二手房价格信息透明度调整 - 贝壳平台关闭合肥二手房成交价格更新功能 此前已隐藏成交信息但通过好好选房小程序仍可查看 目前该渠道也已停止数据更新[1] - 上海链家（贝壳平台）自2025年8月14日起全面隐藏所有二手房历史成交价格 旨在减少房东恐慌情绪和避免市场焦虑[3] - 用户可通过联系成交经纪人咨询具体价格 或使用价格区间筛选法结合挂牌价推测成交价 例如某挂牌2120万房源经测算实际成交在2023-2024万区间[3] - 第三方平台可能抓取部分公开信息 但存在数据滞后和不完整的问题[4] - 信息不透明可能加剧市场信息不对称 增加交易决策成本[5] 市域交通基础设施建设进展 - 合肥新桥机场S1号线首通段于8月22日获得单车认证 首列电客车启动正线动车调试 标志项目由施工安装转入动车调试阶段[6][7] - 线路总长约47.5公里 采用L形走向设计 连接淮南寿县 长丰县岗集 合肥主城区和新桥国际机场 最高运行时速达120公里[9] - 采用中国通号定制开发的基于车车通信（TACS）全自动运行系统 突破传统地面设备控制模式 实现列车自主感知和智能运行[11] - 后续将推进TACS功能测试 系统综合联调与空载试运行 建成后可串联新桥机场与新合肥西站两大枢纽 并连接既有地铁2号线[12] - 项目将强化市中心与空港组团 岗集组团的快速联系 对优化城市空间布局和促进市域一体化发展具有战略意义[12]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的单一投资评级，但在投资建议部分对多个细分领域和具体公司给出了“买入”、“增持”或“中性”的评级 [6][73] 核心观点 - 近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观 [6] - 从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度有望加速 [6] - 考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股 [6] 行情回顾 - **A股地产**：本周（8.16-8.22）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31 [2][18] - **港股地产**：本周恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9 [2][18] - **港股物业**：本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，物业指数对恒生中国企业指数（+0.5%）和沪深300指数（+4.2%）的相对收益分别为+0.7%和-3.1% [2][23] - **个股表现**： - A股及港股地产涨幅前五：ST中迪 (+17.2%)、深深房A (+14.4%)、汇景控股 (+14.3%)、黑牡丹 (+13.3%)、禹洲集团 (+12.2%) [18] - A股及港股地产跌幅前五：绿景中国地产 (-15.9%)、正荣地产 (-13.6%)、衢州发展 (-11.7%)、*ST南置 (-11.1%)、中国海外宏洋集团 (-8.9%) [18] - 港股物业涨幅前五：鑫苑服务 (+17.2%)、领悦服务集团 (+16.3%)、滨江服务 (+8.8%)、建发物业 (+8.3%)、万物云 (+7.3%) [23] - 港股物业跌幅前五：第一服务控股 (-9.2%)、烨星集团 (-5.2%)、恒大物业 (-5.2%)、远洋服务 (-5.2%)、越秀服务 (-5.1%) [23] 土地市场数据 - **周度数据**：本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5% [2][30] - **累计数据**：2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4% [2][30] - **房企拿地**：年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为552亿元、542亿元、440亿元、356亿元、347亿元 [2][30][36] 新房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）47个城市商品房成交285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位 [3][39] - **成交价格**：7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度下行趋缓 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+5%，周同比-37% [3] - 