核心观点 - 中国房地产行业进入风险出清阶段 多家房企债务重组取得突破性进展 [1] - 远洋集团通过境内外债务重组实现非现金收益扭亏为盈 但经营基本盘仍面临挑战 [1][2] 财务表现 - 营业额62.03亿元同比下降53% 毛亏49.66亿元 毛亏率80% [1] - 公司拥有人应占溢利102.02亿元 去年同期亏损53.82亿元 扭亏主要得益于债务重组非现金收益 [2] - 净借贷比率743% 上年末为42020% 借贷总额669.97亿元同比下降31.89% [8] - 现金资源总额58.31亿元 无法覆盖416.76亿元一年内到期贷款 [8] 经营状况 - 物业开发收入32.96亿元同比下降68% 占总收入53.14% [3] - 协议销售额133.7亿元同比下降27.06% 销售楼面面积84.9万平方米下降44% [3] - 平均销售价格上升41%至1.89万元/平方米 但入账销售价格下降至1.1万元/平方米 [3] - 交付可售楼面面积34万平方米同比下降55% [3] 区域分布与资产结构 - 北京区域贡献29%物业收入 环渤海18% 华南20% 华中22% 华东4% 华西7% [4] - 土地储备2723.2万平方米 权益部分1459.2万平方米 上半年未新增土地 [4] - 持有23个投资物业 可租赁面积356.5万平方米 物业投资营业额下降20%至1.44亿元 [6] 业务转型 - 轻资产业务收入占比提升至45% 物业管理收入13.48亿元 其他房地产相关业务收入14.15亿元 [6] - 代建业务拓展面积562万平方米 签约天津杭州石家庄等项目 [6] - 近年出售多个商业资产总金额超百亿元 包括成都远洋太古里50%股权等项目 [4][5] 债务重组进展 - 境外债务重组规模63.15亿美元 转换为22亿美元新债务及41.15亿美元新债券 [7] - 境内债务重组方案涉及180.5亿元 提出现金回购、资产抵债等化债手段 [9] - 现金回购及资产抵债预计化解110亿元债务 占总债务60.94% [9] - 股票收益权方案可清偿约16.28亿元债务 占比不足10% [10] - 长期展期方案将债务延期至2035年 利率调整为1% [10]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入85.24亿元 同比增长6.5% [1][2] - 核心净利润20.11亿元 同比增长15% 增速显著高于营收 [1][2] - 毛利润31.65亿元 同比增长16.3% 毛利率从34.0%提升至37.1% [2] - 宣派中期股息每股0.529元 同比增长89.6% 另派特别股息每股0.352元 首次实现中期核心净利润100%分派 [1] 业务板块表现 - 商业航道收入32.67亿元 同比增长14.6% 毛利率提升5.2个百分点至66.1% [2][5] - 物管航道收入51.56亿元 同比增长1.1% 在主动优化业务结构背景下保持增长 [2] - 生态圈业务收入1.00亿元 同比增长104.04% 呈现高速增长态势 [2] - 第三方购物中心收入及税前利润占比分别提升至30.7%和23.9% [5] 商业运营业务 - 商管业务实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 增速跑赢社消零增 [4] - 在营购物中心125座 其中53座零售额居当地市场榜首 104座跻身当地前三 [5] - 新开购物中心4个 新签外拓项目6个 其中4个为重点城市TOD项目 [4] - 未开业项目储备达75个 含母公司项目35个及第三方项目40个 [5] 物业管理业务 - 物业在管面积达4.20亿平方米 同比增长1.8% 合约面积4.52亿平方米 [7] - 新增第三方合约面积1432万平方米 其中66.7%位于一二线核心城市 [7] - 城市空间在管面积1.27亿平方米 较2024年末提升1.8% 相关收入同比增长15.1%至9.5亿元 [7] 会员体系与战略发展 - 万象星会员总量突破7200万 其中商业会员达6500万 同比增长32% [6] - 消费与复购会员人数同比提升超30% 会员消费能力初步增长 [6] - 完成"华润通"并购及会员资源整合 会员体系成为零售额贡献渠道 [6] - "2+1"业务模式（商管+物管+大会员体系）释放协同效应 推动战略闭环形成 [2][3] 行业定位与展望 - 商业资产价值重估受益于公募REITs扩募常态化 开启新一轮价值成长周期 [3] - 公司通过内涵式与外延式增长并举策略 巩固商管行业领军地位 [4][5] - 聚焦城市更新及生活性服务政策机遇 深化城市空间运营服务商转型 [7] - 管理层坚定看好中国消费市场长期健康发展 强调提升团队、产品、服务及体系能力 [1]

