整体市场表现 - 二手住宅市场（包括私宅及公营房屋）在今年首9个月（截至9月23日）录得32,571宗注册，较去年同期的29,759宗增加约9.4% [1] - 同期二手居屋市场录得3,676宗注册，较去年同期的4,497宗减少约18.3%，创3年同期新低，表现明显逊于整体二手住宅大市 [1] 按价格区间分析 - 400万元或以下的二手居屋录得2,292宗注册，较去年同期的2,435宗减少约5.9%，跌幅相对温和 [4][5] - 逾400万至500万元的二手居屋录得931宗注册，较去年同期的1,429宗大幅减少约34.8% [4][5] - 逾500万元的二手居屋录得453宗注册，较去年同期的633宗减少约28.4% [4][5] - 400万元或以下区间跌幅较小，相信与今年2月《财政预算案》将征收100元印花税的物业价值上限由300万元提高至400万元有关，此举减轻了相关物业的入市成本 [4] 按地区分布分析 - 港岛区录得413宗二手居屋注册，较去年同期的476宗减少约13.2% [7] - 九龙区录得1,008宗二手居屋注册，较去年同期的1,185宗减少约14.9% [7] - 新界区录得2,255宗二手居屋注册，较去年同期的2,836宗减少约20.5%，跌幅为三区中最大 [7] 未来展望 - 房委会预计于第四季向“白居二2024”的成功申请者发出批准信，行业预期在新一轮白居二买家入市的带动下，今年全年二手居屋注册宗数将急起直追 [7]

监管调查 - 华尔街监管机构正在调查Douglas Elliman收购要约失败前的交易活动 [1] - 监管机构已询问该豪华房地产经纪公司关于收购要约在公开前哪些人知情 [1]

乡村产业同质化问题 - 乡村产业振兴过程中，同质化竞争问题日益凸显，表现为产品大同小异、市场竞相压价，导致丰产难丰收 [1][2] - 同质化核心成因包括产业布局缺乏科学规划、盲目跟风发展“网红产业”、相邻地区缺少协调机制导致产能过剩 [2][3] - 同质化导致产业陷入“重复建设—低价竞争—效益低下”恶性循环，大量优质农副产品无法实现优质优价，影响农民收益并占用大量资源 [3] “一乡一品”产业促进实践 - 中国民族贸易促进会启动“一乡一品”产业促进计划，面向全国2800多个县市、4万多个乡镇，旨在打造优势区域公用品牌和特色产业中心 [4] - 实践案例包括为重庆引入柠檬加工龙头企业“檬泰生物”，开发二三十个加工系列产品；为贵州贞丰打造“多吉利”板栗品牌，通过一二三产联动解决销路 [5][6] - 在重庆酉阳打造的区域公用品牌“酉阳800”，2024年销售额达21.8亿元，平均溢价超40%，带动农民户均增收3000元以上 [6] 乡村产业高质量发展路径 - 推动产业高质量发展需政策创新和要素保障同步发力，建议优化乡村振兴资金投入比例，更多向二产、三产倾斜，并创新土地供应政策 [7] - 发展重心在于三产融合，强化二产精深加工以稳定农产品价格并实现差异化，例如通过不同加工形式和生产工艺 [6][7] - 当前面临销售渠道不规范、物流体系不完善、智慧农业未全面铺开、技术人才匮乏等挑战，需多方力量配合解决 [7] 汽车后市场发展 - 商务部将推动清理汽车后市场消费领域限制性措施，以激发消费活力，该市场涉及从汽车购置到报废的整个过程 [9] - 2023年中国汽车后市场规模达到5.4万亿元，2019-2023年复合年增长率为9.2%，预计2025年市场规模突破7万亿元 [9] - 汽车市场机遇从以新车为主逐渐向后市场转移，未来10-15年后市场有望实现5%-7%的年均增长 [9] 区域科技创新评价 - 2025年中国全国综合科技创新水平指数得分为80.20分，比2024年提高1.77分，上海、北京、江苏、广东、浙江和天津领先 [14] - 长三角地区在R&D人员数、经费支出等指标占全国比重超30%，技术国际收入占全国近50%；京津冀R&D经费投入强度接近4.3%，是2024年全国平均水平的1.6倍 [14][16] - 广东综合科技创新水平位居全国第4，R&D经费支出占全国14.4%，高技术产品出口额占全国总额的28.0%，多项指标居全国首位 [16] 上海房产税政策优化 - 上海对符合条件者首套房暂免征收房产税，条件包括高层次人才、紧缺急需人才或持有居住证满3年者，新购首套住房且家庭人均面积不超过60平方米 [17] - 新政可有效降低非沪籍居民在上海购房的持有成本，是对上海楼市新政的落实，此前房产税按年征收税率为0.4%-0.6% [17] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8点至47.26，创年内最大单月涨幅，预计政策利好将带动“金九银十”成交量增长 [17]

