财务表现 - 公司预期2025年将出现亏损净额不超过人民币4000万元，而2024年上半年实现纯利约人民币3.475亿元 [1] - 2025年由盈转亏的主要原因是国际办公中心IOC A2.1栋项目销售收入的确认大部分已在2024年完成 [1] 项目销售情况 - 截至2024年12月31日，IOC A2.1栋项目已确认合约销售约76% [1] - 预计截至2025年6月30日，该项目将确认销售收入约人民币3亿元 [1] 业务分部表现 - 商业物业开发业务收入预计较2024年大幅下滑不超过94% [1] - 物业租赁业务收入预计较2024年增长不低于30%，将为公司提供稳定现金流 [1]

行业整体表现 - 2025年7月全国仅开业6个集中式商业项目 商业体量79万平方米 为近三年最低水平 [1] - 新开业项目呈现量少质优特征 10万平方米以上大体量项目占4个 最大体量达25万平方米 最小体量超6万平方米 [1] - 存量改造项目占2席 包括赣州巨亿万达广场和呼和浩特万象城 [1][12] 市场参与格局 - 商管四巨头华润万象生活 大悦城 珠海万达商管 吾悦商管包揽7月5个新开业项目 [3] - 项目覆盖南京 深圳 东莞 赣州 商丘 呼和浩特6座城市 一线城市除深圳外集体缺席 [3] - 呼和浩特因万象城开业迎来商业高光时刻 推动城市商业提质升级 [3] 重点项目业绩表现 - 深圳大悦城开业首日客流突破42万人次 销售额近2000万元 近100家品牌获全国销售冠军 50家品牌登顶深圳销冠 [11] - 呼和浩特万象城开业率达100% 单日客流突破20万人次 3天累计客流50万人次 会员总量超25万 31家品牌全国单日销售第一 70家品牌内蒙古单日销售第一 [16] - 三大标杆项目深圳大悦城 呼和浩特万象城 南京金陵天地均超10万平方米 采用差异化破圈策略 [4] 项目特色与定位 - 深圳大悦城以"潮"出圈 定位"特区活力新潮向" 打造青年引力场 引入近400家品牌 首店及定制店占比超50% 含Hamleys华南首店等独家潮牌集群 [7][10] - 呼和浩特万象城为24万平方米城市更新项目 融入蒙古包 马头琴等文化元素 引入近400家品牌 首店占比超50% 含Olé超市等重磅内蒙古首店 [12][15] - 南京金陵天地采用"商业+产业综合体"模式 与阿里巴巴联合打造 定位年轻力社交中心 引入280余家品牌 区域首店占比41% 含ROBBiART江苏首展 [17][19] 业态创新与空间设计 - 深圳大悦城首创三大特色空间：4000平方米屋顶生态公园"星厨花园" 潮流地下城"25青年时区" 策展式街区"十字街" [9][10] - 呼和浩特万象城围绕草原文化打造四大主题空间：奇境牧场 奇境沙丘 奇境绿洲 奇境星河 并引入华为智能家居母婴室等创新服务 [14][16] - 南京金陵天地由贝诺设计团队操刀 以"山丘式退台"构建空中屋顶公园 跨层城市客厅 UFO造型飞碟建筑成为网红打卡地 [18][19]

消费心理转变 - 消费者购买心理门槛显著提高，需求绝对量存在但心理转化效率下降 [1] - 超过60%的Z世代人群认为品牌不能代表身份，50%以上在过去一年主动减少非必要消费 [2] - 消费者出现心理反抗机制，当感知选择被操纵时会主动抵触以维护自主性 [2] 传统商业模式失效 - 零售和商业地产长期依赖的"购买等于获得感"心理等式在全球范围内失效 [1] - 符号价值加速稀释，消费者出现反Logo、反限量、反种草趋势 [2] - 高频情绪刺激驱动购买的模式面临边际效应递减 [2] 信任危机案例 - 山姆会员店在中国市场因换品事件引发信任危机，体现心理契约破裂的放大效应 [1] - 社交媒体放大效应使单次信任受损可能引发负面启动效应，影响未来相关消费场景 [3] 信任重建路径 - 日本JINS PARK通过可控节奏感设计，延长平均停留时间并降低退换货率 [4] - 荷兰Repair Café在欧洲购物中心落地，提供全生命周期服务使到访频率显著提高 [5] - 美国Neighbourhood Goods采用季度策展模式，活动参与者半年内复购率达普通顾客两倍以上 [5] 商业空间转型 - 芬兰Oodi中央图书馆通过功能多元化形成习惯回路，增强用户黏性 [6] - 东京代官山Tenoha项目保持稳定内容和服务标准，通过可预测性降低消费者心理消耗 [6] - 巴黎Le Bon Marché百货强化日常功能嵌入居民生活，建立长期心理依赖 [7] 行业范式转变 - 商业竞争从"流量入口"转向"生活入口"，稳定存在比短期惊喜更重要 [6] - 商业空间需要从单向说服逻辑转向双向心理支持，成为可依赖的存在 [7] - 成功商业体需具备朋友般可靠性、社区般熟悉度和生活般稳定性 [7]

