住房“以旧换新”模式推广与深圳案例 - 自去年以来，越来越多的城市跟进并改进住房“以旧换新”模式 [1] - 深圳南山区在官方指导下，联合行业协会、房企、中介、家装及银行，共同推出“南山换房易”活动，活动持续至2026年3月31日，面向全市计划换房的市民 [1] - 参与者通过指定中介出售深圳任意二手房，并购买南山区指定新房，可享受涵盖买房优惠、交易折扣、贷款优惠、家装补贴等在内的“八重权益豪礼” [1] 深圳“以旧换新”的具体保障与优惠措施 - 为降低换房者资金风险，活动规定在签订新房认购书后30天内，若旧房未成功售出，可申请定金全额无条件退款 [1] - 活动推出“佣金一口价”的创新交易模式 [1] - 活动对接南山蛇口、前海、科技园、西丽等核心片区的13个优质新盘，提供最低至备案价85折的专属折扣及一定年限的物业费减免礼包，让利幅度明显 [1] 市场效果与参与者反馈 - 深圳龙岗区参与“以旧换新”的新房项目，其上客量与成交转化率在活动推出后均有所提升 [2] - 有二手房业主对活动感兴趣，但担忧在深圳当前“以价换量”的二手房市场中，自己的房产能否快速售出 [2] 行业影响与未来模式展望 - 业内人士认为，住房“以旧换新”举措有利于打通一二手市场链条，对提高楼市活跃度起到带动效果，预计后续或有更多城市落地相关举措 [2] - 行业专家指出，目前一线城市的“以旧换新”以“中介帮卖旧房”模式为主，随着政策完善，国企收购二手房的模式或也会在一线城市逐步推进 [2]

记者对深圳龙岗区几个曾参与"以旧换新"的新房项目营销负责人进行采访发现，在"以旧换新"活动推出 后，相关项目的上客量与成交转化率均有所提升。不过，有二手房业主表示，对住房"以旧换新"活动比 较感兴趣，但目前深圳二手房市场仍是以价换量的状态，足够"低价"才能成交，所以也担心自己手上的 二手房能不能快速售出。 自去年以来，越来越多的城市跟进住房"以旧换新"模式，一些城市也在推广的过程中不断改进。 12月14日，在深圳市南山区住房和建设局指导下，深圳市房地产中介协会联合房地产开发企业、中介机 构、家装公司及合作银行，共同开展"南山换房易"活动。据悉，活动将从即日起持续至2026年3月31 日，面向全市所有计划"以旧换新"的市民。参与者通过乐有家出售深圳市内任意二手房源，并经由乐有 家购买南山区指定参与活动的新房项目，即可享受涵盖买房优惠、交易折扣、贷款优惠、家装补贴、换 房权益等在内的"八重权益豪礼"，形成强大政策与市场合力。 值得注意的是，对于需要认购新房的"换房族"来说，在签订新房认购书后的30天内，旧房未成功售出则 可申请定金全额无条件退款，这一方式极大降低了换房过程中的资金风险，有效减轻了购房者的后顾之 忧 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为“买入”并维持 [3][8] 报告核心观点 - 核心城市二手房成交在高基数影响下大幅下滑 市场下行压力加大 [1][2] - 10月以来新房、二手房成交同比持续下行 有待进一步出台政策稳定楼市 [8] - 中央经济工作会议明确了明年的房地产政策思路 主要关注存量房收购及公积金制度改革对需求端的拉动情况 [8] - 建议关注两个方向：拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企 以及受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 [8] 核心城市成交数据总结 - **北京**：近一周（12.6-12.12）二手住宅日均成交504套 同比-30.2% 新房日均成交63套 同比-57% [5] - **北京**：12月（截至12.12）二手住宅成交套数同比-28% 新房成交同比-44% [5] - **北京**：今年1-11月二手房成交同比+1.8% 新房成交同比-18.6% [5] - **上海**：近一周（12.6-12.12）二手房日均成交765套 同比-18% 新房日均成交367套 同比+16% [5] - **上海**：12月（截至12.12）二手房成交套数同比-27% 新房成交同比+26% [5] - **上海**：今年1-11月二手房成交同比+9.3% 新房成交同比-5.2% [5] - **深圳**：近一周（12.6-12.12）二手房日均成交161套 同比-45% 新房日均成交57套 同比-76% [6] - **深圳**：12月（截至12.12）二手房成交套数同比-44% 新房成交同比-75% [6] - **深圳**：今年1-11月二手房成交同比+11.2% 新房成交同比-26.4% 是一线城市中二手房成交表现最好的城市 [6] 大中城市整体成交数据总结 - **新房市场**：30个大中城市近一周（12.6-12.12）新房成交面积同比-35% 降幅较上周收窄 [7] - **新房市场**：30个大中城市12月（截至12.12）成交面积同比-31% 1-12月累计成交同比-12% [7] - **新房市场分线**：近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别为-44%、-28%、-38% [7] - **新房市场分线**：12月一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-37%、-27%、-35% [7] - **新房市场分线**：1-12月累计一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-11%、-13%、-12% [7] - **二手房市场**：13城近一周（12.6-12.12）二手房成交面积同比-38.1% [7] - **二手房市场**：13城12月（截至12.12）成交面积同比-38% 降幅明显扩大 [7] - **二手房市场**：13城1-12月成交面积同比+1% 涨幅较1-11月收窄4个百分点 预计全年将收跌 [7] 投资建议总结 - 维持行业“买入”评级 [8] - 建议关注拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等 [8] - 建议关注受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构 如我爱我家等 [8]

