核心观点 - 房地产市场发展逻辑正从增量扩张转向存量优化 老房子因政策引导和城市核心价值回归而成为市场关注焦点 其价值被重新发现和激活 [1] 市场现象与驱动因素 - 多地核心区域老房带看量激增 成交价稳步回升 从被市场冷落转变为购房者争抢的标的 [1] - 老房逆袭源于城市核心价值的回归 其不可复制的区位和成熟的“十分钟生活圈”配套是核心竞争力 一线和强二线城市中心城区25年以上老房平均升值幅度达15% 高于同期新建商品房 [3] - 北京二环内改造后老房单价比四环外新房高出20%-30% 杭州西湖边90年代老房因稀缺湖景资源单价反超周边新建住宅 [3] 政策支持与改造影响 - 2026年国家楼市定调为“控增量、去库存、优供给” 老房成为存量优化的重点对象 [1][7] - 老旧小区改造持续深化 新政直击管线更换、加装电梯、配套补齐等核心痛点 政府补贴力度空前 基础改造财政补贴比例达80%-90% [3] - 加装电梯成为高层老房增值利器 2026年新规放宽申请条件至单元内2/3以上业主同意即可启动 一线城市每部电梯补贴高达10-30万元 加装后高层老房挂牌价每平方米普遍上涨1500元以上 成交周期缩短40% [6] - 截至2025年 全国已有超过16万个老旧小区完成或正在改造 惠及居民超3500万户 完成改造的小区房屋价值平均提升10%-20% [6] - 上海静安区某小区完成管网升级和环境整治后 二手房挂牌价直接上涨12% [3] - 北京东城区一套60平方米老房 业主自掏800元参与改造 完工后月租金上涨300元 一年即可收回成本 [6] 市场格局与购房策略 - 老房热捧是楼市分化格局下的理性选择 2026年楼市“强者恒强”的分化格局将进一步凸显 核心城市优质存量资产将率先企稳 [8] - 购房者把握老房红利需聚焦三大核心要素：区位价值、政策红利（如是否纳入改造计划或保障房收购条件）、房屋品质（户型、管线、加装电梯条件） [8] - 建议重点关注三类房源：已纳入改造计划但未动工的核心区老房、经认定的重点改造危房、景区或产业区旁的农村闲置房 [8] - 建议避开三四线城市非核心区域老房、产权不清晰且未纳入改造计划的房源 [8] 行业趋势与未来展望 - 2026年作为“十五五”开局之年 房地产市场正加速构建从“增量扩张”到“存量优化”的发展新模式 [9] - 中央经济工作会议明确“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房” 打通存量房与保障房衔接通道 拓宽核心区域老房价值实现路径 [7] - 城市更新从“大力实施”升维至“高质量推进” 预计2026年相关金融、土地支持政策将实质性落地 进一步激活老房所在区域发展潜力 [7] - 公积金制度改革持续深化 如贷款额度提升、使用范围扩大至老旧小区改造等 将有效降低刚需群体购买老房的资金门槛 [7] - 未来房地产市场将进入围绕居住价值提升的品质竞争阶段 购房需精挑细选 [9]