行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][5][60] 核心观点 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进 政策作用下房价可能小幅震荡 [5][60] - 存量收储及城中村改造有望加速推进 改善住房供求关系 [5][60] - 深圳调减住房限购政策 非深户籍家庭在指定区域限购2套 [5][6][15] - 上海七批次土拍收金111.16亿元 总起始价98.67亿元 溢价率表现积极 [5][40][60] 政策动态 - 住建部部署"十五五"住房城乡建设立法规划 强调高水平立法 [6][14][16] - 河南谋划"十五五"重大项目 聚焦城市更新等重点领域 [15][16] - 福州拓展住房公积金使用场景 支持车库购置和电梯更新 [15][16] - 杭州余杭区提供4万元购房补助 契税补助50% [15][17] 销售端表现 - 68城新房成交面积172万平米 同比下降2% 环比下降25% [7][17] - 年初至今68城累计成交8233万平米 同比下降10% [7][17] - 20城二手房成交面积158万平米 同比增长6% 环比下降 [7][32] - 年初至今20城二手房累计成交6908万平米 同比增长7% [7][32] - 一线城市新房单周成交同比增6% 二线增13% 三四线降36% [29] 投资端表现 - 100城土地成交规划建面2396万平米 同比下降26% [7][36] - 土地成交溢价率1.8% 环比增长 [7][46] - 一线城市土地成交39万平米 同比下降75% [7][36] - 二线城市土地成交992万平米 同比增长23% [7][36] - 三线城市土地成交1365万平米 同比下降39% [7][36] - 广州荔湾区宅地成交5.06亿元 溢价率0% [36] - 北京丰台及朝阳地块收金33.46亿元 [40] 融资端表现 - 信用债单周发行56亿元 同比减少42% 环比增加51% [8][49] - 信用债平均利率2.01% 环比减少99BP [8][49] - 年初至今信用债累计发行2823.3亿元 同比减少6% [8][49] 市场行情回顾 - 房地产指数下跌1.48% 沪深300指数下跌0.81% 板块表现弱于大市 [55][57] - 首开股份涨幅31.95% 广汇物流涨幅12.43% *ST银亿涨幅9.59% [58] - 南国置业跌幅22.60% 亚太实业跌幅16.48% 同济科技跌幅8.83% [59]

行业核心观点 - 房地产市场挑战存在但企业通过多种措施维持稳健资产负债表 [1] - 房价过高和供给过大局面已发生根本变化市场具备止跌回稳基础 [1] - 商业地产尤其是购物中心处于向上重估周期且与住宅开发周期不同步 [1] 企业应对措施 - 企业通过快速去化新货优化毛利率表现并提供现金流支撑 [2] - 多管齐下压降不良资产包括促成销售和调整规划退换土地等方式 [2] - 提升资产经营能力使经营性业务收入较2023上半年提升18% [2] - 压降成本费用支出销售费用下降10.7%管理费用下降33.7%员工人数较2021年高点下降10.1% [2] 行业面临压力 - 70大中城市新房和二手房价格仍处下降通道二季度以来压力增加 [3] - 企业未出售物业面临资产折损和去化变慢双重压力 [3] - 经营性现金流流入减少带动净现金流出盈利能力持续承压 [3] 市场供需变化 - 租金回报率渐趋合理部分区域接近3%房价偏贵局面根本改变 [4] - 龙头公司新开工降至高峰期30%以下在建面积降至50%以下新房供给过大局面根本改变 [4] - 当前供过于求主要表现为存量房供给过大且由预期因素造成 [4] 外部影响因素 - 政策进一步优化可能性有望扭转市场惯性下跌 [5] - 资本市场财富效应可能改变房价下跌预期 [5] - 新质生产力发展和居民收入水平提升构成产业层面支撑因素 [5]

