核心观点 - 美国住宅房地产经纪公司Redfin预测，到2026年抵押贷款利率将缓步降至6%左右的低区间，房价将呈现温和上涨态势，但部分地区市场有所降温 [1][2] - 另一项分析显示，在美国百大城市中，有22个城市的房价预计将出现下跌 [1][2] 市场预测 - 抵押贷款利率预测：预计到2026年，抵押贷款利率将逐步下降至6%左右的低区间 [1][2] - 整体房价趋势：预计全国房价将呈现温和上涨 [1][2] - 区域市场分化：部分地区房地产市场预计将有所降温 [1][2] 城市房价分析 - 下跌城市数量：一项分析指出，美国百大城市中有22个城市的房价预计将下跌 [1][2]

香港楼市回暖迹象 - 香港楼市呈现加速回暖态势，西九龙高铁站中介带看房团一个月促成十余宗交易，深圳中介常驻香港加班应对咨询[3] - 多个楼盘出现“日光”现象，启德天玺·天第2期次轮销售56个单位即日售罄且超额认购37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[6] - 10月一手成交量突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，其中5000万港元以上豪宅成交66宗较9月翻倍，前十个月累计322宗为近7年同期次高[8] 机构对市场周期的判断 - 摩根士丹利认为香港楼市在七年低迷后有望迎来4-5年上升周期[2][9] - 瑞银指出住宅物业市场处于转折点，预计未来3-5年进入上升周期[2][9] - 华泰证券预测2026年住宅市场延续量价齐升，2025年私人住宅买卖合约数量同比增19.4%达60467份，2026年同比增7.5%至64991份[9][10] 政策利好推动市场 - 2024年2月全面撤销额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地人购房印花税率从7.5%降至1.5%[13] - 10月施政报告将住宅按揭成数一律提高至70%并革新人才输入机制[14] - 2025年2月新政规定400万港元以下住宅印花税降至100港元，较原1.5%税费降幅超99%[17] - 房贷利率显著下降，1个月HIBOR从年初约5.5%降至当前2.63%，对应房贷利率不到4%[18] 人口流入与需求支撑 - 2024年6月至2025年6月人才计划收超19万份申请，近14万份获批且获批率73.68%[22] - 9月私人住宅租金指数达200.0创2019年8月后新高，143个租金指数成份屋苑中112个“供平过租”，34个回报率超4厘较去年同期18个大幅上升近九成[22] - 学生宿舍成为增长最快房地产投资，新建公寓几乎立刻租出[24] 资金流向与市场分化 - 港股走高及国内“资产荒”带来财富外溢，前十个月普通话买家占私人住宅总成交量24%较上年增20%以上，涉及金额1097亿港元[25] - 香港楼市属于去泡沫周期而非债务危机，开发商资产负债表稳健且个人按揭违约率低[29] - 内地楼市为债务风险周期，香港热度可能分流内地核心城市中高端需求[30] 内地市场借鉴与置业策略 - 香港政策思路可参考差异化税费体系，如对刚需住宅免征契税、对改善型住房实行低税率[32] - 建议内地置业者降低房屋资产占比至40%以下，置换为核心区优质物业并增持金融资产[36] - 香港房产具国际货币挂钩特性，内地房产更关联土地财政且稳定性高[38]

成屋销售表现 - 10月成屋销售量按年率计算为410万套，环比上涨1.2%，同比上涨1.7%，销售量创8个月新高 [1] - 成屋价格中值为41.52万美元，同比增长2.1%，该数据已连续28个月上涨 [1] - 成屋销售量自2023年以来一直维持在按年率计算400万套左右，但与新冠疫情前约520万套的销售量仍有差距 [1] 市场库存与供需 - 10月底待售房屋共152万套，环比下降0.7%，同比增长10.9%，低于疫情前约200万套的平均水平 [1] - 按照当前销售速度，需要4.4个月售出市场上的所有房屋，低于供需平衡市场通常所需的5至6个月 [1] 抵押贷款利率 - 美国30年期固定抵押贷款平均利率为6.26%，一周前为6.24%，一年前为6.84% [2] - 10月成屋销售量上涨主要受房贷利率近几个月总体呈下降趋势拉动 [1]

核心观点 - 美国30年期固定抵押贷款利率连续下降至6.17%，为2024年10月3日以来最低值，增强了潜在购房者的购买力，对房地产市场构成积极信号 [1] 抵押贷款利率动态 - 美国30年期固定抵押贷款平均利率降至6.17%，已连续4周下降，一周前为6.19%，一年前为6.72% [1] - 房贷利率受美联储联邦基金利率和美国10年期国债收益率等因素影响，自7月以来整体呈下降趋势 [1] 房地产市场相关数据 - 上周抵押贷款申请量（包括购房贷款或现有抵押贷款再融资）较此前一周上涨7.1% [1] - 今年9月美国成屋销售量环比上涨1.5%，销售量创7个月来最高值 [1] 美联储政策动向 - 美联储将联邦基金利率目标区间下调25个基点到3.75%至4%之间，为今年以来第二次降息 [2] - 对于12月继续降息的可能性，美联储主席表示“不是确定的事” [2]

