文章核心观点 - 金融正成为驱动城市高质量发展的重要力量，工商银行上海市分行通过资金支持、战略选择和社会活动，积极参与并塑造上海向更绿色、更智慧、更宜居的未来发展 [1][3] 公司实践与战略 - 工商银行上海市分行通过推动数字城市建设、支持城市更新与民生改善、布局绿色金融与低碳创新，参与到上海城市发展的各个领域 [3] - 公司不仅提供资金直接参与城市建设，还通过战略选择和社会活动积极塑造城市未来形态 [3] - 公司展望未来将持续秉持金融为民的初心，以更智慧的科技、更创新的产品、更优质的服务，成为上海城市进化的长期伙伴 [3]

项目开业与运营现状 - 由宝业路“宵夜一条街”改造而来的“宝悦坊”于12月12日正式开业[1] - 项目整体招商率达90.5%，开业率达62.5%[1] - 已进驻品牌包括粤・向群饭店、永利饭店、老西关濑粉、文明百花甜品等老字号，以及香港喜记避风塘炒辣蟹、清蔓泰莱泰国海鲜火锅烧烤自助餐厅等特色餐饮和多家网红门店[1] 业态定位与特色 - 宵夜食肆依旧是项目主打业态，多家店铺营业至次日四五点，旨在延续宝业路的宵夜文化[1][7] - 运营理念包含“夜经济”与“全时段”[7] - 项目通过展示烧鹅现场制作流程等方式，回应街坊对出品非预制的关切[5] - 项目设计包含大量露天空间，一楼预留空间可用于举办活动和摆摊，开业期间已有非遗文创等摊位[8] 营销活动与未来规划 - 运营方在开业后的首个周末推出消费“满100减30”、“满30减10”的优惠活动[10] - 项目是海珠区“新活力文商旅融合圈”及沙园街道“百千万工程”的标杆项目，定位为城市更新示范样板[10] - 项目还有二、三期建设计划：二期定位“城市进阶生活体验地”，将引入高端品牌与沉浸式场景；三期定位“都市奇趣探索地”，拟打造亲子游乐、潮流运动等多元业态[10]

中央经济工作会议房地产政策新变化 - 政策目标从“推动止跌回稳”转变为“着力稳定市场”，核心是巩固“稳”的态势 [3] - 政策方向首次将“控增量、去库存、优供给”并列，形成协同发力的组合拳 [5] - 政策工具明确公积金改革与“好房子”建设为新抓手，旨在扩大覆盖面和提升住房质量 [6][7] - “城市更新”在整体工作部署中的位置大幅提前，成为坚持内需主导的重要工作 [8] 房地产市场现状与政策背景 - 行业已全面进入存量时代，前11个月全国二手房交易网签面积占比达45% [3] - 尽管开发投资下降，但房价降幅持续收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [3] - “优供给”作为新方向，要求各地供地需考虑库存、民生保障并优化供地结构 [5] 具体政策举措与影响 - 公积金改革将优化灵活就业人员缴存覆盖面，支持租房提取与提高贷款额度以缓解支付压力 [6] - “好房子”建设旨在推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [7] - “城市更新”工作被提升至更重要的战略位置，与内需主导发展紧密关联 [8]

中央经济工作会议房地产政策新变化解读 - 政策目标从“推动止跌”变为“着力稳定”，核心是巩固“稳”的态势，前十一个月全国二手房交易网签面积在交易总量中占比达45%，房价降幅继续收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [1] - 政策方向首次将“控增量、去库存、优供给”并列，其中“优供给”为新词汇，意味着政策是协同发力的组合拳，供地需考虑库存，去库存需结合民生保障，并优化供地结构 [3] - 政策工具明确公积金改革与“好房子”建设为新抓手，将扩大灵活就业人员公积金覆盖面以支持租房提取与提高贷款额度，并从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [5] - “城市更新”在整体工作部署中的位置大幅提前，从房地产段落提升至“坚持内需主导”部分，显示其地位上升且推进力度将加大 [7]

自山东路桥区域经营战略调整以来，上海区域总部迅速进入角色，高效整合资源、精准对接需求，以务 实作风和协同精神突破市场困境，切实展现了区域总部的执行力和运行效率。随着该项目的顺利推进， 山东路桥将进一步积累城市更新领域投资建设经验，进一步巩固品牌优势和市场影响力，促进传统主业 转型升级，为深度开拓长三角区域基建市场提供有力支撑。（王海军） 编辑：赵鼎 近日，山东路桥与浙江省属国企组成的联合体成功中标"富春江沿江洋洲区块新型城镇化建设项目"，实 现浙江区域市场开拓的重大突破。 该项目是浙江省省级重点城市更新工程项目，紧扣基础设施升级、公共服务补短板、环境综合提升三大 重点领域。项目静态总投资概算111.03亿元，其中工程费用71.33亿元、工程建设其他费用35.77亿元、 预备费3.93亿元。 ...