岳阳房地产政策 - 岳阳启动"金九银十"惠民置业活动 时间为9月1日至11月15日 主城区居民可享受多子女家庭优惠购房 公积金提取条件放宽 购房现金补贴 房屋装饰装修等系列政策红利 [1] - 购房补贴政策包括：市城区购房2个月内缴清契税可享受总价2%的购房补贴 最高2万元 "以旧换新"商品房额外享受3000元购房补贴及1年内旧房个人所得税退税优惠 [3][4] - 多子女家庭优惠：二孩及以上家庭按核减一套后套数办理商业性和公积金贷款 二孩家庭公积金贷款额度上限提高30% 三孩及以上家庭提高50% 三孩及以上家庭购新房并7个工作日内缴清契税可获得10万-20万元购房奖励（按每平方米成交单价乘以20平方米计算） [4] 人才安居政策 - 博士研究生及市级以上领军人才补贴20万元 正高职称人才补贴20万元 高级技师补贴15万元 [4] - 创业大学生和青年人才住房公积金缴存6个月即可申请贷款 [4] 金融支持政策 - 住房公积金贷款利率自2024年5月18日起统一下调0.25个百分点 首套房贷款利率降至2.35%（5年及以下）和2.85%（5年以上） [4] - 取消公积金提取户籍地限制 缴存职工的父母 子女均可申请提取住房公积金余额 [5] - 商业贷款不再区分首套 二套住房 最低首付比例统一降至15% 取消利率下限 存量房贷利率同步下调 [5] 全国政策背景 - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [6] - 全国至少20余城（含省份）以发文和会议形式采取有力措施稳楼市 包括上海出台"沪六条"新政 苏州取消限售政策 成都发布公积金租购保障房政策等 [6][7] - 政策恰值传统"金九银十"节点 预计将发挥组合拳效应 促进各地项目加快销售和行情向好发展 更好促进居民家庭住房消费 [1][7]

住宅价格表现 - 8月百城新建住宅均价为16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [1] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.48% 较上月扩大0.12个百分点 二线城市环比上涨0.21% 三四线代表城市环比下跌0.25% [6] - 百城二手住宅均价为13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.55% 二线及三四线城市环比分别下跌0.85%和0.78% [6] 城市价格分化 - 杭州新建住宅价格环比上涨0.92%至31952元/平方米 上海上涨0.86%至60198元/平方米 [18] - 厦门新建住宅价格环比下跌0.52%至28856元/平方米 绍兴下跌0.63%至16067元/平方米 [18] - 成都二手住宅价格环比下跌0.19%至17292元/平方米 厦门下跌1.42%至43211元/平方米 [19][20] 租赁市场动态 - 8月50城住宅平均租金为34.88元/平方米/月 环比下跌0.15% 同比下跌3.76% [1] - 北京住宅租金环比上涨0.08%至84.8元/平方米/月 上海上涨0.13%至83.3元/平方米/月 [21][22] - 温州住宅租金环比下跌0.63%至23.9元/平方米/月 嘉兴下跌0.70%至21.8元/平方米/月 [22] 政策环境变化 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 要求采取有力措施巩固市场态势 [10] - 京沪优化限购政策 对符合条件人群放宽五环外/外环外购房套数限制 [1][10] - 财政部出台增值税留抵退税政策 允许房地产开发企业申请新增留抵税额60%的退税 [10] 市场供应与去化 - 上海金茂·琐元项目开盘价格166000元/平方米 开盘去化率达100% [9] - 成都鸡山翡翠青邸项目开盘价格42000元/平方米 开盘去化率仅40% [9] - 典型样本项目包括北京和越玉鸣、广州保利天奕、深圳自贸·湾啟紫荆等标杆项目 [13][14] 行业发展方向 - 多地出台"好房子"建设导则 推动住宅品质提升和完整社区建设 [10][12] - 城市高质量发展意见提出加快构建房地产发展新模式 满足刚性和改善性住房需求 [10] - 房企需提升产品专业化程度 强化服务运营 深挖差异化需求 [16]

