华夏基金近日发布公告，首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT(基金代码：508091)将于2025年9月 9日至9月10日正式发售，发售价格为5.718元/份，拟募资总额为22.872亿元。其中，面向公众发售 4,786.8万份。公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销 机构进行认购，认购金额1000元起投(含认购费)。 2025年，在经济复苏与促消费政策的双重推动下，叠加优质资产的共振效应，消费REITs表现强势，成 为资本市场中备受瞩目的明星品类。凭借其较强的抗周期能力和稳定的分红特性，消费REITs也逐渐成 为居民资产配置中的重要工具。华夏凯德商业REIT通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，为 中国消费市场注入了成熟市场的专业理念和长期资本。华夏凯德商业REIT的顺利发行，不仅为投资者 提供了新的优质投资标的，更为中国公募REITs市场提供了可复制、可扩展的优质商业资产证券化范 例，构建了全球资本参与中国消费市场的新范式。 华夏凯德商业REIT首发底层资产为两个购物中心，凯德广场.云尚和凯德广场.雨花亭，分别位于广州和 长沙，形成一线与强二线城市 ...

产品发行信息 - 华夏凯德商业REIT将于2025年9月9日至9月10日发售 发售价格为5.718元/份 拟募资总额为22.872亿元 [1] - 面向公众发售4786.8万份 认购金额1000元起投 [1] - 网下询价阶段收到938个配售对象的询价报价 拟认购数量为初始网下发售份额的254.50倍 [1] 底层资产特征 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心 [1] - 形成一线城市与强二线城市资产组合 具有风险分散和优势互补特性 [1] - 两个资产均运营超过九年 业态品牌丰富 [1] 市场关注因素 - 作为首单外资消费REITs具有特殊性 [2] - 优质底层资产和专业管理团队形成重要赋能 [2] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个优质零售物业 资产规模超800亿元 为未来扩募构建良好基石 [2]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 8月REITs市场受股市资金分流、无风险利率回升、降息预期减弱等因素影响大幅调整，近期呈止跌企稳趋势，估值回调，机构抢筹致申购倍数创新高，券商控盘度达50%，待发产业园项目估值折让[4] - 2025年以来REITs市场波动，不同类型表现分化，机构参与热情高，市场结构和项目情况有变化，需关注后续市场动态和项目进展[4] 根据相关目录分别进行总结 REITs市场调整加剧，红利股息差仍处高位 - 8月A股上涨、债市回调，REITs市场因股市资金分流、无风险利率回升等因素调整幅度扩大，中证REITs指数单月下跌2.86% [13] - 各类REITs指数8月全线回落，保租房领跌，消费次之，仓储物流跌幅浅，8.15央行报告后REITs指数次日创最大单日跌幅，8.20 - 8.31部分指数回涨 [18] - 8月沪深REITs日均换手率微降，市场活跃度低位平稳，各类型换手率表现分化，8.20 - 8.31部分REITs指数上涨时保租房与公用事业日换手率提升 [24] - 产权类REITs相比红利股息差处70%分位，除产业园外其他类型派息率分位上升，消费类提升明显 [27] - 产权和经营权类估值回调至60% - 65%分位，各类REITs估值较7月底下调，保租房、产业园、消费调整幅度大，当前产业园、交通、保租房估值分位较低 [29] - 产权类IRR提升，经营权类下降，仓储物流、产业园、交通IRR绝对值居前，仅产业园IRR处于50%分位以上，产权类IRR分位普遍上升，经营权类部分下降 [33] 机构抢筹推升定价水位，新资产上市初期交投火热 - 8月消费类中金唯品会奥莱REIT发行，截至8月底沪深上市公募REITs达73只，总市值2188亿元 [38] - 8月仅1单REIT首发，网下认购情绪高涨，中金唯品会奥莱REIT网下有效认购倍数达252.8倍，创历史次高 [39] - 8月发行的中金唯品会奥莱REIT网下顶格申购所需资金7.31亿元，月度均值连续4个月攀高 [45] - 2025年以来询价下限持续下探，机构抢筹趋近上限报价，最终发行价上移，让利幅度近乎消失 [53] - 近期发行项目同类资产首发派息安全垫增厚，如消费、产业园、仓储物流类部分项目 [54] - 机构报价集中，2025年7 - 8月平均网下入围率约99%，8月中金唯品会奥莱REIT网下配售比例仅0.4% [59] - 8月2单IDC和1单能源REITs上市，2单IDC首日均封涨，2025年至今剔除极端值后网下申购收益率3.34% [61] 券商控盘度已达50%，险资持有比例下降 - 截至8.31，66只公募REITs发布2025年中报，8月下半月14只REITs分红，9.1日3单保租房REITs解禁，9月底汇添富上海地产租赁住房REIT将解禁 [65] - 全部份额口径下原始权益人及关联方、证券公司份额占比变化，流通份额口径下证券公司占比提升至50%，保险公司降至19%，产业资本占比提高，公募基金占比下降 [72] - 全市场增持消费最多、减持公用事业最多，证券公司增持交通和产业园最多、减持公用事业最多，保险公司增持消费最多、减持产业园最多 [75] 在审产业园及能源类估值降幅大，城投宽庭拟申报扩募 - 截至8.31，华夏凯德商业资产REIT计划9.4日询价，国泰君安东久产业园REIT和中航京能光伏REIT扩募注册生效，交易所在审首发项目10单、扩募项目3单 [80] - 8月5个项目估值更新，产业园和能源项目估值降幅多超10%，消费项目下调2 - 3个点 [81] - 8月5单公募REITs招投标信息更新，银华基金中标广州安居项目，沧州港务集团、龙江森工集团公开招标，国泰君安城投宽庭保租房REIT拟扩募，三峡新能源大连发电有限公司拟发行REITs [85]

