但那些人口持续外流、没什么像样产业的小县城，情况就糟了。马光远曾毫不客气地说："有些小县城的房子，未来可能送都没人要。" 这些地方没有人口 托底，新建小区入住率不足 30%，夜晚一片漆黑的 "鬼城" 越来越多，房子只会越来越不值钱。2025 年要是在小县城纠结买不买，5 年后大概率会庆幸自己 没下手；可要是在核心城市有合适的房子没买，说不定就会后悔错过了机会。 2025 年不买房，5 年后会后悔还是庆幸？马光远的 "分化论" 说透楼市真相 这两年的楼市就像坐过山车，前几年还火得发烫 —— 城市里到处是工地，开发商躺着赚钱，老百姓掏空半辈子积蓄抢房；可如今风向大变，房价跌跌不 休，不少人降价 50 万、80 万都想赶紧卖房止损。站在 2025 年的十字路口，很多人犯了难：现在到底该买房还是观望？要是 2025 年不买房，5 年后会因为 错过机会拍大腿，还是会庆幸自己没跳坑？著名经济学家马光远的一番实在话，把楼市逻辑说透了，尤其是他反复强调的 "三个分化"，不管有房没房，都 得仔细听。 告别普涨神话："三个分化" 定调未来楼市 马光远最常挂在嘴边的就是："房地产的黄金时代早结束了，闭眼买房就能赚钱的日子一去不复返 ...

新建商品住宅销售价格同比方面，上海以5.1%的同比涨幅领跑全国。一线城市中，除上海外，北京、 广州和深圳同比全面下跌，分别为2.1%、4.3%和3.7%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别 下降2.2%和3.5%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。 相较之下，二手住宅的同比降幅则更为明显。一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，降幅比上月 扩大1.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。二、三线城市 二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和5.8%，降幅分别扩大0.4个和0.1个百分点。 另外，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。一线城市中，北京二 手房价环比降幅最大，跌幅达1.3%；其次是广州，跌幅为1.2%；上海和深圳分别下降0.8%和1.0%。二 线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降 0.6%，降幅收窄0.1个百分点。 (文/解红娟 编辑/张广凯） 国家统计局12月15日公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，11月份新房房价环比上涨的 城市数量有所 ...

文/ 徐帅 他 强调，这正是中央政治局会议多次要求 " 稳房价、稳地价、稳预期 " 的根本逻辑所在。只有稳 定资产价值和市场预期，才能真正稳固消费的根基。这一前提必须明确，否则后续政策逻辑可能发生 紊乱。 针对中央层面持续强调 " 稳房价、稳地价、稳预期 " 的政策导向与市场下行压力依然存在的现实矛 盾，仇保兴将分析视角聚焦于政策执行的关键环节地方政府。 他指出，在部分地方，政策的传导与落地面临约束 ， 其一受制于历史债务负担， 地方财政空间收 窄，直接可动用的资源有限 ， 其二部分地方政府缺乏盘活资产的思路 。 仇保兴 认为， 地方政府 持有的庞大国有资产，可以通过专业化的运营、证券化操作，释放出巨大的流动性，为城市更新和债 务化解提供资金支持。 他认为，市场预期部分原因在于配套政策未能及时协同。 他以当前约150万至200万套断供房处置 问题为例，指出其处置方式较为单一，主要依赖银行通过市场渠道抛售。他提出，若能由政府主导建 立收储机制，将这些存量房产转化为保障性住房，既能帮助银行体系有序化解金融风险，又能快速、 高效地补充保障房供给，同时还能有效吸收市场存量，对稳定市场预期起到积极作用。 " 房地产对消 ...

土地供应概况 - 武汉市自然资源和城乡建设局一次性推出27宗地块，总起始价87.99亿元[2] - 其中涉宅用地高达24宗，起始总价约83.53亿元，将于2025年12月9日统一网上拍卖[2] - 此次大规模集中供地是武汉土地市场罕见操作，旨在稳定楼市信心，传递“稳地价、稳房价、稳预期”的坚定态度[2] 区域分布特征 - 27宗地块覆盖全市八大行政区，新洲区和江夏区各占9宗，蔡甸区2宗，江汉区2宗，硚口区2宗，东湖高新区1宗，洪山区1宗，汉阳区1宗[2] - 远城区（新洲、江夏、蔡甸）合计20宗，占比超八成；主城区（江汉、硚口、汉阳、洪山）仅6宗[2] - 地块分布表明武汉正加速从“单核集聚”向“多中心辐射”转型，远城区承接人口外溢与产业转移，主城区聚焦高品质稀缺资源供给[2] 重点地块详情 - 江汉区P（2025）172号地块建设用地面积仅870.21平方米，规划建筑面积4419平方米，容积率5.08，起始价4420万元，起始楼面价10002元/平方米，创片区新高[4][7] - 东湖高新区P（2025）170号地块是本批次起始总价最高地块，建设用地面积56479.89平方米，规划建筑面积12.43万平方米，容积率2.2[5][7] - 该地块地处光谷核心板块，低容积率与大面积的组合预示将打造高品质改善型社区[8] 价格梯度分析 - 本次涉宅地块楼面价跨度极大，新洲区P（2025）150号楼面价仅2040.29元/平方米，蔡甸区P（2025）160号楼面价2240.02元/平方米，江夏青龙山片区多宗地块楼面价5200–5300元/平方米，汉阳区P（2025）176号楼面价7213.82元/平方米[9][14] - “高中低”全覆盖的价格结构为本地中小房企和全国性品牌房企提供多元选择，主城区地块普遍采用“小面积、高单价”策略[9] 供地策略与创新 - 全部采用网上公开拍卖，提升透明度与参与效率[10][14] - 供地策略强调“小而美”和“低容积率”，如汉口某地块容积率仅1.30，稀缺性凸显[10][14] - 政策配套同步落实“汉九条”等激励政策以降低购房成本，并严控溢价率以保障房企合理利润空间[10][14] 对市场的影响 - 24宗宅地集中入市确保未来1–2年新房供应充足，有助于避免恐慌性购房[11] - 产品类型从远郊刚需盘到主城低密改善盘，选择面大幅拓宽[11][14] - 政府严控地价叠加“汉九条”支持，房价大幅波动的可能性较低[11][14]

