组织架构调整 - 公司完成近年来最大规模组织架构调整 新架构包括集团总部 地区公司和事业部三部分 [1] - 集团总部设置董事会办公室 集团办公室1党群工作部和11个中心 辛杰担任董事长 郁亮担任执行副总裁 [3] - 地区公司数量为16个 包括北京公司 津冀公司 上海公司等 由总部直接管理城市公司 [3][5] - 事业部包含物业 商业与酒店 长租公寓 物流等八大多元化业务 [3] 管理团队变动 - 管理团队包括董事长辛杰 工会主席解冻 执行副总裁郁亮 李锋 华翠 财务负责人韩慧华 董事会秘书田钧 [3] - 朱保全和孙嘉职务不变 分别继续负责物业 商业与酒店事业部 [3] - 李刚新兼任北京公司总经理 张海转任集团首席产品官 李嵬担任集团投资发展中心总经理 吴镝担任集团首席营销官 卜令秋担任集团财务总监 [5] 架构变革重点 - 撤销开发经营本部 将原"5+2+2"架构调整为16个地区公司 [5] - 此次调整距离上次大规模人事变动约8个月 年初郁亮辞去董事会主席职务 祝九胜辞去总裁等所有职务 [5] 股东资金支持 - 深铁集团提供20.64亿元借款 用于偿还公开市场债券本金与利息 [6] - 借款期限不超过3年 利率为LPR减66个基点 当前利率为2.34% [6] - 这是深铁集团年内第九次向公司提供借款 累计金额近260亿元 [6]

股东财务支持 - 深铁集团再次向万科提供20.64亿元股东借款 用于偿还公开市场债券本金与利息 累计借款金额达259.41亿元 [3] - 借款期限为3年 利率维持在2.34% 低于1年期LPR水平 体现市场化原则 [3] - 深铁集团有权要求万科提供担保措施 相关担保将在履行完决议程序后生效 [3] 公司经营状况 - 上半年实现营业收入1053亿元 销售收入近700亿元 交付房屋超4.5万套 [4] - 多地项目开盘去化率超九成 完成243.9亿元公开债务偿还 [4] - 2027年之前已无境外公开债到期 经营基本实现稳定 [4] 关联交易情况 - 深铁集团除提供借款外 还承接万科转让的红树湾物业开发项目投资收益权及相关标的 [3] - 关联交易不存在损害公司及中小投资者利益的情形 对财务状况和经营成果无不利影响 [3]

大股东财务支持 - 深铁集团向万科提供不超过20.64亿元借款用于偿还公开市场债券本息[1] - 借款期限3年且利率维持在2.34%的低水平 低于1年期LPR市场利率[1] - 深铁集团累计向万科提供借款达259.41亿元[1] 借款担保安排 - 深铁集团有权要求万科就本次借款提供担保措施[1] - 担保措施需履行法律法规与上市规则要求的决议程序后生效[1] 公司经营状况 - 上半年实现营业收入1053亿元 其中销售收入近700亿元[2] - 完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[2] - 交付房屋超4.5万套 多地项目开盘去化率超九成[2] 关联交易说明 - 股东借款利率遵循市场化原则 低于金融机构借款利率水平[1] - 关联交易不存在损害公司及中小投资者利益的情形[1] - 交易不会对公司财务状况和经营成果产生不利影响[1] 其他合作事项 - 深铁集团承接万科转让的红树湾物业开发项目投资收益权及相关标的[1]

股东财务支持 - 万科第一大股东深铁集团提供不超过20.64亿元借款 期限不超过3年 利率2.34% [1][2] - 今年以来深铁集团累计向万科提供借款约260亿元 [1] - 自2024年度股东大会后深铁集团分批次提供新增借款62.49亿元 展期借款8.9亿元 新增借款8.69亿元并提供资产抵质押 新增借款11.89亿元 并为15.51亿元借款提供万物云股权质押担保 [1] 资金用途与交易性质 - 借款将用于偿还公开市场发行的债券本金与利息 [2] - 借款利率低于金融机构借款水平 体现大股东支持 关联交易不存在损害公司及中小投资者利益的情形 [2] 经营业绩表现 - 上半年营业收入1053.2亿元 同比下降26.2% [2] - 归属于上市公司股东净亏损119.5亿元 较去年同期98亿元亏损扩大 [2] - 业绩亏损主因房地产开发项目结算规模下降 毛利率低位 资产减值计提增加 部分资产交易价格低于账面值 [2] 财务结构状况 - 净负债率90.4% 较2024年底提高9.8个百分点 [3] - 资产负债率73.1% 较2024年底降低0.6个百分点 [3] 股东权益与分红政策 - 深铁集团持有万科27.18%股权 [2] - 2025年半年度不派发现金红利 不送红股 不进行公积金转增股本 [3] 市场表现 - 截至9月16日收盘 万科A报7.04元/股 涨幅1% [4]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供不超过16.81亿元股东借款 期限不超过3年 利率2.34% [1][3] - 一周内获得第二笔借款 此前7月30日已提供8.69亿元借款 [1] - 借款用于偿还公开市场债券本金利息及指定借款利息 [3] 年度资金支持规模 - 今年以来深铁集团累计向万科提供借款243.69亿元 [3] - 2024年度股东大会后获得多笔资金支持 包括新增借款62.49亿元 展期借款8.9亿元 新增借款8.69亿元并提供资产抵质押 [3] - 已有借款15.51亿元以万物云股权质押作为担保 [3] 股权结构与市场反应 - 深铁集团持有万科27.18%股权 为第一大股东 [3] - 借款利率低于金融机构利率水平 体现大股东支持 [3] - 8月5日万科A股报6.45元/股 微涨0.62% [3]