香港千万港元以上二手住宅市场表现 - 11月逾1000万港元二手住宅注册量录得556宗 较10月的505宗增加约10.1% 连续第三个月上升 并创下超过一年半以来的新高[1] - 11月整体二手住宅注册量为4164宗 较10月的3905宗增加约6.6% 高价住宅注册量月环比增幅跑赢大市[1] - 高价住宅占整体二手住宅注册量的比率由10月的约12.9% 上升约0.5个百分点至11月的约13.4% 该比率同样连升三个月 并创下超过两年新高[1] 分区域市场表现 - 按三区划分 新界区11月录得155宗高价住宅注册 较10月的136宗增加约14% 升幅为三区中最显著[1] - 九龙区11月录得193宗高价住宅注册 较10月的175宗增加约10.3%[1] - 港岛区11月录得208宗高价住宅注册 为三区中最多 较10月的194宗增加约7.2%[1] 主要屋苑成交排名 - 11月高价住宅注册量排名首位的是名城 录得16宗注册 较10月的15宗增加约6.7%[2] - 贝沙湾与海逸豪园各以11宗高价住宅注册并列次席[2] - 其中贝沙湾注册量月环比持平 而海逸豪园较10月的5宗大幅增加1.2倍[2]

一线城市二手房市场成交规模与趋势 - 截至2025年11月，四个一线城市二手房累计成交519,021套，超越2024年同期水平（496,532套），为近4年首次突破51万套大关 [1] - 2025年11月，一线城市二手住宅单月成交49,033套，环比10月的40,714套大幅增长20%，成交表现甚至超过了传统旺季9月（47,176套）[5] - 历史数据显示，一线城市二手房成交规模在2020年达到历史最高的607,074套，2021年回落至589,640套，而2025年1-11月成交规模已恢复至519,021套 [3] 市场复苏的驱动因素与特征 - 市场复苏得益于“以价换量”的共识，二手房价格深度调整后跌出“性价比”，从而释放了大量需求 [6][5] - 分析师认为，置换链条目前较为顺畅，部分房东出售旧房后购买新房，尽管置换周期稍长，但链条得以维系，这盘活了整体市场交易 [1][5] - 政策层面预期持续宽松，如降息降准等货币政策可期，市场有望继续向好，2026年延续复苏趋势的可能性较大 [1] 主要城市二手房价格变动 - 2025年11月，北京二手房样本平均价格为64,984元/平方米，同比下跌6.08%；上海为56,708元/平方米，同比下跌5.56% [8][10] - 2025年11月，广州二手房样本平均价格为34,163元/平方米，同比下跌7.60%；深圳为64,946元/平方米，同比下跌4.10% [8][10] - 其他重点城市如南京（同比-11.35%）、武汉（同比-11.65%）等，二手房价格同比跌幅更为显著 [8] 租金回报与资产持有策略 - 价格深度调整后，部分房产的租金回报变得有吸引力，例如上海内环内一套200万元的老破小，月租金约4,500元，3年租金总收入（预留6个月空置期）约135,000元 [10] - 相比之下，将200万元存入银行，按某四大行3年期大额存单年利率1.55%计算，3年利息仅约93,000元，持有收租的性价比远超卖房存银行 [10] - 分析师指出，在市场调整末期，部分不诚心卖的房东因租金上涨而由租转售，但这更多是一种暂时妥协，一旦市场变动或有购置新房需求，房东仍会选择出售 [10] 二手房市场对新房市场的影响 - 二手房价格充分调整后，其价格区间与新房产生重叠，会在客户层面与新房市场形成一定争夺 [5] - 然而，二手房市场的大规模成交和需求释放，首先盘活了市场流动性，完成了关键的“第一步”，这被视作积极信号 [5]

