行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的单一投资评级，但在投资建议部分对多个细分领域和具体公司给出了“买入”、“增持”或“中性”的评级 [6][73] 核心观点 - 近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观 [6] - 从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度有望加速 [6] - 考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股 [6] 行情回顾 - **A股地产**：本周（8.16-8.22）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31 [2][18] - **港股地产**：本周恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9 [2][18] - **港股物业**：本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，物业指数对恒生中国企业指数（+0.5%）和沪深300指数（+4.2%）的相对收益分别为+0.7%和-3.1% [2][23] - **个股表现**： - A股及港股地产涨幅前五：ST中迪 (+17.2%)、深深房A (+14.4%)、汇景控股 (+14.3%)、黑牡丹 (+13.3%)、禹洲集团 (+12.2%) [18] - A股及港股地产跌幅前五：绿景中国地产 (-15.9%)、正荣地产 (-13.6%)、衢州发展 (-11.7%)、*ST南置 (-11.1%)、中国海外宏洋集团 (-8.9%) [18] - 港股物业涨幅前五：鑫苑服务 (+17.2%)、领悦服务集团 (+16.3%)、滨江服务 (+8.8%)、建发物业 (+8.3%)、万物云 (+7.3%) [23] - 港股物业跌幅前五：第一服务控股 (-9.2%)、烨星集团 (-5.2%)、恒大物业 (-5.2%)、远洋服务 (-5.2%)、越秀服务 (-5.1%) [23] 土地市场数据 - **周度数据**：本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5% [2][30] - **累计数据**：2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4% [2][30] - **房企拿地**：年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为552亿元、542亿元、440亿元、356亿元、347亿元 [2][30][36] 新房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）47个城市商品房成交285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位 [3][39] - **成交价格**：7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度下行趋缓 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+5%，周同比-37% [3] - 二线城市：周环比+38%，周同比+6% [3] - 三四线城市：周环比-13%，周同比-12% [3] - **累计同比**：年初至今47城新房成交面积累计同比-2%，其中一线城市累计同比-5%，二线城市累计同比-5%，三四线城市累计同比+4% [39] 二手房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当 [3][47] - **成交价格**：7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度底部企稳 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+7%，周同比+8% [3] - 二线城市：周环比+9%，周同比+5% [3] - 三四线城市：周环比-9%，周同比+16% [3] - **累计同比**：年初至今22城二手房成交面积累计同比+15%，其中一线城市累计同比+19%，二线城市累计同比+14%，三四线城市累计同比+12% [47] 库存与去化 - **库存总量**：本周10城商品房可售面积为1.02亿平米，环比0%，同比-8.1% [55] - **去化周期**：以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为24.7个月，较上周增加0.7个月，较去年同比增加1.0个月 [55] - **重点城市**：北京去化周期27.7个月，上海8.6个月，广州34.4个月，深圳19.7个月 [59] 政策与资金支持 - **城中村改造专项债**：2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487% [4][13] - 分城市能级：一线城市发行规模329亿元，同比增长43.4倍；二线城市128.2亿元，同比增长149%；三四线城市115.5亿元，同比增长198% [4][13][14] - **专项债收储闲置土地**：截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元 [5][15] - 区域分布：广东省拟收储金额近790亿元，位居第一；浙江、重庆、河南、福建紧随其后 [5][16] - 落地进度：已发行/即将发行的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映资金仍较为紧缺 [5][15] - **行业政策**：国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [60] 公司动态与业绩 - **房企盈利预警**：多家房企发布2025年上半年盈利警告，预计出现大幅亏损，例如碧桂园预计亏损185亿至215亿元，正荣地产预计归母净利润亏损64亿至66亿元，中国奥园预计净亏损不超过95亿元 [62][63] - **部分房企业绩增长**：建发国际集团上半年净利润同比增长11.83%至9.14亿元；美的置业预计上半年净利润达2.5亿至3.5亿元，较去年同期显著提升 [62] - **物管公司业绩分化**：万物云上半年净利润同比增长2.63%至7.92亿元；滨江服务净利润同比增长12.21%至2.98亿元；而合景悠活、远洋服务等预计录得净亏损 [64][65] - **债务重组进展**：碧桂园、融创中国、弘阳地产等公司公布了债务重组相关进展 [62] 行业估值 - **A股地产**：PE-TTM历史区间波动，当前值处于长期平均线附近 [67] - **港股地产**：PE-TTM处于历史较低水平 [69] - **港股物业**：PE-TTM同样处于历史较低区间 [71] - **覆盖公司估值**：报告覆盖的20家公司平均PE（2025E）为14.1倍，中位值为10.4倍，其中保利发展、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳等获“买入”评级 [73] 投资建议 - **开发商**：首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [6] - **中介平台**：推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家 [6] - **物管商管**：推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活 [6]

专项债收储规模与进展 - 截至8月18日全国公示拟使用专项债收储存量闲置土地超4300宗 总用地面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元 [1][2][3] - 已发行或即将发行专项债规模超1500亿元 占拟收储总金额27% 其中广东省发行377亿元居首 湖南省发行307亿元次之 [1][3] - 专项债收储发行集中于"自审自发"试点地区（广东/湖南/安徽/山东等7省） 非试点地区尚未发行 整体发行节奏较慢 [1][3] 地区收储实施情况 - 26个省市公示专项债收储计划 广东省拟收储金额790亿元全国第一 浙江省超600亿元位列第二 [2] - 城市层面长沙发行专项债超90亿元居首 一二线城市合计发行约320亿元 占总发行金额21% [3] 收储价格与资金配置 - 约50%地块拟收储价格与原始成交单价比值在0.8-1.0之间 31%地块比值在0.9-1.0之间 17%地块比值在0.7-0.8 [2] - 全国已发行新增专项债券约2.88万亿元 其中收储专项债占比仅5.2% 按全年4.4万亿元额度测算 后续预计新增约800亿元收储资金 [4] 政策影响与市场预期 - 国常会要求摸底全国已供土地和在建项目 有助于优化政策并加速推进存量土地收储工作 [4] - 若非"自审自发"地区实现专项债发行突破 将显著提振市场预期并改善房地产供求关系 [1][4]

专项债收储规模与进展 - 截至8月18日全国公示拟使用专项债收储存量闲置土地超4300宗 总用地面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元 [2][4] - 专项债实际发行/拟发行金额超1500亿元 占拟收储总金额的27% 其中广东省发行377亿元居首位 湖南省发行307亿元居第二 [2][6] - 26个省市公示收储计划 广东省拟收储金额近790亿元最高 浙江省超600亿元次之 [4] 区域发行特点与结构 - 专项债发行集中于"自审自发"试点地区（广东/湖南/安徽/山东等7省） 非试点地区尚未发行 [2][6] - 城市层面长沙发行超90亿元居首 一二线城市合计发行约320亿元 占总发行金额21% [6] - 全国新增专项债券已发行约2.88万亿元 其中收储专项债占比仅5.2% [7] 收储定价与政策预期 - 约50%地块拟收储价格与原始成交单价比值在0.8-1.0之间 31%在0.9-1.0之间 17%在0.7-0.8之间 [4] - 全年预计收储专项债规模约2300亿元（含后续800亿元额度） 国常会要求摸底土地存量以优化政策 [7] - 非"自审自发"地区若突破发行瓶颈 可能提振市场预期并改善供求关系 [2][6][7]