股东借款支持 - 万科第一大股东深圳市地铁集团有限公司向公司提供不超过16.81亿元借款，用于偿还公开市场债券本金与利息，借款期限不超过3年 [1] - 借款利率为1年期LPR减66个基点，目前为2.34%，低于公司从金融机构借款的利率水平 [1] - 深铁集团持有万科27.18%股权，为第一大股东 [1] - 这是一周内万科从深铁集团获得的第二笔借款，此前7月30日已提供8.69亿元借款 [1] 累计借款情况 - 今年以来深铁集团已累计向万科提供8笔股东借款，总额达243.69亿元 [2] - 具体安排包括新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69亿元并提供资产抵质押 [2] - 万科就已有借款15.51亿元提供了万物云股权质押作为担保 [2] 债务偿还进展 - 上半年公司成功偿还约164.9亿元公开债务 [2] - 2027年之前已无境外公开债到期 [2] 经营业绩 - 上半年实现销售收入691亿元，交付超4.5万套，销售款回款率超过100% [2] - 预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元至120亿元 [2] - 亏损主要由于房地产开发项目结算规模下降、毛利率低位徘徊，新增计提资产减值，以及部分资产交易价格低于账面值 [2] 股价表现 - 8月5日收盘报6.45元/股，微涨0.62% [3] - 8月6日开盘报6.43元/股，微跌0.31% [3]

股东借款支持 - 深铁集团作为第一大股东持有27.18%股权 年初至今累计提供股东借款226.88亿元 其中包含新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元及新增担保安排[2][3] - 最新一笔借款金额16.81亿元 期限不超过3年 利率为LPR减66基点（当前2.34%）用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息[2] - 借款利率低于市场金融机构水平 体现大股东对公司的市场化支持[3] 债务管理进展 - 上半年成功偿还约164.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期[3] - 通过股东借款与资产抵质押（含万物云股权质押15.51亿元）强化债务偿付能力[3] 财务表现 - 上半年销售收入691亿元 交付超4.5万套 销售款回款率超100%[6] - 预计上半年归母净利润亏损100-120亿元 扣非净利润亏损95-115亿元 主因房地产结算规模下降、毛利率低位、资产减值及资产交易价格低于账面值[6] 市场表现 - A股市值769.53亿元 年内股价跌幅超10%[3] - H/A股溢价率为-30.20% 反映A股相对H股折价[4]

深铁集团对万科的股东借款支持 - 深铁集团年内第8次向万科提供股东借款 金额为不超过16 81亿元 累计借款次数和频率显示大股东持续输血[2][3] - 2025年初至今深铁集团已累计提供借款226 88亿元 若加上此次借款总额将超240亿元 借款规模显著[5] - 借款利率采用1年期LPR减66个基点 当前为2 34% 低于金融机构借款利率 体现大股东让利支持[4] 借款条款与用途 - 借款期限不超过3年 可提前还款或展期 最后提款日为2025年8月31日 资金使用灵活性较高[4] - 资金用途明确用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 反映公司债务压力集中于公开市场[4] - 此次未披露明确抵质押物 但深铁集团保留要求担保的权利 担保措施需履行相关程序后生效[4] 股权结构与关联交易 - 深铁集团持有万科27 18%股权 为第一大股东 股权关系稳固[4] - 除借款外 双方关联交易还包括红树湾物业开发项目投资收益权转让 合作维度多元化[5] 公司市值情况 - 截至8月5日收盘 万科A市值为769 5亿元 借款总额占比约31 2% 财务杠杆水平需关注[6]

股东借款情况 - 深铁集团向万科提供不超过8.69亿元股东借款 期限至2028年7月2日 利率为1年期LPR减66个基点(当前2.34%) [2][3] - 本次借款用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 并提供账面净值12.972亿元的资产质押 质押率50%-70% [3] - 这是深铁集团年内第七次向万科提供借款 前六次金额分别为28亿元 42亿元 33亿元 不超过15.52亿元 不超过30亿元 不超过62.49亿元 [4] 股东支持力度 - 2025年初至今深铁集团累计向万科提供借款达218.19亿元 本次借款落地后累计金额将超226亿元 [3] - 7月3日深铁集团曾提供年内最大单笔借款62.49亿元 与本次借款间隔不足一个月 [2][3] - 公司表示借款安排体现大股东对公司的强力支持 [3] 借款条款细节 - 借款采用浮动利率机制 以提款日前一工作日1年期LPR为基准下浮66个基点 [3] - 抵质押资产包括深圳市万科发展有限公司和万科企业股份有限公司持有的办公资产 [3] - 借款需遵守国资对外借款相关规定 增信安排符合市场惯例 [3]

股东借款安排 - 深铁集团向万科提供不超过8.69亿元股东借款 期限至2028年7月2日 利率为1年期LPR减66个基点（当前2.34%）[1] - 借款用途为偿还公开市场债券本息及指定借款利息 并提供账面净值12.972亿元资产质押 质押率50%-70%[1] - 本次是深铁集团年内第七次借款 前六次金额分别为28亿元、42亿元、33亿元、不超过15.52亿元、不超过30亿元、不超过62.49亿元[2] 股东支持力度 - 2025年初至今深铁集团累计提供借款218.19亿元 本次借款全额落地后累计金额超226亿元[2] - 两次大额借款间隔不足一个月（7月3日62.49亿元借款与本次8.69亿元借款）[1][2] - 借款安排体现大股东对公司的实质性资金支持[2]