二线城市：周环比+38%，周同比+6% [3] - 三四线城市：周环比-13%，周同比-12% [3] - **累计同比**：年初至今47城新房成交面积累计同比-2%，其中一线城市累计同比-5%，二线城市累计同比-5%，三四线城市累计同比+4% [39] 二手房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当 [3][47] - **成交价格**：7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度底部企稳 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+7%，周同比+8% [3] - 二线城市：周环比+9%，周同比+5% [3] - 三四线城市：周环比-9%，周同比+16% [3] - **累计同比**：年初至今22城二手房成交面积累计同比+15%，其中一线城市累计同比+19%，二线城市累计同比+14%，三四线城市累计同比+12% [47] 库存与去化 - **库存总量**：本周10城商品房可售面积为1.02亿平米，环比0%，同比-8.1% [55] - **去化周期**：以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为24.7个月，较上周增加0.7个月，较去年同比增加1.0个月 [55] - **重点城市**：北京去化周期27.7个月，上海8.6个月，广州34.4个月，深圳19.7个月 [59] 政策与资金支持 - **城中村改造专项债**：2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487% [4][13] - 分城市能级：一线城市发行规模329亿元，同比增长43.4倍；二线城市128.2亿元，同比增长149%；三四线城市115.5亿元，同比增长198% [4][13][14] - **专项债收储闲置土地**：截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元 [5][15] - 区域分布：广东省拟收储金额近790亿元，位居第一；浙江、重庆、河南、福建紧随其后 [5][16] - 落地进度：已发行/即将发行的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映资金仍较为紧缺 [5][15] - **行业政策**：国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [60] 公司动态与业绩 - **房企盈利预警**：多家房企发布2025年上半年盈利警告，预计出现大幅亏损，例如碧桂园预计亏损185亿至215亿元，正荣地产预计归母净利润亏损64亿至66亿元，中国奥园预计净亏损不超过95亿元 [62][63] - **部分房企业绩增长**：建发国际集团上半年净利润同比增长11.83%至9.14亿元；美的置业预计上半年净利润达2.5亿至3.5亿元，较去年同期显著提升 [62] - **物管公司业绩分化**：万物云上半年净利润同比增长2.63%至7.92亿元；滨江服务净利润同比增长12.21%至2.98亿元；而合景悠活、远洋服务等预计录得净亏损 [64][65] - **债务重组进展**：碧桂园、融创中国、弘阳地产等公司公布了债务重组相关进展 [62] 行业估值 - **A股地产**：PE-TTM历史区间波动，当前值处于长期平均线附近 [67] - **港股地产**：PE-TTM处于历史较低水平 [69] - **港股物业**：PE-TTM同样处于历史较低区间 [71] - **覆盖公司估值**：报告覆盖的20家公司平均PE（2025E）为14.1倍，中位值为10.4倍，其中保利发展、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳等获“买入”评级 [73] 投资建议 - **开发商**：首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [6] - **中介平台**：推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家 [6] - **物管商管**：推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活 [6]