公司经营动态 - 万达集团近期出售滁州万达广场 由廊坊泽瑞通科技接手并彻底退出股东行列[37][38] - 2024年债务危机爆发 公司面临巨额债务并启动资产甩卖 包括出售多座万达广场及万达酒店管理公司予同程旅行[16] - 2023年5月出售北京 上海等核心城市多个万达广场予腾讯 京东等企业[18] - 2017年因房地产调控政策收紧遭遇股债双杀 随后将多个文旅项目和酒店打包出售给融创 富力等企业[14] - 曾以26亿美元收购全球第二大院线AMC 创下中国文化产业海外并购纪录[22] 业务发展历程 - 通过收购AMC在全球电影市场占据重要地位 并借助其平台将中国电影推向国际市场[21] - 万达影院与支付宝达成战略合作 推动数字化发展[26] - 巅峰时期万达集团为中国商业地产领军品牌 并在全球市场稳步扩张[9] 资金状况评估 - 资产出售反映公司面临严峻资金压力[40] - 核心业务剥离可能削弱长期竞争力[50]

地产行业研究框架培训 20250819 行业概况 - 中国房地产市场尚未充分调整到位 新房销量已从高点下跌近50% 但新旧住房总销量跌幅仅30%多 未达海外经验中的50%最大跌幅 预计销量或将继续下跌 但降幅收窄[1] - 房价长期走势与房租相匹配 2016-2021年房价存在阶段性泡沫 目前已向房租曲线收敛 但调整周期中可能出现超跌 一线城市结构性压力依然显著[1] - 海外房地产大行情启动需基本面和政策面共振 政策需进入右侧区间且力度足够 中国当前量价周期尚未调整到位 短期内对地产板块大行情持谨慎态度[8] 核心跟踪指标 - 地产行业最核心的跟踪指标包括销量、房价和政策[2] - 新房销量主要关注百强房企的销售数据 每月底更新 结合房管局和统计局的数据[2] - 二手房销量重点关注城市二手房成交数据 可做到周度甚至日度跟踪[2] - 新房价格因限价政策影响不能直接反映市场价格走势 主要跟踪二手房价格指数如统计局的70城二手房价格指数、中原领先指数以及贝壳二手房成交价格指数[2] - 政策方面需要长期定性跟踪传统的限购、限贷、限价等政策 同时可通过房贷利率定量衡量政策力度[2] 市场现状与趋势 - 2024年新房住宅销量约为8亿平方米 参考发达国家和地区的住房开发率 中国未来的新房需求中枢大约在8亿平方米左右[4] - 2024年新旧住房总销量从高点跌了30%多 未达海外经验中的50%最大跌幅 预计后续销量可能还会继续下跌 但降幅会有所收窄[4] - 当前14亿平方米的住宅总销量可能还会进一步下降 但降幅预计会有所收窄 2025年已符合降幅收窄的特征[5] - 从长期看房价走势基本上与房租相匹配 2016-2021年出现阶段性泡沫 目前房价曲线已向房租曲线收敛 但可能出现超跌 一线城市结构性压力依然显著[6][7] 政策影响 - 政策在房地产市场中起到关键作用 经济下行周期中政府往往会采取宽松政策 经济上行阶段为防止过热会出台调控措施[10] - 当量或价格负增长时 以及当房地产对宏观经济产生明显拖累时 会迎来宽松周期[10] - 2024年四季度提出"止跌回稳" 2025年一季度量、价格表现不错 因此没有新的增量政策 但二季度随着下行压力增大 LPR下降10个基点、公积金利率下降25个基点等增量政策出台[10] - 预计三季度随着进一步下行及GDP增长的不确定性增加 将迎来更多宽松窗口 北京已率先放松五环外限购[10] 投资逻辑与选股策略 - 房地产板块股价上涨是对未来预期的提前反应 长周期反映房价 短期反映政策 从长周期看房价基本上锚定于房租[9] - 地产开发核心竞争力体现在前端融资能力、资金周转效率和费用控制能力[3] - 资金周转效率可用并表回款除以有息负债衡量[3] - 费用控制情况采用回款口径的期间费用率[3] - 通过融资成本、周转效率、期间费用和拿地强度四个指标 可以对房企进行综合评分 选出基本面表现靠前且价格合理的公司 实现"好公司"和"好股票"双击逻辑[3][14] - 衡量地产公司的费用控制情况 采用回款口径的期间费用率 用有息负债规模乘以融资成本来衡量当期财务支出[12] - 用拿地强度(拿地金额除以销售金额)衡量房企的边界变化 反映房企是否有资金和意愿进行土地投资[13] 结构性机会 - 商业地产主要看稀缺性 核心壁垒是先发优势 即占据核心城市核心地段的位置[15] - 物业和中介服务偏向消费逻辑 主要关注品牌和效率 重点关注头部国有企业及市场化拓展能力较强且具备良好口碑与品质的公司[15] 行业跟踪与展望 - 跟踪房地产行业发展趋势需要关注销量、房价及政策等核心指标[16] - 中国房地产市场尚未充分调整 短期内可能没有大的行业机会 但政策博弈带来的机会值得关注[16] - 在宏观经济与产业层面进一步下行压力下 2025年第三季度出台政策概率明显提升 对应板块可能迎来阶段性的交易行情[16] - 在选股方面 从开发商业模式出发 通过信用、效率、费用以及短期经营表现等维度筛选基本面表现靠前且价格合理的公司[17]