文章核心观点 - 徐州市通过设立“互联网+不动产登记”便民服务点并与贝壳找房等企业合作 实现了二手房交易“一站式”办理 极大提升了交易效率与便利性 该模式整合了政府与企业资源 优化了服务流程 是“全程网办”改革的重要实践 [1][7][9] 交易流程与效率 - 在贝壳福源签约中心 涉及二手房交易的合同签订、贷款申请、税费缴纳、过户登记、领取不动产权证等所有业务可在一个大厅完成 [7] - 通过“全程网办”模式 最快一个工作日即可办结全部流程 交税后当场可领取不动产权证 [4][7] - 便民服务点建立了材料初审机制 提前核对信息以确保提交至登记中心的数据准确 从而提升业务办理效率 [10] 技术支持与安全保障 - “全程网办”采用身份验证、电子签名等电子化技术 实现线上办理模式 [7] - 身份验证环节采用多重核验确保买卖双方身份真实 电子合同具备法律效力且全程留痕可追溯 [11] - 税费核算由系统自动完成 避免人工误差 使交易更透明安全 [11] - 通过与多部门数据共享 实现税费实时核算与反馈 [9] 服务覆盖与行业影响 - 徐州市“全程网办”服务已覆盖7大类24项业务 群众可通过多渠道办理 [9] - 贝壳找房计划未来在市区3个签约中心都推行“签约到过户”一站式服务 让更多市民体验新模式 [13] - 该模式提升了交易安全性与流程专业化 带动了房地产经纪行业服务水平的整体提高 [9] 政府规划与企业合作 - 徐州市自然资源登记中心将继续拓展便民服务网点布局 加强与银行、中介等机构的合作 并优化线上办理流程 [13] - 贝壳福源签约中心作为首批服务点 在政府部门支持下协助完成身份核验、材料初审等前端服务 并配备自助打证设备 [9] - 该模式实现了政府、企业、市民的三方共赢 [9]

整体市场表现 - 2023年11月香港逾500万至1,000万港元二手住宅录得1,392宗注册，环比10月的1,346宗增加约3.4% [1] - 该价格段二手住宅注册量连续3个月上升，并创下7个月新高 [1] - 11月的注册数据主要反映10月的实际市场成交状况 [3] 分区市场表现 - 新界区11月录得746宗注册，环比10月的652宗大幅增加约14.4%，是带动整体市场环比向好的主要动力 [4] - 港岛区11月录得276宗注册，环比10月的292宗减少约5.5% [4] - 九龙区11月录得370宗注册，环比10月的402宗减少约8% [4] 重点屋苑表现 - 新界区部分屋苑注册量环比增幅显著，其中PARK YOHO环比大增5倍，豪景花园环比大增3倍 [4] - 在11月该价格段二手住宅注册量屋苑排名中，日出康城以54宗注册居首，环比10月的47宗增加约14.9% [4] - 黄埔花园以26宗注册排名第二，环比10月的24宗增加约8.3% [4] - 新都城录得24宗注册，环比10月的13宗大幅增加约84.6% [4] - 美孚新邨同样录得24宗注册，但环比10月的30宗减少20% [4]

