核心观点 - 12只公募REITs披露2022年二季报 其中9只实现盈利 占比超七成 仅3只高速和产业园类REITs因疫情冲击亏损 [1] - 行业整体表现平稳但存在分化 环保类REITs受季节性影响收入环比上行 物流园类REITs经营状况最为稳定 [1][4] - 公募REITs项目集中于经济发达地区 增量资金充足 机构参与度预计提升 在低利率和监管趋严背景下成为资产配置的重要选择 [4] 财务表现 - 华夏中国交建REIT净利润3316.44万元位列首位 建信中关村产业园REIT（2486.44万元）平安广州广河REIT（2185.27万元）和中航首钢绿能REIT（2045.18万元）均超2000万元 [2] - 浙商沪杭甬REIT亏损4651.35万元 华安张江光大园REIT亏损628.35万元 东吴苏园产业REIT亏损218.38万元 [2] - 平安广州广河REIT可供分配利润1.27亿元最高 华夏中国交建REIT（8290.45万元）浙商沪杭甬REIT（7502.39万元）和中金普洛斯REIT（7057.45万元）分列其后 [3] 分红情况 - 华夏越秀高速REIT以4482.28万元可供分配金额实施分红 单位分配0.149元 [2] - 建信中关村产业园REIT实际分配4409.99万元 单位分配0.049元 [2] 经营状况 - 东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬REIT收入环比下滑最明显 富国首创水务REIT 平安广州广河REIT和中金普洛斯REIT实现环比增长 [4] - 中航首钢绿能REIT基金收入 净利润和经营现金流净额环比上行 富国首创水务REIT因夏季进水量增加致二季度收入回升 [4] - 普洛斯物流园项目二季度收入0.86亿元环比下降5.61% 期末平均出租率94.56%较一季度末下降3.77个百分点 [4]

首批保障性租赁住房REITs试点进展 - 红土创新深圳人才安居REIT和中金厦门安居REIT获证监会注册批复 发行在即[1] - 上交所新受理华夏北京保障房中心REIT项目申报[1] - 红土创新REIT基础资产包含四个保障性租赁住房项目 总建筑面积13.47万平方米 含1830套住房 评估价值11.58亿元[1] - 截至2022年3月末 四个项目出租率均超98% 三年期租约占比达98% 租金为同地段市场租金的60%[1] - 华夏北京保障房REIT净回收资金6.77亿元 将用于建设672套安置房和1869套公共租赁住房及配套公共服务设施[1] 保障性租赁住房REITs市场意义 - 推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型[2] - 有助于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[2] - 通过资本市场打造可持续的投融资模式 提高保障性租赁住房有效供给[2] - 重庆、杭州、西安等地多家企业正积极筹备参与试点[2] 公募REITs市场扩容情况 - 深交所受理华夏合肥高新创新产业园REIT项目 预计发行规模14亿元[2] - 全市场共有六只产品"候场" 包括中金厦门安居REIT、红土创新深圳人才安居REIT等[2] 低碳领域REITs市场表现 - 鹏华深圳能源REIT作为全国首单清洁能源REITs 四个交易日累计涨幅超25%[3] - 网下投资者初始认购倍数超109倍 公众投资者认购倍数超86倍[3]

南方万国数据中心REIT上市表现 - 南方万国数据中心REIT于8月8日在上海证券交易所成功挂牌，上市首日涨停，涨幅达30% [1] - 该REIT以3元/份定价成功募集24亿元，公众投资者有效认购倍数达456倍，网下投资者有效认购倍数达166倍 [1] - 兴业证券指出该REIT估值大幅超出市场预期，IDC行业估值锚显著抬升 [1] REITs对IDC行业的影响 - REITs项目可帮助IDC公司一次性收回大量现金用于新项目投资 [1] - 当前政策鼓励公募REITs发行，利好存量成熟项目较多的IDC公司加速扩张 [1] - 汇丰认为该分拆有利于公司去杠杆，可将净债务与经调整EBITDA比维持在6.5倍以下 [1] 万国数据股价表现 - 万国数据-SW(09698)股价再涨超4%，截至发稿时上涨3.65%，报36.92港元 [2] - 该股当日成交额达8226.19万港元 [2] 公司估值潜力 - 该REIT定价高于公司目前14倍的经调整企业价值倍数，反映公司具有估值重评潜力 [1]