财务表现 - 公司预期2025年上半年净亏损港币7500万元至9500万元，较2024年同期净亏损港币5909.3万元扩大26.9%至60.7% [1] - 预期2025年上半年收入约港币20亿元，同比增长10% [1] 亏损原因 - 净亏损扩大主要因中国内地商业地产租赁需求下降，导致投资物业公允价值下降产生的亏损增加 [1] 收入增长驱动 - 收入增长主要源自科技工业业务收入的提升 [1]

资产支持专项计划概况 - 国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划正式获批 发行规模10.64亿元 原始权益人为上海睿硕创企业管理有限公司 计划管理人为国金证券资产管理有限公司[1] - 底层资产为上海青浦吾悦广场 2014年底开业 总建筑面积约15万平方米 其中可租赁商业面积约12万平方米[1] - 交易所确认文件文号上证函〔2025〕2616号 项目状态为通过 受理日期2025年5月30日 更新日期2025年8月15日[1] 吾悦广场运营表现 - 截至2024年末 新城控股在全国136个城市布局200座吾悦广场 已开业及委托管理在营数量173座 出租率提升至97.97%[1] - 2024年商业运营总收入128.08亿元 同比增长13.10%[1] - 江苏区域租金收入33.36亿元（占比26.04%） 浙江区域15.07亿元（占比11.77%） 为租金贡献主要区域[2] 客流与销售数据 - 2024年度吾悦广场客流总量17.66亿人次 同比增长19%[2] - 总销售额905亿元（含车辆总销售额966亿元） 同比增长19%[2] - 截至2024年末会员人数4370万人 较2023年末增长32%[2]

商铺市场成交情况 - 2025年上半年商铺市场共录得503宗成交，按年增加9.3%，但成交金额仅59.26亿港元，按年减少42.4%，呈现"量升额跌"格局 [1][6] - 大面积商铺低价出售现象明显，上半年过亿港元成交中4个商铺成交呎价不足10,000港元 [1] - 预计2025年全年商铺成交量约1,000宗，按年增加5% [6] 商铺空置率与租金 - 四大核心区街铺空置率达12.1%，创四年半新高，但升幅较2024年第三季度放缓 [1] - 民生区空置率见顶回落，元朗区第一季度空置率为9.5%，较去年第三季度回落0.7个百分点 [1] - 私人零售业楼宇租金指数2025年头五个月累计下跌2.9%，售价指数累计下跌3.2% [2][12] - 预计2025年核心区铺租下跌约5%，民生区铺租维持平稳 [7] 零售业与旅游业表现 - 2025年头五个月访港旅客达2,015万人次，按年增11.9%，其中内地旅客1,518万人次，按年增10% [2][10] - 同期零售业总销货价值1,551亿港元，按年减少4%，呈现"旺丁不旺财"趋势 [2] - "打卡经济"、"穷游"等新型旅游模式导致旅客消费模式改变 [2] 商铺市场转型与新兴业态 - 连锁品牌收缩，高端零售停止扩张，新兴特色品牌趁机进驻 [3] - 典型案例包括C罗主题足球旗舰店、淘宝实体家具店、新加坡亲子游乐中心Kiztopia等 [3][8] - 金融市场回暖带动券商租铺需求，如富途证券租用铜锣湾罗素街铺位 [3][8] 盛事经济影响 - 启德体育园启用后多项活动举行，下半年将举办全运会等大型活动 [7][14] - 迪士尼乐园20周年优惠及多位歌手来港演出，预计吸引留宿旅客 [7] - 盛事经济有望维持旅客平稳增长势头 [7] 商铺价格展望 - 预计2025年全年商铺价格下调5%-10%，主要受低价放售和美联储推迟降息影响 [7][12] - 教育机构可能趁低购入人流较多商铺作为教学大楼 [7]

