核心观点 - 中介平台主动隐藏二手房成交价格以应对房价下行压力 至少15个城市曾采取类似操作 [2] - 市场呈现"量增价跌"特征 一线城市成为下跌重灾区 价格跌幅显著大于二三线城市 [4] - 政策托底措施初步显现效果 但难以根本扭转市场下行趋势 [17] 市场成交情况 - 上海2025年7月二手房成交19337套 环比下降7% 为2025年3月以来首次跌破2万套 [4] - 上海二手住宅销售价格环比下降0.9% 同比跌幅扩大至2.2% [4] - 一线城市2025年7月二手房价格环比整体下降1% 二三线城市跌幅为0.5% [4] - 北京前七个月二手住宅网签量同比增长20.4% 上海成交超13万套创同期纪录 [10] 价格变动特征 - 佛山2025年8月14日二手房均价9857元/平方米 连续三个月在1万元门槛徘徊 [5] - 佛山市南海区桂城业主降价12万元 带动周边小区调整报价 [5] - 禅城小三居成交价跌破1万元心理关口 [5] - 买家砍价成功率提升 有案例以低于挂牌价5%成交 [8] 供需格局变化 - 百城二手房挂牌总量达258.56万套 同比增长11.58% [7] - 三四线城市挂牌量猛增13.26% 泉州挂牌量翻倍 深圳激增36.66% [7] - 全国百城找房热度指数同比下降3.11% 杭州等新一线城市降幅超5% [7][8] - 一线城市二手房平均成交周期103天 较2024年增加约10% [12] 购房行为变化 - 佛山市顺德区陈村90后购房占比首次超过45% 关注地铁房、现房、学区 [9] - 购房决策时间延长 需通过多中介反复看房了解行情 [13] - 佛山市南海区业主降价8万元后成功售出 禅城90后购房单价低于同小区1500元 [15] 政策影响 - 北京五环外限购放宽后 楼盘看房人数增加20%-30% [17] - 武汉2025年8月上旬项目去化率达45% 较7月提升19个百分点 [17] - 央行推行保障性住房再贷款 房地产开发板块当日上涨1.70% [17] - 杭州热门楼盘去化率升至100% 武汉购房者转向新楼盘 [17] 市场结构问题 - 商品房待售面积高达6.8亿平方米 [15] - 新房市场"价格倒挂"优势减弱 影响土拍回暖后劲 [15] - 业主"急于套现"与购房者"观望等待"形成尖锐对立 [15]