市场表现与核心数据 - 本年度1月至9月全国商品房销售面积累计84806万平方米，同比下滑7.5% [1] - 同期商品房销售额为89070亿元，同比下降4.6% [1] - 全国住宅平均销售价格持续走低，9月份售价跌至2023年以来最低点，较年初高位跌幅高达16% [1] 市场观点分歧 - 一种观点认为当前是抄底入市的绝佳时机，预计5年后房价回升可获丰厚回报 [1] - 另一种观点认为楼市调整趋势明确，当前是卖房的有利窗口期，错过将追悔莫及 [3] - 作者持审慎立场，认为当前买房者可能成为本轮房地产泡沫破裂的接盘侠 [4] 政策效力分析 - 与2008年、2011年、2014年等历史调整期不同，当前密集出台的救市政策市场效力有限 [6] - 政策包括放宽限购限售、下调房贷利率、降低首付比例及一线城市推行认房不认贷等重磅举措 [6] - 政策干预仅能短期缓解房价剧烈震荡，长期调整趋势难以逆转 [6] 购房意愿与市场情绪 - 摩根士丹利调查显示，80%的中国家庭对当前购房决策持保留态度 [7] - 42%的受访者认为未来12个月内房价仍将下跌 [7] - 购房意愿低迷源于房企资金链断裂导致的烂尾楼现象及疫情后家庭收入缩减 [7] 二手房市场动态 - 全国二手房挂牌量自2023年3、4月起明显增长，截至9月底新增挂牌量环比上涨27.94%，总量达61.89万套 [8] - 认房不认贷政策在一线城市落地后，二手房挂牌量爆炸式增长，上海逼近18万套，北京超过15万套 [8] - 挂牌量激增反映投资者对后市不看好，急于出售多余房产回笼资金，预示未来房价下行压力增大 [8]