就在数天前，深圳市出台"扩消费39条"(《深圳市提振消费专项行动实施方案》)，其中两条措施事 关促进楼市消费。除了第二条中的"落实国家稳住楼市股市各项工作，拓宽财产性收入渠道"，第七 条"降低租购房成本"最受市场欢迎。措施明确：符合相关条件的，可提取公积金用于支付购房首付 款；提取公积金用于支付房租的，每月可提取额度提高至80%。 2025.06. 10 本文字数：1619，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财 经 何涛 面对楼市成交转冷的趋势，深圳连续释放政策利好。 据"深圳发布"消息，6月10日，深圳、珠海、汕头、江门、潮州、揭阳六个城市住房公积金管理中 心正式签署《推动住房公积金协同发展合作协议》，将从四个方面加速实现区域内公积金服务"同城 化"，核心是推动住房公积金异地贷款互认互通。 截至目前，深圳已与广东省内十个城市（另五个城市为梅州、惠州、汕尾、东莞、中山）建立住房公 积金协同发展机制。 作为推动公积金使用的技术保障措施之一，深圳市住房公积金管理中心近日还针对灵活就业人员推 出"数字人民币+智能合约"服务。灵活就业人员可以在"支付宝-市民中心(深圳)"提取个人账户部分 或者全部余额，用于购买住房、 ...

中新社北京6月3日电 (记者 庞无忌)今年以来，中国核心城市房地产市场交易总体保持活跃。 刚刚过去的端午小长假(5月31日至6月2日)期间，多地新房延续此前的促销活动，但市场整体表现相对 平淡，分化趋势明显，核心城市部分"好房子"项目热度较高。 值得注意的是，今年以来，各地盘活闲置存量土地、商品房等举措加速。据中指研究院统计，截至目 前，24个省份已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超4300亿元(人民币，下同)。广东、四 川、湖南、浙江等地已发行专项债用于收购闲置存量土地，发债总额超700亿元。供给侧加力为多地楼 市交易保持活跃提供了支撑。 展望后市，孟新增认为，今年以来，多部门联合推出政策组合拳向市场传递出稳楼市的明确信号，进一 步提振市场信心。后续，针对城市更新和高品质住房建设的配套支持政策或将陆续落地，为行业发展注 入新动能。不过，各城市之间、新老项目之间分化行情料将延续。(完) 该机构统计数据显示，今年前5个月，深圳、广州新房销售面积同比分别增长41%、24%，深圳二手房 成交量同比增长44%。同期，北京、上海二手房成交量同比分别上涨23%和34%，市场维持一定热度。5 月单月，上海新房销售面 ...

