行业现状与市场规模 - 2025年是中国房地产市场的关键转折点 行业从粗放扩张向精耕细作转型 [1] - 房地产中介行业市场规模达1 8万亿元 但同比下滑7 3% [1] - 从业者人数从峰值225万人锐减至132万人 持证经纪人占比从32%跃升至58% [1] 用户行为变化 - 用户找房习惯迁移至高德地图等场景化平台 高德地图月活用户达8 5亿 [2] - 用户通过地图导航看房时已明确购房区域和需求 处于交易末期 80%用户看房使用地图导航 [6] - 高德居住指数提供多维小区分析 成为用户决策的重要参考 [2] 经纪人转型与工具革新 - 传统获客模式失效 线索撞客率高达60% 带看转化率不足10% [3] - 新一代经纪人(90后/95后)占比提升 主动拥抱AI技术和线上工具 [3] - 高德端口通过LBS推送和AI算法精准触达用户 有经纪人7天成交3套房 [3][4] - 高德端口获客周期远快于传统渠道 实现"新客多 成交快" [4][6] 技术驱动的效率革命 - 高德端口流量分布在数万个POI 经纪人可独享小区流量 避免公海竞争 [5] - 算法实现严丝合缝的需求匹配 如同"榫卯结构" [6] - 地图场景流量对搜索流量形成降维打击 成为实地看房阶段的核心终端 [6] 行业未来方向 - 132万在岗经纪人加速专业化转型 持证比例持续上升 [7] - AI重构行业生态逻辑 "端口派经纪人"将成为主流 [7] - 地图场景流量红利将成为新一轮竞争的关键 [7] - 技术驱动的行业革命不可逆 拥抱新工具是改变现状的唯一出路 [8]

8月4日，深圳市房地产中介协会发布的数据显示，上周全市二手房(含自助)录得1184套，环比增长 5.2%。二手房录得量中止持续下降趋势，出现小幅回升。与此同时，截至2025年8月4日深圳全市共有 76156套有效二手房源在售，较上周增加645套。 另据深圳中原研究中心统计，7月深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7%。二手住宅过户4656套， 环比上升3.4%，但是仍低于5月的成交量。深圳贝壳研究院监测数据则显示，7月深圳二手房挂牌均价 为每平方米62706元，环比上涨0.2%，主要是业主方面存在一定分化，部分热门物业的放盘价格较为坚 挺，而部分急于出售的物业在价格或议价空间上做出让步。议价空间方面，7月议价率为8.3%，环比增 加0.2%。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，7月是楼市的传统淡季，而且从6月开始政策端"真 空"特征显现，增量政策落地低于预期，市场就开始呈现下行态势。 李宇嘉预计，考虑到二手房挂牌量增加，前期价格降幅比较明显，低总价、低单价的房源仍然很多，深 圳刚需刚改群体规模较大，加上目前的贷款和利率条件非常友好，预计未来深圳二手住房交易继续在高 位徘徊。新房方面，市场将呈现 ...

楼市信心指数 - 美联信心指数最新报73.4点，按周升1.2% [1] - 拆息持续低企及潜在供应数据连跌5季对楼市带来正面支持 [1] - 减价盘减少推动信心指数上升 [1] - 美联储议息维持息率不变的影响将在后续信心指数中反映 [1] 减价盘分布 - 新界区减价盘比率为全港3区最高 [1] - 荃湾、启德、奥运站为减价盘比率最高的三个细区 [1] - A类单位(430平方呎以下)减价盘比率最高 [1] - D类单位(1076-1721平方呎)减价盘比率次高 [1] - B类单位(431-752平方呎)减价盘比率第三 [1] 楼价指数表现 - 美联楼价指数最新报128.78点，按周升0.46%，连升2周 [1] - 楼价指数较四星期前升0.92%，年内迄今升0.51% [1] - 九龙楼价指数报133.15点，按周升0.45% [1] - 新界楼价指数报118.48点，按周升0.7% [1] - 港岛楼价指数报133.96点，按周跌0.27% [1] 区域楼价对比 - 九龙区楼价较四星期前升0.7%，年内升1.62% [2] - 新界区楼价较四星期前升1.42%，年内升0.25% [2] - 港岛区楼价较四星期前微跌0.07%，年内跌1.44% [2]

"我们就是把6周时间压缩成这次直播了，等他们再来线下看房，效率就很高了。"老陈对周先生说。 "定制砍价服务，指定小区、指定板块、指定楼层，从业15年地产老兵。" 房地产行业持续调整之下，中介们的服务也有了"定制版"。 "这个月还没开单。"上周日(7月20日)下午，两三路直播人马挤在一套老破小里，同时开启直播，有中 介小哥在直播间无奈地说。 这几天，《每日经济新闻》记者围观了多场中介直播，有时候，"决定"价格的并不是房东本人，而是架 着手机的中介人员，甚至是评论区的网友。当二手房市场从以价换量走向"狂砍一刀"，从信息壁垒走向 透明交易，这场直播砍价的狂欢中，谁能赢得"房价保卫战"? 半年已降价7次 为什么要直播砍价? 南京中介老陈在砍价过程中问房东周先生："如果30组意向买家来线下看房，需要接待多久?" "每周接待5组，大约需要6周。"周先生坦言。 "我已经亏了。"刘女士无奈地说。 但有网友直接出价"120万元可以谈谈"，主播初步计算刘女士的单价后也表示"亏了，真的亏"。 每经记者在直播中看到，周先生的房子证载面积99平方米，位于4楼，房型合理。通过室内场景和软装 细节，每经记者在链家找到了这套房源，从2025 ...

