上海书展文创热 - 去年上海书展"敲章风"席卷全场 多家出版社文创产品被买到断货 印证"出版+"产业边界扩大趋势 [1] - 文创热带动产业链延伸 满足读者情绪价值需求 体现消费结构变化洞察 [1] - 主管部门表态支持供给创新 强调文旅商体展深度融合将强化文化展会溢出效应 [1] 静安区文旅商体融合 - LV巨轮"路易号"将打造沉浸式"书装"体验空间 构建可逛可拍可购新消费场景 [2] - 中信泰富广场等核心商圈与世纪出版集团合作设立新书首发展台 实现文化IP与商业空间价值叠加 [2] - 推出"逛书展·游静安"一本通 整合停车餐饮购物住宿及首店打卡攻略 持书展门票享周边商业优惠 [2] 跨机构文化联动 - 上海书展与上海博物馆联动 推出"日读书展夜游古埃及展"特别活动 [2] - 8月13-17日将抽取幸运读者赠送古埃及文明展门票 实现热展联动效应 [2]

构建多元融合集聚区 - 北京市商务局出台《2025年文商旅体融合工作方案》，重点围绕16个场景推动商业、文化、旅游、体育深度融合 [1] - 东城区前门之夜科技体验馆、王府井商圈智慧化转型、西城区大吉巷合院式街区等示范项目落地，带来全新消费体验 [1] 打造特色消费街区 - 海淀区中关村大融城开业吸引客流160万人次、实现销售7040万元，成为京西首个公园商业标杆 [2] - 石景山区模式口街区入选国家级旅游休闲街区，纳入多条文旅线路，强化京西古道特色 [2] 丰富时尚文化体验区 - 石景山区推进"博物馆之城"建设，完成法海寺壁画艺术馆培育，推出首款区内博物馆联票 [2] - 通州区依托大运河文化带构建"1+1+3"特色消费体系，宋里文创园潮流艺术活动吸引超4000人次参与并实现200万次社交媒体曝光 [2] - 数字科技赋能文化体验，首钢园沉浸式空间活动吸引6000人次现场体验，全网传播量突破1.24亿次 [2] 培育健康休闲功能区 - 北京市文旅局联合体育局整合首钢园、奥林匹克公园等资源，设计"跟着赛事去旅行"精品体育旅游线路 [3] - 密云区全年计划举办46项赛事，已落地攀冰公开赛等特色活动，同步打造"云水之家"精品民宿品牌 [3] 整体成效 - 北京通过"场景革命"融合文化底蕴与潮流基因，构建全域联动、全时活跃的消费生态 [1][3]

公司经营模式转型 - 房地产行业传统逻辑被颠覆 龙头房企探索新发展模式 构建更平衡业务组合 [1] - 公司经营性业务收入占比达21% 成为重要营收来源和利润支撑点 [1] - 2024年上半年运营及服务业务收入141.5亿元（含税） 商业投资和资产管理组成的运营业务收入75亿元 [1] 商业投资业务表现 - 累计开业90座购物中心 出租率96.6% 营业额同比增长超20% 日均客流增长9% [3] - 南宁青秀天街引入7家城市旗舰店和20家南宁首店 出租率96% 开业率92% 端午节三天客流68万 营业额2790万 [4][6] - 重庆北城天街B馆焕新开业 引入超100家头部品牌 包括MUJI西南最大旗舰店等 [8] 商业运营策略 - 紧抓"首发经济"机遇 以首店和特色店打造品牌新鲜感 [4] - 南宁青秀天街融合城市特色设计 重庆北城天街B馆升级硬件和软件设施 [4][8] - 下半年将在杭州、上海等核心城市新开约10个项目 持续推进老牌项目调改升级 [8] 场景运营与IP打造 - 通过"在地文化"挖掘自造内容 打造出圈IP场景 如成都滨江天街的"折耳根"和重庆时代天街的"顶流"点位 [9] - 原创营销活动IP如"天街庙会"和"天街欢抢节" 春节8天营业额18.8亿 日均同比提升16% [10][12] - "天街欢抢节"累计营业额19.6亿元 日均同比提升49.7% 客流峰值超600万 [14] 行业背景与市场表现 - 1-5月社会消费品零售总额同比增长5% 较2024年全年3.5%增速提升 [16] - 一线城市线下消费需求率先回暖 政策驱动商业市场活力提升 [16] - 公司以开发、运营、服务三大业务协同发展 商业航道成为未来增长重要引擎 [16]