香港中高价二手住宅市场表现 - 2023年11月，香港价格介于500万至1,000万港元的二手住宅（包括私人住宅及公营房屋）录得1,392宗注册，较10月的1,346宗增加约3.4%，连续第三个月上升，并创下7个月以来的新高 [1] - 由于签署买卖合约至完成注册登记存在时间差，11月的注册数据主要反映的是10月的市场实际状况 [3] 分区及主要屋苑注册量分析 - 按区域划分，新界区表现最为强劲，11月录得746宗注册，较10月的652宗大幅增加约14.4%，是推动整体市场环比向好的主要动力 [4] - 新界区内部分屋苑注册量环比增幅显著，例如PARK YOHO环比大幅上升5倍，豪景花园环比大幅上升3倍 [4] - 港岛区与九龙区注册量环比均出现下滑，港岛区录得276宗注册，较10月的292宗减少约5.5%；九龙区录得370宗注册，较10月的402宗减少约8% [4] - 在主要屋苑排名中，日出康城以54宗注册位居榜首，较10月的47宗增加约14.9% [4] - 黄埔花园以26宗注册排名第二，较10月的24宗增加约8.3% [4] - 新都城录得24宗注册，较10月的13宗大幅增加约84.6% [4] - 美孚新邨同样录得24宗注册，但较10月的30宗减少了20% [4]

香港600万港元以下二手住宅市场表现 - 核心观点：2025年香港600万港元或以下二手住宅注册量表现突出，预计将创下11年新高，主要受利率下跌、租金上扬及高租金回报等因素驱动 [1][3] 市场数据与趋势 - 截至报告期，年内600万港元或以下二手住宅注册量已达28,358宗，超越2024年全年的27,334宗，暂创8年新高 [1] - 按当前走势推算，预计2025年全年注册量将挑战30,000宗水平，有望创下自2014年后的11年新高 [1] - 该价位段二手住宅注册量已连续三年上升，且已超越去年全年水平，全年有望突破30,000宗大关 [3] 驱动因素分析 - 利率下跌以及租金上扬，吸引部分用家从租赁转向购买，积极寻找中低价物业“上车” [3] - 低价物业的租金回报率维持高企，吸引了长线投资者入市 [3] 区域市场分布 - 按香港18区划分，2025年（截至12月8日）600万港元或以下二手住宅注册个案最多的三个区均位于新界 [5] - 元朗区以2,880宗注册位列全港首位 [5] - 屯门区以2,499宗注册排名第二 [5] - 沙田区以2,390宗注册排名第三 [5] - 注册量同样超过2,000宗的地区包括油尖旺区（2,225宗），为九龙区该价位段宗数最多的地区 [5] - 港岛东区以2,161宗注册排名第五，为港岛区该价位段宗数最多的地区 [5]

公司新服务承诺 - 贝壳深圳正式推出“房款安全 平台兜底”服务承诺，旨在构建房产交易全周期的资金防护体系，解决交易中资金安全的核心关切 [1] - 该服务通过签约前风险视频告知、签署《交易风险告知函》、创建官方认证服务群、实施支付强提醒机制以及升级智能管理系统，实现资金信息的透明、交互与主动监测 [1] - 公司从宏观层面构建了更完善的风险管理体系，定义了5类准资损风险和37个风险特征，并建立了城市风险管理组织机制及流程标准 [1] 服务覆盖与风险管控成效 - 该项服务承诺目前已在全国17个城市上线 [2] - 自2001年至2025年8月，该平台服务承诺累计退赔垫付金额已达55.6亿元 [2] - 在2024年7月1日至2025年9月30日期间，该服务在上线城市成功阻断了2.1万单交易风险，将实际发生房款损失的概率降低至0.006% [2] 公司过往赔付记录与服务理念 - 自2020年6月有统计起至新闻发布时，贝壳深圳累计为客户退赔垫付13139笔，总金额超过1.24亿元 [2] - 公司表示，由于房产中介交易具有低频、高额、非标的特点，单一门店对资金问题的保障能力有限，平台兜底服务有助于提升整体保障能力 [2] - 公司致力于通过此类实践延伸房产交易服务链条并重塑服务体验 [2]