春泉产业信托(01426)发布公告，于2025年12月19日购回20万个基金单位，每个单位的发行价为1.631港 元。 ...

市场观点与风险 - 美国银行策略师认为，若美联储下周会议释放过于谨慎或鸽派的经济展望，可能威胁股市的年底反弹行情[1] - 策略师指出，唯一能阻止“圣诞老人行情”的是美联储鸽派降息引发长期美国国债的抛售[1] - 当降息伴随着经济恶化的展望时，美国股市倾向于下跌[2] 市场预期与表现 - 投资者押注美联储将进一步降息以支撑疲软的劳动力市场，推动美股上涨[3] - 互换市场数据显示，市场对12月10日会议降息25个基点的押注概率已从一个月前的60%飙升至90%以上[3] - 交易员完全消化了到2026年9月前三次降息的预期[3] - 当前标普500指数距10月峰值仅差约0.5%[3] - 季节性趋势通常对年底反弹有利[3] - 标普500指数全年上涨17%，落后于摩根士丹利资本国际全球除美指数27%的涨幅[3] 潜在风险与数据 - 受政府停摆影响，12月晚些时候将发布延迟的关键就业和通胀数据，市场届时将面临这两大风险事件的考验[3] 配置建议 - 美国银行策略师建议，为应对政府可能干预以阻止通胀高企和失业率升至5%的可能性，可在2026年配置“估值低廉”的中盘股[3] - 策略师认为，与经济周期挂钩的板块有望实现最佳相对涨幅，例如房地产建筑商、零售商、房地产投资信托基金和运输类股[3] - 美国银行策略师此前曾重申他们在2025年对国际股市的偏好[3]

文章核心观点 - 美国银行策略师认为，由于美联储对经济前景的看法可能过于谨慎，年末股市的“圣诞老人涨势”正面临风险 [1] - 若美联储释放鸽派降息信号，可能引发长期国债抛售，从而考验市场当前的乐观情绪 [1] 市场现状与预期 - 当前标普500指数已接近历史高点，距离10月高点仅差约0.5% [1] - 投资者普遍预期“最佳情景”：美联储降息、通胀下降、经济增长保持韧性 [1] - 市场对美联储在12月10日会议上降息25个基点的押注比例，已从一个月前的60%飙升至90%以上 [1] - 交易员已完全消化了在2026年9月前降息三次的预期 [1] 潜在风险与事件 - 美联储若在下周会议释放鸽派信号，可能暗示经济放缓幅度超出预期，从而考验市场乐观情绪 [1] - 受政府停摆影响而推迟的关键就业报告与通胀报告，将于12月下旬发布，构成市场风险事件 [1] 投资策略与建议 - 为应对政府可能干预以遏制高通胀并阻止失业率升至5%的可能性，建议投资者在2026年可配置“估值低廉”的中型股 [2] - 顺周期板块（如住宅建筑商、零售商、房地产投资信托基金及交通运输类股）被认为将拥有最佳相对上涨空间 [2] - 策略师此前重申2025年更看好国际股市，这一观点已被验证：标普500指数的涨幅落后于MSCI全球指数（不含美国）的涨势 [2]

政策发布 - 中国证监会于11月28日起草并发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见 [1] 产品定义与目标 - 商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券以取得所有权或经营权利，运营管理资产以获取租金等稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [4] - 推出商业不动产REITs旨在更好发挥REITs功能，支持构建房地产发展新模式，提升资本市场服务实体经济的质效 [3][10] - 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产，我国商业不动产存量规模庞大，有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [4] 征求意见稿主要内容 - 产品定义明确为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [5] - 明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的注册及运营管理要求，并强调基金管理人的主动运营管理责任 [5] - 要求基金管理人聘请专业机构提供服务，并对拟持有的商业不动产进行全面的尽职调查，资产需符合国家战略、权属清晰、已产生持续稳定的现金流 [6] - 强化监管责任，明确中国证监会及其派出机构履行监管和风险监测职责，证券交易所及行业协会履行自律管理职责 [7] 市场背景与发展现状 - 我国REITs市场经过五年探索，截至2025年11月27日已上市77只REITs，融资金额合计2070亿元，总市值2201亿元 [10] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [10] 后续安排 - 中国证券投资基金业协会等将修订相关配套规则，相关技术系统也将很快上线 [8] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [9]