专项债收储规模与进展 - 截至8月18日，全国公示拟使用专项债收储存量闲置土地超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，拟收储总金额超5500亿元 [1][2][3] - 广东、浙江、重庆拟收储金额位列前三，分别为789.7亿元、643.4亿元和533.8亿元 [3][4] - 专项债实际发行规模为1505亿元，仅占拟收储总金额的27%，其中广东发行377亿元居首，湖南发行307亿元次之 [8][9] 区域分布特征 - 26个省市公示收储计划，一二线城市地块合计989宗，拟收储金额超2050亿元，占比37% [4] - 重庆收储金额533.8亿元及用地面积1815.4万平方米均居城市首位，杭州、郑州均超150亿元 [3][4] - 江苏、新疆等省份拟收储金额不足50亿元，内蒙古仅0.1亿元，区域差异显著 [3] 土地性质与所有权结构 - 住宅用地为收储主力，宗数占比约66%，7-8月占比提升至70%以上；商办用地占24%，工业用地占6% [5] - 84%收储地块属于地方国企，民企占比仅13% [5] - 收储价格与成交价比值在0.8-1.0之间的地块占比50%，0.9-1.0区间占比31%，0.7-0.8区间占比17% [5] 专项债发行与政策背景 - 已发行专项债集中于"自审自发"试点地区，非试点地区尚未发行，发行节奏较慢 [10] - 全国新增专项债券发行2.88万亿元，收储用途占比仅5.2%；按全年额度4.4万亿元测算，后续收储规模约800亿元，全年合计约2300亿元 [10] - 国常会提出"摸底全国房地产已供土地和在建项目"，有望加速收储进程并改善市场供求 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 各部分总结 隔夜夜盘市场走势 - 国际贵金属期货收盘涨跌不一，COMEX黄金期货跌0.7%报3342.2美元/盎司，COMEX白银期货涨0.11%报33.645美元/盎司 [2] - 国际油价小幅波动，美油主力合约持平报61.53美元/桶，布油主力合约涨0.05%报64.81美元/桶 [3] - 国内商品期货夜盘，原油主力合约收跌0.11%报455.9元/桶；沪金收跌0.23%报779.72元/克，沪银涨0.29%报8294元/千克；纸浆跌超2%，甲醇等跌近2%，PX等跌超1%；20号胶涨超1% [3] 重要资讯 宏观资讯 - 财政部称中国实施宏观调控政策后经济指标回升向好，穆迪维持中国主权信用评级稳定，后续政策将协同发力 [5] - 货运需求增加推动美线海运市场价格上涨，40英尺集装箱最高涨3000美元 [8] - 二季度各地拟用专项债“收地”步伐加快，拟收存量闲置土地近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元 [8] - 截至2025年5月26日，上海出口集装箱结算运价指数（欧洲航线）报1247.05点，较上期跌1.4% [9] - 欧盟加快与美国贸易谈判，特朗普推迟对欧盟征收50%关税截止日期至7月9日 [9] 能化期货 - 郑商所将推出PTA - 瓶片、PTA - 对二甲苯跨品种套利指令，组合保证金跨品种抵扣5月29日结算时起生效，跨品种套利指令5月29日当晚夜盘交易时起上线 [11] - 欧佩克+将7月产量决策会议调整至5月31日 [12] - 伊朗表示必须保留铀浓缩活动 [13][15] - 欧佩克+未讨论将石油产量再提高41万桶/日问题，七国集团和欧盟收紧俄罗斯石油价格上限至50美元/桶不可接受 [15] 金属期货 - 上期所铸造铝合金期货6月10日起上市交易，交易保证金为合约价值的9%（套保8%），涨跌停板幅度±7%，首日涨跌停板幅度为其2倍 [17] - 几内亚当局冻结约50家矿业公司银行账户，应对税务、社会和矿区环境修复问题 [17] 黑色系期货 - 中焦协市场委员会决议避免盲目增产，控制产量稳定焦炭价格，适当降低煤炭库存；河北、天津地区钢厂对焦炭开启第二轮提降50 - 55元/吨 [19] - 中国47港铁矿石到港总量2344.1万吨，环比增63.7万吨；45港到港总量2151.3万吨，环比减120.0万吨；北方六港到港总量1058.8万吨，环比增1.0万吨 [22] - 全球铁矿石发运总量3188.7万吨，环比减159.1万吨；澳洲巴西铁矿发运总量2729.2万吨，环比增23.1万吨；澳洲发运总量1970.8万吨，环比增143.0万吨，发往中国量1742.5万吨，环比增163.5万吨；巴西发运总量758.3万吨，环比减120.0万吨 [22] - 首钢水钢一座2500m³高炉5月25日送风，预计6月4日出铁水，配套轧机复产，日均建筑钢材产量0.6万吨；一座1350m³高炉及配套轧机检修，日均影响建筑钢材产量0.4万吨 [22] - 