核心观点 - 房地产市场呈现区域分化加剧、购房目的回归居住属性、房企分化加剧三大趋势 市场进入以存量博弈为主的阶段 房价增长与经济和收入增速同步 [1][9][14] 区域分化 - 一线城市房价企稳 北京上海深圳新房均价环比微涨0.5% [2] - 强二线城市如杭州成都南京表现坚挺 上半年新房均价环比涨幅达1.2% [2] - 三四线城市超68%新房价格下跌 平均降幅逼近3.6% [2] 购房需求变化 - 自住需求占比达87.3% 投资需求降至12.7% 较2020年的69.5%和30.5%显著逆转 [4] - 改善型住房市场份额持续攀升 从2023年35%增长至2025年47% 首次超越刚需住房 [4] - 全国商品房销售面积同比下降8.3% 销售额下滑12.1% [4] 行业集中度提升 - 前十房企销售额占比达37.8% 较2023年同期提升5.3个百分点 [5] - 超过120家中小房企因资金链问题破产或重组 [5] - 央行出台"三箭"政策：首套房利率降至3.5% 设立3000亿元专项借款和5000亿元纾困基金 [5] 市场展望 - 房价可能呈现低增长或小幅下跌趋势 与国民经济和居民收入增长保持同步 [9] - 住建部研究推进保障性住房和长租房市场 构建商品房、保障房、租赁房三轨并行新格局 [13] - 国务院强调坚持"房住不炒"定位 政策保持稳定性和连续性 [14]

文章核心观点 - 文章认为马云“房价如葱”的预言正在应验，并指出四个信号表明2026年房价可能延续此趋势 [1][3][27] 萎缩的婚房需求 - 婚房需求是过去支撑房价上涨的关键动力，2016年全国70个大中城市房价年度涨幅突破10%，当年有1142.8万对新人登记结婚 [5][6] - 当前婚房需求显著萎缩，上半年结婚登记对数仅为353.9万对，婚庆产业链已感受到寒意 [8] - 尽管有地方出台现金奖励等政策鼓励结婚，但专家预测全国结婚登记对数可能在2026年跌破600万对，失去婚房支撑的楼市将面临压力 [10] 人口负增长的趋势 - 人口已连续三年负增长，此趋势预计将延续至2090年，是导致楼市供过于求的主要宏观因素 [12] - 独生子女家庭结构将导致后代继承多套房产，无需发愁买房，近年来多城市二手房挂牌量激增与此有关 [12] - 60岁以上人口超过3.1亿，占总人口22%，同时适婚群体性别失衡，00后中每100位女性对应115到116位男性，进一步影响住房需求 [14] “房住不炒”的趋势 - 楼市作为“资金蓄水池”的作用已非常有限，资金转向其他资本市场 [17] - 二手房变现难度高，2024年全国二手房挂牌平均周期已突破110天，而黄金、股票支持“T+1”交易，套牢风险更小 [19] - 中国股市总市值已超过100万亿元，资本市场炒作热度更高，吸引了原本可能流入楼市的资金 [19][21] 崛起的保障房 - 政策明确未来楼市将坚持商品房与保障房并重，通过收购房企库存房来发展保障房，满足低收入家庭、应届毕业生等群体的需求 [23][25] - 保障房已成为各大城市“抢人大战”的主要手段，其发展将改变单纯依赖商品房的模式，削弱资本对房价的操控能力 [23][25] - 随着“保障房、商品房二元制”发展，普通工薪族对商品房价的关注度可能降低 [25]

