量房网上签约套数为13595套 签约面积为1167466.88平方米 其中住宅签约12087套 面积为1083486.46平方米 [3]

公司业务模式与运营实力 - 公司深度参与第十五届全国运动会深圳赛区八大场馆的保障与代建运营工作 [2][3] - 公司核心业务模式为"3+1"一体化模式 包含开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大板块 并叠加生态圈要素型业务进行协同 [3] - 在后海3.5平方公里区域 公司通过近20年实践完成从单一开发到全域运营的转型 打造融合商业、文化、生态的世界级湾区活力中心 [3] - 公司以ROT模式承接深圳大运中心项目 仅用19个月完成"文体场馆+商业综合体+智慧公园"全域焕新 激活"后赛事时代"潜力 [4] - "3+1"模式通过政企合作与文商体联动 实现单一项目价值最大化与片区资源协同共生 成为全国场馆运营参考样本 [4] 公司房地产开发与城市综合项目 - 公司在深圳25年开发超过30个住宅项目 为近五万户家庭提供居所 [6] - 公司产品线持续迭代 包括幸福里、银湖蓝山、悦府、润府系列 精准契合时代人居需求 [6] - 公司即将推出深圳湾澐玺项目 作为2025年全新顶序作品 展现高端人居实力 [6] - 2004年公司通过深圳万象城首次将"城市综合体"概念引入深圳 开创"住宅+商业+办公"复合开发模式 [7] - 公司在南山大冲村旧改项目、深圳万象天地、深圳湾项目等一系列地标建设中 持续焕新城市肌理 [7] - 2023年公司落子北站总部基地 打造总建筑面积约75万平方米的超核中心地标综合体 [7] - 公司在光明以"片区综合开发运营+产业引入"模式 打造约2平方公里的润宏城项目 [7] 公司战略定位与城市共建 - 公司角色定位为"城市投资开发运营商" 其25年城市深耕实践书写了与深圳共生共长的品质进化史 [2] - 公司通过引入国际顶流IP与创造独特消费场景 成功将后海片区打造为城市文化庆典核心舞台 并推动当地产业升级与经济增长 [3] - 公司践行"品质给城市更多改变"的使命 以央企责任深度参与城市建设方方面面 [7][8] - 公司未来将继续以坚实的开发本色与综合运营能力 与城市共同书写"更好的城市"新篇章 [8]

交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司计划出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权 [1] - 拟议出售的挂牌底价为人民币22.646亿元 [1] - 此次出售基于资产证券化的目的进行 [1] 标的资产详情 - 目标公司金茂（三亚）旅业有限公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [1] - 该酒店为五星级酒店，于2008年开业 [1] - 酒店拥有446间客房及套房 [1]