股价表现 - 9月23日股价下跌5.19%至2.92元/股 成交额2.96亿元 换手率4.40% 总市值68.78亿元 [1] 业务构成 - 资产管理业务收入占比47.76% 经纪业务占比35.90% 新房业务占比8.28% 其他业务占比4.97% 商业租赁及服务占比3.08% [1] 机构持仓 - 山证资管精选行业混合发起式A基金二季度增持600股 持有17.95万股 占基金净值比例4.71% 位列第二大重仓股 [2] - 该基金当日浮亏约2.87万元 [2] 基金表现 - 山证资管精选行业混合发起式A基金规模1099.56万元 今年以来收益6.18% 近一年收益31.52% 成立以来收益19.37% [2] - 基金经理庄波任职10年191天 管理规模1130.79万元 任职期间最佳回报24.93% 最差回报-3% [3]

公司举措 - 贝壳发布"真保障"全流程服务保障体系 旨在进一步保障消费者权益[1] - 该体系覆盖35项服务承诺 包括6项平台级承诺和29项品牌级承诺[1] - 体系依托"1套标准+2个能力+1亿元保障金"机制实现[1] 历史数据 - 2001年至2025年8月期间 贝壳平台服务承诺累计退赔垫付金额达55.6亿元[1] - 从"真房源"承诺逐步拓展至"3+3"平台级服务承诺 最终形成全流程服务保障体系[1] 战略定位 - 公司持续践行"对消费者好"理念 通过长期能力建设和投入完善保障体系[1] - 致力于推动行业向更规范、更有保障的高质量阶段发展[1] - 坚持提升服务能力 为消费者提供更省心、安心的服务体验[1]

合作模式创新 - 光大银行与北京链家合作推出不动产登记全程网办延伸服务 依托双方地理位置相邻的网点优势实现业务协同[1] - 通过银行机构设立不动产登记全程网办业务帮办窗口优化政务服务流程 缓解居民办事压力[1] - 北京链家签约服务中心配备专业签约经理并引入银行、公证等合作机构 实现合同签署到缴税过户等功能一站办结[2] 服务功能升级 - 提供不动产权证自助打印与不动产信息自助查询两大核心功能 居民携带身份证即可通过自助发证机3分钟内完成房产证领取[2] - 不动产登记信息自助查询机支持快速查询并打印名下不动产登记信息证明 适用于房产交易和抵押贷款等多种场景[2] - 两台自助设备支持工作日及周末全天候服务 居民可灵活安排时间就近办理[2] 业务覆盖范围 - 服务范围覆盖全市居民 首批试点位于望京区域的光大银行支行与北京链家签约服务中心[1] - 北京链家在朝阳区亚奥、团结湖、常营及望京四家签约中心推进不动产登记网上办理 已开通17项高频线上服务包括二手房买卖和赠与等[3] - 通过重构二手房标准化签约流程 实现从签约到领证的全流程一站式办理[3] 行业效率提升 - 传统二手房交易需往返门店、银行、不动产登记中心等多场所 流程繁琐且办理周期长[1] - 新服务模式推动北京市二手房交易向"就近办、即时办"方向发展 助力构建15分钟便民服务圈[1] - 政务服务延伸至房产交易高频场景 提升居民办事效率和体验[2][3]

