核心观点 - 经历长达六年调整后，香港楼市出现转势曙光，优质写字楼租金及住宅楼价于2025年第四季显著回暖，预计2026年部分细分市场将录得增长 [1] 住宅市场 - 香港楼价已于2024年见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5% [1] - 新盘及楼龄较轻的屋苑楼价升幅会较显著，新盘销情持续畅旺有助带动整体市场气氛 [2] - 银行下调最优惠利率及市场对后续减息的预期，有助纾缓按揭负担，压抑多时的住宅需求逐步释放，预计成交量可望持续增长 [2] - 近年来市场库存高企，以2023及2024年的供应计算，消化全部库存分别需时约101.6个月及67.4个月 [1] - 随着货尾单位逐步消化，预期至2025年底，库存消化期将回落至2015至2021年的平均水平约51.3个月 [1] - 至2026年底，私人住宅供应有望恢复至正常水平，去货速度可进一步缩短至约44.7个月 [1] - 豪宅价格预计维持平稳，但租金料可上升0%至5% [1] 写字楼市场 - 经历自2019年下半年起长达六年的回调后，香港甲级写字楼租赁市场料将于2026年见底 [2] - 2025年下半年，中环及尖沙咀率先带动回升，租金分别录得0.5%及0.2%的升幅 [2] - 2025年下半年净吸纳量达163万平方呎，为2019年上半年以来最高水平，反映企业开始重启扩充计划 [2] - 市场复苏主要受对冲基金、私人银行及财富管理中心的强劲需求带动，年内银行存款及证监会持牌专业人员数目均创历史新高 [2] - 展望2026年，市场表现料将呈现分化格局，复苏动力仍将主要来自金融服务机构，其中以中环写字楼市场受惠最深 [2] - 预计2026年中环甲级写字楼租金将录得0%至5%的升幅 [1] - 预计2026年整体写字楼市场租金则可能再跌0%至5%，在供应持续庞大的情况下，即使需求回升，预期整体空置率仍将维持约15% [3] 商铺市场 - 2025年优质商场及核心区街铺租金分别下跌9.1%及7.7%，但核心区街铺空置率略见改善 [3] - 租金回落促使租户趁机升级至核心地段，同时吸引新品牌把握较低租金水平进驻香港市场 [3] - 整体租赁活动有所回升，但成交仍集中于铜锣湾及中环等核心购物区 [3] - 虽然部分老牌餐饮商户相继结业，但升级换铺及新进品牌的需求依然稳健，预期2026年租务市场将保持活跃 [3] - 考虑到就业前景疲弱及出入境旅游持续失衡，预期2026年商铺结业速度将快于新租承接，空置率将维持于偏高水平 [3] - 预测2026年香港核心区街铺租金将下跌0%至5%，而优质商场租金则可能进一步下跌5%至10% [4]

西晒房市场走红现象 - 在租房市场中，西晒房（朝西户型）从一个冷门赛道悄然走红，成为年轻打工人的热门选择[5] - 传统观念中，西晒房因上午无阳光、下午日照过长闷热而受诟病，但当前市场环境下其缺点被性价比优势所掩盖[7] 西晒房的核心优势 - **价格优势**：西晒房价格显著低于同户型其他朝向房产，例如杭州同户型西边套可比其他朝向便宜40万元[13] - **时间匹配**：打工人早出晚归，西晒房下午至傍晚的阳光恰好覆盖其在家时段，实现"落日自由"，替代氛围灯[8] - **健康益处**：西晒房充足日照可补充维生素D，改善居住者气血和精神状态，有住户表示不再需要额外服用维生素D营养品[21][38] - **环境适应性**：在江浙沪等南方地区，西晒房长日照有助于对抗梅雨季潮湿，防止房间发霉，冬季下午长时间日照可使室内暖洋洋[19] 年轻消费者的决策逻辑 - **性价比优先**：消费者认为用节省的房款（如40万元）支付额外空调电费绰绰有余，经济上更划算[16] - **需求导向**：消费者认识到决定居住质量的关键不是绝对朝向，而是个人需求与装修思路的匹配[35] - **观念转变**：年轻消费者打破"富不买东户，穷不买西户"的传统观念，认为健康是最好风水[11] 西晒房的潜在挑战与解决方案 - **夏季闷热**：可通过贴防晒膜、安装新风系统等科技手段解决[28][35] - **家具老化**：日照可能加速皮质沙发、木地板等硬件老化，但消费者认为家具可更换而健康无价[33] 西晒房的独特价值主张 - **生活方式价值**：西晒房提供chill和浪漫的生活氛围，每日夕阳景观带来被生活温柔以待的心理感受[39] - **生物钟调节**：适合夜间工作人群，早上不会被强烈阳光干扰睡眠，有助于自然醒[35]