每经记者：李蕾 每经编辑：叶峰 《每日经济新闻》记者获悉，公募REITs又现上市首日就涨停火爆景象，并且还是两只产品齐涨停，可谓相当火热。 8月8日，首批两只数据中心公募REITs（不动产投资信托基金），南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT分别登陆上交 所和深交所。这两只产品当日上市很快就触及"30cm"涨停，成交数据在当日公募REITs二级市场也是遥遥领先。 视觉中国图 其中，南方万国数据中心REIT首发募集规模为24亿元，购入万国数据旗下位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，2025年 预测年化现金流分派率为5.07%。 南方润泽科技数据中心REIT则以润泽智算科技集团股份有限公司旗下国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目为底层资产，项目 位于全国一体化算力网络京津冀国家枢纽节点的核心地带，是支撑区域数字经济高质量发展的重要基础设施。 值得一提的是，这两只基金在产品募集阶段均吸引市场高度关注与参与。南方万国数据中心REIT的公众投资者有效认购倍数为455 倍，南方润泽科技数据中心REIT为317.95倍，在业内都属于比较靠前的水平。 记者注意到，2025年以来公募REI ...

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数回调，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.45%、 -0.03%，REITs 全周日均换手率较前一周有所下降，仓储物流、生态环保、能源类涨幅领先 [1] - 截至 8 月 8 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 19BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 213BP [1] - 两只数据中心公募 REITs 上市，标志着公募 REITs 底层资产扩容，填补数据中心领域空白，为数据中心行业融资提供创新范例 [5] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 8 月 8 日，中证 REITs 指数收盘价 867.98 点，整周涨跌幅 -0.33%，表现弱于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅 +9.9%，各类主要指数涨跌幅排序为中证转债（+12.8%）>中证 REITs（+9.9%）>沪深 300（+4.3%）>中证全债（+1.1%） [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 6.7%，波动率 7.0%，回报率低于沪深 300、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - 8 月 8 日 REITs 总市值上升至 2212 亿元，较上周增加 81 亿元；全周日均换手率 0.76%，较前一周下降 0.01 个百分点 [2][12] - 各类型 REITs 涨跌分化，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.45%、 -0.03%，仓储物流（+0.9%）、生态环保（+0.5%）和能源类（+0.3%）涨幅领先，周度涨幅排名前三的是华泰宝湾物流 REIT（+4.31%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+3.55%）、华夏南京交通高速公路 REIT（+3.38%） [3][18][20] - 新型基础设施 REITs 交易活跃度最高，区间日均换手率 26.1%，成交额占 REITs 总成交额 18.7% [4][22] - 从本周不同 REITs 产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华电清洁能源 REIT（1214 万元）、中金安徽交控 REIT(407 万元）、华夏北京保障房 REIT(375 万元） [23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 8 月 8 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 1 只，已问询阶段 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 4 只，通过已上市首发产品 10 只 [25] 估值跟踪 - 从债性角度，截至 8 月 1 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，不同项目类型 REITs 各指标表现不同 [27][28] - 截至 2025 年 8 月 8 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 19BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 213BP [30] 行业要闻 - 8 月 8 日，南方润泽科技数据中心 REIT 和南方万国数据中心 REIT 分别在深交所和上交所上市，前者发行 10 亿份，募资 45 亿元；后者总发行规模 8 亿份，募集资金 24 亿元 [5][32]

公司股价表现 - 万国数据-SW(09698)股价上涨3 65%至36 92港元 成交额达8226 19万港元 [1] - 南方万国数据中心REIT上市首日涨停 涨幅达30% [1] REIT发行情况 - 南方万国数据中心REIT以3元/份定价成功募集24亿元 [1] - 公众投资者有效认购倍数达456倍 网下投资者有效认购倍数达166倍 [1] 行业影响与估值 - IDC行业估值锚大幅抬升 REITs项目可一次性收回大量现金用于新IDC项目投资 [1] - 政策鼓励公募REITs发行 利好存量成熟项目较多的IDC公司加速扩张 [1] 财务与杠杆 - REIT分拆有利公司去杠杆 目标年内净债务与经调整EBITDA比维持低于6 5倍 [1] - REIT定价反映公司具估值重评潜力 当前经调整企业价值倍数为14倍 [1]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]