文章核心观点 - 国内首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 标志着国际资本加速布局中国不动产市场 [1][3] - 凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 拥有丰富资产储备和成熟REITs管理经验 [4][7] - 多家国际资管巨头包括安博、汉斯集团、施罗德资本近期相继进军中国地产投资领域 [1][11][13][14] 外资REITs项目进展 - 华夏凯德商业REIT于2025年8月27日获证监会注册生效 为首单外资消费类型公募REITs [1][3][5] - 项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心资产 [5] - 华夏安博仓储物流REIT于2025年6月26日申报 7月17日进入"已问询"阶段 [11][13] - 安博为全球最大工业物流地产资产管理公司 市值达979亿美元 [13] 凯德投资背景与资产规模 - 凯德投资总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 是新加坡最早最大的REITs管理人 [1][4] - 截至2025年8月13日 基金资产管理规模达1170亿新元 通过7只上市REITs及私募工具持有 [4] - 凯德商用在中国持有消费基础设施资产规模超800亿元 覆盖18座城市 [7] - 储备可扩募消费基础设施资产共35个 总面积超300万平方米 平均运营年限超11年 [7] - 大部分资产近三年平均出租率超80% 经营情况稳定 [7] 国际资本布局动态 - 汉斯集团旗下汉斯（上海）私募基金于2025年6月完成备案 [1][13] - 施罗德资本与西子国际联合发起私募房地产股权投资基金 总规模约30亿元 [1][14] - 施罗德基金将专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会 [14] 市场发展与政策环境 - 北京上海于2025年8月发布房地产市场优化政策 集中在限购和公积金贷款支持方面 [14] - 消费REITs成为"盘活存量、促进升级、服务内需"重要抓手 迎来政策红利与市场认知双提升期 [14] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [14]

公司动态 - 股价表现优异 周三收涨3.7% 盘中一度上涨5% 今年以来累计涨幅达40% [1][1][1] - 多家知名机构参与竞购 包括沃那多房信 SL Green Realty Empire State Realty Trust 黑石 DivcoWest及迪拜的Rithm Capital [1][1] - 公司于5月启动战略审查 旨在实现股东价值最大化 [1] 业务概况 - 公司为房地产投资信托 专注于纽约市和旧金山中央商务区的高品质甲级写字楼物业 [1] - 业务范围涵盖物业拥有 运营 管理 收购及再开发 [1]