成屋销售表现 - 10月成屋销售量按年率计算为410万套，环比上涨1.2%，同比上涨1.7%，销售量创8个月新高 [1] - 成屋价格中值为41.52万美元，同比增长2.1%，该数据已连续28个月上涨 [1] - 成屋销售量自2023年以来一直维持在按年率计算400万套左右，但与新冠疫情前约520万套的销售量仍有差距 [1] 市场库存与供需 - 10月底待售房屋共152万套，环比下降0.7%，同比增长10.9%，低于疫情前约200万套的平均水平 [1] - 按照当前销售速度，需要4.4个月售出市场上的所有房屋，低于供需平衡市场通常所需的5至6个月 [1] 抵押贷款利率 - 美国30年期固定抵押贷款平均利率为6.26%，一周前为6.24%，一年前为6.84% [2] - 10月成屋销售量上涨主要受房贷利率近几个月总体呈下降趋势拉动 [1]

交易核心信息 - 公司间接全资附属公司允进有限公司作为卖方，与买方香港恒生大学订立买卖协议，出售位于香港新界沙田的物业 [1] - 该物业包括新都广场11楼多个单位及四个私人停车位，可销售面积约1.91万平方尺（相当于1778平方米）[1] - 出售事项的所得款项约为9000万港元，估计相关开支约为50万港元，所得款项净额将用于偿还银行借贷及财务担保 [1] 交易背景与目的 - 该物业由卖方于2017年购入作办公场所用途 [1] - 董事认为出售事项为公司提供良机，以合理价格变现物业价值、减轻固定资产负担及相关折旧开支 [1] - 出售所得用于偿还借贷可减少利息支出及优化公司资本架构 [1] 未来运营安排 - 公司或考虑于其他地点租用更具成本效益的物业作为其办公场所 [1]

交易概述 - 公司间接全资附属公司允进有限公司作为卖方，与买方香港恒生大学订立买卖协议，出售位于香港新界沙田的物业 [1] - 交易预计于2025年11月18日进行 [1] - 出售事项所得款项净额将用于偿还集团的银行借贷及财务担保 [1] 标的物业详情 - 物业位于香港新界沙田安耀街2号新都广场11楼，包含多个单位及四个私人停车位 [1] - 物业（不包括停车位）可销售面积约1.91万平方尺，相当于1778平方米 [1] - 该物业由卖方于2017年购入，原用作办公场所用途 [1] 交易财务条款 - 出售事项的所得款项约为9000万港元 [1] - 估计与出售事项相关的开支约为50万港元 [1] - 董事认为出售事项为公司提供良机，以合理价格变现该物业的价值 [1] 交易目的与影响 - 出售旨在减轻集团的固定资产负担及相关折旧开支 [1] - 所得款项用于偿还银行借贷及财务担保，将减少利息支出及优化集团的资本架构 [1] - 集团或考虑于其他地点租用更具成本效益的物业作为其办公场所 [1]

公司资产出售交易 - 公司间接全资附属公司允进有限公司作为卖方 与买方香港恒生大学订立买卖协议 出售位于香港新界沙田新都广场11楼的多个单位及四个私人停车位 [1] - 该物业由卖方于2017年购入作办公场所用途 不包括停车位的可销售面积约为19,139平方尺（相当于1,778平方米） [1] - 出售事项的所得款项约为9000万港元 估计相关开支约为50万港元 所得款项净额将用于偿还集团的银行借贷及财务担保 [1]

通胀前景 - 中性情况下2026年通胀中枢较2025年有所抬升 [1] - 猪周期在2026年启动回升周期的概率较大 [1] - 关键行业产能压力最大的阶段已经过去 价格存在滞后反映 [1] - “反内卷”政策影响在逐步叠加 [1] 主要约束 - 地产销售价格尚未企稳是主要约束 [1] - 地产销售价格企稳是市场对再通胀定价更为坚决的前提条件 [1]

交易概述 - 公司间接全资附属公司澳门盈南有限公司作为卖方，与买方沈国标先生订立买卖协议 [1] - 交易于2025年10月27日交易时段后进行，总代价为1500万港元 [1] - 公司拟将出售事项所得款项净额用作集团一般营运资金 [1] 标的物业详情 - 物业位于澳门马场东大马路25–69号及马场海边马路137号福泰工业大厦11楼D [1] - 物业性质为工业物业，总建筑面积约479平方米 [1] - 该物业目前由集团自用作为仓库 [1] 交易背景与目的 - 该物业早前由集团用作补充仓库，存放公司的旧家具、道具及工具 [1] - 仓库内大部分物品目前经已处置，因此集团目前不再需要该仓库空间 [1] - 经考虑现行市况以及集团的当前财务状况及业务营运后，董事认为出售事项为公司提供良机，以合理价格变现该物业的价值 [1] - 出售事项的所得款项可改善集团的财务状况及增加一般营运资金 [1]

