货币政策调整 - 央行宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点 [1] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限同步调整 [1] - 降准后存款准备金率由此前的6.6%降至6.2%，预计带动LPR同步下降0.1个百分点，5年期以上LPR或从3.6%降至3.5% [2] 房地产政策影响 - 公积金贷款利率下调后，5年以上首套利率降至2.6%，二套降至3.075%，预计每年节省居民利息支出超200亿元 [3] - 贷款100万元等额本息30年，月供减少133元至4003元，总利息减少4.76万元至44.12万元 [3] - 公积金与商业贷款利率差扩大，强化普惠性，利好首次购房人群 [3] - 政策释放稳楼市信号，缓解购房者还款压力，提振住房消费和市场信心 [1][4] 行业融资支持 - 金融监管总局将加快出台房地产融资新制度，包括开发贷、个人住房贷、城市更新贷管理办法 [5][6] - 商业银行"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [6] - 强化高品质住房资金供给，增加企业端支持，配套需求端优惠政策 [6] 市场表现与预期 - 4月核心城市土地市场保持热度，北京、杭州、成都拍出高溢价地块 [7] - 重点城市新房销售同比持平，二手房"以价换量"为主，核心城市优质项目带动增长 [7] - 5月北京、上海等城市中高端改善项目集中入市，政策利好有望促进改善需求释放 [7]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [7] 报告的核心观点 - 经历一季度需求脉冲复苏后购房需求短期冲高回落，叠加房企推盘节奏放缓，地产销售复苏乏力，政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，货币政策调控将持续宽松托底房地产市场 [4] 根据相关目录分别进行总结 一揽子金融政策稳市场稳预期 - 直接降低购房成本，刺激刚性需求：2025 年 5 月 7 日出台一揽子金融政策，地产层面下调政策利率 0.1 个百分点，预计带动 LPR 同步下行约 0.1 个百分点，降低公积金贷款利率 0.25 个百分点，五年期以上首套房利率由 2.85%降至 2.6%，房贷利率将进一步下降，释放购房需求，提振市场信心 [1] - 改善企业融资环境，缓解违约风险：下调结构性货币政策工具利率 0.25 个百分点，各类专项结构性工具利率从 1.75%降至 1.5%，PSL 利率从 2.25%降至 2%，利率下调将降低房企在保障性住房、城市更新等项目的融资成本，加速项目推进 [2] 地产基本面转弱，政策宽松正当时 - 五一节假日 19 个重点城市认购面积同比微降 4%，4 月单月 TOP100 房企销售额同比下降 16.9%，较 3 月单月降幅有所扩大，1 - 4 月销售总额超百亿房企 25 家，较去年同期少 3 家，五十亿房企 52 家，较去年同期减少 5 家，销售回落将加速政策宽松节奏，货币政策双重宽松为房地产市场提供“托底 + 修复”双重支撑 [3] 投资建议 - 关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等；保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团等；多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [4] 行业表现 - 相对收益 1M 为 0.4%、3M 为 1.0%、12M 为 - 2.1%，绝对收益 1M 为 - 0.9%、3M 为 0.1%、12M 为 2.0% [9]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持），未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上 [4][8] 报告的核心观点 - 我国房地产市场仍有较大发展空间，自去年9月政治局会议以来商品房销售端呈现止跌回稳态势，公积金贷款利率下调将打开个人住房商业贷款利率调整空间，降低购房成本，一揽子货币政策将提振市场信心，改善居民收入预期，预计后续政策端保持持续宽松并出台优化政策，巩固房地产市场稳定态势，促进住房消费是扩大内需着力点，收储、城市更新等政策将优化落地，更多增量政策值得期待，房地产行业有望在政策支持下保持稳定 [1] - 二级市场投资建议关注受益于供给侧出清的优质央国企背景房企、受益于收储政策的相关个股、行业止跌回稳预期下具有困境反转预期的个股的交易性机会 [1] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 5月7日，国新办举行新闻发布会，央行、金监总局、证监会负责人介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况 [2] 点评 - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，自2021年9月至2025年4月公积金贷款利率累计下调仅40BP，个人住房贷款利率从2021年9月至2024年底累计下调2.45pct，公积金贷款利率与个人住房贷款利率差距收窄限制房贷利率下调空间，此次下调将打开个人住房商业贷款利率调整空间，降低购房成本、提升购房吸引力，助力行业需求释放，推动行业止跌回稳 [3] - 货币政策从“量”“价”“结构”三大维度支持实体经济发展，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元，下调政策利率0.1个百分点，预计带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，降准降息等一揽子货币政策有助于提振市场信心，推动经济修复，改善购房者收入预期，助力房地产市场稳定发展 [4][7] - 金融持续发力支持房地产行业止跌回稳，今年一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增长28%，截至目前，房地产“白名单”贷款审批通过金额增至6.7万亿元，预计未来支持房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法将加快出台 [7]

证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 房地产行业跟踪周报 新房二手房销售面积同比正增，多地放松政策 持续出台 增持（维持） 2025 年 05 月 06 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 行业走势 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2024/5/6 2024/9/4 2025/1/3 2025/5/4 房地产 沪深300 相关研究 《持续巩固房地产市场稳定态势，宽 松政策有望逐步出台》 2025-04-28 《二手房成交面积持续增长，国常会 提推动房地产市场平稳健康发展》 2025-04-21 东吴证券研究所 1 / 17 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Tag] [Table_Summary] ◼ 投资要点 ◼ 上周（2025.4.28-2025.4.30）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.9%,同期 沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-0.4%、0.0%，超额收益分别为- 2.5%、-2.9%。29 个中信行业板块中房地产位列第 28。 ◼ （1）新房市场：上周 ...