北京地王交易概况 - 北京西城区一黄金地块以每平方米20.1万元成交，总价56.28亿元，总建筑面积约2.8万平方米 [1] - 该地块位于中央商务区腹地，由一家知名房企竞得，该房企高层曾表示即使溢价50%也要拿下 [1] 历史地王与市场关联性 - 2016年至2017年全国50个大中城市诞生42个地王，平均楼面价较前一年跃升38%，随后这些城市房价在2017年至2018年平均上涨27.3% [3] - 当前市场环境与历史地王潮时期已截然不同，简单套用过往经验不再适用 [3] 当前政策环境 - 中央经济工作会议重申“房住不炒”定位，各地因城施策调控措施严格执行 [3] - 今年以来全国已有37个城市出台限购、限贷等调控政策，较去年同期增加12个城市，北京市住建委在地块成交次日明确表态调控政策不会放松 [3] 整体土地市场数据 - 今年第二季度全国300个城市土地成交均价为3827元/平方米，同比下滑3.2% [3] - 土地流拍率飙升至32.6%，创近七年新高 [3] - 2025年上半年全国300城土地出让金总额为1.73万亿元，同比下降11.2%，创2015年以来最低水平 [12] 房价表现与市场分化 - 截至2025年8月，全国70个大中城市中新房价格环比下跌的城市达53个，占比75.7% [4] - 市场呈现明显两极分化：2025年上半年一线城市土地成交总额同比增长8.7%，三四线城市同比下降15.2% [4] - 一线城市土地溢价率平均为12.3%，远高于三四线城市的3.5% [4] 购房需求结构变化 - 2025年上半年首套房购买者占比攀升至67.3%，较去年同期提升4.1个百分点 [6] - 改善型需求占比回落至24.8%，投资型需求占比跌至历史最低点7.9% [6] 开发商战略调整 - 83%的TOP30开发商表示将更加聚焦于一二线城市核心区域，76%的开发商计划压缩在三四线城市的拿地规模 [7] 信贷政策导向 - 2025年7月全国首套房贷款平均利率降至3.85%的历史低点 [7] - 2025年上半年房地产开发贷款余额同比下降7.6%，已连续五个季度负增长 [7] 人口流动趋势 - 2025年上半年全国常住人口城镇化率达66.2%，较去年末提升0.6个百分点 [8] - 一线和强二线城市人口净流入规模连续三年扩大，四大一线城市上半年新增常住人口92.3万人，同比增长21.6% [8] - 三四线城市呈现持续人口流出趋势 [8] 北京地王特殊性分析 - 该地块毗邻金融街商圈，2公里范围内有6所知名小学和4所重点中学，属于稀缺资源 [10] - 按区域二手房均价15.3万元/平方米计算，未来项目售价需达21万元/平方米以上才能盈利 [10] - 即使在北京市内，其他区域土地成交价格远低于此，如朝阳区某地块楼面价5.2万元/平方米，顺义区某地块低至2.1万元/平方米 [10] - 2025年以来全国成交的1837宗住宅用地中，楼面价超过3万元/平方米的地块仅53宗，占比不足3%，楼面价突破10万元/平方米的地块仅8宗，且全部集中在北京、上海核心区域 [10] 地方政府财政与土地政策 - 2025年上半年土地出让收入占地方财政收入比重为27.3%，较去年同期下降4.5个百分点 [12] - 最近三个月全国已有72个城市调整土地出让政策，其中58个城市采取降价措施 [12] 行业长期转型方向 - 政府工作报告明确提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡，房地产将不再作为拉动经济增长的主要引擎 [14] - 市场告别野蛮生长时代，步入精细化发展阶段，全国房价普涨局面难以重现 [10]

中央经济会议定调 - 重申“房住不炒”核心定位，强调推动市场平稳健康发展 [1] - 坚持“因城施策”原则，满足居民刚性和改善性住房需求 [1] - 引导房地产行业向新发展模式稳健转型 [1] 市场现状与数据 - 截至2025年8月，全国70个大中城市房价指数环比微降0.3%，同比下降2.1% [2] - 一线城市及部分二线热点城市房价企稳回升，二手房成交量较去年同期显著增长7.8% [2] - 市场表现出明显的区域分化特征 [2] 金融支持政策 - 首套房贷款利率下限调整为不低于LPR减55个基点，二套房为LPR减35个基点 [3] - 以5年期LPR 3.95%计，首套房利率最低可至3.4%，二套房最低可至3.6% [3] - 购买总价300万元房产，首套30年期贷款月还款额可减少约450元，年节省利息逾5400元 [3] 公积金政策优化 - 首套房公积金贷款最高额度提升至80万元，二套房提升至60万元 [6] - 首套房公积金贷款最高可贷比例提升至90%，二套房提升至70% [6] - 大幅放宽公积金异地使用限制，跨城市、跨省份提取和贷款更便捷 [6] 地方调控政策 - 23个城市宣布在9月实施新调控政策，其中15个城市适度放松限购、限售政策 [9] - 8个城市计划推出购房补贴政策 [9] - 例如杭州将非本地户籍居民购房社保年限从2年缩短至1年，成都向35岁以下青年提供最高3万元购房补贴，武汉全面取消限售政策 [9] 保交楼专项行动 - 中央成立保交楼工作专班，下拨2000亿元专项资金 [10] - 截至2025年8月，全国约12.8万户家庭面临烂尾风险，涉及金额超过1500亿元 [10] - 计划在年底前基本解决80%以上保交楼问题，9月启动首批项目资金拨付和建设恢复 [10] 市场展望 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比增长3.2%，销售额同比增长2.5%，市场呈现企稳态势 [13] - 预计未来三年全国商品房年均销售面积稳定在16亿平方米左右，年均销售额在17万亿元左右 [13] - 随着9月政策落地，预计四季度全国商品房成交量环比增长约12%，一线和热点二线城市房价可能出现2%的环比上涨 [13] - 不同城市市场分化将更明显，一线和强二线城市市场有望保持稳定，部分三四线城市去库存压力较大 [14]