公司概况 - 公司上市时间为1996年7月16日，至今已29年 [1] - 上市首日收盘价为8.92元，市值为4.76亿元，当前市值为67.64亿元，累计增长13.20倍 [1][5] - 2015年6月12日市值达到峰值220.40亿元，股价15.25元，当前市值较峰值减少152.76亿元，蒸发69.31% [5] 业务结构 - 主营业务包括商业地产、房地产开发、水泥制造 [3] - 核心产品收入结构：水泥销售占比52.03%，租赁占比20.18% [3] 财务表现 - 1996年归母净利润0.22亿元，2024年达2.10亿元，累计增长857.99% [3] - 29年间有2年亏损，15年净利润增长，占比55.56% [3] - 2020年营收23.40亿元，2024年降至17.01亿元，近五年整体下滑，2024年同比下滑46.31% [3] - 2020年归母净利润4.22亿元，2024年降至2.10亿元，近五年持续负增长 [3]

核心观点 - 北京荟聚通过引入《长袜子皮皮》中国首展，践行"聚会体验中心"理念，强调创新与本地化运营的结合，以独特体验激活公共空间并服务社区家庭[3][4][10] - 公司以"首店经济"为起点，注重后续的融合与再创造，形成规模化效应吸引客流，同时强调本地市场适配性和长期经营[4][5] - 在商业地产领域，公司提出"不卷"宣言，通过持续创新和价值创造对抗同质化竞争，构建共生共荣的生态系统[6][7][8][9] 首店经济战略 - 北京荟聚开业十年间引入多家区域或北京首店，成为北京的全球首发中心之一，2024财年访客满意度达97%，同比增长7%[4] - 评估IP或品牌首店的核心标准是为"聚会体验"增添独特价值并引发情感共鸣[4] - 首店战略不盲目追逐数量或制造噱头，而是注重本地化运营，全国十家荟聚依据空间特点量身打造场景，确保首店效应转化为真实客流[4][5] - 公司希望通过集聚首店形成规模化效应，吸引消费者线下聚会娱乐，同时强调品牌需适配本地市场需求并成为社区生活的一部分[5] 商业模式创新 - 公司定位为"聚会体验中心"而非传统购物中心，通过公共区域规划、创新主题活动和体验业态强化城市公共会客厅功能[6] - 设立专门创新部门探索最新业态和模式，如可持续理念融入消费者体验和线上线下融合的新型社交活动[8] - 创新理念深入全员，鼓励员工提出想法并付诸实践，营造开放包容的创新环境[8] - 与租户建立共创价值伙伴关系，提供营销支持、数据洞察和创新试点平台，共同优化消费体验[9] 竞争策略 - 提出"反内卷"哲学，锚定价值创造而非无意义竞争，聚焦为顾客、社区和合作伙伴带来增益[7][9] - 商业模式专注于服务大众和创造社区持久价值，以"十年磨一剑"决心深耕中国市场[6] - 在流量焦虑与同质化竞争中，回归服务大众、扎根社区、倡导可持续的本源，构建创新共赢生态系统[9] 全球资源与本土化 - 依托英格卡集团全球资源网络，在全球15个市场运营38家聚会体验中心，年服务超过2.7亿访客[5] - 《长袜子皮皮》巡展深度融入本地运营，全国十家荟聚量身打造场景，体现全球IP与本土化结合能力[4][5][10]