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房成交面积同环比增长，杭州土拍市场火热 2025年前四月销售初步企稳，四月政治局会议肯定地产调节政策成效，预计后续政策积极温和，将有更多财政及货币政策出台助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 一季度个人住房贷款同比多增，武汉发布九条购房新政 - 中央层面央行副行长披露一季度末个人住房贷款余额38万亿，较年初增约2200亿，同比多增超2000亿 [6][14] - 地方层面韶关调整公积金最高贷款额度；东莞规范全装修住宅建设管理；南京印发房票安置办法；重庆征求提振消费方案意见；桐乡出台购房新政；昆明调整住房公积金贷款最高额度；武汉发布九条购房新政 [15] 销售端：新房成交面积同环比增长，二手房成交面积同比增长 - 68大中城市新房成交面积同比增长，环比增长2025年第18周，全国68城商品住宅成交面积216万平米，同比增加10%，环比增加1%；年初至今成交面积达4174万平米，累计同比下降3% [20] - 20城二手房成交面积同比增长，环比下降2025年第18周，全国20城二手房成交面积为163万平米，同比增速+43%，前值+6%；年初至今累计成交面积3518万平米，同比增速+19%，前值+18% [35] 投资端：土地成交面积环比增长，杭州土拍市场火热 - 2025年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2168万平方米，成交土地规划建筑面积1981万平方米，同比下降9%，成交溢价率为7.4% [40] - 多地土地出让情况杭州6宗涉宅用地出让，4宗溢价成交、2宗底价成交，共揽金125.76亿元，平均溢价率22.4%；北京朝阳区涉宅组合地块、通州区梨园镇地块出让；南昌红谷滩区涉宅用地出让；南京19宗涉宅用地出让；广州3宗白云区涉宅用地出让；重庆江北区宅地出让 [40][41] 融资端：国内信用债发行规模环比减少 - 2025年第18周，信用债发行20.5亿元，环比减少82%，平均加权利率2.57%，环比增加7BP；信用债累计发行规模1358.1亿元，同比减少23% [47] 一周行情回顾 - 板块表现本周房地产指数下跌3.04%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-2.61%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位 [53] - 个股表现房地产板块涨跌幅排名前5位的个股为亚太实业、冠城大通、南山控股、新能泰山、空港股份；排名后5位的个股为天保基建、我爱我家、铁岭新城、特发服务、新华联 [53] 投资建议：维持行业“看好”评级 - 基于新房、二手房成交情况，土地成交及溢价情况，个人住房贷款情况，以及政策预期等因素，维持行业“看好”评级 [58]

房地产市场回暖 - 五一假期房地产市场热度延续，北京、贵阳、重庆等地楼市活跃度提升，政策组合拳推动市场持续回暖 [1] - 北京南五环新房售楼处工作日日均接待200-300组客户，周末更多，部分项目到访量较春节前增长近一倍 [4] - 一季度北京新房网签9700套，同比增长12.3% [4] 一线城市成交数据 - 广州一季度新房网签面积218.56万平方米，同比增长17.7%，二手住宅交易登记面积282.58万平方米，同比增长27.6% [6] - 上海新建商品住宅成交面积增长10.5% [6] - 深圳新建商品住宅和二手住宅合计成交超2.6万套，同比增长67.7% [6] 二三线城市市场表现 - 重庆中心城区商品住房成交连续6个月正增长 [8] - 武汉一季度新房成交量超18000套，同比增长超30% [8] - 贵阳成交量持续同比上涨，市场信心稳步修复 [8] 土地市场活跃 - 杭州4月28日推出6宗住宅用地全部成交，总价125.76亿元，平均溢价率22.4%，其中一宗地块竞价168轮 [12] - 北京同日成交一宗住宅用地，金额126亿元，为今年首个超百亿单宗地块 [12] - 上海一季度成交10宗住宅用地，9宗溢价，5宗溢价率超30% [14] 土地供应优化 - 北京公布第四轮拟供应5个地块，位于配套完善区域 [16] - 上海增加供地频次，根据市场供需调度推出地块 [16] - 武汉优化土地供给结构，推出区位好、配套优的优质地块 [16] 房企促销活动 - 中国建筑集团发布"好房子"营造体系，解决卫生间串味、隔音差等问题 [18] - 深圳推出"五一好房节"，广西桂林柳州房企推出"精装升级礼包"限时优惠 [20] - 广州长沙数十项目节前扎堆上市，南昌提供假期错时服务 [22] 行业整体数据 - 一季度新房和二手房交易总量同比正增长，一线及热点城市增长明显 [23][25] - 住房城乡建设部数据显示，已交付住房381万套 [25] - 中央政治局会议首次提出"持续巩固房地产市场稳定态势" [28]

