核心观点 - 2025年前10月30个重点城市二手房市场累计表现优于新房市场，一二手房成交总面积累计同比持平，显示整体需求稳定[1] - 二手房市场呈现“以价换量”趋势，房价跌幅大于新房，但部分城市价格出现止跌或回升迹象[6][8][9] - 市场分化明显，一线城市累计成交全线上涨，二线城市表现各异，新房市场对二手房形成分流效应[1][5][13] 二手房成交面积 - 2025年10月30个重点城市二手房成交面积1469万平方米，环比下降12%[1][2] - 2025年前10月30个重点城市二手房累计成交面积同比保持6%的增长[1] - 2025年3月为成交高点，达2218万平方米，为2021年以来单月成交规模前三[2] - 2025年下半年后二手房成交面积下跌明显[2] 新房成交面积 - 2025年前10月30个重点城市新房成交累计同比下跌7%[1] - 新房市场在“四代宅”等新规项目冲击下对二手房形成分流[5] 一二手房整体成交 - 2025年前10月30个重点城市一二手房成交总面积27443万平方米，与2024年同期持平[1][10] - 新房和二手房市场存在联动关系，既相互带动也存在竞争[10] 房价表现 - 各线城市房价环比已连续多月下降，二手房房价下跌幅度明显大于新房[6] - 以2011年1月为基点，一二手房价格高点出现在2021年下半年，2023年下半年起再次进入下跌通道[6] 重点城市房价变化 - 北京二手房成交均价28430元/平方米，9月环比下降5%，但同比上升4%[9] - 上海二手房成交均价37400元/平方米，9月环比下降2%，同比变化区间为2-6%[9] - 广州二手房成交均价23767元/平方米，9月环比下降4%，同比下降16%[9] - 深圳二手房成交均价56567元/平方米，9月环比下降5%，同比下降2%[9] - 杭州二手房成交均价27197元/平方米，9月环比下降5%，同比下降10%[9] - 南京二手房成交均价21656元/平方米，9月环比上升1%，同比下降6%[9] - 天津二手房成交均价8692元/平方米，9月环比下降8%，同比下降14%[9] - 武汉二手房成交均价12545元/平方米，9月环比上升8%，同比下降6%[9] 城市市场分化 - 一线城市前10月累计成交同比全线上涨，深圳涨幅最高达12%[13] - 二线城市明显分化，合肥、重庆、成都等城市累计同比涨幅超10%，大连、宁波等城市缩量明显[13] - 广州、杭州、天津等城市二手房房价跌幅扩大，上海、南京、武汉等城市跌幅收窄，北京房价出现上升[8] 市场趋势展望 - 预计接下来两个月新房市场整体延续9-10月态势，四季度市场或比三季度略好，但全年来看将比2024年有所下降[13] - 二手房市场预计延续下跌态势，全年与2024年持平或略有下降，整体一二手房规模受高基数影响将比2024年下降[13] - 二手房市场“以价换量”趋势延续，部分城市区域议价空间或将收窄[13]

楼市供应与成交 - 上周昆明9个项目新增供应面积17.19万㎡ 环比暴涨292% [1] - 商品住宅成交面积6.35万㎡ 环比微涨3% 成交均价11047元/㎡ 环比持平 [1] - 5个项目加推585套房源 整体去化率约17% 其中邦泰春华序去化率41%为最高 [5] 项目销售表现 - 筑友双河湾单周销售金额0.29亿元 成交36套 成交均价6592元/㎡ 套均价81万元/套 [3] - 邦泰·观云销售金额0.46亿元 成交15套 成交均价18849元/㎡ 套均价304万元/套 [3] - 龙湖·峯萃成交均价21117元/㎡为周度最高 套均价356万元/套 [3] - 揽湖半山成交40套位列套数榜首 成交均价仅5000元/㎡ 套均价49万元/套 [3] 土地市场 - 上周昆明主城区无土地供应与成交 [4] 基础设施建设 - 昆明西客站综合交通枢纽一期工程启动招标 总建筑面积5.86万㎡ 预计投资8.5亿元 [7][8] - 招标范围包括西广场地块工程、轨道接驳工程及车道工程 含地下换乘中心3.57万㎡和公交枢纽2.28万㎡ [8]