行业趋势 - 全国商品房销售面积同比降幅较2024年同期收窄15.5个百分点 [1] - 70个大中城市新建商品住房和二手住房价格指数同比降幅自去年10月以来持续收窄 [1] - 房地产市场止跌回稳态势将持续巩固 中长期风险陆续出清且预期好转 [1] 国际评级机构观点 - 惠誉将万科评级确认为CCC 反映对行业过度看空态度 [1] - 国际评级机构近两年对国内房企采取无差别下调评级策略 [1] - 评级调整对万科境内外融资无实质影响 境内金融机构不再以国际评级为主要参考 境外融资因中资房企融资基本停摆而影响甚微 [1] 公司经营表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [2] - 高质量交付超4.5万套房屋 销售回款率超100% [2] - 多地项目开盘去化率超90% 完成大宗交易签约金额超60亿元 [2] - 盘活存量资源回款近60亿元 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元 [2] 业务发展 - 经营服务业务全口径收入284亿元 经营效益保持行业前列 [2] - 已如期偿还243.9亿元公开债 2027年前无境外公开债到期 [2] - 与深圳地铁置业集团签署租赁运营合作框架协议 深化住房租赁领域融合 [2] - 成功实施全球首例机器人自主搭乘地铁配送货项目 [2]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 核心观点 - 止跌回稳仍是房地产市场重要目标 储备政策值得期待[3] - 中央层面明确要求稳楼市稳股市 外部环境波动加大背景下稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[5] - 政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 建议关注三类企业：核心城市布局重/拿地能力强/产品力强的房企 二手房中介 物业管理企业[5] 板块行情表现 - 本周房地产(申万)指数上升0.5% 跑输主要股指(上证指数+3.5% 深证成指+4.6% 创业板指+5.9% 沪深300+4.2%)[8] - 个股涨幅前五：ST中迪(+17.2%) 深深房A(+14.4%) 黑牡丹(+13.3%) 电子城(+11.0%) 万通发展(+9.1%)[8] - 个股跌幅前五：衢州发展(-11.7%) *ST南置(-11.1%) 皇庭国际(-6.4%) 深物业A(-6.4%) 新城控股(-4.8%)[8] 新房成交数据 - 本周42城新房成交168万平米 环比上升19.5% 同比下降22.4%[13] - 分能级看：一线城市成交39.0万平米(环比+8.2%) 二线城市109.9万平米(环比+33.0%) 三四线城市19.4万平米(环比-12.2%)[13] - 8月累计42城新房成交475万平米 环比下降4.0% 同比下降19.6%[19] - 年初至今累计成交同比下降5.7%[19] - 一线城市8月累计成交115万平米(环比-2.6% 同比-27.3%) 年初至今累计同比+0.2%[19] - 二线城市8月累计成交287万平米(环比+3.3% 同比-13.2%) 年初至今累计同比-6.2%[19] - 三四线城市8月累计成交73万平米(环比-26.5% 同比-28.5%) 年初至今累计同比-10.7%[19] 二手房成交数据 - 本周21城二手房成交191万平米 环比上升7.2% 同比上升8.0%[29] - 分能级看：一线城市成交77.3万平米(环比+4.1%) 二线城市102.5万平米(环比+12.4%) 三四线城市11.6万平米(环比-12.1%)[29] - 8月累计21城二手房成交573万平米 环比下降3.8% 同比上升0.8%[33] - 年初至今累计成交同比上升15.6%[33] - 一线城市8月累计成交229万平米(环比+0.9% 同比+4.1%) 年初至今累计同比+18.2%[33] - 二线城市8月累计成交303万平米(环比-5.6% 同比-0.4%) 年初至今累计同比+15.2%[33] - 三四线城市8月累计成交40万平米(环比-13.9% 同比-7.7%) 年初至今累计同比+5.9%[33] 行业政策动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[43] - 央行上海总部加强房地产金融宏观审慎管理[43] - 金融监管总局支持福建银行为台胞办理住房按揭贷款业务[43] - 深圳将所有合规存量住房开发贷款项目纳入"白名单"[43] - 多地出台公积金支持政策：北京对受汛情影响职工给予支持 广州珠海推行商转公贷款 成都首付比例降至15%最高贷款额度提至150万元 沈阳灵活就业人员可自定缴存基数和比例[43] 公司业绩表现 - 绿城中国归母净利润2.1亿元 同比-89.7%[46] - 建发国际归母净利润9.1亿元 同比+11.8%[46] - 万科A归母净利润-119.5亿元 同比-21.3%[46] - 越秀服务归母净利润2.40亿元 同比-13.7%[46] - 绿城管理控股归母净利润2.56亿元 同比-48.9%[46] 企业融资动态 - 中国海外发展发行公司债券33亿元(品种一8亿元/利率1.6%/3年期 品种二25亿元/利率1.79%/5年期)及中期票据10亿元[46] - 广州城市建设开发发行公司债券14亿元(品种一9亿元/利率1.95%/3+2年期 品种二5亿元/利率2.50%/10年期)[46] - 保利发展获批100亿元中期票据注册额度[46] 重点推荐标的 - 核心城市布局重/拿地能力强/产品力强房企：滨江集团 建发股份 绿城中国 建发国际集团 保利发展 招商蛇口 华润置地 中国海外发展 城投控股[5] - 二手房中介：贝壳 我爱我家[5] - 物业管理企业：绿城服务 招商积余 华润万象生活 保利物业[5]

房地产市场整体态势 - 最近几个月房地产市场走势不乐观 市场信心重新跌落到谷底 市场情绪低落 多数观点认为楼市会继续下行且房价继续下跌 [4] - 自4月份以来房地产市场开启下行态势 持续4个月调整 成交量和销售额均有所下滑 房价下跌面扩大 8月份楼市表现预计延续前几个月态势 [5] - 去年9月底释放一波大力度的楼市刺激措施后市场曾有积极向好反应 但好景不长 仅维持几个月后市场再次急转直下 [4] 政策目标与实施 - 高层明确要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [5] - 北京上海已相继出台楼市新政 深圳和广州大概率跟进 目前常规性支持措施仅一线城市还有一定调整空间 [5] - 去年9月底上层对房地产市场发展短期目标已有阐述 即促进房地产市场止跌回稳 今年是实现该目标的关键年份 [4] 市场反应与预期 - 北京上海出台楼市新政后市场依然担忧措施效果 不确定能否稳住当前下行态势 [5] - 楼市下行动能与政策维稳目标形成焦灼状态 接下来几个月对今年能否真正实现止跌回稳十分关键 [4] - 当前市场表现与止跌回稳目标背道而驰 需要以更大决心实现目标让市场看到希望 [5]