"定制砍价服务，指定小区、指定板块、指定楼层，从业15年地产老兵。" 房地产行业持续调整之下，中介们的服务也有了"定制版"。 "这个月还没开单。"上周日（7月20日）下午，两三路直播人马挤在一套老破小里，同时开启直播，有 中介小哥在直播间无奈地说。 这几天，《每日经济新闻》记者围观了多场中介直播，有时候，"决定"价格的并不是房东本人，而是架 着手机的中介人员，甚至是评论区的网友。当二手房市场从以价换量走向"狂砍一刀"，从信息壁垒走向 透明交易，这场直播砍价的狂欢中，谁能赢得"房价保卫战"？ 半年已降价7次 为什么要直播砍价？ 南京中介老陈在砍价过程中问房东周先生："如果30组意向买家来线下看房，需要接待多久？" "每周接待5组，大约需要6周。"周先生坦言。 "我们就是把6周时间压缩成这次直播了，等他们再来线下看房，效率就很高了。"老陈对周先生说。 每经记者在直播中看到，周先生的房子证载面积99平方米，位于4楼，房型合理。通过室内场景和软装 细节，每经记者在链家找到了这套房源，从2025年2月上架以来，已经降价7次，价格则从挂牌时的218 万元降到了165万元。 图源：链家 在每经记者观看的直播中，大部分房东最 ...

香港7月物业市场表现 - 7月香港整体物业注册量录7199宗，较6月7221宗轻微减少约1%，连续2个月企稳逾7000宗水平，上一次类似情形出现在2023年4月至5月（反映撤辣初期市况）[1] - 7月注册数据主要反映6月市况，5月初香港银行拆息回落及关税战降温推动楼市交投火热，利好气氛支撑注册量[1] 住宅物业细分表现 - 7月一手私楼及二手住宅注册量合计6104宗（不包括一手公营房屋），较6月6273宗环比减少2.7%，仍为8个月次高水平[1] 非住宅物业细分表现 - 7月工商铺、纯车位及其他非住宅注册量合计1000宗，较6月859宗环比上升16.4%，创23个月新高，为2023年8月以来首次突破千宗[1]

香港楼市指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报138.84点 按周上升0.78% 创今年次高及1月初后29周新高 连升2周累计涨幅达1.76% [1] - CCL Mass报140.55点 按周显著上升1.11% 创51周新高 连升2周累计涨幅2.05% [2] - CCL(中小型单位)报139.11点 按周上升1.09% 创51周新高 连升2周累计涨幅2.02% [2] - CCL(大型单位)报137.42点 按周下跌0.79% 在138点水平反复波动 [2] 区域市场分化 - 九龙CCL_Mass表现强劲 报139.46点 按周大幅上升2.38% [2] - 新界西CCL_Mass报127.83点 按周上升1.22% [2] - 港岛CCL_Mass报138.35点 按周微升0.07% 连续4周累计上升3.30% [2] - 新界东CCL_Mass报152.05点 按周微跌0.06% 在150点以上徘徊 [2] 年内累计表现 - 2025年CCL累计上升0.87% 较3月财政预算案前低位134.89点上升2.93% [1] - CCL Mass年内累计上升1.75% CCL(中小型单位)累计上升1.54% [2] - 九龙区指数年内累计大幅上升4.22% 新界东累计上升2.47% [2] - CCL(大型单位)年内累计下跌2.44% 港岛区累计下跌0.16% 新界西累计下跌0.41% [2] 历史对比与市场驱动因素 - 近9周CCL七升两跌累计上升2.72% 超越2024年减息后14周累计升幅2.50% [1] - 5月以来拆息回落 H按息自2022年7月以来首次低于封顶息率 推动楼价见底回升 [1] - 当前指数较2021年8月历史高位191.34点仍低27.44% 较2024年3月撤辣前低位143.02点低2.92% [1] 政策环境影响 - 7月31日美联储及香港大型银行维持利率不变 金管局7度承接港元沽盘累计达911.08亿港元 [1] - 8月1日稳定币条例正式生效 相关政策影响将于8月下旬公布的CCL数据开始反映 [1]