盐田区域市场概况 - 盐田是深圳楼市中存在感最低的区域之一，讨论热度甚至低于坪山 [2] - 盐田作为深圳"关内"区域起步较早，拥有优越的山海环境，是深圳人周末出游的热门地点 [2] - 购房者对盐田的主要顾虑集中在通勤不便和产业支撑薄弱，导致刚需和置换客户很少考虑该区域 [4][6] - 盐田7月二手住宅成交134套，新房住宅成交仅12套，市场整体表现不尽如人意 [33][36] 合泰嘉悦公馆项目分析 - 项目位于盐田沙头角，预计推售1栋174套约72-81㎡的3-4房户型，是沙头角首个建筑设计新规楼盘 [6][8] - 项目分为两个地块开发，首推02地块住宅建设进度已超过二十多层，但因被道路分割，外观类似"单体楼" [8][9] - 项目绿化覆盖率仅30%，低于深圳新房主流的40%，且无地面花园，仅有架空层绿化空间 [13] - 总户数174户，机动车位117个，充电车位36个，车位比不足1:1 [13] - 南向视野受周边19层高的蓝田壹站华苑遮挡，20层以上才可避开，高楼层海景视野受限 [14] - 项目北向临近小型变电站和高压电塔 [15] 开发商合泰集团背景 - 合泰集团成立于2009年，开发过福田金色假日名苑、半山御景华庭、南山四季丽晶公寓、盐田合泰御景翠峰等项目 [17] - 公司持有多个旧改项目，包括龙华上油松老围片区、盐田叶屋村、盐田沙栏吓村、宝安福新田工业区、大鹏澳头旧村等城市更新单元 [18] - 叶屋村项目2015年取得开发权，预计2027年入市；大鹏澳头旧村项目2014年取得开发权，预计2025年入市，部分项目开发周期长达10年 [20] 盐田区域竞品市场表现 - 合泰御景翠峰2015年入市，住宅备案均价约53,249.78元/㎡，开盘近10年仍剩余17套房源未售罄 [21] - 合泰御景翠峰今年7月成交一套182.92㎡户型，总价970万元，折合单价约53,029元/㎡，价格几乎回到2015年水平 [21][26] - 鹏瑞尚府2021年开盘备案均价约5.72万元/平，2022年开盘备案均价约5.31万元/平，今年3-4月成交单价降至4.17-4.49万元/平 [27][28][30] - 壹海城2013年入市均价约42,000元/平，今年4月成交单价约55,465元/平 [31][32] - 楼龄20年左右的蓝田壹站7月成交单价约2.75万元/平，较新小区价格需大幅折让 [33] 区域供应与去化压力 - 沙头角区域除合泰嘉悦公馆外，还有观山海云府、合正湾府原著、海智云谷、海智云轩、君悦湾府、港悦观云轩等多个项目等待入市 [20] - 盐田新房月末可售套数332套，可售面积37,751.94㎡，去化压力较大 [36]

深圳二手房市场 - 2025年5月深圳二手房录得量为5727套，环比下降13.2%，同比增长17.6% [1] - 单月录得量绝对值维持在5000套以上水平，在传统淡季月份保持较好市场行情 [1] - 截至2025年6月2日，全市有效在售二手房源71791套，对比上月同期减少600套，环比下降0.8% [1] 深圳新房市场 - 2025年5月全市预售新房共成交2209套，环比下降22.4%，同比下降7.0% [1] - 5月新房住宅成交2054套，环比下降20.6%，同比增长2.2% [1] - 新房住宅成交同比小幅增长，但整体市场仍承压 [1] 市场整体态势 - 二手房市场成交量有所下滑，业主委托出售意愿有所减弱 [1] - 市场呈现短期观望态势 [1]