核心资产拍卖结果 - 深圳皇庭广场于2025年9月9日至10日司法拍卖流拍 无人出价[1][3] - 该资产账面价值57.5亿元 占公司总资产71.57%[1] - 2024年项目收入3.69亿元 占公司全年营业收入56.03%[1] 资产抵押与债务背景 - 2016年子公司融发投资向中信信托借款30亿元 以皇庭广场抵押担保[2] - 借款期限为2016年3月30日至2021年3月30日[2] - 2021年5月因贷款无法续期 中信信托申请查封该不动产36个月[2] 拍卖执行细节 - 2024年下半年债权人向深圳中院申请司法拍卖[3] - 本次起拍价30.53亿元 为评估价43.61亿元的七折[3] - 拍卖吸引超4.6万人围观 885人关注 1人报名但未出价[3] 资产战略地位 - 项目位于福田CBD核心区 紧邻深圳会展中心[1] - 商业体量超30万平方米 是深圳商业地产标杆项目[1] 潜在重大影响 - 若资产被强制执行 公司将失去所有权并构成重大资产重组[1] - 可能触发深交所财务类强制退市风险警示情形[1]

拍卖结果 - 深圳皇庭广场首次公开拍卖因无人出价流拍 起拍价30.53亿元相当于评估价43.61亿元的7折 需缴纳保证金6.1亿元[1][4] - 拍卖吸引48060人次围观 885人设置提醒 仅1人报名但未出价[1][4] - 流拍后皇庭国际股价单日上涨8.27%至3.01元/股[3] 项目背景 - 皇庭广场位于深圳福田CBD核心区 总建筑面积13.8万平方米 为地铁上盖高端购物中心[4] - 项目因借款合同纠纷被司法拍卖 皇庭国际未能按期偿还30亿元贷款导致资产查封[7] - 2025年上半年公司归母净利润亏损69.41亿元 资产负债率达98.5%[8] 流拍原因 - 竞买人需额外承担欠费2371.93万元（管理费1631.87万元+水电费740.06万元）[9] - 土地使用年限至2042年 资产吸引力受限[9] - 高资金门槛导致潜在买家稀少[9] 行业环境 - 2024年全国商业地产法拍流拍案例显著增加 例如深圳佳兆业金沙湾大酒店8.28亿元流拍[9] - 2025年上半年全国21城优质零售地产平均空置率10.5% 一线城市空置率8.4%[9] - 深圳零售地产二季度平均空置率7.1% 平均租金同比下降1.6%至523.6元/平方米/月[10] 后续安排 - 二拍起拍价最低可降至24.42亿元（一拍起拍价的80%）[10] - 若二拍流拍可进行第三次拍卖或作价抵债[10]