项目概况 - 南阳摩根吾悦广场摩根街区于7月14日举行亮灯仪式 标志着该街区作为城市"夜经济"领航者全面启航 活动吸引政府代表、企业家及市民千余人参与 [1] - 摩根街区自2020年开业 历经五年运营和两年品质升级 现已成为南阳商业版图中的重要坐标 通过多维价值重塑城市商业格局 [12] 战略定位 - 项目作为卧龙区重点打造的特色商业街区 构建"人文+消费+生态"立体发展模式 体现城市从传统商业向数字经济跃迁的战略方向 [3] - 采用"政府引导、市场运作、公众参与"共建模式 为城市更新提供可复制治理经验 [8] 运营数据 - 亮灯首日客流量突破7万人次 带动周边商业体销售额同比增长10% [4] - 日均客流超1万人次 年客流突破300万人次 形成15分钟全域消费圈覆盖 [12] 区位优势 - 占据卧龙 宛城两大城区中轴线 毗邻梅溪河与人民公园 形成商景联动优势 [12] - 周边配置20余条公交线路及非机动车停放区 构建立体交通网络 [12] 场景设计 - 建筑融合国风外立面与河景步道 专业亮化设计呈现夜间视觉盛宴 [13] - 在2024年焕新升级中引入"上海风潮"团队 结合三国 独玉等文化元素打造沉浸式场景 [13] - 配备无障碍通道 残疾人卫生间 母婴室等适老适幼设施 沿河步道每50米设带充电功能的休息区 [14] 业态组合 - 形成"潮流数码+特色餐饮+亲子教育+文创体验"复合业态 旗舰店占比20% 区域首店占比30% [18] - 夜经济IP包括河马吨吨酒吧 集装箱餐车小吃街 结合跨年巡游等活动打造24小时活力街区 [18] - 室外街区引入集装箱网红餐饮区 711便利店 杨梅红艺术教育等首店品牌 [18] 文化科技融合 - 以南阳丝织厂历史为脉络植入老城文化元素 联合非遗品牌打造文创市集 [18] - 增设智能导视系统和无死角监控系统 构建科技+自然+社交多元体验场景 [14][18] 城市更新成效 - 南广场新增遮荫停车区 引入7-11 霸王茶姬等品牌 预计年增销售额数千万元 [22] - 新建500辆非机动车停放口袋公园 增设治安屯警点 构建15分钟便民生活圈 [22] 多维价值 - 经济层面带动区域就业和夜经济 助力南阳省域副中心城市建设 [22] - 文化层面成为历史与现代文明对话窗口 提升城市文化软实力 [22] - 社会层面通过便民设施增强市民幸福感与城市归属感 [22]

工商铺买卖市场表现 - 2025上半年工商铺整体买卖成交录得约1913宗，较2024年下半年增长近三成，创自2022以来半年计新高 [1] - 总成交金额仅录得约277.24亿港元，较2024下半年的300.99亿港元减少约7.9% [1] - 2025上半年买卖成交与2024下半年相比有约三成升幅，较去年同期增长28% [1] - 预计2025年下半年工商铺整体物业买卖宗数可维持约1750宗水平 [1] 工商铺价格及租金趋势 - 整体工商铺买卖价及租金表现预计窄幅上落，平稳至下调5%内 [1] - 工厦及核心区铺位租金跌幅在一成内 [1] - 2025年第三季买卖成交金额预计约95亿港元，下半年约218亿港元，整体价格维持平稳至下跌10% [2] - 香港整体工商铺物业租金将维持平稳至下跌10% [2] 租赁市场动态 - 香港连锁餐饮集团结业导致零售市道受冲击 [2] - 整体租务成交于2025年第三季可达约3800宗水平，下半年有机会升至约7500宗 [2] 市场影响因素 - 个别发展商及财团采取减价策略拋售物业，导致物业价格疲弱 [2] - 外围环境严峻，但2025上半年工商铺买卖市场表现仍亮丽 [1]

公司活动策划 - 瑞虹天地举办第二届哈扎劲运动会 为期58天 包含13项赛事和超200场活动体验 覆盖45种运动项目[1] - 首届哈扎劲运动会于2023年7月启动 两个月内吸引超15万人参与 客流较同期增长17% 商场营收实现两位数增长[4][5] - 运动会采用专业赛事引流与社区赛事固流模式 联动20多家运动商户推出暑期卡 将参与客流转化为消费[4][5] 政企合作模式 - 瑞虹天地与虹口区体育局合作策划运动会 体育局推荐全国青少年霹雳舞大赛等赛事 双方因目标客群高度契合达成合作[2] - 虹口区体育局评价该活动为"商旅文体展深度融合的有益探索" 预计第二届赛事将吸引2万余人参与[7] - 政策层面推动"赛事进商圈" 国家体育总局等三部委2023年3月联合发文 要求将赛事从场馆扩展至商业中心[7] 社区消费基础 - 瑞虹板块超70%家庭有留学背景 吸引全球30多个国家外籍人士 居民具备高收入 高消费力特征[5] - 篮球社群"星空篮球"聚集近千名爱好者 运动会篮球赛被爱好者称为"村BA" 定期组织战术演练[5] 行业实践案例 - 上海徐汇区2023年举办超50场"赛事进商圈"活动 带动商场客流同比增长30% 营业额提升15%[8] - 绿地滨江CLUB商场举办国际象棋邀请赛当日 营业额环比上涨30.79% 创近年单日销售额新高[8] - 2024年上海多个商圈落地体育赛事 包括徐汇区国际象棋赛 静安区跆拳道联赛及虹口区射箭争霸赛[7]