房地产市场热度上升与调控政策 - 二季度以来房地产市场热度明显上升 部分城市房价上涨较快 个别城市出现过热苗头[1] - 70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数量保持高位 4月50个 5月57个 6月61个 7月59个[2] - 7月以来深圳 杭州 郑州 东莞 南京 宁波 长春 海口等10多个城市出台楼市收紧政策[1][3] 中央政策定位与调控要求 - 中央多次重申"房住不炒"定位 不将房地产作为短期刺激经济的手段[1][2] - 7月24日房地产工作座谈会强调坚持稳地价 稳房价 稳预期 因城施策[2] - 7月30日政治局会议再次强调坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位[2] 地方调控措施与执行 - 地方政府及时出台差异化调控措施 包括增加土地供应 提高住宅用地比例 盘活闲置用地[5] - 多地出台政策打击违规行为 海口严禁滞后网签 深圳南京限制离婚购房 杭州限制人才优先购房套数[7] - 调控措施针对"假离婚""假人才""假落户"等规避限购行为 体现政策针对性[7] 房地产市场影响与风险 - 热点城市住宅地块楼面地价屡创新高 出现万人摇号抢购几百套住房现象[2] - 房地产过快上涨会对有效投资和消费形成挤出效应 累积金融风险 加剧与实体经济失衡[4] - 行业产业链长 对经济发展带动作用强 是经济社会发展的重要支撑[4] 调控政策方向与长效机制 - 坚持因城施策 一城一策 不搞一刀切 以城市为主体建立长效机制[6] - 稳地价 稳房价 稳预期是各地需要始终坚持的目标 避免市场大起大落[4] - 发现问题要快速反应和处置 及时采取有针对性的政策措施[6]

文章核心观点 政策显效叠加供需结构性改善，转型深化与房价趋稳构筑房地产复苏双引擎，2025年上半年房地产行业交易量、房价、库存等指标有望持续向好 [1][19][20] 宏观经济开局向新向好 - 2025年1 - 2月国民经济延续回升向好态势，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资等指标同比增速均较2024年加快 [4] - 2月金融数据显示M1同比上升0.1%，连续3个月正增长，M2同比增长维持在7.0%，M1 - M2剪刀差回落，居民消费意愿持续恢复 [5] - 2月末广义货币(M2)余额320.52万亿元，同比增长7%；狭义货币(M1)余额109.44万亿元，同比增长0.1%；流通中货币(M0)余额13.28万亿元，同比增长9.7% [6] 成交规模指标持续修复 - 2月新房市场交易延续企稳，一二线城市交易规模同比上升，平均开盘去化率高于2024年同期 [8] - 1 - 2月全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，延续2024年四季度止跌回稳趋势 [8] - 2025年年初核心30城楼市率先向好，新房交易规模累计同比增长一成，库存压力持续减轻 [8] 70城房价同比降幅连续4个月收窄 - 2月70城房价回落速度进一步趋缓，一手房价格同比下降5.2%，降幅连续4个月收窄，二手房价格同比下降7.5%，降幅连续5个月收窄 [10] - 环比来看，一线城市新建商品住宅环比继续上涨，二线城市持平，三线城市下降 [10] - 稳房价被提到更重要位置，预计年内地方将落实相关举措，二手房市场信心回升蔓延至刚需人群 [11] 新开工探底助库存加速去化 - 2025年1 - 2月房地产开发企业房屋施工面积和新开工面积同比下降，新开工面积仅为同期商品房销售规模的61%，短期库存压力减轻 [14] - 2025年初土地交易量下滑，长期库存规模进入快速下降空间 [14] - 2025年1 - 2月房屋竣工面积同比降幅大幅收窄，行业“保交房”推进，库存压力持续减轻 [15] 开发投资额同比降幅收窄 - 2025年1 - 2月全国房地产开发投资同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点，企业投资信心持续修复 [17] - 2025年初土地投资规模同比回落，地方主管部门积极去库存，行业融资环境有所改善 [17] - 中期来看，房地产开发投资规模会继续下行，调整时间慢于其他指标，下行调整还将持续一到两年 [18] 后市判断 - 2025年房地产将迎来政策利好，需求侧释放住房需求潜力，供给侧改善库存预期，金融工具强化支持和管理 [19] - 2025年上半年交易量、房价、库存等指标有望持续向好，商品房销售面积和金额加速筑底，大中城市房价迎来积极信号 [20] - 土地市场延续缩量提质，新开工和开发投资仍处收缩调整周期，上半年同比指标有望边际改善 [21]