行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[7] - 房地产服务：增持（维持）[7] 核心观点 - 消费REITs在2025年上半年表现出运营韧性，整体实现平稳运营，收入和可供分配金额目标按时间进度推进[1] - 消费REITs凭借稳定的运营表现享受红利资产扩围带来的估值提振，显著跑赢REITs指数[1][4] - 基于运营效能走势和基数效应等因素，更看好中金唯品会奥莱、华夏华润商业、华夏首创奥莱、华夏大悦城商业[1][106] 行业概况 - 2025H1全国社零同比增长5.0%，较2024年同期上涨1.3个百分点[2][11] - 线下零售额同比增长4.7%，较实物线上零售额同比增速低1.3个百分点，差距同比收窄5.3个百分点[2][11] - 全国新开业集中式商业数量120个，同比下降29%[2][19] - 典型购物中心客流同比增速17%，仍保持大双位数增长[2][19] 运营表现 - 消费REITs收入同比增速均值约0.4%，运营表现分化[3] - 8个消费REITs底层资产出租率平均超过95%，青岛万象城、成都大悦城、杭州西溪印象城出租率均超98%[3][25] - 租金单价受季节性影响整体略降，EBITDA整体小幅下滑2%[3] - 有2025年预测的消费REITs收入目标完成率47.5%-58.1%，EBITDA目标完成率45.6%-59.1%[3] - 预计大多数已上市消费REITs能超额完成2025年收入目标[3] 财务指标 - 2025H1可供分配金额同比均值+3.5%，较EBITDA（同比均值-2%）表现更佳[4] - 可供分配金额预测值完成率49.2%-55.3%，预计均可完成可供分配利润目标[4] - 消费REITs股息率（可供分配金额ttm/9月5日市值）达3.5%~6.3%[4][94] - 华夏华润商业/华安百联消费/华夏首创奥莱/华夏大悦城商业EBITDA完成率分别为52.3%/45.6%/59.1%/51.7%[74] 市场表现 - 8只消费REITs自上市至今均跑赢REITs指数[91] - 今年以来消费REITs涨幅达24%-46%，较REITs指数实现17%-41%的超额收益[92] - 运营差异对价格走势影响较小，股息率为更重要的考量因素[4][91] 发展展望 - 消费REITs持续扩张，尚待入市的消费设施REITs还有三只，原始权益人包括中国海外发展、凯德信托及天弘股份[5] - 2025年入市及待入市项目预测现金分派率均值为4.78%/5.07%，较2024年上市项目下降33/55个基点[100] - 一二级市场存在0.58个百分点的息差，推动一级市场参与热情高涨[5][100] - 首批REITs进入扩募通道，华润商业计划注入下沉市场项目[5][105] 具体项目表现 - 中金唯品会奥莱底层资产宁波杉井奥特莱斯出租率超97%，2025Q1月租金坪效394元/平[99] - 华夏华润商业拟扩募购入苏州昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目[105] - 华夏首创奥莱推进数字化升级，通过"商品+情绪价值"提升消费者吸引力[28]

核心事件 - 公司全资子公司名下核心资产深圳皇庭广场因司法拍卖流拍 可能导致资产所有权丧失并构成重大资产重组[1] - 该资产账面价值57.5亿元 占公司总资产比例达71.57%[1] - 2024年项目收入3.69亿元 占公司全年营业收入56.03%[1] 财务影响 - 若资产被强制执行将对公司资产、负债及日常经营活动产生重大影响[1] - 公司可能触发财务类强制退市风险警示情形[1] 时间节点 - 司法拍卖时间为2025年9月9日10时至2025年9月10日10时（含延时）[1] - 财务数据基准日为2024年12月31日[1]

股价异常波动与资产重组 - 公司股票连续三个交易日内累计跌幅超过12% [2] - 控股股东电建地产拟以现金收购房地产开发业务相关资产及负债 旨在改善资产质量 优化资产结构 降低资金偿还压力 [2][3] - 交易处于初步筹划阶段 具体范围及定价尚未确定 尚未签署具有法律约束力的协议 存在较大不确定性 [3] 财务困境与退市风险 - 连续四年累计亏损超过50亿元 截至2024年末合并资产负债表未分配利润为-50.50亿元 [4] - 2024年末归属于母公司的净资产为-17.53亿元 股票被实施退市风险警示 简称变更为*ST南置 [4] - 2025年上半年营业收入8.2亿元同比下降39.54% 归属于上市公司股东的净利润-8.98亿元同比下降20633.52% [5][6] - 2025年上半年末归属于上市公司股东的净资产恶化至-26.51亿元同比下降51.21% 总资产202.62亿元同比下降3.78% [5][6] 业务转型与运营现状 - 公司定位为电建集团城市综合运营业务上市平台 业务包括商业 办公 长租公寓等运营及配套咨询服务 [7] - 商业运营板块拥有23个运营项目总面积132万平方米 产业运营板块7个项目面积17万平方米 长租公寓板块5个项目面积近8万平方米 [7] - 轻资产转型是避免退市的关键 但长期可持续盈利及市场竞争力面临挑战 [7][8] 行业背景与战略意义 - 公司成立于1998年 2009年成为地产行业IPO重启后首家上市商业地产公司 2014年电建地产成为第一大股东完成从民企到央企子公司的转变 [3] - 业务布局覆盖北京 深圳 广州 武汉 重庆 成都 南京 长沙等重点核心城市 [3] - 重组反映房地产行业深度调整下房企战略重构趋势 公司需在彻底告别地产开发业务后找到轻资产赛道的可持续模式 [8]