公司发展里程碑 - 领展房地产投资信托基金于2025年11月25日庆祝上市20周年 [3] - 公司由最初营运单一市场单一资产类别，发展为亚太区领先房地产投资者及管理人 [4] - 领展房托是香港首家上市房地产投资信托基金，现为亚洲最大房托之一 [4] 业务规模与组合 - 通过领展房托管理154个物业，遍布香港、内地、澳大利亚、新加坡及英国五个地区 [4] - 物业组合价值达2229亿港元，自上市以来20年间增长接近6倍 [4] - 2025年推出基金管理业务领展房地产投资，标志策略性转型 [4] 资产优化与回报 - 在香港及内地完成超过100个资产优化项目，平均投资回报率达18.0% [6] - 自2010年起翻新52个菜市场，重塑街市购物体验 [6] 可持续发展举措 - 成为香港最大私营公众电动车充电网络营运商，提供超过3000个电动车充电设施 [7] - 成为香港最大私营太阳能发电营运商之一，拥有58个太阳能发电设施，每年发电量约420万千瓦特 [7] - 自2010年起，香港物业组合成功减少46.1%用电量 [7] - 签订逾4600份绿色租约，鼓励商户减少能源消耗 [7] 可持续发展财务效益 - 公司是亚洲首家发行房地产绿色债券上市公司，全球首家发行绿色可转换债券房地产企业 [7] - 2025年应对气候变化投资成功将物业保险费降低11.7% [7] 社区投资与参与 - 通过领展"爱.汇聚计划"自2013年起投入逾1.74亿港元，支持超过200个社区项目 [8] - 计划惠及120个社福机构，受惠人次超过2000万 [8] - 过去10年间颁发超过2000个领展大学生奖学金 [8] - 2025年推出"领展二十周年杰出学生奖学金"，表扬100名中学生 [8] 社区健康与教育 - 设立"领展可持续未来馆"，为香港首个设于市区商场可持续发展教育平台 [9] - 通过举办体育活动如"街坊挑战赛系列"及香港高尔夫球公开赛合作伙伴推广社区健康 [9]

业绩与预期 - 领展房产基金2026财年中期业绩逊于预期 [1] - 美银证券将其2026至2028财年的每基金单位分派预测下调2%至3% [1] - 目标价相应由45港元下调至43港元 [1] 业务表现与挑战 - 公司最大的负面因素是内地零售租金收入急剧下降 [1] - 香港续租租金下降6%在预期之内 [1] - 第二财季的租户销售额同比跌幅扩大令市场失望 [1] 成本控制与业务调整 - 预计减省人力成本将有助于稳定每基金单位分派至2027财年中期 [1] - 公司应可调整其业务组合以更好地应对电商竞争 [1] 投资评级与估值 - 美银证券认为公司当前估值仍具吸引力 [1] - 重申对领展房产基金的“买入”评级 [1]

市场概况与规模 - 截至2025年9月30日，新加坡共有41只REITs和房地产信托，总市值达到1010亿新元 [1] - 新加坡REITs及房地产信托总市值约占新加坡整体上市股票市值的10% [1] 收益表现 - SREITs的12个月平均派息收益率为6.2% [1] - 该收益率显著高于海峡时报指数的4.8%、新加坡金管局10年期政府债券基准的1.9%，以及2025年9月0.4%的核心通胀率 [1] 财务健康状况 - SREITs的平均杠杆率为40%，低于50%的监管上限 [4] 资产配置特征 - 新加坡REITs市场国际化程度高，超过85%（即35只）的信托持有海外资产 [4] - 从资产类别看，多元化REITs占比最大（26%），其次是工业REITs（18%）和零售REITs（16%） [4] 投资者行为 - 2025年第三季度，机构投资者呈现净卖出趋势，而散户投资者则呈净买入态势 [4]