公募REITs市场表现 - 首批2只数据中心REITs上市首日双双涨停（涨幅30%）[1] - 73只公募REITs中15只上市首日涨停（占比20.55%），67只首日上涨（占比超90%）[1][3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，最高达97.37%（中金厦门安居REIT）[1][6] 产品发行与认购情况 - 南方润泽科技数据中心REIT募资45亿元，公众认购倍数317.96倍，确认比例0.31%[2] - 南方万国数据中心REIT募资24亿元，公众认购倍数454.96倍，确认比例0.22%[2] - 2025年上市的9只REITs首日涨停，包括2只数据中心、2只园区基础设施、2只消费基础设施等[5] 市场供需矛盾 - 公募REITs总规模约2000亿元，难以满足大体量资金配置需求[1][9] - 投资者偏好一致导致流动性风险，部分REITs买卖价差大、交易不连续[9] - 优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾，需通过扩募和引入Pre-REITs基金解决[9][10] 行业分化特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源和生态环保类领涨[7] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%，生态环保REITs均值3.94%[8] - 派息确定性高的资产涨幅显著，19只REITs累计涨幅不足20%，8只录得负收益[6] 政策与市场建议 - 建议放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点[10] - 融资性价比将成企业决策关键因素，影响后续优质资产注入[10] - 需完善多层次REITs市场建设以提升流动性[9]

公募REITs市场表现 - 首批2只数据中心REITs上市首日双双涨停（涨幅30%），上市首日涨停的公募REITs数量达到15只，在73只产品中占比20.55% [1] - 73只公募REITs上市以来平均收益率接近35%，17只产品收益率超50%，最高收益率接近100%（中金厦门安居保障性租赁住房REIT涨幅97.37%） [1][6] - 67只产品上市首日上涨，占比超过90%，其中涨幅超过20%、10%的产品数量分别为22只、32只，占比分别为30.14%、43.84% [3] 数据中心REITs表现 - 南方万国数据中心REIT收报3.9元，成交金额2.34亿元，换手率25.37%；南方润泽科技数据中心REIT收报5.85元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 南方润泽科技数据中心REIT首发募资45亿元，公众投资者有效认购倍数317.96倍，确认比例0.31451695%；南方万国数据中心REIT募资24亿元，认购倍数454.96倍，确认比例0.21976466% [2] 公募REITs市场特征 - 当前公募REITs体量约2000亿元，难以承载大体量资金配置需求，优质资产供给不足是核心矛盾之一 [1][8] - 投资者偏好趋于一致、投资集中度上升、新发项目战配比例过高，导致估值提升背后存在流动性风险 [1][8] - 产权类REITs中消费基础设施类表现较好，经营权类REITs中能源基础设施、生态环保类表现较好 [7] 公募REITs收益率分化 - 17只产品收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT（97.37%）、嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）表现突出 [6] - 19只产品上市以来累计涨幅不足20%，其中8只录得负收益，最大亏损超过30% [6] - 产权性项目中仓储物流REITs估值收益率均值4.24%，特许经营权项目中生态环保REITs估值收益率均值3.94% [7] 市场建议与展望 - 建议逐步放开投资机构及Pre-REITs基金作为公募REITs原始权益人，提高优质资产供给水平 [9] - 在多层次REITs市场建设尚不完备背景下，融资性价比将成为企业决策层是否继续注入优质资产的决定性因素 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期REITs密集上市，两单数据中心REITs上市涨停，审批流程明显加快；本周行情平淡，受权益市场资金分流影响交投趋弱，后续多单REITs限售份额解禁或带来抛压；三峡能源拟发行海上风电REITs [1] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，南方万国和润泽科技数据中心REIT上市且首日涨停，中金唯品会奥特莱斯REIT注册生效；1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT注册生效 [1][4] - 截至2025/8/8，今年已成功发行14单，发行规模278.7亿元、同比下降4.8%；当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈5只，注册生效待上市1只；扩募已申报9只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [1] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1097.31点，跌幅0.33%，跑输沪深300 1.56个百分点、跑输中证红利2.72个百分点；年初至今涨幅13.37%，跑赢沪深300/中证红利9.05/12.76个百分点 [1][15] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.76%，特许经营权类REITs下跌0.32%；分资产类型，环保水务、仓储物流、能源板块表现占优；分个券，23只上涨、49只下跌，南方润泽科技数据中心REIT等涨幅居前，华夏首创奥莱REIT等跌幅居前 [1] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.83%/0.54%，较上周-1.76/-0.85BP，周内成交量6.57/1.49亿份，周环比+0.28%/-1.56%；除周五新上市的数据中心板块外，能源板块活跃度最高 [1][22] 估值 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.65%/4.40%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [1] 本周要闻和重要公告 - 要闻：2025年8月7日，三峡能源计划通过全资子公司所属海上风电项目发行基础设施公募REITs，项目底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目，总装机298.8MW，2020年11月全容量并网发电 [30] - 重要公告：多只REITs发布解禁提示、分红和上市公告 [30]