9月10日上午10时，京东资产交易平台显示，深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、 设备（下称深圳福田皇庭广场）因未获有效竞买报价，本次司法拍卖程序流拍。 据悉，本次深圳福田皇庭广场于今年8月上架拍卖平台，京东拍卖平台显示，有超4.8万人围观、880多 人关注。截至拍卖截止时点，虽存在1名合格竞买人完成报名程序，但该竞买人未提交有效报价，致使 本次交易未能达成。 皇庭广场位于深圳福田的核心地带，地理位置极其优越，紧邻市民中心与会展中心，并且是地铁1号线 和4号线的上盖物业。尽管皇庭广场在2020年突破20亿元销售额并实现了近3000万的客流量，它依然未 能摆脱流拍的结局。 （文章来源：华夏时报） 《华夏时报》记者了解到，本次拍卖标的起拍价约合人民币30.53亿元，经专业机构评估的市场价值约 为43.61亿元。此次已是皇庭广场第三次被搬上处置货架。相较2022年深圳联交所的74.93亿元，本次起 拍价格下调金额44.4亿元，折价幅度达4折。 ...

拍卖事件概述 - 深圳皇庭广场首次拍卖流拍 起拍价30.53亿元（评估价43.61亿元的70%） 需缴纳保证金6.1亿元[5] - 拍卖吸引48060人次围观 885人设置提醒 仅1人报名但未出价[5] - 流拍后公司股价逆势上涨 盘中触及涨停 收盘报3.01元/股 涨幅8.27%[4] 标的资产详情 - 项目位于深圳福田CBD核心区 总占地4.23万平方米 总建面13.8万平方米[6] - 为地铁上盖综合体 集奢侈品牌、高端餐饮、娱乐休闲于一体[6] - 土地使用年限至2042年 欠缴管理费1631.87万元及水电费740.06万元需买受人承担[8] 流拍原因分析 - 高资金门槛要求 市场上能承担30亿元交易的买家有限[8] - 零售地产市场承压 全国21城优质零售地产平均空置率达10.5%[8] - 深圳零售地产空置率7.1% 平均租金523.6元/平方米/月同比降1.6%[9] 公司财务状况 - 2025年上半年营收2.902亿元同比降18.48% 归母净亏损69.41亿元同比降63.47%[7] - 总负债78.11亿元 资产负债率98.5%同比升8个百分点[7] - 因30亿贷款违约导致资产被查封 多次自救未果[7] 后续处置安排 - 二拍起拍价可能降至24.42亿元（一拍起拍价的80%）[9] - 若二拍流拍可进行第三次拍卖或以物抵债[9] - 资产出售可能导致公司触发财务类退市风险警示[4]

城市更新项目进展 - 大吉巷项目历时9年改造升级 成为北京中轴线申遗成功后的标志性城市更新工程 融合历史建筑群与现代商业业态打造"城市文化会客厅" [2] - 项目商业空间达8万平方米 招商率96% 汇聚时尚购物与特色餐饮等多元业态 包含北京首店山夏间和有雲 全国首店侯府宴和东方镜 [3] - 开业至8月20日客流超600万人次 销售额突破2.07亿元 最高单日客流量达22.01万人次 27个品牌创全国单日销量第一 34个品牌获北京区域业绩榜首 [3][5] 文商旅体融合成效 - 隆福寺二期定位多元文化基调 引入开心麻花A99剧场（东城区首店） NOA设计师酒店（华北首店） 7 mesh骑行主题店（中国首店）等知名品牌 [6] - 同仁堂知嘛健康隆福寺店创新药食同源概念 推出枸杞拿铁/陈皮拿铁等新中式咖啡 开业当日客流爆满 成为网红消费打卡点 [7] - 王府井商业街与模式口历史文化街区获评国家级旅游休闲街区 全市累计达7家 奥园CITY街/亮马河夜游等成为文商旅体融合示范场景 [8] 文化消费数据表现 - 1-6月大型演出活动102场 票房收入15亿元 同比分别增长13%和35% 五月天演唱会带动13场73万观众 创造5.4亿元票房 [8] - 推出主题游线路105条及乡村漫游线路25条 北京国际文旅消费博览会现场销售达2.11亿元 [8] - 中轴线365项非遗项目成为旅游体验新亮点 非遗+旅游模式成果突出 [8]

