万科债券市场表现 - 2025年11月26日，万科多只境内债大幅下跌，其中“21万科04”、“22万科02”、“22万科04”跌超20%触发临停，“21万科06”、“22万科06”跌超14%，“21万科02”跌超10% [3] - 11月以来，万科境内债整体表现低迷，出现多日下跌 [3] - 万科A股（000002 SZ）股价一度下探至6元/股，近60个交易日累计跌幅超13%，创2015年以来新低 [5] - 万科H股（02202 HK）跌超2%，自9月12日起从5 94港元下跌至4港元附近 [5] 深铁集团股东借款支持 - 2025年11月2日，万科与深铁集团签署框架协议，约定在2025年度股东会召开前，深铁集团可向万科提供不超过220亿元本金的贷款 [5] - 协议包含两部分贷款：2025年以来已发生的纯信用贷款，以及后续依据协议提供的有担保贷款 [5] - 2025年初至11月2日，深铁集团已提供纯信用贷款203 73亿元，其中197 1亿元已提取，剩余6 63亿元因提款期届满失效 [5] - 依据框架协议，万科剩余可向深铁新增的有担保贷款本金为22 9亿元 [5] - 截至2025年11月2日，万科年内已偿付境内外债券本息约303 25亿元，其中深铁信用借款用于偿付债券本息165 22亿元，占比约55% [6] 公司偿债压力与资金状况 - 根据华泰证券估算，万科2025年11月至2026年6月待偿境内债券本息约155 46亿元，待偿美元债利息约0 3亿美元 [5] - 框架协议提供的22 9亿元有担保贷款不能完全覆盖上述应付债券本息 [5] - 公司除股东借款外，还需通过销售回款、资产腾挪、银行贷款等方式进一步筹集资金以应对债券兑付 [6] - 大股东深铁集团表示将与各方一起努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，并继续按照市场化、法治化原则支持公司健康发展 [6]

万科债券市场表现 - 11月26日万科多只境内债大幅下跌 其中"21万科04"跌20.15% "22万科02"跌20.11% "22万科04"跌20.01% 均触发盘中临停 [1][2] - 其他债券亦显著下挫 "21万科06"跌17.04% "22万科06"跌14.03% "21万科02"跌10.53% 11月以来整体表现低迷 [1][2] - 万科A股股价一度下探至6元/股 近60个交易日累计跌幅超13% 创2015年以来新低 [2] - 万科H股跌超2% 自9月12日从5.94港元下跌至近期4港元附近 [2] 股东支持协议内容 - 万科与深铁集团签署框架协议 约定在2025年度股东会召开前 深铁集团可提供不超过220亿元本金贷款 [3] - 协议包括两部分 一是2025年初以来已发生的203.73亿元纯信用贷款 其中197.1亿元已提取 二是后续可新增的22.9亿元有担保贷款 [3] - 前述借款本息合计约为236.91亿元 [3] 资金需求与偿债压力 - 华泰证券估算 万科2025年11月至2026年6月待偿境内债券本息约为155.46亿元 待偿美元债利息约0.3亿美元 [3] - 股东借款是债券兑付重要资金来源 截至2025年11月2日 万科年内偿付境内外债券本息303.25亿元 其中深铁信用借款用于偿付165.22亿元 占比55% [4] - 除股东借款外 公司仍需通过销售回款 资产腾挪 银行贷款等方式筹集资金以应对兑付 [3] 股东表态与公司前景 - 深铁集团作为大股东表示将与各方一起努力 帮助万科有序化解风险 摆脱困境 [4] - 支持原则为市场化 法治化 以促进万科健康发展 [4] - 框架协议可能出于加强国资对外借款风险管理 不代表深铁支持力度下降 但公司需加强自身"造血"能力 [3]