房地产行业趋势 - 房地产黄金时代结束 进入结构性分化阶段 一二线城市房价仍具韧性而三四线城市面临压力[9] - 全国房价普遍下跌 跌幅超过30% 三四线城市如涿州 廊坊 燕郊等跌幅超50%[17] - 2022年中国首次出现人口负增长趋势并延续三年 60岁以上人口接近3.1亿 购房主力24-45岁人群逐年萎缩[13][15] 重点城市房价表现 - 郑州7月新建商品住宅价格环比下跌1.5% 二手房下跌1.7% 同比下跌12%至10331元/平方米[11] - 太原房价回落至8908元/平方米创五年新低 西安降至12062元/平方米 高新区较最高点下跌超15%[11][13] - 重庆 武汉 成都等城市房价跌幅持续扩大[13] 多房产家庭困境 - 全国超45%家庭拥有多套房产 将面临变现困难 房贷压力 租金下滑和持有成本四大困境[19][20][24][30][32] - 二手房挂牌量持续攀升 供过于求态势显著 部分房产降价也难以成交[20][22] - 租金收入大幅下滑 三四线城市空置严重 一二线小两居租金从5000-6000元降至3000-4000元[26][28] 市场结构变化 - 城镇化末期人口流动格局变化 城市人口净流入放缓或出现净流出[15] - "房住不炒"政策引导下投资投机需求收缩 刚需购房者消费能力和意愿持续走低[15] - 全国房价收入比降至10倍历史新低[17]

王石对房地产市场的历史判断 - 2007年王石提出楼市临近拐点 随后2008年金融海啸导致房价下跌 万科因提前收缩而受损较轻 [2] - 2018年王石提出"活下去"的内部口号 随后行业调控与疫情导致部分高负债房企陷入困境 万科凭借谨慎策略得以喘息 [4][5] 房地产市场根本逻辑的转变 - 过去二三十年推动楼市增长的基本逻辑已彻底改变 包括快速城镇化、人口红利、经济高速增长、宽松货币政策及地方财政依赖土地出让 [7] - 当前"房住不炒"被反复强调 调控政策持续打击投机行为 旨在使住房回归居住属性 [8] - 城镇化速度放缓、人口红利见顶、老龄化加剧及年轻人生育率下降导致购房刚需减弱 经济进入转型期 [10] - 房地产市场的黄金时代已经结束 [9] 王石对市场未来的展望 - 市场仍处于深度调整期 预计在2025年前将持续盘整 不会重现过往的剧烈波动行情 [15] - 未来政策如降息、降准、限购放松及保交楼旨在托底市场、防止崩盘并促进行业复苏 而非刺激房价上涨 [16][17] - 市场分化将加剧 一线及强二线城市核心区域因人口和资源流入而具有支撑 三四线城市及郊区因库存压力大面临降价促销 [19] - 行业将进入注重产品品质的时代 开发商需提供安全、舒适、绿色及智能的优质住宅 [19] 对行业及购房者的启示 - 房地产投机暴富时代结束 房产升值将放缓甚至可能出现贬值 购房应优先考虑自住需求而非投资回报 [21] - 购房者应避免使用过高杠杆 需谨慎评估月供承受能力并为潜在收入变动预留缓冲空间 [21] - 住房选择应聚焦地段、质量、配套设施及物业服务 偏远、质量差及配套缺失的房产将加速贬值 [23] - 三四线城市房产因人口外流、产业不足及供应过剩 投资价值低且流动性差 自住需求也需谨慎 [23]