观音桥商圈2005年正式开街，是重庆市人气最旺、生态环境最优、业态最时尚的商圈之一。然而，随着 20年的发展，观音桥商圈也呈现出商圈与后巷间缺乏整体规划、商圈光鲜与后巷破旧形成鲜明对比、道 路割裂阻碍连片发展、商圈硬件设施陈旧和部分业态难以满足现代消费者需求等问题。 江北区住房和城乡建设委员会副主任刘波告诉记者，近年来，江北区以国际消费中心城市首选区建设为 牵引，把城市更新作为提振消费活力、推动观音桥商圈高质量发展的核心引擎，聚焦打造生活、消费、 创业新场景，统筹小区、街区、厂区、片区多维空间，打破区域壁垒，实施整体谋划、连片打造策略， 推动观音桥商圈向着世界知名商圈的目标加速迈进。 "我在重庆"天桥是观音桥商圈一大网红打卡点，天南地北的游客在这里与巨屏、街景合影。今年初，这 座连接银鑫楼和北城天街购物中心的过街天桥经过改造升级后，面积从原本不足100平方米拓展到280平 方米，并串联起周边商场，以一屏、一桥、一花艺大道组成"我在重庆"大街区，日均人流量超5万人 次，带动周边消费持续升温。 在重庆江北区观音桥商圈，曾经道路破损、墙面老旧的后街小巷，如今迎来了华丽蜕变。前不久，重庆 江北区观音桥洋河星光片区老旧 ...

活动概况 - 第四届中国（澳门）国际高品质消费博览会暨横琴世界湾区论坛于9月3日至7日以"一会展两地"模式在横琴与澳门举办 [1] - 珠琴澳超级商业力论坛作为平行主题论坛于9月4日举办 由珠海市珠光集团控股有限公司主办 [1] - 论坛紧扣"高品质消费"和"世界级湾区对话"主线 探讨湾区商业新动能 新路径与新机遇 [1] 区位优势 - 横琴可零距离对接澳门这个世界旅游休闲中心 辐射近亿人次庞大客流 [1] - 横琴可快速融入大湾区巨大消费市场 具有"左右逢源"的区位优势 [1] - 合作区将推动制度创新 支持企业发展 吸引全球人才 [1] 项目发布 - 珠光集团首发推介天沐琴台和珠光国际大厦两大城市地标级商业综合体项目 [2] - 天沐琴台毗邻横琴口岸 坐落于横琴天沐河中央 汲取琵琶和古琴元素灵感 建筑暗含"琴韵"之意 [2] - 天沐琴台将集规划展览馆 会议会展 办公 酒店 商业及水上运动中心等多元业态 [2] - 珠光国际大厦依托拱北口岸年均1.3亿人次庞大流量 定位为港澳居民北上消费首站和"珠港澳年轻力中心" [2] 战略规划 - 两大消费新地标环绕澳门分布 将成为驱动珠琴消费能级跃升的重要引擎 [2] - 重点把握三个方向：发挥合作区政策优势和跨境金融机遇打造商业创新试验田 集聚"商业+文化+科技"融合业态打造文旅融合标杆项目 通过数字赋能重塑消费场景转化"过境流量"为"留量经济" [2] 平台发展 - 高品会从首届聚焦"澳门品牌对接内地市场"升级为以"韧性中国・活力湾区：新发展格局下的创新与合作"为主题的高端交流平台 [1] - 高品会的升级紧扣琴澳融合现实需求 服务于大湾区商业生态优化 [1]