股东支持举措 - 公司第一大股东深铁集团提供不超过16.66亿元借款用于偿还公开市场债券本金与利息 借款期限不超过3年 利率为2.34% [1] - 本次股东借款利率低于公司从金融机构借款的利率水平 体现大股东对公司的支持 [1] - 2025年初至今 深铁集团已累计向公司提供借款291.3亿元 包含本次借款后总金额达到309.96亿元 [1] 近期财务支持详情 - 自2024年度股东大会以来 深铁集团分批次提供新增借款62.49亿元 展期借款8.9亿元 新增借款8.69亿元并提供资产抵质押 新增借款11.89亿元 新增借款20.64亿元 新增借款9.89亿元 新增借款22亿元 [2] - 公司就已有的15.51亿元借款提供万物云股权质押作为担保 [2] - 公司与深铁集团订立贷款框架协议 深铁集团同意提供本金总额最多为人民币220亿元的贷款 [2] 股权结构与股东背景 - 深铁集团持有公司27.18%股权 为公司第一大股东 [2] - 深铁集团是深圳市国资委直管的国有独资大型企业 成立于1998年7月31日 于2017年正式成为公司第一大股东 [2] 公司近期经营业绩 - 公司三季度实现营业收入560.7亿元 同比下降27.3% 归属于上市公司股东净亏损160.7亿元 亏损额同比扩大98% [2] - 公司今年前三季度实现营业收入1613.9亿元 同比下降26.61% 净利润亏损280.2亿元 [3] - 三季度单季亏损已超越上半年整体亏损 [3]

股东借款支持 - 深铁集团于11月11日向万科A提供一笔金额不超过16.66亿元的股东借款，用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 该笔借款利率为1年期LPR减66个基点，目前为2.34%，低于公司从金融机构借款的利率水平 [1] - 自2025年初至11月11日，深铁集团已累计向万科提供借款291.3亿元（不含本次16.66亿元借款） [4] 借款额度与担保安排 - 万科拟向深铁集团申请不超过220亿元的一次性借款额度，已偿还本金不得再次提取 [2] - 截至11月2日，深铁集团已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元 [2] - 《框架协议》下的借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元，万科将根据要求提供担保措施 [2][5] 具体资金支持明细 - 自2024年度股东大会以来，深铁集团分批次提供支持包括：新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69亿元并提供资产抵质押、新增借款11.89亿元、新增借款20.64亿元、新增借款9.89亿元、新增借款22亿元，并为15.51亿元借款提供万物云股权质押担保 [4] - 其中62.49亿元和8.9亿元借款已获豁免累计计算关联交易审议金额 [5] 公司债务状况与市场观点 - 万科年内到期或行权的境内外公开债务合计约362.4亿元，偿债压力依然不小 [2] - 市场分析认为，万科公开债券兑付很大程度上依靠深铁集团兜底支持，深圳国资通过受让资产、提供借款等方式给予资金支持 [3]

股东借款支持 - 公司第一大股东深铁集团于11月11日再度宣布向其提供不超过16.66亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息 [1] - 包含本次借款，深铁集团已累计向公司提供借款金额达到309.96亿元，其中未提供抵/质押担保措施的借款合同金额约220亿元 [1][2] - 本次借款利率以1年期LPR为基准减66个基点，目前为2.34%，公司表示该利率低于其从金融机构借款的利率水平 [1] 借款额度与担保安排 - 公司拟在2025年至2025年度股东会召开日期间，向深铁集团申请不超过220亿元的借款额度，并为该额度内的借款提供资产担保 [2] - 截至11月2日，深铁集团已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元，加上本次16.66亿元借款后，无担保借款合同金额已达到220亿元上限 [2] - 公司定于11月20日召开临时股东会审议相关担保框架协议议案，在此议案表决中深铁集团需回避表决 [2] 股东支持与公司财务状况 - 公司强调股东借款遵循市场化原则，体现了大股东对公司的支持，且不会对公司本期及未来财务状况、经营成果产生不利影响 [1] - 除借款外，深铁集团还承接了公司所转让的红树湾物业开发项目投资收益权以及相关标的 [1] 公司治理与人事变动 - 上个月公司出现重要人事变动，黄力平出任董事长，辛杰辞去董事长职务 [3] - 接近公司方面人士强调，新任董事长由原董事会成员担任，有利于工作的延续和稳定，个别管理者的调整不会影响企业改革化险的进程 [3]

