财务表现 - 2025上半年公司实现营业收入91.1亿元 同比增长16.2% [1] - 归母净利润达4.7亿元 同比增长8.9% [1] - 物业管理业务收入88.0亿元 同比增长16.8% 主要源于原有项目增长、新拓项目转化及增值业务贡献 [1] - 资产管理业务收入3.1亿元 同比增长5.9% 主要因在管商业运营项目增加及原接管项目业务量提升 [1] 业务结构 - 基础物业管理收入68.5亿元 毛利率上升0.61个百分点至11.56% [1] - 平台增值服务收入2.3亿元 毛利率上升1.08个百分点至10.99% [1] - 专业增值服务收入17.2亿元 毛利率下降3.1个百分点至8.03% [1] - 物业管理业务综合毛利率同比基本持平 [1] 市场拓展 - 新签年度合同额17.64亿元 其中第三方项目新签额15.92亿元 [2] - 千万级项目贡献新签合同额占比达58% [2] - 在管项目2370个 管理总面积3.68亿平方米 母公司贡献面积1.30亿平方米 [2] 资产管理 - 招商商管在管商业项目72个（含筹备）包括3个自持项目、60个招商蛇口受托项目及9个第三方输出项目 [2] - 集中商业销售额同比增长10.3% [2] - 可出租总面积46.9万平方米 总体出租率93% [2]

公司治理 - 特发服务于2025年9月4日召开2025年第三次临时股东会 [2] - 股东会审议通过《关于制定及修订公司内部治理制度的议案》 [2]

行业整体业绩表现 - 国企及非出险民企关联企业2025年上半年收入同比增长7.1% 核心净利润同比增长10.1% 基本符合预期 [1] - 基础物业管理业务占收入比例平均达77% 该板块2025年上半年平均同比增长10% 成为主要增长动力 [2] - 行业新拓合同额同比大致持平 退盘比例略有上升 预示未来增长持续平缓 [2] 企业盈利能力与运营效率 - 相关企业核心/净利润率同比保持持平或略有改善 主要体现内部提质增效的影响 [2] - 行业回款率边际承压但幅度可控 企业多维持全年现金流目标 [4] - 综合应收账款周转天数显示回款压力处于可控范围 [4] 行业生态与发展模式转变 - 收缴率边际压力叠加价格波动和人力成本不确定性 加速物业管理企业与业主的双向选择 [3] - 业主更主张质价相符的服务 企业更主动汰换项目以提升资产组合质量 [3] - 行业发展模型逐步从"量增价平、盈利能力承压"向"价格合理主导的可持续盈利增长"转变 [3] 股东回报与企业策略 - 上市企业积极回报股东成为共识 派息和回购动作保持积极态势 [4] - 行业中期派息情况大致符合预期但略有分化 [1] - 长期看好项目组合质量优、市场化程度高且市场份额获取能力强的龙头企业 [1] 企业类型业绩分化 - 出险民企关联企业业绩趋势呈现分化 关联公司风险阶段性释放 [1] - 物企自身业务发展质量持续分化 提示价值型投资人关注相关风险 [1]

合约批授情况 - 第五份简约公屋项目营运管理合约批予其士富居物业管理有限公司与啬色园联营 中标价约8600万港元 [1] - 第六份简约公屋项目营运管理合约批予创毅物业服务顾问有限公司与博爱医院联营 中标价约1.23亿港元 [1] 第五份合约项目细节 - 涵盖四个改装校舍项目 分两阶段落成 第一阶段包括观塘顺安道项目(约130个单位)和上水彩园路项目(约110个单位) 预计2023年第四季落成 [1] - 第二阶段包括观塘顺利邨道项目(约110个单位)和黄大仙竹园道项目(约105个单位) 预计2027年第一季落成 [1] 第六份合约项目细节 - 涵盖柴湾常安街项目 提供约1720个单位 预计2024年第二季落成 [1] 项目进展与规划 - 元朗攸壆路及牛头角彩兴路简约公屋项目已全面入伙 [2] - 屯门青福里及启德世运道(第一期)项目资格审核中 预计2023年第四季落成并分阶段入伙 [2] - 2023年总计约9500个单位落成 2024年约20000个单位落成 最终批单位预计2027年第一季落成 [2] - 截至2023年8月底共收到约26400份申请 [2] 项目战略意义 - 第五份合约的四个校舍项目通过单一机构整体运营实现资源共享与成本效益优化 [2] - 第六份合约的柴湾项目是唯一位于港岛区的简约公屋项目 [2] - 项目提供廉价租金及完善配套服务 显著提升居住环境 [2]