职业转型案例 - 券商汽车行业研究员转型为上海链家房产中介 从分析师转为楼市咨询师 主动选择新职业路径[2] - 转型原因为对券商行研工作祛魅 研究员职位收入较低且要求996工作制 性价比不高[6] - 新职位底薪与研究员相当 工作内容包括研究政策 带客户看房 分享房产知识 输出公众号内容[10] 金融行业现状 - 券商研究所出现裁员现象 2024年9月因缺乏派点成为被优化人员[4] - 行业面临佣金下滑和监管趋严压力 靠研究吃饭的逻辑正在瓦解[6] - 从业人员工作强度高 存在陪客户喝酒到胃出血 凌晨改报告做PPT等现象 部分人年薪几十万却租老破小居住[5] 房地产行业特点 - 房产中介行业经历洗牌 过去靠信息差吃饭的经纪人被淘汰 专业型经纪人成为稀缺资源[10] - 客户对房产保值性和需求适配性要求更高 需要经纪人具备更高专业水平[10] - 链家2022年全国销量总冠军毕业于上海交通大学 高学历人才在行业中具有竞争优势[10] 职业选择趋势 - 95后和00后择业更强调自我实现而非生存需求 很多年轻人因兴趣驱动选择新赛道[18] - 卖方研究行业出现恶性循环 招聘数量减少且简历质量下降 对优秀高校生吸引力降低[17] - 部分年轻人并非否定行业价值 而是对行业模式与职业生态进行重新审视[18] 其他转型案例 - 中泰证券前电新行业研究员转行做教培及夏令营辅导 包括自主招生面试辅导等业务[14] - 天风证券原纺织服装首席分析师转型餐饮业 开设汤品店铺 从优化股票模型转为优化汤品味道和店铺流程[15]

香港住宅市场展望 - 楼价已走出谷底重拾升轨 预计全年回升3%至5% [1] - 全年整体住宅物业成交预计达6.4万宗 按年增长13%创四年新高 [1][2] - 成交金额预计约4,750亿港元 按年上升5% [2] 市场成交结构变化 - 上半年呈现细价楼主导市场格局 整体住宅呈现量升额跌态势 [1] - 首7个月本地个人买家占一手私宅注册量额比率达66.8% 自2022年后首次回升并突破50%水平 [1] - 反映港人对后市信心迅速恢复 砖头文化价值复现推动低位入市 [1] 各类物业成交预测 - 二手住宅成交量预测上调至4.5万宗 按年增长逾9%创四年新高 [1] - 一手私楼成交量预计约1.9万宗 按年增长逾22%创2013年4月后新高 [1] - 一手私楼成交金额预计约1,800亿港元 按年下跌约4% [1] 整体物业市场表现 - 整体物业成交量预计达7.6万宗 按年增长11% [2] - 整体物业成交金额预计5,700亿港元 按年增长6% 额量同创四年新高 [2] 市场驱动因素 - 政府全面撤辣、放宽按揭及降低400万港元以下物业印花税等政策利好楼市 [2] - 美国年内预计减息 低息环境持续提振入市意欲 [1][2] - 香港卖地减少导致一手私宅供应呈下调趋势 供平过租现象趋普遍 [2] 潜在制约因素 - 失业率回升可能对市场形成压力 [2] - 短期房屋供应充足 库存仍存在压力 [2] - 本地零售、饮食、旅游等消费支柱面临挑战 需要政策及税务扶持 [2] 公司财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月收益25.18亿港元 同比下降24.1% [2] - 同期净利润1.51亿港元 同比下降13% [2] - 每股基本盈利21.12港仙 [2]

中介收费模式创新 - 广州本地中介平台推出新收费模式 买家免中介费 卖家仅支付0.8%佣金 [1] - 传统中介如链家收费为买卖双方各1% 此前为1.5% [3] - 以100万房产为例 新模式下买家节省1万元 卖家节省2000元 [4] 二手房市场现状 - 2024年贝壳平台存量房交易额达2.2万亿元 占市场总量三分之二 [4] - 广州7月二手住宅网签套数跌破9000套 环比下降近10% 同比缩水超10% [6] - 链家平台广州二手房挂牌量超14.7万套 维持高位去化缓慢 [9] 行业竞争格局 - 大型平台主导二手房交易市场 中小中介被迫采取降维打击策略 [4] - 中介价格战反映市场冷清 买方议价能力增强 卖方去化压力增大 [9] - 服务能力成为后续竞争关键 佣金减免仅是初期获客手段 [9]

若以金额划分本月至今住宅物业注册量按月同期表现，当中逾500万至1,000万港元住宅物业录1,203宗注 册，较上月同期的1,323宗减少约9.1%;500万港元或以下住宅物业录1,377宗注册，较上月同期的1,746宗 减少约21.1%;逾1,000万港元住宅物业录478宗注册，较上月同期的669宗减少约28.6%。 智通财经APP获悉，香港置业研究部董事王品弟表示，据土地注册处最新资料显示，香港本月至今(截 至18日)住宅物业(包括一手私宅，二手私宅及二手公营房屋)录3,058宗注册，虽较上月同期的3,738宗减 少约18.2%，但若以目前注册进度推算，料8月全月录约5,500宗，仍高于今年首7个月平均每月约5,255 宗。 鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，8月注册个案一般主要反映7月市况。 若以三区划分本月至今住宅物业注册量按月同期表现，当中新界区住宅物业录1,617宗注册，较上月同 期的1,674宗减少约3.4%;九龙区住宅物业录850宗注册，较上月同期的1,094宗减少约22.3%;港岛区住宅 物业录591宗注册，较上月同期的970宗减少约39.1%。 ...