股东支持协议 - 万科与第一大股东深铁集团签署框架协议，深铁集团将提供不超过220亿元股东借款额度，专项用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 借款额度有效期为2025年以来至公司2025年度股东会召开日，每笔借款初始期限不超过3年，可经同意后延长 [2] - 本次框架协议下借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元 [2] 借款具体细节 - 截至公告披露日，深铁集团已向万科提供无担保借款合同金额203.73亿元，实际提款197.1亿元 [2] - 借款用途受限，未经深铁集团书面同意不得挪作他用，深铁集团有权监督款项使用 [2] - 为担保借款偿还，公司需提供经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票、非上市公司股权等作为担保物 [3] - 担保物抵/质押率要求为：经营性资产等比率60%–70%，非上市公司股权质押率50%–60% [3] 股东持续支持 - 深铁集团持有万科27.18%股权，为第一大股东，此次是其在2025年内的第10次借款支持 [4] - 2025年以来深铁集团向万科累计提供借款已达291.3亿元 [4] - 自2025年6月27日股东大会以来，深铁集团分批次提供了新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元等多笔资金支持 [5] 公司财务状况 - 截至2025年9月末，公司货币资金为656.8亿元，有息负债高达3629.3亿元，资产负债率73.5% [4] - 公司前三季度营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，净利润亏损280.16亿元，亏损幅度同比扩大 [6] - 第三季度营业收入560.65亿元，同比下降27.30%，净利润亏损160.69亿元 [6] - 截至公告披露日，公司已完成288.9亿元公开债务的偿还 [6] 经营表现与挑战 - 公司前三季度实现高质量交付超7.4万套 [6] - 亏损原因包括开发业务结算规模下滑、毛利率处于低位、新增计提存货跌价准备及部分资产交易价格低于账面值等 [6] - 公司销售持续下滑，整体经营形势严峻，资金紧张局面加剧，债务偿还面临较大压力 [6]

股东支持安排 - 万科与第一大股东深铁集团签署框架协议 约定从2025年以来至万科2025年度股东会召开日期间 深铁集团向公司提供不超过220亿元借款额度 [1] - 借款额度包括协议生效前已实际发生但未提供或部分无法实施担保措施的信用借款 以及协议生效后发生的新借款 [1] - 截至11月3日 深铁集团已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元 实际提款金额为197.1亿元 协议下借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元 [2] - 此前10月31日 深铁集团向万科提供不超过22亿元借款 用于偿还公开市场发行的债券本息 这是深铁集团年度第十次向万科提供股东借款 累计提供借款达269.3亿元 [2] 借款资金用途与监管 - 借款资金专项用于偿还公司在公开市场发行的债券本息以及经深铁集团同意的指定借款利息 未经书面同意不得挪作他用 深铁集团有权监督款项使用 [1] - 借款利率遵循市场化原则 不低于公司目前从金融机构借款的利率水平 [2] 增信担保安排 - 公司根据国资对外借款相关规定为借款提供增信安排 担保资产对应的抵/质押率不劣于市场惯例水平 [2] - 借款本金余额与经营性房地产等担保物评估价值的抵/质押率为60%-70% 与非上市公司股权质押评估价值的质押率为50%-60% [1] 市场信号与股东投入 - 深铁集团继续提供借款 信号意义在于向市场表明其会一如既往支持万科渡过难关 [3] - 截至2025年9月 深铁集团对万科的总投入已超过940亿元 双方深度捆绑 明确220亿元借款额度是在向市场传达积极信号 [3] 公司债务状况 - 截至2025年三季度末 万科短期借款为234.93亿元 一年内到期的非流动负债为1278.93亿元 [3] - 万科境内公开债务金额为233.98亿元 其中一年以内到期金额为196.75亿元 占比超过八成 [3]

股东支持协议核心内容 - 万科与第一大股东深铁集团签署框架协议 获得不超过220亿元股东借款额度 专项用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [2] - 借款额度有效期至2025年度股东会召开日 涵盖协议生效前后已发生及新增的借款 预计借款本金及利息总额不超过236.91亿元 [2] - 截至公告日 深铁集团已向万科提供无担保借款合同金额203.73亿元 实际提款197.1亿元 [2] 借款具体条款 - 每笔借款初始期限不超过3年 经深铁集团同意可延长 起息日自实际提款日起算 [2] - 借款利率遵循市场化原则 不劣于公司从金融机构借款的利率水平 [3] - 借款用途严格限定 未经深铁集团书面同意不得挪作他用 深铁集团有权监督款项使用 [2] 担保安排与增信措施 - 万科或其子公司需提供经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票、非上市公司股权等作为担保物 [3] - 担保物抵/质押率设定为：经营性房地产等资产比率60%—70% 非上市公司股权质押比率50%—60% [3] - 公司表示担保资产对应的抵/质押率不劣于市场惯例水平 [3] 交易性质与影响 - 深铁集团持有万科27.18%股权 为第一大股东 本次交易构成关联交易 [4] - 公司认为交易条款符合市场导向原则且优于市场水平 不存在损害公司及中小投资者利益的情形 [4] - 公司称上述安排体现大股东支持 不会对公司本期及未来财务状况、经营成果产生不利影响 [3][4]