财务表现 - 总收入同比增长4.4%至7.01亿元人民币 [1] - 毛利同比减少4.9%至1.79亿元人民币 [1] - 公司权益股东应占期内溢利为307.6万元人民币 较上年同期3953.9万元人民币大幅下降 [1] 盈利能力指标 - 基本及摊薄每股盈利为0.55分人民币 [1] - 收入增长但利润指标呈现负增长态势 [1]

8月28日，据新华社，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，其中提到，我国城 镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶 段。 文件提到，系统推进"好房子"和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样 化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧 的"好房子"建设。实施物业服务质量提升行动。 稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。科学 制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新。 华东师范大学公共政策系副教授胡金星当日在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，上述文件对 于下一阶段的城市发展具有战略意义，同时充分说明了房地产业对于国民经济的重要性。 他认为，过去很多年里，城市工作主要解决住房"有没有"的问题，而现在则是解决住房"好不好"的问 题。推进"好房子"和社区建设是推动城市高质量发展的抓手之一，有利于促进房地产市场可持续发展。 "城市发展是一项系统性工程，涉及多个重要领域。"胡金星表示，文件将利好商品房、物业、社区更新 ...

财务业绩 - 2025年上半年营业收入20亿元 同比增长41% [2] - 归母核心净利润3.1亿元 同比增长119% [2] - 毛利率30.8% 维持较高水平 [2] - 宣派中期股息每股0.15港元 [2] 业务板块构成 - 开发服务板块上半年营收5亿元 新增4个第三方住宅项目 全周期签约金额1.6亿元 [3] - 物管服务板块上半年营收9.3亿元 同比增长9% 在管面积7946万平方米 合约面积9606万平方米 [3] - 资产运营板块营收2.3亿元 自持项目满铺率91% 运营13座商业项目 [4] - 房地产科技板块营收2.9亿元 提供数字化绿色化工业化设计服务 [4] 业务发展重点 - 物管服务收入占比达47% 利润和现金流贡献显著 [3] - 非住宅业态合约收入5.1亿元 其中产业园及医养业态3.3亿元 [3] - 医养业态外拓两个新项目 合约金额8000万元 [3] - 自持商业及代建代管业务强化长期稳定收入来源 [4] 战略转型 - 构建全新上市平台 坚持围绕地产相关产业发展 [2] - 提升产业链开发服务能力和全生命周期运营能力 [2] - 探索地产存量时代的轻资产转型之路 [4] - 多元业务支撑提供更广阔成长空间 [4] 股东回报 - 持续7年保持竞争力派息政策 [4] - 上市以来宣派股息总额约95.7亿港元 [4] - 累计每股派息7.61港元 [4] - 2024年重组现金替代方案每股5.9港元 合计13.51港元 [4]

行业背景与趋势 - 人才竞争日益白热化 企业将员工福利作为雇主品牌建设的战略抓手和打造温暖品牌标签的重要入口 [3] - 上海通过政策与市场双轮驱动推动企业建立多元化柔性化的福利保障机制 明确提出以专业化数字化国际化为引领实施19项重点任务推动人力资源服务产业高质量发展 [3] - 员工福利数字化管理平台应用日益普及 企业通过扩大企业年金和补充医疗保险覆盖以及弹性福利等方式夯实职工关怀体系 [3] 公司业务与战略 - 京东政企业务以福利采购为切入点推动全国职工福利数字化服务全面升级 在各地政府指导下与产业合作伙伴共同开展 [5] - 公司政企福利采购实现三个全覆盖 采购方式全覆盖包括招标集采创意定制平台兑换提货卡券 商品类目全覆盖包括实物商品虚拟服务京东外卖 场景全覆盖包括年节劳保惠工场景 [5] - 公司累计服务超800万家活跃企业客户 覆盖3万+大型企业 九成以上在华世界500强和近70%专精特新企业 [7] 产品与解决方案 - 京东政企业务打造政企用餐解决方案 依托京东外卖整合优质餐饮资源 支持企业批量结算和员工自主充值 将相关财务工作效率提升30% [5] - 政企用餐解决方案已覆盖15000余家重点企业 涉及能源物流交通金融零售制造电信运营商地产等多个领域 [5] - 公司提供数智化全场景采购服务 实现全国分公司一站式管控和全链路数字化管理 为合规降本提供支持 [7] 客户案例与成效 - 上海丰诚物业管理有限公司通过合作加速数智化全场景采购升级 实现全国分公司采购一站式管控和全链路数字化管理 [7] - 德邦快递联合公司推动企业餐饮数字化 通过政企用餐解决方案为员工提供品质保障多样选择的第二食堂 实现全国范围企微工作台一键点单和极速配送 [7] - 公司通过多元化商品供给专业技术服务全链路合规治理和全国性物流履约体系 助力企业客户实现降本增效和高质量发展 [7]