2025年1-5月房企销售表现 头部房企销售下滑 - 2025年前5个月全口径销售额破千亿房企仅保利发展1家(1161.1亿元)，较2024年同期减少2家(保利/中海/万科) [1] - 头部三强销售额同比均下滑：保利减少152亿元(-11.6%)，中海减少113.2亿元(-11.1%)，华润置地减少58.5亿元(-6.3%) [1] - TOP10房企总销售额呈现"不佳"态势，万科销售额同比暴跌443.3亿元(-43.7%)，招商蛇口减少107.1亿元(-13.8%) [3][4] 逆势增长的地方国资房企 - 越秀地产销售额同比增加超百亿(2025年507亿元 vs 2024年400.2亿元)，华发股份增加74亿元(432.6亿元 vs 358.6亿元)，建发房产增加14.4亿元(561亿元 vs 546.6亿元) [3][4] - 电建地产销售额同比近乎翻倍，2025年前5个月达222.5亿元 [6] - 中国铁建/绿地控股/保利置业销售额同比均实现增长 [6] 中尾部房企剧烈分化 - TOP20房企中金茂/龙湖/融创/碧桂园销售额均下滑，金地集团跌幅超50%(140.5亿元 vs 294.8亿元) [7][8] - 新城控股/旭辉集团销售额不足90亿元，排名跌出TOP40 [7] - TOP31-50梯队房企销售规模同比提升，显示市场结构性分化 [8] 行业动态与政策环境 市场供需格局变化 - 楼市增量需求不足导致百强房企陷入存量博弈，"你多吃了，别人就少吃了" [9] - 中海南京项目六折甩货清盘，反映头部房企现金流压力 [9][10] 政策刺激效果有限 - 2025年5月央行推出组合政策：降准释放1万亿元流动性/公积金贷款利率降0.25个百分点/首套房利率降至2.6% [10] - 多地首付比例已降至15%，但政策效果尚未充分显现 [11] - 6月市场反弹需依赖核心城市限购放松/契税减免/二手房流通环节优化等进一步刺激 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 焦炭成本端压力仍存，基本面利好趋弱，但短期宏观利好带来一定支撑，近期主力合约或维持低位宽幅震荡 [5][32] - 焦煤自身基本面不佳，虽有政策利好缓和市场氛围，但走势依然疲弱，预计近期主力合约仍将维持偏弱震荡运行 [6][33] 各目录总结 产业资讯 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出八项主要任务，推动城市高质量发展 [8] - 5月16日蒙古国ER公司炼焦煤线上竞拍，蒙3精煤起拍价800元/吨，1.28万吨全部流拍，已连续流拍10场 [9] 现货市场 |品种|当前值|周度变化|月度变化|年度变化|同期变化| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |焦炭（日照港准一级平仓）|1,440元/吨|0.00%|0.00%|-14.79%|-32.71%| |焦炭（青岛港准一级出库）|1,300元/吨|-1.52%|-2.99%|-19.75%|-32.64%| |焦煤（甘其毛都口岸蒙煤）|1,015元/吨|-1.46%|-1.93%|-13.98%|-38.86%| |焦煤（京唐港澳洲产）|1,300元/吨|0.00%|0.00%|-12.75%|-41.18%| |焦煤（京唐港山西产）|1,350元/吨|-3.57%|-3.57%|-11.76%|-37.21%| [10] 期货市场 |期货品种|活跃合约收盘价|涨跌幅|最高价|最低价|成交量|量差|持仓量|仓差| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |焦炭|1,445.5元/吨|-1.93|1,470.0元/吨|1,441.0元/吨|20,059|-2,274|50,533|1,254| |焦煤|852.5元/吨|-3.84|881.0元/吨|852.0元/吨|488,250|57,145|444,587|40,010| [15] 后市研判 - 5月16日山东部分主流钢厂对焦炭首轮提降50 - 55元/吨，此前4月中旬首轮涨价后企稳，近月焦煤价格下行使焦化厂利润修复、产量增加，5月钢厂提产和采购放缓致提降；期货受宏观利好支撑，但焦煤供需宽松带来成本拖累，主力合约或低位宽幅震荡 [5][32] - 本周焦煤产量和进口量未收缩，供应压力大，是黑色系最弱品种，拖累焦炭下行；需求端焦企生产积极，但山东钢厂提降落地后焦煤需求将承压，主力合约预计偏弱震荡 [6][33]

降准政策落地 - 央行宣布自2025年5月15日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 汽车金融公司和金融租赁公司存款准备金率下调5个百分点 [1] - 此次降准将释放长期流动性约1万亿元 金融机构平均存款准备金率降至6.2% [1] - 降准有望提振市场信心 减轻居民购房压力 促进购房需求释放 同时降低企业融资成本 改善房地产企业资金面 [1] 房地产行业影响 - 降准将增强银行可贷资金 房地产相关贷款业务仍是商业银行投放重点领域 个人按揭贷款和房地产开发贷款将获得更多支持 [1] - 2023年9月央行曾降准0.5个百分点 结合降息、降低存量房贷利率等政策 为房地产市场止跌回稳提供支撑 [1] - 城中村及危旧房改造、收购存量商品房等工作有望获得更多资金支持 金融支持住房消费动力充足 [2] 房地产市场现状 - 一季度全国新建商品房销售面积下降3% 降幅比2023年全年收窄9.9个百分点 [2] - 一季度房地产开发企业到位资金中 国内企业贷款4441亿元 降幅比1-2月收窄3.8个百分点 [2] - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元 新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [2] 政策展望 - 稳楼市政策需持续发力 巩固前期效果 对稳定居民财富效应、提振社会预期具有重要作用 [2] - 4月25日中共中央政治局会议强调"持续巩固房地产市场稳定态势" [2] - 未来更多资金支持配套政策将逐步落地 促进住房需求释放 改善企业资金压力 [3]