文章核心观点 国际信用评级机构惠誉连续五年确认阿克罗波利斯集团长期借款评级为BB+且展望稳定，证明公司财务稳健，公司凭良好财务和运营表现维持该评级 [1]。 公司评级情况 - 国际信用评级机构惠誉连续五年确认阿克罗波利斯集团长期借款评级为BB+，展望稳定，因公司财务和运营表现良好、购物中心在所在城市居领先地位且空置率低 [1] - 2021年5月，阿克罗波利斯集团首次接受国际信用评级机构标准普尔全球评级和惠誉评级 [3] 公司经营情况 - 公司CEO表示国际信用评级机构的积极评估证明公司业绩稳定、租金收入增长，在波罗的海购物中心市场地位稳固，高入驻率确保稳定收入 [2] - 经审计的合并财务数据显示，公司去年租金收入9140万欧元，息税折旧及摊销前利润（EBITDA）达8780万欧元，较2023年分别增长9%和6% [4] 公司债券情况 - 2025年5月，公司成功发行首笔3.5亿欧元、为期5年、年利率6.000%的绿色债券，债券按公司绿色金融框架发行，目前在纳斯达克维尔纽斯和泛欧交易所都柏林证券交易所上市 [3]

上海办公楼更新改造的核心观点 - 上海城市更新重点转向楼宇经济，政府推动全市办公楼进入更新阶段，率先挑选10个试点单元进行试验[6][10] - 办公楼改造涉及提质、改造、重建和退出转型四种形式，目标是实现工作、生活、休闲在片区内闭环[18][19] - 商办市场已从增量时代迈入存量时代，老旧办公楼改造和再利用成为重要任务[23][24] 试点商务单元概况 - 已公示6大商务单元更新方案，包括虹桥经济技术开发区、大柏树、五角场、真如、漕河泾和苏河湾，总面积20.56平方公里，超过200栋商务楼宇[12][14] - 不同商务区级别差异明显：虹桥有27处甲级办公楼，漕河泾15处，大柏树无甲级办公楼，苏河湾仅3处[16] - 改造方案各有侧重：虹桥打造"后街体验环"，漕河泾推出"慢行系统"，大柏树定位"园区+校园"，五角场主打"科教融合"，真如重点在生活配套[18] 已落地改造案例 - 物理空间改造：裕安大厦投入200多万元更换电梯系统，金穗大厦进行全方位更新实现"变身"[27][28] - 业态焕新：虹桥天都调整业态组合并举办特色活动，商办整体出租率维持在85%以上[29] - 功能转型：上海江天大厦从旧式办公楼改造为企业总部大楼，成为世博滨江新地标[32][36] - 街道参与：潍坊新村街道办排查36栋商务楼并组建智囊团提供支持[37] 办公楼更新背景与问题 - 上海甲级写字楼存量达1700万平方米，总体饱和面临巨大招商压力[41][43] - 空置率问题突出：虹桥开发区&古北达22.2%，新天地和竹园突破20%，真如曾接近50%，苏河湾连续三个季度居高不下[45][47] - 办公楼老龄化严重：陆家嘴和虹桥开发区楼宇多建于1980-1990年代，土地剩余年限普遍不足15年[51][55] - 产权分散导致改造困难：宝安大厦因产权分散难以达成改造方案[57] 改造目标与意义 - 上海计划2024-2027年推进40-50个商务楼宇更新改造项目，优化办公楼格局和结构比例[58] - 通过改造实现办公楼、商业、住宅和人文充分融合，提升城市综合竞争力[62] - 不同商务区形成各自特色产业聚集，打破陆家嘴单一高端办公形象[61]