2026年房地产市场走向备受关注。 12月10日至11日在北京举行的中央经济工作会议对明年的房地产工作作出明确部署，要求"着力稳定房地产市场"。 2026年房地产工作怎么做？会议提出提振消费、城乡居民增收、高质量推进城市更新、积极稳妥化解风险、深化住房公积金制度改革、构建房地产发展新 模式等重要工作任务，从不同维度为房地产市场健康发展保驾护航。 城市更新仍是重点任务 2026年，经济工作重点任务的第一项，是坚持内需主导，建设强大国内市场。 其中"制定实施城乡居民增收计划""扩大优质商品和服务供给""清理消费领域不合理限制措施""推动投资止跌回稳""优化地方政府专项债券用途管理""高质 量推进城市更新"等，将从不同维度积极影响房地产市场的发展。 时隔9年再提"去库存" 2025年中央经济工作会议对于风险防范的提法从"有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线"变为"坚持守牢底线，积极稳妥化解重点 领域风险"。 出处：央视新闻 会议同时强调，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。 出处：央视新闻 特别是城市更新领域，对比2024年和2025年的工作 ...

中央经济工作会议关于投资的政策部署 - 会议核心定调投资是扩大内需的重要抓手 提出“坚持内需主导 建设强大国内市场” 并明确“推动投资止跌回稳”和“有效激发民间投资活力” [1] - 会议提出多项具体财政与金融支持措施 包括适当增加中央预算内投资规模 优化实施“两重”项目 优化地方政府专项债券用途管理 继续发挥新型政策性金融工具作用 [1] 当前投资状况与结构 - 受外部环境复杂严峻和投资收益下降等因素影响 今年前10个月全国固定资产投资同比下降1.7% [1] - 尽管总量承压 但投资结构持续优化 高技术行业投资保持较快增长 [1] 民间投资的政策引导 - 会议强调有效激发民间投资活力 指出民间投资是稳增长、调结构、促就业的重要支撑力量 [2] - 政策发力点在于从扩大准入、打通堵点、强化保障等方面精准发力 持续拓宽民间投资空间 营造稳定可预期的制度环境 [2] 重点投资领域与方向 - 会议提出高质量推进城市更新 该领域被定位为既是民生工程更是发展工程 能够发挥拉投资、扩内需、稳增长的重要作用 [2] - 当前新型工业化、新型城镇化、节能降碳改造等投资需求广阔 基本公共服务等民生领域投资空间较大 [2] 政策目标与预期影响 - 相关政策部署旨在更好发挥政府投资的撬动作用 进一步优化投资结构 不断释放投资活力 [1] - 推动投资潜力释放将为中国经济发展壮大提供坚实支撑 [2]