文章核心观点 - 公司面临巨额亏损和巨大偿债压力，经营状况持续恶化 [3][8] - 公司第一大股东持续提供大额流动性支持以帮助公司应对挑战 [3][5][18] - 公司主营业务全线下滑，但经营服务业务展现出一定韧性，短期内难以扭转整体颓势 [10][13][14] 股东支持与偿债压力 - 第一大股东深圳市地铁集团拟新增提供不超过22亿元借款，期限不超过三年，利率为2.34% [3] - 该笔借款将用于偿付公开市场发行的债券本金与利息 [3][5] - 2025年年初至今，深铁集团已累计向公司提供借款269.3亿元（不含本次借款） [3] - 截至2025年10月30日，深铁集团累计提供股东借款达291.3亿元，借款利率和抵质押率优于市场惯例 [18] - 公司于10月30日完成"22万科07"公司债券的赎回工作，该债券发行总额25亿元 [8] 第三季度财务状况 - 截至2025年9月30日止九个月，营业收入1613.88亿元，同比下降26.61% [8] - 归属于上市公司股东的净亏损280.16亿元，同比扩大56.14% [8] - 基本每股收益为-2.36元，经营活动所用现金流量净额为-58.89亿元 [8] - 第三季度单季营业收入560.65亿元，同比下降27.30%，净亏损160.69亿元 [8] - 集团总资产1.1366万亿元，较上年末下降11.64%，所有者权益1757.56亿元，下降13.28% [11] - 有息负债合计3629.3亿元，资产负债率73.5%，货币资金656.8亿元 [11] 主营业务表现 - 房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元 [10] - 今年1-9月合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%，合同销售面积775.1万平方米，下降41.8% [10] - 整体税前毛利率为0.7%，房地产开发业务税后毛利率为-10.5% [10] - 合并报表范围内有1321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约1548.1亿元 [11] 经营服务业务与资金回笼 - 前三季度经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1% [13] - 租赁住宅业务实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%，管理长租公寓28.0万间，出租率94.3% [13] - 商业开发与运营业务收入62.1亿元，物流仓储业务收入31.8亿元，同比增长7.4% [13] - 前三季度完成19个项目大宗交易，签约金额68.6亿元，冰雪业务已签约正推进交割 [13] - 前三季度新增融资和再融资265亿元，境内新增融资综合成本3.44% [13] 公司应对措施与未来挑战 - 公司实施组织调整，强化总部职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源 [16] - 坚持融合发展经营思路，强化内外部资源整合，与各方共建战略合作生态圈 [17] - 公司坦言经营上仍面临阶段性压力，销售持续下滑，资金紧张局面加剧，债务偿还压力较大 [16]

股东支持协议 - 万科A与第一大股东深铁集团签署框架协议，获得不超过220亿元人民币的借款额度，用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 协议有效期自2025年起至公司2025年度股东大会召开日，借款额度包含协议生效前已发生的无担保信用借款 [1] - 截至目前，深铁集团已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元 [1] 借款担保条款 - 公司需对协议下实际发生的借款提供抵/质押担保，担保物可包括经营性房地产、固定资产、存货、在建工程、股票及非上市公司股权等 [2] - 以经营性房地产等资产作担保的抵/质押率为60%至70%，以非上市公司股权作担保的质押率为50%至60% [2] - 若公司未能提供约定的抵/质押担保，深铁集团有权要求立即偿还已发生但未担保的借款本息 [1] 协议意义与公司表态 - 公司表示此借款安排充分体现大股东对公司的支持，借款利率遵循市场化原则，不低于公司从金融机构借款的利率水平 [3] - 借款专项用于偿还公开市场债券本息，公司提供的增信安排及担保物抵/质押率不劣于市场惯例 [3] - 近期公司董事长由黄力平接替辛杰，公司强调人事变动由原董事会成员接任，有利于工作延续和稳定，不影响企业改革化险进程 [3]