深圳二手房市场成交回暖 - 上周全市二手房录得1265套 环比增长4% 实现周录得量三连涨 [1] - 8月1日至17日二手住宅签约量比去年同期上涨47% 近3周门店签约量整体持平维持在相对活跃状态 [1] - 上周贝壳深圳合作门店二手房签约量比前一周大幅增长26.3% 带看量同步提升16% [1] 成交结构变化 - 300万元以下刚需房源成交占比达29.1% 较7月提升2.5个百分点 呈现加速抄底态势 [1] - 市场延续以价换量态势 但次新房价格有所回暖 [1] 次新房市场特征 - 次新房指楼龄5-10年住宅 居住体验接近新房但已过开发商保修期 [2] - 价格倒挂现象吸引购房者 近年开盘次新房小区价格出现一定跌幅 [2] - 购买优势包括无需等待交房 且具备成熟社区设施和便利条件 [2] 全国房价走势 - 7月70城二手房价格环比下跌0.5% 但跌幅较6月收窄0.1个百分点 [2] - 一线城市二手房价格环比跌幅扩大 北京降1.1% 上海降0.9% 广州降1% 深圳降0.9% [2] 市场前景预期 - 深圳二手住房交易预计继续高位徘徊 支撑因素包括二手房挂牌量增加 前期价格降幅明显 低总价房源充足 刚需群体规模大以及贷款利率条件友好 [3] - 新房市场将呈现个别明星盘热多数楼盘平淡特征 新房相比二手房市场回调压力较大 [3]

周末成交量表现 - 中原地产十大屋苑周末录得4宗成交 按周急跌69.2% 创12个周末新低 其中8个屋苑录得零成交 [1] - 美联物业十大指标屋苑周末录得7宗成交 较上周末17宗高位按周回落58.8% [1] - 按区域统计：港岛区三大屋苑成交3宗（按周跌40%） 九龙区四大屋苑成交2宗（按周跌75%） 新界区三大屋苑成交2宗（按周跌50%） [2] 市场动态与影响因素 - 台风天气影响看房活动 二手市场笋盘被大量消化 增加买家入市难度 [1] - 发展商持续减价推售新盘 分流二手客源至一手市场 导致周末一手市场畅旺且货尾单位销售理想 [1] - 8月多个全新盘及余货盘销售反应不俗 反映置业需求强劲并刺激购买力释放 [1] 市场前景预期 - 15大屋苑成交连续两周企稳双位数（本周录13宗） 反映市场仍具承接力 [1] - 市场预期美国年底前多次减息 若香港跟随将形成低息环境 有利楼市后市发展 [1] - 预计二手交投短期内平稳发展 整体楼市年底前表现向好 第三季楼价有望录得升幅 [1]

核心观点 - 中介平台主动隐藏二手房成交价格以应对房价下行压力 至少15个城市曾采取类似操作 [2] - 市场呈现"量增价跌"特征 一线城市成为下跌重灾区 价格跌幅显著大于二三线城市 [4] - 政策托底措施初步显现效果 但难以根本扭转市场下行趋势 [17] 市场成交情况 - 上海2025年7月二手房成交19337套 环比下降7% 为2025年3月以来首次跌破2万套 [4] - 上海二手住宅销售价格环比下降0.9% 同比跌幅扩大至2.2% [4] - 一线城市2025年7月二手房价格环比整体下降1% 二三线城市跌幅为0.5% [4] - 北京前七个月二手住宅网签量同比增长20.4% 上海成交超13万套创同期纪录 [10] 价格变动特征 - 佛山2025年8月14日二手房均价9857元/平方米 连续三个月在1万元门槛徘徊 [5] - 佛山市南海区桂城业主降价12万元 带动周边小区调整报价 [5] - 禅城小三居成交价跌破1万元心理关口 [5] - 买家砍价成功率提升 有案例以低于挂牌价5%成交 [8] 供需格局变化 - 百城二手房挂牌总量达258.56万套 同比增长11.58% [7] - 三四线城市挂牌量猛增13.26% 泉州挂牌量翻倍 深圳激增36.66% [7] - 全国百城找房热度指数同比下降3.11% 杭州等新一线城市降幅超5% [7][8] - 一线城市二手房平均成交周期103天 较2024年增加约10% [12] 购房行为变化 - 佛山市顺德区陈村90后购房占比首次超过45% 