香港金融与资本市场发展 - 香港将积极争取更多国际机构落户 包括亚洲基础设施投资银行 以增强"背靠祖国 联通世界"优势 [1] - 香港交易所支持施政报告措施 认为将丰富证券、固定收益、货币、商品及碳市场等领域产品种类 推动市场多元发展 [1] - 施政报告提出完善主板上市机制 研究优化"同股不同权"规定 探索股票结算周期缩短至T+1 推动海外企业来港第二上市 [6] - 德勤建议分阶段延长港股交易时段 短期减免人民币柜台交易印花税 推出海外公司上市专线吸引东盟等企业融资 [7] - 香港证监会认为将人民币柜台及房地产投资信托基金纳入沪深港通可深化内地市场联系 扩展数字资产产品类型可促进数字资产生态系统发展 [7] - 香港交易所主席表示跨资产类别举措将拓宽金融生态圈 提升香港在全球金融市场领先地位 [8] 人工智能与科技创新 - 香港将推动人工智能作为未来核心产业 促进AI与各行业广泛深度融合 [1] - 香港科技大学支持"加快发展北部都会区"和"教育、科技、人才一体化发展"策略 认为可推动经济升级转型和扩大顶尖人才库 [1] - 香港特区政府将通过"科企专线"协助内地科技企业来港融资 加强对国家建设科技强国的金融支持 [6] 资本投资者入境计划优化 - "新资本投资者入境计划"要求申请人在港投资不少于3000万港元 其中房地产投资额最多算入1000万港元 [4] - 计划优化后 购买非住宅物业可算入额由1000万港元提升至1500万港元 住宅物业成交价门槛由5000万港元下调至3000万港元 [4] - 孖士打律师行观察到计划推出后豪宅市场成交量显著上升 增长主要由内地买家推动 [4] - 经络按揭数据显示 价值3000万港元以上豪宅买家中35%按七成上限顶格申请贷款 [5] - 普华永道建议政府同等放宽住宅物业可算入额限制 认为门槛下调最受潜在投资者欢迎 [6] 房地产市场措施影响 - 香港特区政府去年10月放宽所有住宅物业按揭成数上限至七成 不论物业价值及是否自用 [5] - 放宽按揭措施后 豪宅物业买家顶格申请七成按揭的比例显著增加 [5] - 经络按揭认为优化资本入境计划配合放宽按揭及"撤辣"措施 可带动豪宅及非住宅物业交投 提振整体物业及按揭市场 [5] 固定收益及货币市场发展 - 施政报告通过多项措施发展固定收益及货币市场 香港证监会认为可为市场多元化发展注入强心针 [7] - 香港证监会与金管局正制订固定收益及货币市场路线图 将于9月25日举办论坛探讨新机遇 [8]

核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]

市场整体态势 - 全国房地产市场延续分化调整态势 政策利好效逐步显现 市场信心出现积极变化 市场底部特征日益清晰 [1] - 房产经纪行业景气度与找房热度回升 为金九银十传统旺季奠定基础 [1] - 预计9月市场或将结束6月以来的下滑趋势 实现成交量筑底回升 随着金九银十传统旺季到来 叠加政策利好 成交量有望增长 [2] 一线城市表现 - 一线城市新房价格降幅已现收窄迹象 新建商品住宅销售价格环比下降0.1% 降幅较7月收窄0.1个百分点 核心城市市场韧性初显 [1] - 上海实现新房价格上涨 环比涨幅达0.4% 核心区优质改善型房源集中入市以及外环外限购放松等政策精准激活改善需求 [1] - 市场企稳与政策持续发力密切相关 尤其是一线城市陆续放宽外围限购 降低房贷利率 [1] 三线城市情况 - 三线城市因前几年刺激政策导致供应过剩 库存压力较大 [1] - 相比一二线城市 三线城市政策支持力度较小 市场自我调节能力有限 [1] - 收购存量房转为保障房等举措缓解部分城市库存压力 但因需求持续减少 政策直接效果逐渐弱化 [1] 行业先行指标 - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26 创年内最大单月涨幅 [2] - 新房找房热度较7月小幅上涨0.6 二手房找房热度较7月上涨1.0 释放出积极信号 [2] 中长期市场动能 - 保障性住房再贷款落地进度有望加快 为市场注入新动能 [2] - 城中村改造货币化安置释放的需求 将为市场注入新动能 [2]

核心市场观点 - 香港十大屋苑周末成交量录得11宗，按周上升57.1%，创5周新高 [1] - 市场交投受多重利好因素推动，包括买家憧憬美联储本月减息及对下周施政报告的乐观预期 [1] - 尽管另一机构统计的周末十大指标屋苑成交按周减少8.3%，但仍连续两周维持双位数水平 [1] - 业内人士预期，待美国议息结果及施政报告两大关键因素明朗后，市场前景将更清晰，整体交投步伐有望加快 [1][2] 区域成交分布 - 十大屋苑成交分布均匀，港岛、九龙、新界每个区均有成交记录 [1] - 港岛区3个指标屋苑（太古城、康怡花园、海怡半岛）周末共录得1宗成交，按周增加1宗 [2] - 九龙区4个指标屋苑（丽港城、黄埔花园、新都城、美孚新邨）合共录得6宗成交，按周减少25% [2] - 新界区3个指标屋苑（映湾园、沙田第一城、嘉湖山庄）合共录得4宗成交，按周无升跌 [2] 市场情绪与参与者行为 - 天气晴朗有利看楼活动，部分准买家因预期利好政策而加快入市步伐 [1] - 在重大政策公布前，市场呈现分化：一部分买家积极看楼物色笋盘准备入市，另一部分买家则暂缓出价观望 [1] - 预期发展商将加快推盘步伐，进一步带动市场气氛，吸引购买力提前入市，楼价有望持续拾级而上 [2]