左晖的行业地位与精神遗产 - 左晖被视为房地产交易服务行业唯一公认的领袖 其精神价值观持续影响贝壳内部[2] - 左晖明确反对追求青史留名 但去世5年后仍被贝壳员工作为精神象征频繁提及[1] - 左晖为行业建立价值观与尊严 这一遗产在当前变革中被反复强调[4] 彭永东的角色与能力 - 彭永东作为贝壳CEO 具备抽象思维和底层逻辑归因能力 擅长通过假设验证解决问题[5][6][41] - 彭永东与左晖思维高度契合 被左晖称为"不分彼此"的核心决策者[14][24] - 彭永东主导链家线上化转型和贝壳平台创建 是公司从线下反击线上成功的核心指挥者[44][47][49] 贝壳关键业务变革 - 链家于2024年7月在上海推行"房客分离"政策 将房源维护与客源开发拆分为独立岗位[16] - 改革后房源端业绩比例从45%提升至53% 客源端从55%降至47%[17] - 改革背景是上海二手房挂牌量从5年前10万套增至17万套 均价从384万降至370万 成交周期从46天延长至98天[19] 贝壳发展历程与商业模式 - 贝壳2018年上线 2020年赴美上市成当年最大中概股IPO之一[15] - 贝壳ACN网络将交易拆分为房源获取和达成交易两大环节 房源端角色共享30%佣金 交易经纪人获70%[37] - ACN使链家二手房单边比从2014年3.2:1升至2017年近7:1 即每单交易有近7个经纪人参与[39] 财务与薪酬争议 - 彭永东2021-2024年薪酬总额分别为847.8万元、4.75亿元、7.13亿元和4.01亿元[59] - 剔除股份支付费用后 其2023-2024年实际薪酬为1253.1万元和1176.6万元[66][67] - 2024年贝壳净利润40.78亿元同比降30.8% 经纪人年均收入从2021年17.4万元降至8.34万元降幅52%[61][64] 行业竞争与市场表现 - 2025年一季度贝壳总交易额8437亿元同比增34% 净利润8.55亿元同比增97.9%[71] - 贝壳新房业务要求开发商支付4%-10%快佣费用 2024年预付款占新房收入49%[73] - 上海链家维持买方2%+卖方1%的行业最高收费标准 其他中介普遍执行2%且可议价[75] 运营问题与消费者投诉 - 平台虚假带看现象严重 部分城市虚假带看占比超30%[77] - 2025年黑猫投诉平台累计超3300条投诉 涉及虚假房源和合同陷阱等关键词[78] - 上海480万元二手房案例中 28.8万元中介费贝壳抽佣21万元 经纪人实际分成不足三成[81]

核心观点 - 上海房产经纪人通过深耕总价约200万的"老破小"刚需市场 实现二手成交单量公司第二及总业绩前五的突出表现 体现高频交易基础房源的市场潜力与专业服务价值 [1][3][5] 市场策略 - 聚焦公司主营责任盘内总价约200万的"老破小"房源 将其作为高频交易基础 [3] - 在看似"薄利"的刚需市场通过高频专业服务累积可观业绩 [5] 专业服务方法 - 通过详尽数据分析提供理性建议 包括近3个月同户型成交价、平均周期及在售竞争房源 [3] - 以专业分析建立客户信任 形成"信任复利"效应并带来后续转介绍 [3] 团队协作机制 - 团队提供情绪关怀与方向指引 强调"房源第一"核心理念 [5] - 日常工作中依托团队成员紧密协作与信任支撑持续发力 [5] 业绩表现 - 二手成交单数位列公司第二 总业绩排名公司前五 部门业绩稳居首位 [1][3] - 复职初期曾经历连续两个月零成交困境 后通过策略调整实现突破 [3]

一手成交方面，5月份录约2300宗，6月份录约1500 宗，本月至今一手市场已录近1900宗，当中不乏豪 宅成交，预期本月突破2000宗的机会很大。 租金指数方面，指数已连升7个月。近期开始步入暑假传统租赁旺季，不少家庭客趁暑假搬屋，大批海 外及内地学生亦赶于新学年开始前租楼，加上香港政府近年致力引入专才，市场上租赁需求庞大，本月 中原地产促成租赁交投录约2300宗，较上月同期录约1600宗录约4成多升幅，租赁交投向升推动租金升 值，相信短期内租金持续向升，进一步吸引投资者买楼收租，同时租金持续上扬，亦有租客选择转租为 买，带动交投气氛向好。但未来香港楼价走势仍持续受香港经济以及中美局势等因素影响，但若美国宣 布减息，中美局势持续稳定，相信香港楼价下半年升势更为确定。 智通财经APP获悉，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，6月份楼价指数反映5月至6月份 的二手成交，指数连升3个月，幅度虽然较微，但亦充分显示香港楼价已经寻底成功，进入缓步上升的 阶段。近期股票市场向好，恒指已升穿2万5千点关口，创逾3年半新高，财富效应下，有利物业市场交 投，加上近期中美关系缓和，美国总统特朗普亦表明需要美联储减息以稳 ...