关注地铁房、现房、学区 [9] - 购房决策时间延长 需通过多中介反复看房了解行情 [13] - 佛山市南海区业主降价8万元后成功售出 禅城90后购房单价低于同小区1500元 [15] 政策影响 - 北京五环外限购放宽后 楼盘看房人数增加20%-30% [17] - 武汉2025年8月上旬项目去化率达45% 较7月提升19个百分点 [17] - 央行推行保障性住房再贷款 房地产开发板块当日上涨1.70% [17] - 杭州热门楼盘去化率升至100% 武汉购房者转向新楼盘 [17] 市场结构问题 - 商品房待售面积高达6.8亿平方米 [15] - 新房市场"价格倒挂"优势减弱 影响土拍回暖后劲 [15] - 业主"急于套现"与购房者"观望等待"形成尖锐对立 [15]

行业投资评级 - 建议逢低配置地产股，推荐稳健经营且受益于政策利好的标的 [7] 核心观点 - 地产数据底部震荡，止跌回稳仍需持续发力，2025年1-7月全国房地产开发投资同比-12.0%，降幅扩大0.8pct [6] - 存量房收储有望加速，截至2024年9月末保障性住房再贷款余额162亿元，收储进展相对落后 [5] - 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨，申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6% [3] 行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，在各板块中位列第6，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6%，位列第5 [3] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅+4.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.6%和+1.9% [3] - 地产个股涨跌幅前5名为万通发展(+39.4%)、衢州发展(+33%)、电子城(+32%)等 [23] 土地市场 - 本周全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比-42%，单周同比-49%，平均溢价率12% [3] - 2025年初至今全国300城累计宅地成交建面22895万㎡，累计同比-4% [3] - 绿城中国、中海地产、保利发展权益拿地金额位居行业前五，分别为552、542、424亿元 [35] 新房市场 - 本周47城商品房成交264万方，环比-2%，同比-13%，一线城市周环比+7%，二线城市周环比-20% [4] - 7月70城新房价格指数环比下跌0.3%，同比下跌3.4%，跌幅收窄0.3pct [6] - 2025年1-7月商品房销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，降幅分别扩大0.5pct和1.0pct [6] 二手房市场 - 本周22城二手房成交218万方，环比+2%，同比+5%，一线城市周环比+8%，二线城市周环比-5% [4] - 7月70城二手住宅价格环比下跌0.5%，同比下跌5.9%，跌幅分别收窄0.1pct和0.2pct [6] - 一线城市二手住宅价格环比下滑1.0%，跌幅扩大0.3pct [6] 政策动态 - 部分城市通过创新举措收购存量商品房，共性包括收购价折价、户型偏小、周边产业集聚 [5] - 需优化收购机制，如取消价格上限、放松收购条件以加速去化 [5] - 近期北京五环外限购套数取消，政策预期乐观 [7] 重点公司推荐 - 开发商首推建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [7] - 中介推荐贝壳、我爱我家 [7] - 物管商管推荐华润万象生活 [7]