市场突破 - 首单外资消费REITs正式获批 标志着公募REITs市场迎来标志性突破 [1] - 华夏凯德商业REIT于8月27日晚间获批 准予募集基金总份额4亿份 [1] 产品结构 - 基金主要原始权益人及运营管理机构为凯德投资 管理人为华夏基金 [1] - 首批纳入两个资产 广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 战略投资 - 凯德投资 凯德中国信托和凯德发展作为战略投资者 共同持有至少20%的基金份额 [1] - 凯德投资作为发起人及运营管理机构 将在REIT上市后继续负责两个购物中心的运营 [1] 资产储备 - 凯德投资在中国18个城市管理40多个优质零售物业 资产规模超800亿元 [1] - 资产类别多元 涵盖购物中心 办公楼 旅宿 物流园等多领域 [1] - 截至2025年6月30日的资产规模为未来扩募提供丰富储备 [1] - 能利用凯德集团的开发能力和资产储备 为REIT未来发展提供更广阔空间 [1]

市场突破与产品概况 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT获批 标志中国公募REITs市场国际化与多元化关键突破 [1] - 基金总份额4亿份 原始权益人及运营管理机构为亚太最大REITs管理人凯德投资 [1] 底层资产特征 - 首批纳入广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 [4] - 截至2025年3月31日整体出租率约96% 覆盖一线与强二线城市高能级消费市场 [4] - 广州项目为区域型购物中心 具备"双园环绕"稀缺性 长沙项目为成熟社区型购物中心 直接连通地铁(2027年开通) [7] - 资产组合兼具稳定性与成长性 业态品牌丰富且租金收入构成多元 [4][10] 运营管理优势 - 凯德投资联合关联方共同持有REIT至少20%份额 并继续负责项目运营管理 [11] - 凯德投资为新加坡最大REITs管理人 拥有23年经验 管理总市值约380亿新元REITs(截至2025年6月30日) [11] - 在中国管理40多个零售物业 资产规模超800亿元 打造来福士等知名商业品牌 [11][15] - 计划管理人中信证券参与23单公募REITs(占比31.51%) 华夏基金管理15只REITs规模超395亿元 均为市场第一 [14] 发展前景与行业意义 - 凯德投资涵盖多元资产类别 为REITs未来扩募提供超800亿元优质资产储备 [15] - 中国消费市场向质量提升转型 消费REITs成为盘活存量与服务内需的重要抓手 [18] - 国际资管公司深度参与推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [18]