项目运营变更 - 长沙北辰三角洲大悦城将于2025年9月20日更名为"长沙北辰荟"，由北辰集团独立运营，大悦城商业管理团队同步撤出 [1] - 此次调整为正常合约到期行为，大悦城在四年运营期内显著提升项目客流、销售及区域能级，助力北辰商圈进阶"省级夜间消费集聚区" [3] - 北辰集团接棒后，项目将基于大悦城奠定的运营基础迈向新周期，体现长沙商业环境成熟化及资产运营主体多元化趋势 [5] 会员与商户权益 - 大悦城推出"会员积分感恩回馈"活动（2025年8月19日至9月19日），会员可通过官方渠道兑换积分，9月19日后未使用积分可全国通用 [4] - 会员等级及权益将在全国大悦城体系内延续，保障无缝过渡 [4] - 近期商场持续引进新品牌（如达美乐比萨、悦购佳超市等），运营正常推进 [3] 大悦城全国表现 - 2025年"大悦嗨新节"覆盖全国19城29个项目，总销售额4.52亿元（同比+8.2%），客流339.1万人次（同比+11.4%） [4] - 五一黄金周期间全国销售额超20.9亿元，客流突破904万人次 [4] - 南昌大悦城、深圳大悦城等新项目陆续开业，显示全国扩张势头 [4] 项目区位与基础 - 长沙北辰三角洲大悦城坐拥湘江与浏阳河交汇稀缺景观，紧邻文化地标"三馆一厅"，区位优势显著 [3] - 大悦城控股为项目初期发展提供专业管理支持，奠定客流与品牌基础 [4][5]

电影节活动概况 - 光明区凤凰街道与凤凰城商圈联合打造"幸福里·凤凰美好生活电影节"，融合电影首映礼、主创沙龙及沉浸式互动等多元化场景，探索电影与城市消费空间的跨界融合新范式 [1] - 活动在光明万达广场、蓝鲸世界两大商业地标举办，旨在打造"可观、可感、可参与"的文化体验场域 [1] 电影首映礼及反响 - 光明区首部原创电影《小鸽子的家》全国首映礼在光明万达广场举行，350余名影迷现场观影，映后教育专家围绕亲子关系与家庭教育展开深度访谈 [1] - 《小鸽子的家》已斩获意大利巴勒莫独立国际电影节"最佳新导演奖"、瑞典国际电影节"最佳新晋导演奖"等多项国际荣誉，将于8月22日在全国院线正式上映 [1] - 《赎梦》主创见面会举办，香港著名影星张家辉携主要演员陈法拉等与影迷互动，现场气氛热烈 [3] 商圈客流及消费效应 - 电影节期间商圈客流达34万人次，同比增长18%，彰显文化活动对消费场景的强劲引流效应 [3] 商圈发展战略 - 凤凰城商圈以打造"艺术范、科技感、烟火气、品牌力"四位一体的国际商业新地标为目标，积极探索"科商融合"模式 [5] - 商圈持续引入高品质文化活动，如阶梯音乐会、国际象棋赛、中国咖啡冲煮大赛等，满足市民多样化文化消费需求 [5] - 商圈计划推出"全运观赛游""中医康养游"等特色旅游购物专线，打造集购物休闲、艺术欣赏、文化体验于一体的高品质城市生活空间 [5] 文化与商业融合 - 电影节等活动为本土文化精品搭建展示窗口，提升商圈知名度和吸引力，推动文化与商业深度融合 [5] - 凤凰街道表示将聚焦商圈品质提升与活力激发，为光明区文化产业高质量发展注入新动能 [5]