核心观点 - 2025年前10月30个重点城市二手房市场累计表现优于新房市场，一二手房成交总面积累计同比持平，显示整体需求稳定[1] - 二手房市场呈现“以价换量”趋势，房价跌幅大于新房，但部分城市价格出现止跌或回升迹象[6][8][9] - 市场分化明显，一线城市累计成交全线上涨，二线城市表现各异，新房市场对二手房形成分流效应[1][5][13] 二手房成交面积 - 2025年10月30个重点城市二手房成交面积1469万平方米，环比下降12%[1][2] - 2025年前10月30个重点城市二手房累计成交面积同比保持6%的增长[1] - 2025年3月为成交高点，达2218万平方米，为2021年以来单月成交规模前三[2] - 2025年下半年后二手房成交面积下跌明显[2] 新房成交面积 - 2025年前10月30个重点城市新房成交累计同比下跌7%[1] - 新房市场在“四代宅”等新规项目冲击下对二手房形成分流[5] 一二手房整体成交 - 2025年前10月30个重点城市一二手房成交总面积27443万平方米，与2024年同期持平[1][10] - 新房和二手房市场存在联动关系，既相互带动也存在竞争[10] 房价表现 - 各线城市房价环比已连续多月下降，二手房房价下跌幅度明显大于新房[6] - 以2011年1月为基点，一二手房价格高点出现在2021年下半年，2023年下半年起再次进入下跌通道[6] 重点城市房价变化 - 北京二手房成交均价28430元/平方米，9月环比下降5%，但同比上升4%[9] - 上海二手房成交均价37400元/平方米，9月环比下降2%，同比变化区间为2-6%[9] - 广州二手房成交均价23767元/平方米，9月环比下降4%，同比下降16%[9] - 深圳二手房成交均价56567元/平方米，9月环比下降5%，同比下降2%[9] - 杭州二手房成交均价27197元/平方米，9月环比下降5%，同比下降10%[9] - 南京二手房成交均价21656元/平方米，9月环比上升1%，同比下降6%[9] - 天津二手房成交均价8692元/平方米，9月环比下降8%，同比下降14%[9] - 武汉二手房成交均价12545元/平方米，9月环比上升8%，同比下降6%[9] 城市市场分化 - 一线城市前10月累计成交同比全线上涨，深圳涨幅最高达12%[13] - 二线城市明显分化，合肥、重庆、成都等城市累计同比涨幅超10%，大连、宁波等城市缩量明显[13] - 广州、杭州、天津等城市二手房房价跌幅扩大，上海、南京、武汉等城市跌幅收窄，北京房价出现上升[8] 市场趋势展望 - 预计接下来两个月新房市场整体延续9-10月态势，四季度市场或比三季度略好，但全年来看将比2024年有所下降[13] - 二手房市场预计延续下跌态势，全年与2024年持平或略有下降，整体一二手房规模受高基数影响将比2024年下降[13] - 二手房市场“以价换量”趋势延续，部分城市区域议价空间或将收窄[13]

银行直供房模式概述 - 多家大型银行通过线上平台直接销售房产，房源主要来自不良贷款处置的抵债资产[1] - 该模式是银行快速处理不良债权的新选择，与传统债权处置方式不同[3] 银行直供房规模与增长 - 银行直接售房规模呈现爆发式增长，从国有大行到地方银行均参与其中[3] - 兰州银行2025年挂牌房产标的1779个，比去年增长超过50%[3] - 吉林银行挂牌出售房产超过2000个，天津银行超过1200个[3] - 四川农信系统自2024年上半年以来挂牌房产超25000个，辽宁农信系统累计挂牌达11000个[3] 银行直供房模式优势 - 直售模式的不良资产回收率比债权转让方式高出15%-20%[5] - 处置周期能缩短1/3以上，大大提升银行不良资产处理效率[5] - 对买家具有显著价格优势，兰州农商行出售房产单价2300元/平方米，而同小区二手房单价约3.3万至4.6万元/平方米[5] - 银行直售房普遍比同区域二手房市场价便宜10-30%[5] 购房者风险与考量 - 低价背后可能因房产本身存在流动性差等问题，投资盈利需谨慎评估[6] - 需仔细审核房产产权是否清晰、税费缴纳情况、是否存在欠费及被占用等问题[8] - 购买决策需慎重，账面浮盈可能因房价持续下跌而被消耗[13] 对房产中介行业的影响 - 银行直售模式理论上无需中介参与，可节省1%-3%的中介费，对传统中介业务造成冲击[8] - 银行缺乏专业销售团队，为中介机构提供了转型成为“银行/法拍房经纪人”的机遇[10] - 中介可拓展服务范围，提供标的筛选、产权尽调、竞拍咨询等专业服务以获取更高佣金[10] 对房地产市场的潜在冲击 - 银行大规模低价售房将对现有房产价格体系（新房、二手房、法拍房）造成严峻挑战[11] - 可能拉低区域价格预期，加剧二手房市场压力，导致周边业主资产估值缩水[11] - 可能加剧购房者观望情绪，使房产价格陷入被动下跌循环[13]