信托制物业模式推广现状 - 吉林公主岭市东三街道和谐社区两个小区及乌鲁木齐经开区德泽园小区于2024年8月完成信托制物业管理项目签约 [1] - 北京、四川、河南、山东、安徽、海南、湖南、内蒙古、新疆、吉林等多地开展试点 试点小区平均物业费收缴率达95%以上 [1] - 成都1200余个小区引入该治理机制 数量居全国首位 [3] 信托制物业运作机制特点 - 核心模式清晰界定资金归属与收益分配 同时确保资金管理与监督透明性 [1] - 以《信托法》为框架 实现物业管理权与收益权分离 构建信任体系 [6] - 采用"双受托人"机制：物业企业专注基础服务 信托公司负责资金保管、支付结算与信息披露 [7] 实际运营效果数据 - 鄂尔多斯东胜区试点社区物业投诉率由90%降至10% 服务满意率由不足20%提高到80% 收费率达90%以上 [2] - 合肥上铁银欣花园物业费收缴率从70%升至97% 济南三箭和平嘉园从不足40%跃升至95% 江西贵溪6个试点小区从不足50%提高至95%以上 [3] - 成都试点小区设备维修响应时间从48小时缩短至24小时内 [7] 信托公司创新实践案例 - 中粮信托2024年10月与绿城物业合作推出"中粮信托明月1号物业服务信托" 用于江阴澄江明月小区设施维护 [4] - 外贸信托2025年5月落地北京首单物业服务信托"外贸信托金诺10号" 管理物业费及公共收益 [4][5] - 山西信托2025年6月推出"晋享阳光"物业服务信托 实现资金实时穿透查询 [5] 行业痛点解决成效 - 信托制物业有效解决传统物业"收费高服务差""账目糊涂难透明"问题 [2] - 中国裁判文书网数据显示：2016年"物业+公共收益"相关文书约470条 2021年后年均超3000条 截至2024年11月"公共收益+返还"案件达4147件 [6] - 行业调研显示40%-60%小区因业主参与度不足无法完成物业更换表决 [7] 技术赋能与服务创新 - 部分项目引入智能合约 将"电梯月故障率不超过1次"等指标写入代码 违约自动预警 [7] - 采用数字人民币智能合约结合银行保函、保证保险 强化对物业公司的服务约束 [7] - 建立分级审批机制 "超5000元支出需双签字"成为资金管理标配 [7] 信托公司转型发展动力 - 传统融资类业务萎缩背景下 信托制物业成为契合监管导向的转型方向 [8] - 发挥信托"财产独立性"与"风险隔离"特点 保护消费者预付资金安全 [8] - 通过参与社会治理解决预付式消费领域资金安全痛点 [8]

行业整体表现 - 63家上市物企2025年中期业绩已全部发布 行业规模扩张速度放缓 行业进一步分化 [1] - 上市物企营收总额1487.9亿元 同比增长4.1% 增速较去年同期下滑0.5个百分点 [10] - 上市物企毛利润均值4.6亿元 同比下降2.0% 毛利率同比下降1.2个百分点至19.4% [14] - 上市物企净利润均值1.7亿元 同比增长20% 净利率同比提升1.0个百分点至7.2% [14] - 物业管理行业正式告别高增长时代 进入以修复、分化、内卷、价值挖掘为特征的新阶段 [17] 在管面积表现 - 披露在管面积的53家上市物企总在管面积约77.9亿平方米 同比增长3.8% 增速较去年同期下滑5.3个百分点 [5] - 碧桂园服务在管面积10.63亿平方米位列行业第一 保利物业8.34亿平方米第二 恒大物业5.96亿平方米第三 [5] - 苏新服务在管面积增速达62.81% 为行业最高 [8] - 第三方在管面积占比约为65.0% 较去年同期下降0.4个百分点 [9] - 物企主动退出项目管理呈现常态化 中海物业退盘面积2680万平方米 永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目超过千万平方米 [8] 合约面积表现 - 保利物业合约面积9.96亿平方米位列行业第一 雅生活服务6.92亿平方米第二 [8] - 苏新服务合约面积增速达57.20% 为行业最高 [8] 营业收入表现 - 碧桂园服务营业收入231.85亿元保持行业首位 万物云181.37亿元位列第二 [10] - 碧桂园服务营收净增21.39亿元 为增量最高企业 [10] - 基础物业服务收入占比72.4% 较去年同期提升2.4个百分点 社区增值服务占比10.6% 非业主增值服务占比4.3% [10] - 9家企业营收超50亿元 合计968.35亿元占总体的65.07% 24家企业营收出现下滑 合计减少21.65亿元 [10] 营收增速表现 - 上市物企整体平均营收增速4.31% [11] - 滨江服务以22.70%的增速领先 14家企业实现10%以上增长 [11] - 6家央国企实现10%以上增长 包括京城佳业、招商积余、金融街物业、金茂服务、珠江股份和建发服务 [11] 净利润表现 - 华润万象生活净利润20.68亿元位居行业首位 [14] - 珠江股份净利润增速857.31%为行业最高 [14] - 祈福生活服务净利率46.62%为行业最高 [14] - 华润万象生活商业航道营收增长14.6% 毛利率高达66.1% 旗下在营购物中心数量达到125座 [14] 毛利率表现 - 星盛商业毛利率52.31%位居行业首位 祈福生活服务51.18%第二 华润万象生活37.13%第三 [17] - 物管行业毛利率下滑成普遍现象 仅星盛商业、华润万象生活等高毛利业态企业抵抗住该趋势 [17]