政策环境 - 央行2025年5月降准0.5个百分点并同步下调贷款利率0.1个百分点 预计为市场注入约1万亿元长期流动性[2] - 住房公积金贷款利率触及2.6%历史低位 较2023年3.1%下降0.5个百分点 以100万元30年期房贷为例 月供少还130元 总利息节省5万元[2] - 二套房首付比例自2024年9月起从25%下调至15% 与首套房待遇齐平 购买500万元房产首付仅需75万元 较以往节省50万元[2] - 限购政策基本全面放开 北京上海等一线城市出现不同程度松绑迹象[2] 市场表现 - 2025年上半年全国房地产开发投资额46658亿元 同比锐减11.2% 连续第三年出现两位数下滑[1] - 2025年1月全国70个大中城市中仅24个城市新房价格环比上涨 三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%[3] - 2025年2月70城中新房价格环比上涨城市减少至18个 三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.4%[14] - 近三年郑州天津石家庄等二线城市房价累计跌幅达30% 廊坊涿州燕郊等环京区域跌幅超50%[5] - 上海2025年1月房价同比上涨5.6% 为四大一线城市中唯一正增长 深圳二手房价格环比上涨0.3%领涨全国[7][17] - 三线城市新房和二手房价格同比分别下降6.0%和8.2%[7][17] 供需结构 - 全国现有住房总量超6亿套 远超4.9亿户家庭实际需求 平均每户家庭拥有1.2套房[1] - 2024年全国出生人口902万 较2016年1786万锐减近半 60岁以上老年人口达2.9亿[7][14] - 中国家庭财富77%绑定于房产 家庭债务率从2008年5%飙升至56%[8][20] 企业动态 - 恒大融创佳兆业等头部房企接连暴雷 万科2024年销售额较巅峰时期下降40%以上[13] - 2024年全国土地出让收入3.2万亿元 较2021年8.7万亿元大幅缩水63%[11] - 房企不敢拿地 银行不敢放贷 购房者不敢买房 市场进入"三不敢"低迷状态[13] 投资回报 - 深圳500万元房产月租金8000-10000元 年化收益率不足2% 低于银行定期存款[9][14] - 扣除房产税物业费维修费等持有成本后 实际收益率很可能为负[9][14] - 2024年重点35城二手房成交集中在次新房和核心地段 老旧小区偏远区域房产流动性极差[9] 行业转型 - 2025年上半年房地产投资占固定资产投资比重跌破20%创历史新低[10] - 高科技制造业新能源产业投资增速保持在15%以上 成为经济增长新引擎[10] - 房地产税试点稳步推进 持有成本将大幅攀升[9][13] - 绿色建筑节能改造智能家居成为行业新趋势 传统毛坯房简装房面临淘汰[20] 区域分化 - 一线城市凭借产业集聚和人才吸引力保持房产保值功能 三四线城市因产业单一人户外流导致房产加速贬值[7][17] - 人口向大城市集聚趋势不可逆转 三四线城市过度依赖土地财政[7][11] 政策导向 - 政策目标为消化库存稳定经济 而非推高房价[8][13] - 中央经济工作会议明确"适度宽松的货币政策"重点支持实体经济[17] - 5000亿元保障性住房再贷款目标为加快消化商品房库存降低空置率[17]

政策调整内容 - 苏州市取消市区新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 但排除有特殊限制转让要求的住房 [1] 市场影响分析 - 政策有助于提升房地产市场流动性 支持居民以小换大和以旧换新等改善型住房需求 [1] - 政策促进供需两端合理匹配 增强市场活力 推动房地产行业良性循环和健康发展 [1] - 一线和新一线城市政策放松短期对市场情绪缓和及预期扭转有积极帮助 [1] 市场反应表现 - 上海市场带看量 咨询量及前端指标出现明显增长 预计对后续交易产生推动作用 [1] 政策定位解读 - 政策排除特殊限制转让住房 体现严格贯彻房住不炒定位 在提升市场灵活性同时保持风险防控重视 [1]