中央经济工作会议对2026年房地产市场的部署 - 核心观点：会议为2026年房地产市场健康发展作出明确部署，要求着力稳定房地产市场，并通过提振消费、城乡居民增收、高质量推进城市更新、积极稳妥化解风险、深化住房公积金制度改革、构建房地产发展新模式等多维度工作任务为其保驾护航 [2] 扩大内需与城市更新 - 坚持内需主导，建设强大国内市场，具体措施包括制定实施城乡居民增收计划、扩大优质商品和服务供给、清理消费领域不合理限制措施、推动投资止跌回稳、优化地方政府专项债券用途管理、高质量推进城市更新 [3] - 城市更新工作从2024年和2025年的“大力实施”升维至“高质量推进”，旨在完善城市功能以促进经济循环，并为内需主导格局提供支撑，同时作为城市高质量发展的重要抓手 [4] - “推动投资止跌回稳”与房地产市场紧密相关，当前全国固定资产投资由正转负，房地产开发投资疲弱是重要拖累因素，需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作以拉升投资指标 [4] 风险化解与去库存 - 风险防范提法从“有效防范化解重点领域风险”变为“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险” [5] - 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [6] - “控增量、去库存、优供给”意味着在供应方式、结构及去库存模式层面将有新变化，库存量大的城市将严控新增土地供给，去库存政策包括收购存量商品房用于保障房、加大购房补贴、推动住房“以旧换新”等 [7] - “去库存”上一次在中央经济工作会议中被提及是2016年，当前全国百城去库存周期较高，叠加二手房挂牌量规模较大等新问题，去库存迫切程度超过2024年及2014年—2016年 [8] 制度改革与新模式构建 - 提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [9] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年将延续此趋势，重点关注贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷以及稳步推进灵活就业人员参加公积金制度 [10] - “好房子”建设表述为“有序推动”，体现了其系统性和协调性，各地有望进一步规范“好房子”标准 [10] - 关于“房地产发展新模式”的提法持续演进，2025年表述转变为“加快构建房地产发展新模式”，较2024年的“推动构建…有序搭建相关基础性制度”更精简，并删除了基础性制度建设内容，更强调加快构建，旨在为地方政府减负并以楼市稳定为前提 [10][11]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“强于大市”的投资评级 [7] 核心观点 - 当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪蔓延 [8] - 在基本面承压与“十五五”规划表态积极的背景下，未来优化政策落地空间打开 [8] - 2026年可能成为新地产周期的开篇，对未来行业修复有一定信心 [8] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [8] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积208.9万平方米，环比下降11.4%，同比下降45.7%，同比降幅较上周扩大2.2个百分点 [7][18][19] - **分城市能级新房成交**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-5.0%、-16.3%、-4.9%，同比增速分别为-31.4%、-48.6%、-57.1% [7][19] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积157.5万平方米，环比下降5.1%，同比下降45.9%，同比降幅较上周扩大21.3个百分点 [7][18][50] - **分城市能级二手房成交**：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.8%、-6.5%、1.6%，同比增速分别为-42.9%、-53.5%、-31.9% [7][50] - **新房库存面积**：12个城市新房库存面积为11369万平方米，环比下降0.1%，同比下降10.3% [7][18][43] - **新房去化周期**：12个城市新房库存面积去化周期为17.6个月，环比下降0.5个月，同比上升3.1个月 [7][18] - **分城市能级去化周期**：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.9、13.5、74.3个月，环比分别下降0.3、0.5、3.0个月，同比分别上升3.2、2.1、30.8个月 [7][43] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：百城全类型成交土地规划建筑面积2377.1万平方米，环比上升14.8%，同比下降26.7%；成交总价865.7亿元，环比上升82.0%，同比下降28.8%；楼面均价3642元/平，环比上升58.6%，同比下降2.8%；溢价率3.8%，环比上升2.5个百分点，同比下降0.9个百分点 [7][64] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建筑面积723.2万平方米，环比下降1.1%，同比下降38.4%；成交总价595.7亿元，环比上升107.8%，同比下降28.6%；楼面均价8236.8元/平方米，环比上升110.1%，同比上升15.9%；溢价率3.6%，环比上升1.6个百分点，同比下降0.2个百分点 [83] 本周行业政策梳理 - **中央政策**：国务院总理李强提及“十五五”时期新型城镇化发展空间仍很大，要把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [3][98] - **地方政策**：多地出台购房补贴等支持政策，例如重庆发布支持“好房子”发展十条措施；广西南宁对新婚家庭补贴2万元，二孩及三孩家庭分别补贴3万与6万元；江苏常州宣布2026年延续购房资助，无房或住房≤75㎡家庭购新房最高补20万元；福建泉州洛江区对144平及以下新房每套补贴5万，二孩三孩家庭可再叠加补贴 [3][98][99] 本周板块表现回顾 - **板块收益**：房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降2.9个百分点；相对沪深300收益为-3.4%，较上周下降2.5个百分点 [7][102] - **板块估值**：房地产板块PE为24.48X，较上周下跌0.27X [7][102] - **个股表现**：A股重点公司中跌幅最小的为招商蛇口(-0.2%)、滨江集团(-0.5%)、绿地控股(-1.7%)；港股涨跌幅靠前的为龙湖集团(3.3%)、中国金茂(2.9%)、碧桂园(0.0%) [108] 本周房企债券发行情况 - **债券发行与偿还**：房地产行业国内债券总发行量142.4亿元，环比下降26.9%，同比下降31.0%；总偿还量105.2亿元，环比上升55.7%，同比上升77.5%；净融资额37.2亿元 [7][116] - **主要发行房企**：债券发行量最大的房企为金融街(81.0亿元)、方辰商管(14.0亿元)、浦东金桥(13.0亿元) [116][127] - **主要偿还房企**：债券偿还量最大的房企为保利发展(40.0亿元)、北京广安(20.0亿元)、信达地产(18.2亿元) [116][128] 投资建议 - 建议关注三条投资主线 [8][130] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [8][130] - **主线二**：自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [8][130] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [8][130]

政策目标 - 政策核心目标从去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，重点在于巩固“稳”的态势 [1] - 行业数据显示市场正趋于稳定，尽管前11个月开发投资仍在下降，但房价降幅持续收窄 [1] - 住房市场全面进入存量时代，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比已达到45% [1] 政策方向 - 政策方向首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列为核心，其中“优供给”为首次出现的新词汇 [1] - 政策将是一套协同发力的“组合拳”，各地供地需考虑库存问题，并将“民生保障”纳入考量 [1] - 在去库存的同时，政策强调优化供地市场的结构 [1] 政策工具 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [2] - 政策将优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面，扩大其使用范围，如用于租房提取 [2] - 公积金贷款额度的提高旨在缓解刚需与改善群体的支付压力 [2] 城市更新地位 - “城市更新”在会议表述中的位置大幅提前，从去年房地产段落中跳出，进入“坚持内需主导”部分，成为一项重要工作 [2] - 这表明明年城市更新的地位显著上升，推进力度将进一步加大 [2]