IPO发行计划 - 公司提高IPO融资规模 计划以每股18至22美元价格发行3250万股股票 募集65亿美元 此前计划发行2500万股 [1] - 按照修订后条款 募集资金比原先预期高出30% 公司市值将达到132亿美元 [1] - 公司计划于纳斯达克上市 股票代码为"FRMI" [1] 核心资产项目 - 公司计划在得克萨斯理工大学校园内开发名为"斗牛犬计划"的综合发电厂与数据中心 项目占地1500万平方英尺（约13935万平方米） [1] - 项目处于规划阶段 公司已就场地签订长期租赁协议 [1] - 规划于2026年底前完成100万平方英尺（约929万平方米）数据中心容量建设并部署1吉瓦电力 [1] - 到2038年 电力容量将拓展至近11吉瓦 能源来源涵盖太阳能 天然气及核能 [1] 公司财务状况 - 公司目前尚未产生任何营收 [1]

核心观点 - 尽管面临美国贸易政策风险和美联储降息不确定性 房地产投资信托基金仍具备结构性增长动力和估值修复潜力 [1][4][6] - 供应收紧延长房地产周期 而住宅 物流设施 数据中心等领域需求保持强劲 [1][4] - 亚太市场房地产板块展现防御性韧性 日本 澳大利亚 新加坡 中国香港等地存在特定投资机会 [6][7] 增长动力 - 房地产投资信托基金以本地需求为主且具备长期抗通胀租约 在贸易纷争环境中表现稳定 [3] - 新建项目供应有限导致供需失衡 支撑物业估值及租金水平 [4] - 住宅市场供应短缺推动分层单位及长者住屋租金上升 电商及人工智能带动物流设施和数据中心需求增长 [4] - 历史数据显示当美国10年期国债收益率介于3%至5.25%时 房地产投资信托基金表现优于整体股市 当前相对股票处于历史性折让水平 [4] - 估值吸引和基本面改善促使私募基金参与市场 低息环境有利于并购交易推进 [4] 投资机会 - 亚太房地产成为防御性较高板块 日本开发商受股东回报政策改善推动 房地产投资信托基金受物流和酒店业催化 [6][7] - 澳大利亚住宅和零售房地产投资信托基金受强劲当地消费和降息政策支持 [7] - 新加坡零售和工业房地产投资信托基金因稳健股息增长和低空置率具有上行空间 [7] - 中国香港非必需品零售房地产投资信托基金可能受益于低收益率和与内地市场的互联互通安排 [7] - 宏观环境稳定和资本成本回落为房地产投资信托基金提供明朗前景 部分板块长期增长动力明确 [7]

核心观点 - 商业房托（REITs）在牛市行情中提供安全边际和弹性收益机会 招商局商业房托存在预期差带来的价值修复契机 [1] 高分红与现金流稳定性 - 商业房托核心优势在于稳定租金现金流和高分红政策 受经济周期波动影响较小 [2] - 持有北京 深圳核心地段甲级写字楼 创意写字楼和商业综合体 保障稳定客流量和租金收入 [2] - 2025年上半年总收入2.25亿人民币 租金收入1.96亿人民币 可分派收入5746万元 [2] - 年化分派率9.1% 上市以来保持100%派息率 体现精细化财务管控能力 [2] 资产价值修复潜力 - 市场对短期出租率波动反应过度 导致商业地产估值普遍被低估 [3] - 核心资产具不可复制地理优势和稳定客流 长期盈利能力未改变 [3] - 写字楼和购物中心估值下降速度已减缓 随市场环境改善租金回报提升将推动价值回归 [3] 政策与杠杆优势 - 房地产政策释放积极信号 支持消费政策出台为商业地产带来新机遇 [4] - 宽松货币政策和财政政策推动经济复苏 商业地产同步受益 [4] - 有息负债率41.2%处于行业低位 贷款置换后综合利率从3.17%降至2.8% [5] - 低杠杆率提供融资灵活性和逆周期收购能力 支持业绩弹性增长 [5] 行业催化因素 - REITs纳入沪深港通预期持续强化 有望吸引ETF和南下资金配置 [6] - 市场估值重估潜力显著 优质REITs将获长期资金青睐 [6] - 依托发起人招商蛇口资源 挖掘多元化优质资产投资机会 [6]