房地产市场调整现状 - 2025年上半年全国70个大中城市商品房价格指数环比下降0.3% 同比下滑1.7% [3] - 部分三四线城市房价跌幅超过5% 二三线城市走势分化 [3] - 住房价格收入比从2022年9.6降至2025年8.7 仍高于国际合理区间4-6 [13] 居民端财务风险 - 全国居民个人住房贷款余额达41.3万亿元 同比增长4.2% [4] - 若房价普遍下跌20% 预计8%房贷家庭将面临负资产风险 [4] - 2025年第一季度个人住房贷款不良率升至0.38% 连续三个季度上升 [8] 产业链影响 - 房地产及相关产业增加值占GDP比重达15.8% [6] - 2024年全国房地产开发投资额12.5万亿元 直接带动近60个相关行业 [6] - 2025年第二季度大家电销售额同比下滑12% 降幅显著高于其他品类 [6] - 装修行业订单量较去年同期减少近三分之一 [6] 地方政府财政压力 - 2024年全国土地出让收入7.34万亿元 占地方综合财力16.8% [7] - 部分三线城市土地出让金收入同比下降18% [7] - 公共项目出现延期或规模缩减 如某市新建幼儿园数量由10所调整为6所 [7] 金融系统风险 - 商业银行房地产相关贷款余额52万亿元 占银行业全部贷款27% [8] - 其中个人住房贷款41.3万亿元 房地产开发贷款10.7万亿元 [8] - 房价下跌幅度较大城市的新增贷款增速普遍低于全国平均水平 [8] 资产配置趋势变化 - 居民住房资产占比从2020年59.1%下降至2025年上半年56.3% [13] - 金融资产占比从33.6%回升至36.2% 呈现多元化配置趋势 [13]

市场趋势 - 行业处于深度调整期 政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼[4] - 城镇化长期逻辑仍在 居民对美好生活追求不变 "房住不炒"基调清晰 一二线核心地段仍缺好房子 改善性需求韧性强[4] - 短期走势取决于政策刺激力度 部分城市房价较高点下跌超30% 市场止跌回稳关系宏观经济与金融稳定[4] - 新房供应偏紧 供求关系改善为市场复苏提供条件 增量容易存量难 需以时间换空间等待信心恢复[4][5] - 头部城市限购放松/房票安置/购房补贴释放需求 供给端好房子加速入市 限售放松使次新房流入二手市场 推动市场前低后高轨迹[6] 投资策略 - 土拍市场分化严重 土地成交高度集中一二线城市 房企聚焦一二线寻找确定性[7][8] - 绿城上半年35个项目货值超900亿 一二线占比88% 下半年放缓拿地节奏 全年目标1200-1300亿 三四线采取谨慎机会主义策略 新获货值占比不足10%[9] - 越秀坚持精挑细选小地块策略 保证快周转低风险 上半年权益投资超百亿 92%集中一二线核心区域 平均溢价率9%[9] - 龙湖优先保障债务安全与保交楼 上半年仅在上海/苏州/重庆获取4地块 总建面25万方 权益建面18万方 新增货值约50多亿[9] - 龙湖未竣备总土储2840万方 权益土储2113万方 未售货值超2000亿 一二线占比70%[10] - 建发国际推进灯塔项目战略 聚焦核心城市核心地块高端改善型项目 上半年33宗地块利润率7%-9% 下半年产品利率润预计7%[10] 产品战略 - 产品力成为穿越周期关键 好房子新规推动产品内卷升级[11][12] - 龙湖重点关注产品细节品质 提升社区配套与物业服务 空中庭院/精装大堂/风雨连廊/社区会所等顶豪配置下沉至改善刚需项目[13] - 产品平权化打破居住资源阶层壁垒 好房子从奢侈品变为市场竞争基础门槛[13] - 贝壳基于C端客户思维沉淀数据洞察 通过自操盘项目检验产品化能力 强调供给侧需提供差异化而非同质化产品[15] - 行业可能回归个性化项目公司为主的时代 好房子应实现居住与生活融合 满足十五分钟生活圈需求[15] 利润表现 - 超60%房企预计亏损 利润下滑主因结转规模下降导致收入减少及计提资产减值损失[16][17] - 华润置地经常性业务占比21.7%却贡献60.2%核心净利润(60.2亿元) 开发销售业务贡献39.8亿元核心净利润 预计长期两大业务利润贡献将各占50%[18] - 中海上半年净利润95.3亿 核心归母净利润87.8亿 核心归母净利润率10.6% 保持高位因已售未结金额回报率高/聚焦一二线投资/商业资产布局/强成本管控能力[18][19] - 中海行政销售费用占比仅3.8% 平均融资成本2.9%[20] - 万科通过采购直达产地/自主完成低价项目软装/加强全周期现金流精算实现成本提效[21]