土耳其对自印尼进口不锈钢产品发起反倾销调查，关税从8%上调至12%，调查结果预计8或9月公布，将影响产业走向 [23] - 截至2025年5月第4周，巴西累计装出铁矿石2809.28万吨，去年5月为3264.81万吨；日均装运量175.58万吨/日，较去年5月增12.94% [23] 农产品期货 - 2025年5月1 - 25日马来西亚棕榈油单产减少1.06%，出油率增加0.34%，产量增加0.73% [25] - 马来西亚5月1 - 25日棕榈油出口量991702吨，较上月同期增7.3% [26] - 预计6月进口大豆到港1200万吨，7月950万吨，油厂大豆周度压榨量回升至200万吨以上，豆粕库存将明显回升；截至5月23日当周，国内主要油厂大豆压榨量221万吨，周环比升30万吨，月环比升80万吨，同比升20万吨 [29] - 2025年4月，加拿大油菜籽压榨量919345.0吨，环比降10.27%；菜籽油产量390276.0吨，环比降10.5%；菜籽粕产量543039.0吨，环比降10.59%；加拿大大豆压榨量146693.0吨，环比降7.2%；豆油产量27549.0吨，环比降9.29%；豆粕产量116007.0吨，环比降7.57% [29] - 预计马来西亚5月1 - 25日棕榈油出口量947248吨，较上月同期增34.71% [30] - 咨询公司预估巴西2024/25年度大豆产量1.720亿吨，玉米产量1.327亿吨 [30] - 巴西部分地区开始二茬玉米收获，截至上周四，中南部地区玉米收割完成0.9%，一年前为2% [30] - 截至5月24日，2024/25年度巴西大豆收割率为99.5% [30] - 截至2025年5月第4周，巴西累计装出大豆1115.43万吨，去年5月为1343.67万吨；日均装运量69.71万吨/日，较去年5月增8.96% [31] 金融市场 商品 - 国际贵金属期货收盘涨跌不一，COMEX黄金期货跌0.7%报3342.2美元/盎司，COMEX白银期货涨0.11%报33.645美元/盎司 [35] - 国际油价小幅波动，美油主力合约持平报61.53美元/桶，布油主力合约涨0.05%报64.81美元/桶 [35] - OPEC+将7月产量会议提前至5月31日，或计划连续第三个月增产41.1万桶/日 [35] - 5月26日全球动力煤价格跌至四年半以来新低，分析师警告更大跌幅在后头 [35] - 上期所铸造铝合金期货6月10日起上市交易，交易保证金为合约价值的9%（套保8%），涨跌停板幅度±7%，首日涨跌停板幅度为其2倍 [35] 债券 - 国内银行间主要利率债收益率多数小幅下行，1年期国债活跃券收益率逆势上行1bp；国债期货多数走升，30年期主力合约涨0.13%；央行开展3820亿元7天期逆回购操作，大额净投放2470亿元；短期现券或维持窄幅震荡 [36] - 信用债ETF试点开展交易所债券通用质押式回购业务拟近日实施，多家公募机构申报的信用债ETF将纳入回购质押库 [36] - 融创境外债二次重组“几乎没有悬念”，其约95.5亿美元境外债重组方案获约82%债权人支持，整体债务重组获约64%债权人支持 [39] - 日本四大寿险公司上一财年债券持仓账面浮亏约600亿美元，同比增长三倍 [39] - 野村证券警告多种因素可能引发“债券卫士”行动 [39] - 欧债收益率普跌，法国、德国、意大利、西班牙10年期国债收益率分别跌2.4、0.7、3、1.3个基点 [39] 外汇 - 周一在岸人民币对美元16:30收盘报7.1843，较上一交易日涨52个基点，夜盘收报7.1870；人民币对美元中间价调升86个基点，报7.1833，创4月2日以来最高；高盛下调美元兑人民币预测，预期未来12个月内人民币升值3% [40] - 欧洲央行行长称特朗普政策为加强欧元国际地位提供机会，若加强金融和安全架构，欧元有望替代美元 [40] - 纽约尾盘，美元指数跌0.15%报98.98，非美货币多数上涨，离岸人民币对美元收盘报7.1769，较上一交易日跌47个基点 [41] 重要事件日程 - 08:00日本央行行长植田和男在会议上致开幕词，国际清算银行总经理卡斯滕斯发表演讲 [45] - 09:20中国央行公开市场有3570亿元逆回购到期 [45] - 10:00国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍深化国家级经济技术开发区改革创新举措 [45] - 15:00欧洲央行管委维勒鲁瓦在ACPR年度报告发布会上发表讲话 [45] - 16:002026年FOMC票委、明尼阿波利斯联储主席卡什卡利参加日本银行金融研究所会议的政策小组讨论并发表演说 [45] - 24:00欧洲央行管委内格尔发表讲话 [45] - 车盟 - 海合会 - 中国经济论坛和车盟 - 海合会经济论坛分别于5月27日和28日举行 [45] - 2025全球跨境旅游(四川)大会于5月27日至30日在成都举办 [45] - 首批16只新型浮动费率基金发行 [45] - 北交所交大铁发今日申购，吉宏股份、派格生物医药H股正式上市 [45] - 小米集团、拼多多、快手、知乎发布财报 [45] - 次日00:20瑞士央行行长施莱格尔发表讲话 [45]