市场表现与近期走势 - REITs市场在历经2个月的回调后近期企稳，近5个交易日涨幅达到1.75% [1][2] - 下半年市场为"V"字型行情，3季度走弱、4季度走强，指数整体跌幅在5-8% [1][2] - 权益市场6月底以来的强牛市加速了REITs市场"V"字型下行，市场有望在3季度提前完成筑底 [2] 短期利空因素 - 交易型资金流出、集中解禁、机构年中止盈等短期3大利空因素接近出尽 [1][2] 长期利好因素 - 2-3年内供不应求的格局、资产荒下的红利资产属性、优质资产的抗周期性等3大长期利好不变 [1][2] - 产权类REITs动态分派率已提升至近4% [1][2] 资金流向与配置机会 - 配置型资金有望加速入场，因年内多踏空 [1][2] - 4季度交易型资金重新入场后市场有望创新高 [1][2] 推荐板块与标的 - 分子端稳健的抗周期品种包括政策性保租房、市政环保等 [3] - 景气度边际修复的标的包括长三角区域的散租仓储物流、部分车流量持续修复的高速公路 [3] - 原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 25年6月底以来REITs二级市场热度降温，但一级市场情绪火热，呈现供给放缓、资产丰富等八个特征；一级项目具性价比，认购比例预计维持低位，上市后涨幅或下降，打新收益收敛，应关注基本面，新资产有溢价[1] 各部分总结 一级发行速度有所放缓 我国公募REITs试点自2020年启动，近年建立“首发+扩募”机制；2025年1 - 8月累计上市15只、298.84亿元，完成扩募2只、26.69亿元，发行进度慢于去年；目前有审核通过待上市首发项目1单、扩募项目1单，在审首发项目11单、扩募项目3单[10][11] 资产类型日趋丰富 底层资产涉及市政环保、保租房等八大类别，集中在经济发达区域；2025年8月新上市两单数据中心REITs，资产类型进一步丰富[14] 认购比例低 一级发行放缓使REITs稀缺，认购比例极低；2021 - 2025年网下平均有效认购比例分别为12.27%、1.26%、43.92%、42.86%、0.85%，公众分别为5.50%、1.07%、37.96%、35.43%、0.19%；认购比例与行情和稀缺性有关[15] 上市后涨幅高 一二级价差明显，上市后涨幅可观；2025年多只REITs上市首日涨停30%，平均上市首日涨幅26.86%，平均前5日涨幅33.63%；首日行情进一步降低认购比例[16] 战配火热，限售期延长，券商自营积极参与 战配份额竞争激烈，部分机构延长限售期获取额度，如从1年延至2 - 3年；保险、产业资本等长期资金更谨慎；2025年券商自营、保险资金是主要机构投资人；不同底层资产各机构参与比例有差异[21][22][23] 网下部分限售期解除，保险资金是第一大网下投资者 2025年近期上市的9只REITs取消网下部分限售期，南方顺丰REITs调整交易份额比例限制；从投资者结构看，保险资金成第一大机构投资人，券商自营下降，部分机构占比提升；不同资产类型各机构配置比例有差异[29] 交易所反馈回复稿估值压降幅度收窄 2025年REITs估值调整中位数约为 - 6.04%，较2024年回升4.81pct；多数行业估值压降幅度收窄，一二级间利差空间收窄[33] 询价区间上下限范围打开，认购价接近区间上限 2025年6月监管指导下询价区间上限提高至25%，部分项目区间宽度拉大至50%以上；认购价接近区间上限，降低一二级间价差打新收益[38] 公募REITs打新收益测算 打新收益 = 获配比例*上市后涨幅 - 资金成本；历史网下打新收益率多不超0.5%，2025年网下平均0.25%，公众平均0.05%；打新收益高需高认购比例和高涨幅；公众打新收益率多数低于网下[44][50][51] 往后看，一级市场还有哪些机会 预计年底市场规模达2500亿元，一级项目具性价比；认购比例维持低位，打新收益收敛；未来打新需关注资产基本面，公众投资者更谨慎；新资产类型或有估值溢价，可重点关注[5][53][54]

目标价与评级调整 - 目标价略微上调至49.8港元 维持买入评级 [1] - 利率和折现率下调推动目标价上调 [1] - 2026财年和2027财年每单位派息预测分别下调1.5%和2.9% 引入2028财年预测 [1] 关键催化剂因素 - 潜在降息最早可能在2025年9月实施 [1] - 沪深港通潜在纳入成为未来12个月关键催化剂 [1] - 利率下调可部分缓解租金压力影响 [1] 运营表现数据 - 2026财年第一季度香港零售物业组合销售额同比下降0.8% [1] - 表现略低于香港整体市场0.4%的增幅 [1] - 零售物业出租率维持97.6%的高水平 [1] - 办公大楼出租率高达99.2% [1] 租金与成本预期 - 续约租金调整率预测为负中个位数 [1] - 预计导致2026财年收入小幅下降 [1] - HIBOR/SORA/BBSY下降有助于降低融资成本 [1] 市场环境影响 - 电商免运费服务对非必需消费品交易产生负面影响 [1]