百城新建住宅价格 - 4月百城新建住宅均价为16764元/平方米 环比结构性上涨0.14% 同比上涨2.50% [1] - 一线城市新房价格环比上涨0.37% 其中上海环比上涨0.61%居百城第二位 杭州环比上涨0.95%居百城首位 [1] - 二线城市新房价格环比上涨0.10% 三四线城市环比下跌0.11% [1] 百城二手住宅价格 - 4月百城二手住宅均价为13892元/平方米 环比下跌0.69% 同比下跌7.23% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.36% 上海跌幅收窄至0.32% [2] - 二线城市环比下跌0.77% 三四线城市环比下跌0.73% 其中12个城市跌幅超1% [2] 政策与市场趋势 - 高层会议强调持续巩固房地产市场稳定态势 预计未来将出台更多楼市利好政策 [2] - 城市更新将成为重要引擎 城中村和危旧房改造有望提速 更多城市或降低购房门槛和加大补贴力度 [2] - 存量商品房收购政策支持力度有望加大 加快存量盘活 并加大"白名单"措施落实 [2] - 5月核心城市市场有望保持修复 但分化格局仍将延续 [3]

住房补贴政策 - 二孩家庭在全市范围内购买新建商品住房可获6万元购房补贴 [1] - 三孩家庭在全市范围内购买新建商品住房可获12万元购房补贴 [1] - 补贴政策有效期从2025年5月1日至12月31日 [1] 住房贷款优化 - 鼓励商业银行面向在汉就业创业青年群体提供特色化住房贷款金融产品及多样化还款方式 [1] - 提高第二套个人住房公积金贷款最高额度与首套房保持一致 [1] - 租房提取额可合并纳入缴存余额计算贷款额度 [1] 以旧换新政策 - 鼓励国有企业及各类市场主体收购个人二手住房推进以旧换新 [1] - 全市计划收购个人二手住房3000套用于各类租赁住房、安置房 [1] - 开展住房跨区以旧换新 [1] 改善性购房支持 - 2025年12月31日前出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房可获契税全额补助 [1] - 购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房可获契税全额补助 [1] 商办类房屋支持 - 2025年5月1日至12月31日个人购买新建商业、办公商品房用于非经营用途可获契税50%补助 [1] - 商业贷款最低首付比例由50%下调至45% [1] - 贷款利率由商业银行自主确定 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周新房及土地成交量持续同比下跌，商品房存销比环比持平，政策大方向正面但暂欠新增重大支持措施，内房港股投资维持关注较稳健的央企开发商 [7][35] 根据相关目录分别进行总结 上周新房销售及土地成交 - 新房成交量持续同比下跌，上周30大中城市商品新房成交量达167万平方米，同比下跌23.3%，不同类别城市皆同比下跌 [1][14] - 一线城市新房累计成交量地市之间的同比涨幅差异收窄，2025年首周至今北京、上海、广州、深圳一手商品住宅累计成交量同比分别为-2.1%、+4.8%、+25.2%、+58.7%，涨幅均差于前两周 [2][17] - 商品房存销比整体环比持平，按面积十大城市商品房存销比为103.3，一线城市存销比为62.8，二线城市存销比达174.4 [3][26] - 土地成交量持续同比下跌，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为1,642万平方米，同比下跌24.3%，不同类别城市皆同比下跌 [4][29] 每周主要政策及市场事项 - 政治局会议提及适时降准降息，加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，巩固市场稳定态势 [5][31] 内房港股表现 - 内房港股落后大市，上周恒生中国内地地产指数全周上升0.4%，落后大市2.4个百分点，不同类别个股表现有差异 [6][33] 评论 - 政策大方向正面但暂欠新增重大支持措施，降息边际效应减少，当前政策考虑更具挑战性，维持关注较稳健的央企开发商 [7][35] 关注个股 - 关注中国海外发展(688 HK)、华润置地(1109 HK) [8][36] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 3月份新开工/竣工面积比例低于去年同期，2025年3月房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、竣工面积同比均下跌，新开工/竣工面积比例为1.49，低于去年同期 [37] - 3月份70城价格指数同比跌幅降低，2025年3月百城住宅平均价格同比上升2.6%，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌5.0%，降幅持续收窄 [49] - 2025年第一季房地产业GDP占比同比下跌，第一季房地产业GDP为21,305亿元人民币，同比增长1.7%，所占全国总GDP比例为6.7%，低于2024年同期 [54] - 房地产开发及个人贷款余额增长分化，2024年第四季房地产开发贷款余额同比上升5.3%，个人贷款余额同比下跌1.3% [56]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 4月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升 [3][81] - 4月25日中央政治局会议指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势 [3][79][81] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，因2022年8月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，中长期二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周36城新房成交面积173.7万方，环比+10.9%，同比-21.4%；2025年4月1日至4月25日累计成交574.4万方，同比-13.8%；今年截至4月25日累计成交3105.9万方，同比-0.9% [3][13] - 二手房成交上周15城二手房成交面积192.2万方，环比+3.3%，同比+20.1%；2025年4月1日至4月25日累计成交661.9万方，同比+17.9%；今年截至4月25日累计成交2608.9万方，同比+26.6% [3][23] - 库存及去化13城新房累计库存7778.7万方，环比+0.5%，同比-11.9%；13城新房去化周期为17.1个月，环比变动+0.4个月，同比变动-5.1个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.2个月、9.9个月、13.5个月、47.7个月，环比分别变动+0.3个月、+0.4个月、-0.1个月、+0.4个月 [3][31] 土地市场情况 - 土地供应2025年4月21日 - 2025年4月27日百城供应土地数量为462宗，环比+16.7%，同比-26.8%；供应土地建筑面积为2081.3万方，环比+8.7%，同比-32.9%；截至4月27日，2025年累计供应土地数量为7156宗，同比-13.8%，累计供应建筑面积为36210.9万方，同比-16.5% [47] - 土地成交2025年4月21日 - 2025年4月27日百城土地成交建筑面积1641.9万方，环比+23.6%，同比-24.3%；成交楼面价2249元/平，环比+177.3%、同比+29.9%；土地溢价率7.5%，环比+3.3%，同比+4.9%；截至4月27日，2025年累计成交土地建筑面积为33459.3万方，同比-7.5% [3][53] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行上周房地产企业发行信用债合计18支，发行金额合计172.5亿元，环比+42.4%，同比-4.2%；上周偿还金额207.8亿元，净融资额为-35.3亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债205支，合计发行金额1737.9亿元，同比+3.5% [57] 行情回顾 - 板块表现上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.2%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为0.4%、1.2%，超额收益分别为-1.6%、-2.3%；29个中信行业板块中房地产位列第27 [3][68] - 个股表现上周上涨个股共62支，较前周减少30支，下跌股数为49支；涨幅居前五的为天保基建、卧龙地产、*ST阳光、*ST阳光、渝开发；跌幅前五为万方发展、荣丰控股、*ST岩石、*ST中地、大名城；47家重点房企中共计上涨15支，较前周减少18支，涨幅位居前五的为金地商置、融信中国、佳兆业、远洋集团、中国奥园，跌幅前五为建业地产、招商蛇口、金地集团、保利发展、滨江集团 [71][73] 行业政策跟踪 - 中央层面4月25日中央政治局会议指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势 [79][80] - 地方层面4月21日杭州优化完善住房公积金提取若干政策，支持缴存职工购买保障性住房；4月23日厦门对房票政策进一步优化升级，扩大房源选择范围 [79][80] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8][81] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8][81] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9][81]