行业基本面与结构性变革 - 行业上下游仍在经历深刻调整与结构性变革，止跌回稳任务需多方发力[1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产供求关系发生重大变化[1] - 房价持续调整打破“房价只涨不跌”预期，住房金融属性褪去并回归居住属性[1] - 住房存量时代到来，作为增量的新房开发销售相应下降是供给端适应需求端变化的必然结果[1] 市场供需现状与前景 - 2025年住宅新开工面积预计为5亿平方米左右，处于低位状态[1] - 考虑到存量住宅约30%在未来5至10年进入30年以上楼龄，即便每年拆除式更新10%，也将有约10亿平方米新增住房建设量[1] - 加上住房改善升级需求，行业供求两端正趋向平衡，市场持续大幅下跌可能性不大[1] - 新房狭义库存消化周期普遍在12个月左右，但包含已开工待批售和未开发土地的广义库存消化周期较长，有的在5年以上[2] - 各地二手房挂牌量较大，且与新房存在竞争，市场供求平衡问题仍待修复[2] 政策建议与市场修复路径 - 需以供给端调整平衡住房供求关系，细化“一区一策”供给政策[2] - 区域新房去化周期在12至18个月应停止批售新项目，超过18至36个月停止新项目新开工审批，超过36个月停止供地[2] - 各地需摸排各片区不同价位、板块、户型的新房供给及去化周期，结合高频市场监测安排新房项目供地、开工和批售[3] - 需制定促进“由租转买”、“刚需和改善”、“新房和二手住房”循环的政策措施[3] - 需根据现有项目消化进度铺排高品质新房项目供地、开工和批售节奏，并加大对高品质项目的批后监管[4] - 政策重点需从增量为主转向“增量存量并举”，稳定二手住房价格和交易量至关重要[5] 市场潜力与需求韧性 - 新市民和外来人口刚性需求、新型城镇化潜力需求、住房改善需求、存量改造和升级迭代需求共同构成市场巨大潜力和强韧性[2]