财务表现 - 收益7.01亿元人民币 同比增加4.37% [1] - 股东应占溢利307.6万元人民币 同比大幅减少92.22% [1] - 每股基本盈利0.55分 [1] 业绩期间 - 报告期为截至2025年6月30日止六个月中期业绩 [1]

行业与公司 * 行业涉及中国内地及香港房地产市场 包括新房 二手房 土地市场 物管 商管及中介领域[1][2][5] * 公司提及中海外 建发国际 华润 绿城 滨江 金茂 泰国 家里 华润万象生活 招商积余 绿城服务 贝壳 我爱我家[3][12][15] 核心观点与论据 * 房地产市场处于量稳价跌的周期底部 新房交易量截至今年7月同比持平 二手房因以价换量同比出现修复 但新房和二手房价格环比降幅在第二季度扩大[1][2] * 土地市场整体回落 但优质地块推出使土地成交溢价率和楼面价明显回升[1][2] * 政策持续加码 北京取消五环外限购 上海取消外环限购 未来可能通过财政发力拉动通胀或将房贷实际利率降至接近零水平[1][3][4] * 居民可支配收入与房价差值表明政策仍有调整空间[1][4] * 新房市场中低容积率 高得房率项目提升去化率 二手房市场以旧换新趋势明显 主要成交价格带为200-500万(二手)和300-700万(新房) 但二手房面临降价压力[1][6] * 香港地产因供应收缩 政策支持(如2024年2月撤辣) 人口流入 资金端改善及租金回报率回升至偏高水平 具反弹潜力[5][11][12] * 物管和商管公司经营稳定性强 利润增长及分红提升 账上现金保持高位[5][12][14] * 借鉴历史经验 日本建筑类公司(如大东建托)和不动产运营类资产在房价见底回升阶段表现突出 香港非开发类业务占比高房企(如九龙仓 信德集团 华润置地)确保经营稳定性 美国龙头房企(如莱纳霍顿)和商业服务商(如世邦魏理仕 中粮联行)表现优异[9] 其他重要内容 * 潜在超常规政策包括提升财政占GDP比重以拉动通胀 以及将实际利率调降至零左右[1][7][8] * 投资推荐三个方向 具备政策刺激预期且投销能力强的优质开发商 香港地产商 物管和商管类公司[13][14] * 中介领域受益于量稳价跌状态[15]

核心财务表现 - 2025年上半年收入12.16亿元，同比增长5.6% [1] - 母公司拥有人应占利润6383.8万元，同比大幅增长56.7% [1] - 每股基本盈利6分 [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入9.643亿元，占总收入79.3%，为主要收入来源 [1] - 第三方开发商物业管理面积同比增长18.9%，带动物管服务收入增加5400万元 [1] - 社区增值服务收入同比增长11.7%，增加1590万元 [1] 利润增长驱动因素 - 认沽期权公允价值收益对利润增长产生正面影响 [1] - 金融资产及合同资产减值损失净额同比增加 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年收入12.16亿元人民币 同比增长5.6% [1] - 母公司拥有人应占利润6383.8万元人民币 同比增长56.7% [1] - 每股基本盈利6分人民币 [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入9.643亿元人民币 占总收入79.3% [1] - 第三方开发商物业管理面积同比增长18.9% [1] - 物业管理服务收入因第三方拓展增加约5400万元人民币 增幅5.9% [1] 业务增长驱动 - 社区增值服务收入同比增加1590万元人民币 增幅11.7% [1] - 家庭生活服务业务获得良好稳定增长 [1] - 利润增长主要受认沽期权公允价值收益及金融资产减值损失净额变动影响 [1]