核心观点 - 5月地产基本面低迷未见好转，后续地产政策出台节奏和力度值得期待，去库存政策有望推进，地产股具备博弈机会，个股推荐贝壳 - W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团 [2] 行业情况 销量 - 30城新建商品房成交量同比持平，当年累计成交3270万㎡，同比 +1%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为 +13%、 -6%、 +2%；北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为 -6%、 +8%、 +26%、 +44% [1][11] - 18城二手住宅成交量同比回升，当年累计成交33.0万套，同比 +23%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为 +30%、 +20%、 +20%；北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为 +25%、 +48%、 +26%、 +36% [1][18] 价格 - 2025年5月，一线、强二线、弱二线、三线二手房价格月环比分别为 -0.8%、 -1.0%、 -1.2%、 -1.0%，跌幅在合理范围 [1][25] 年报总结 - 2024年，地产板块103家公司营业总收入19840亿元，同比下降24%；归母净利润 -1590亿元，亏损约为上年5倍 [2][29] - 板块亏损主因是毛利率承压及计提资产减值损失，2024年整体毛利率14.6，较上年下降2.4pct；净利率 -8.3%，较上年下降7.7pct [2][29] - 板块整体计提资产减值损失978亿元，计提信用减值损失579亿元，均较上年扩大 [2][29] 板块表现 - 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌3.9%，跑输沪深300指数5.7个百分点，在31个行业中排名31 [2][40] - 按最新收盘日计，板块2025年动态PE为58.2倍 [2][40] 投资策略 - 持续推荐贝壳 - W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团 [2][47]

行业投资评级 - 优于大市（维持）[1][2] 核心观点 - 4月地产基本面边际转弱，各项指标降幅均扩大，但后续政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望稳步推进，地产股仍然具备博弈机会[1][4][69] 销售表现 - 2025年1-4月全国商品房销售额27035亿元，同比下降3.2%，销售面积28262万㎡，同比下降2.8%[3] - 4月单月商品房销售额6237亿元，同比下降6.7%，降幅较3月扩大5.1个百分点，销售面积6393万㎡，同比下降2.1%，降幅较3月扩大1.2个百分点[5] - 4月商品房销售额和销售面积均相当于2019年同期的52%，较3月显著回落并逼近历史最低水平[5] 价格走势 - 2025年1-4月新建商品房销售均价9566元/㎡，同比下降0.4%[19] - 4月单月新建商品房销售均价9756元/㎡，同比下降4.7%，降幅较3月扩大4.0个百分点[19] - 4月70城新建商品住宅销售价格同比下降4.5%，降幅较3月收窄0.5个百分点，环比下降0.1%，与3月持平，其中一线、二线城市新房价格分别连续6个月、5个月环比止跌[19] - 4月70城二手住宅销售价格同比下降6.8%，降幅较3月收窄0.5个百分点，环比下降0.4%，降幅较3月扩大0.2个百分点，其中一线城市环比重新转负，二三线环比降幅重新扩大[19] 开发投资与资金状况 - 2025年1-4月房地产开发投资额27730亿元，同比下降10.3%，房企到位资金32596亿元，同比下降4.1%[3][38] - 4月单月房地产开发投资额7826亿元，同比下降11.3%，降幅较3月扩大1.3个百分点，房企到位资金7867亿元，同比下降5.3%，降幅较3月扩大1.5个百分点[38] - 1-4月定金及预收款同比下降3.0%，降幅较1-3月扩大1.9个百分点，个人按揭贷款同比下降8.5%，降幅较1-3月扩大1.5个百分点[38] - 4月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的75%和58%，投资延续2022年以来季节性前高后低，融资自2024年10月以来的修复趋势逐渐减弱[38] 开竣工情况 - 2025年1-4月房屋新开工面积17836万㎡，同比下降23.8%，房屋竣工面积15648万㎡，同比下降16.9%[3][59] - 4月单月房屋新开工面积4840万㎡，同比下降22.1%，降幅较3月扩大4.0个百分点，房屋竣工面积2588万㎡，同比下降27.9%，降幅较3月扩大16.4个百分点[59] - 4月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和63%，新开工相对同期水平创下新低，竣工作为滞后指标下行趋势确定[59] 投资建议 - 持续推荐贝壳-W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团[4][69]