成屋销售表现 - 美国9月成屋销售量按年率计算为406万套，环比上涨1.5%，同比上涨4.1%，销售量创7个月新高 [1] - 9月成屋价格中值为41.52万美元，同比增长2.1%，该数据已连续27个月上涨 [1] 市场库存与供需 - 9月底待售房屋共155万套，环比增长1.3%，同比增长14%，当前待售房屋总量为近5年来最高值，但仍低于疫情前约200万套的平均水平 [1] - 按照当前销售速度，需要4.6个月售出市场上的所有房屋，而供需平衡的市场通常需要5个月至6个月 [1] 影响因素分析 - 9月成屋销售量上涨主要受房贷利率下降拉动，美国30年期固定抵押贷款平均利率降至6.19%，是自2024年10月3日以来的最低值 [1] - 尽管成屋销售量因房贷利率下降出现上涨，但受未来经济不确定性等因素影响，成屋销售量不会出现"突破"，今年销售总量预计略高于去年数据 [2]

美联储政策动态 - 美联储9月降息概率大幅上升 主要由于美国7月新增非农就业人数骤降至7.3万人 大幅低于预期的10.4万人 为去年10月以来最小增幅 [4][6] - 美联储内部对降息幅度存在分歧 市场预期9月可能降息25-50个基点 在鲍威尔任期结束前(2026年5月)预计将有两次共50个基点的降息 [6] - 美联储理事库格勒辞职为特朗普提名新理事创造机会 新提名人选可能在明年5月接替鲍威尔担任美联储主席 [4] 中国货币政策展望 - 中国LPR利率有望在9月22日跟随美联储降息 引导房贷利率进一步下降 5月已降息10个基点 当前1年期LPR为3.00% 5年期为3.50% [1][8][9] - 预计2024年底前中国LPR可能迎来超10个基点的降息幅度 分9月和12月两次实施 [11] - 2026年随着美联储可能暴力降息150个基点以上 中国LPR降息空间将更大 中美利差收窄将扩大中国货币政策空间 [12] 经济影响分析 - 房贷利率下降将降低购房成本 对潜在购房者形成利好 [1] - 借贷成本降低将利好股市、楼市和实体经济发展 [12] - 美国就业数据恶化或引发新一轮衰退担忧 这成为推动美联储降息的关键因素 [4][6]

楼市分化趋势 - 当前房产市场已不再是"一刀切"时代 苏州二手房市场呈现白热化竞争 老破小房产需大幅降价才能脱手 [3] - 品质优良的新房供不应求 开发商通过提升设计感和居住体验吸引购房者 无需降价促销 [5] - 一线及强二线城市房价企稳 经济基础雄厚且人口持续流入 而二三四线城市面临人口外流和库存积压 部分地区房价可能下跌50% [5] 亟需出手的房产类型 - 第一类为"租不出去也涨不动"的不良资产 包括非学区老破小 郊区老破小 2000年前建造的塔楼 户型奇特房产 远郊别墅 商住公寓及地段劣势房产 [7] - 第二类为可换取更好机会的房产 例如武汉业主将市中心老华厦置换为新北两居室 获得稳定现金流 [8] - 三四线城市及县城空置率超过30% 年轻人外流导致接盘侠难寻 [8] 不宜出售的房产类型 - 第一类为核心城区旧城改造房产 如武汉硚口区推出城市更新购房消费券 单套最高补贴30万元 配套设施升级带来价值重估 [9] - 第二类为高品质改善型住房 符合国家"好房子"标准 享受政策倾斜 如现房销售试点和绿色住宅税率优惠 [9] - 第三类为租金回报率较高房产 年化收益率2%以上建议持有 超过3%则属于优质现金流资产 [9] 房贷利率变化影响 - 2023年至今全国首套房贷利率从4 1%降至3 3% 100万贷款30年月供比两年前减少340多元 [10] - 业内预计利率可能进一步下降 购房成本降低但优质房产价格趋于稳定 利率下降或推高房价 [10]

政策影响 - 央行降准降息叠加公积金新政落地后首个周末 新房市场迅速出现积极反馈[1] - 持续走低的房贷利率环境对刚需客群的购房心态产生了一定影响[1] 市场反应 - 有新盘来访量增加了30%[1] - 有楼盘周末两天来访超过500组客户[1] - 有购房者在新政后迅速做出购买决策[1] 行业预期 - 业内分析认为未来一段时期房贷"2字头"利率或将成为主流[1]