核心财务表现 - 2025年上半年收入832.2亿元，核心股东应占溢利87.8亿元，每股基本盈利0.79元 [1] - 房地产开发业务收入779.6亿元，商业物业运营收入35.4亿元，其他业务内外部收入合计35.5亿元 [2][6] - 总利息支出同比减少12.1亿元，平均融资成本2.9%，分销及行政费用合计占收入3.8% [7] 销售与土地投资 - 合约物业销售额1201.5亿元，对应销售面积512万平方米，其中香港及北上广深销售额556.4亿元占比53.7% [1] - 新增17宗地块，总建筑面积258万平方米，权益地价401.1亿元，一线和强二线城市投资占比86% [1][4] - 按区域划分：北部大区销售额441.6亿元占比36.8%，东部大区212.2亿元占比17.7%，南部大区155.6亿元占比13% [2] 商业物业运营 - 一线城市商业项目收入占比提升至47%，其中写字楼收入17亿元，购物中心收入11.7亿元 [6] - 新签约写字楼建筑面积51万平方米，续租率76.9%，成熟期购物中心出租率96.2%，销售额及客流同比分别增长6.7%和11% [6] - 长租公寓收入1.6亿元，酒店及其他商业物业收入5.1亿元 [6] 财务稳健性 - 银行存款及现金1089.6亿元，占总资产12.1%，流动资产净值3862.6亿元，流动比率2.6倍 [6] - 净借贷比率28.4%，总借贷2274.5亿元，其中一年内到期借贷174亿元占比7.6% [6] - 境内外融资265.4亿元，提早及到期偿还债务399.4亿元，有息借贷持续下降 [7] 土地储备与项目进展 - 不含中海宏洋的土地储备总建筑面积2693万平方米，权益建筑面积2367万平方米 [5] - 内地23个城市及香港项目竣工总建筑面积445万平方米 [2] - 联营及合营项目贡献净利润12.6亿元，中海宏洋合约销售额166.1亿元，股东应占溢利2.8亿元 [2]

公司业绩表现 - 上半年营业收入2.67亿元，同比下降8.93% [1] - 归母净利润768.25万元，同比下降11.95% [1] - 经营状况实现稳步过渡，展现业务韧性 [1] 行业环境与挑战 - 全国建材家居市场与房地产市场深度联动 [1] - 家装行业面临政策支持、消费升级与技术迭代多重驱动 [1] - 行业核心矛盾为消费者个性化需求与标准化服务间的冲突 [1] 公司战略与业务布局 - 聚焦中高端客户，融合本土文化与个性化需求 [1] - 推行多品牌运营战略，包括名雕高端家装、名雕丹迪、名雕高端全案三大产品系列 [1] - 重点拓展二次装修、老旧小区改造及精装修市场等新兴业务领域 [1] 订单与区域分布 - 截至二季度末已签约未完工订单金额4.72亿元 [2] - 订单均为住宅类项目 [2] - 业务主要集中在深圳及珠三角地区 [2] 政策与市场展望 - 北京、上海地产新政出台叠加资本市场走强 [2] - 有望加速房地产市场"止跌回稳"进程 [2] - 核心城市复苏节奏更被看好 [2]

楼市政策调整 - 苏州取消市区新建商品住房取得不动产权证满2年方可转让的限制措施 特殊住房除外[4][5] - 政策目的是进一步满足居民改善性住房需求 响应高层关于释放改善性需求的号召[5] - 新政被视为苏州楼市松绑组合拳的一部分 近两年已基本取消楼市限制措施 转向支持政策如契税补贴[5] 市场表现数据 - 2025年1-7月苏州市区商品住宅销售面积约178万平方米 同比减少10%[5] - 同期成交均价约每平方米2.6万元 保持相对平稳态势[5] 政策影响评估 - 取消限售预计对市场有短期刺激作用 利好改善性置换需求[5] - 政策可促进二手房流通性 但可能引发以价换量情况 需持续观察[5] - 城市层面正承担房地产市场止跌回稳责任 符合因城施策导向[6] 行业趋势展望 - 各城市可能根据自身情况推出更多调整措施[6] - 房地产市场持续调整已超预期 需要更有力措施改善市场预期和信心[6] - 城市需快速响应市场变化 才能促使房地产行业早日走出困局[6]