泰安市物业服务企业信用评级总体分布 - 截至2025年二季度末共有598家物业服务企业参与信用评级 其中AAA级企业13家占比2.2% AA级企业8家占比1.3% A级企业22家占比3.7% B级企业555家占比92.8% C级企业0家 [1] 各区县高信用等级企业分布 - 泰安市辖区AAA级企业包括泰安鸿瑞物业管理有限责任公司 山东顺然物业服务有限公司 山东博海物业管理有限公司 保丽金康物业管理集团有限公司 山东绿漫物业服务有限公司 [2] - 岱岳区AAA级企业包括山东馨康园物业服务有限公司 碧桂园生活服务集团股份有限公司泰安分公司 泰安泰山大汶口御府物业有限公司 [13] - 高新区AAA级企业为山东颐养健康集团华新物业服务有限公司 AA级企业为泰安高新区红暖万家社区服务有限公司 [18][19] - 新泰市AAA级企业为新泰市华通物业管理有限公司 [21] - 肥城市AAA级企业包括山东汇功物业管理有限公司 肥城傲饰物业管理有限公司 山东东晨物业管理有限公司 [26] - 东平县无AAA级企业 最高评级为AA级的东平县嘉和物业管理有限公司 [29] 全国性物业企业本地分支机构评级情况 - 碧桂园生活服务集团在泰安分公司获AAA级[13] 在新泰分公司获B级[22] - 金科智慧服务集团泰安分公司获B级[13] - 绿城物业服务集团新泰分公司获B级[22] - 世茂天成物业服务集团泰安分公司获B级[13][16] - 广东碧桂园现代生活物业肥城分公司获B级[30]

行业整体趋势 - 物业行业迈入存量竞争时代 中上游物企在规模增长方面展现出明显优势 [2] - 学校 医院等业态已成为物企逐力的主要方向 [2][9] - 头部物企保持了较好的拓展势头 获取项目涉及住宅 商业 产业园 办公楼 学校 医院 机场 公共场馆等多元业态 [3] 企业业绩与拓展 - 万物云2025上半年新增住宅物业服务项目168个 其中存量市场获取114个项目 年化饱和收入约6.68亿元 同比增长31.5% 新增物业及设施管理服务项目291个 包括10个超高层项目 [2] - 滨江服务上半年新增在管项目44个 新增在管面积约713.8万平方米 新增合约面积约348.9万平方米 杭州地区在管面积达4780万平方米 同比增长18.8% 营收8.18亿元 占总物业管理营收70.6% [2] - 特发服务上半年中标深圳市人民医院及开辟军队营区物业管理赛道 重点保留核心客户 与华为 蚂蚁金服 小红书等完成续约 [3] - 东原仁知服务上半年新增16个物业项目 新增在管面积约400万平方米 新增8个合约项目 新增合约面积约280万平方米 [3] - 招商积余近两月连中14标 项目涉及广州白云国际机场T3航站楼 广州东环城际等机场后勤和轨道交通赛道 [3] - 华润万象生活旗下万象服务第二季度新签多个城市空间项目 [3] - 世茂服务7月新增近50个项目 包括住宅 学校 产业园 政府后勤 医院等多元场景 [3][9] - 世茂服务旗下浙大新宇上半年新签合同项目突破50个 总合同金额累计突破6亿元 同比增长200% 拓展高校包括北京大学 中国人民大学中关村校区等 [9] 细分业态发展 - 住宅物业方面 高品质服务能力为物企带来合作机遇 绿城服务与卓瑞地产达成战略合作 为芜湖悦麓华著等高端项目提供全周期服务 [5] - 商业物业方面 物企凭借业态经验 专业运营能力及品牌资源获得甲方青睐 龙湖智创生活负责杭州亚运村媒体村约3.8万平方米商业综合体的整体规划 招商及运营管理 [6][7] - 园区物业方面 卓越商企服务与中兴通讯携手 为其深圳科技园和三亚科技园提供FM服务 服务建筑面积超15.7万平方米 [8][9] - 城市及公共空间服务方面 招商积余中标中国人民大学 中国政法大学等高校项目 保利物业与东南大学 南京农业大学等学府达成合作 [9]

战略调整 - 公司为进一步优化战略布局 将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线核心城市 [1] - 公司通过股权交易实现全面退出彰泰服务集团 不再持有其任何权益 [1] 交易细节 - 公司全资附属公司融远投资将间接持有的广西彰泰融创智慧80%股权转让给广西老彰家 [1] - 交易代价为人民币8.2662亿元 [1] - 股权过户登记已完成 公司已收悉全部交易价款 [1]

公司动态 - 公司关联方成都文旅物业管理有限责任公司成为西岭雪山景区综合管理服务外包项目第一成交候选人 公示期为2025年9月5日至9月7日 [1] - 项目分为01包物业管理服务和02包综合保障服务 预算分别为577.09万元/年和1194.81万元/年 总预算为1771.9万元/年 [1] - 项目服务期限为3年 资金来源为企业自筹 地点位于成都市大邑县西岭雪山景区 [1] 关联交易 - 如果文旅物业公司最终中标并签订协议 将构成关联交易 [1]