土地收储规模与节奏 - 4月份公告拟收储土地达7198公顷、涉及金额1730亿元，面积和金额均超过一季度总量 [1] - 拟收储宅地的理论建筑面积超过1.3亿平方米，超过前4个月估算新房销售规模的一半 [1] - 若收储宅地规模如期落实，等效于全国新房去化周期下降超过2个月 [1] 政策效果与市场影响 - 通过收储调节土地供给结构，有利于缓解市场潜在库存压力 [1] - 专项债支持下的土地收储有助于优化房地产存量市场 [2] - 下一阶段应进一步提升专项债资金的精准投放效率，加快"拟收储"向"已收储"的落地转化 [2] 城市分布与区域特点 - 已有郑州、昆明、西安、天津等13个城市拟收储土地超过100公顷 [1] - 西安拟收购总价达125.6亿元，收储地块主要集中在西咸新区、空港新城等交易主力板块 [1] - 三四线城市拟收储面积达5437公顷，占比超过八成；对应金额为1659亿元，占比74% [2] 专项债发行情况 - 广东、四川、湖南均已发行用于收购存量土地的专项债，总额超400亿元 [2] - 湖南省土地储备专项债券规模达94.15亿元，占全省用于项目建设专项债券资金的41.5% [2] - 土地储备发债涉及80个项目覆盖126个地块，全部为存量闲置土地 [2]

政银协同模式 - 建行广西区分行与地方政府合作开展"好房子·悦生活"住房促消费活动，采用"政银协同+数字化创新+精准化服务"三维联动模式，构建全链条"安居生态圈"[1] - 在南宁、梧州、来宾等地设立金融服务专区，提供"一站式"住房消费服务，包括房贷品牌宣传、专属权益组合及快速审批通道，实现全流程现场办结[2] - 推出"要买房 到建行"房贷品牌，配套"建行生活找房节"专属权益，涵盖房贷三重礼、签约有礼等优惠组合[2] 数字化创新应用 - 通过"建行生活"App整合房产信息、价格走势、周边配套等数据，实现"线上选房—线下体验"无缝衔接[3] - 开发手机银行App、"建行生活"App、"智慧个贷"小程序的"房贷预审"功能，提升贷前规划效率[2] - 推出"10+2"项个人住房贷款服务举措及"法拍贷"等创新产品，优化购房体验[3] 服务成效与数据 - 2025年一季度参与超5场地方政府"找房"主题活动，提供"低价购""安心贷""实惠多"等优惠[4] - 今年以来累计投放个人住房贷款超40亿元，服务近8500个家庭，激活广西住房消费市场[4] - 推出"轻松供"先息后本还款服务减轻月供压力，获得购房者好评[3][4] 场景化服务升级 - 聚焦住房消费核心需求，提供优惠利率和快速审批通道，缩短购房流程时间[2] - 通过线上线下融合场景，实现"足不出户看遍全城好房"，提升客户便利性[3] - 构建以人民为中心的住房金融生态，满足"住有所居"到"住有优居"的消费升级需求[4]

报告行业投资评级 - 维持房地产“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年房地产板块营收、净利润、毛利率下降，费用率、减值比例、杠杆率提升，现金短债比和销售回款下降，资金端承压；但政策导向和供需结构变化下，高品质住宅或迎来发展浪潮 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 经营端 - 营收：2024年/2025Q1房地产板块平均营业收入207亿元/32亿元，同比-21.3%/-9.0%，源于2022 - 2023年地产销售下行传导至结算下行，2025Q1降幅收窄 [9] - 业绩：2024年/2025Q1房地产板块平均归母净利润-17.7亿元/-1.2亿元，同比-4889.0%/-3346.2%，源于营收下滑、毛利率下降等因素，2025Q1减值比例有所下降 [13] - 毛利率：2024年/2025Q1房地产板块毛利率为14.0%/13.8%，较2023年/2024年下降2.4pct/0.2pct，源于2022 - 2023年行业销售弱，房企降价促销 [14] - 费用率：2024年/2025Q1房地产板块三项费用率为9.6%/12.1%，较2023年/2024年提升1.9pct/2.5pct [15] - 减值比例：2024年房地产板块减值损失/营业收入为7.8%，较2023年提升4.2pct，源于22年以来房价下行；2025Q1为0.5%，较2024年下降7.3pct [20] - 归母净利率：2024年房地产板块归母净利率为-8.6%，较2023年下降8.4pct，创历史新低；2025Q1为-3.7%，较2024年提升4.9pct [22] 信用端 - 资产负债率：2024年房地产板块资产负债率为76.0%，较2023年下降0.1pct；剔除预收款的为71.2%，较2023年提升1.1pct；2025Q1分别为75.8%和71.0% [26] - 净负债率：2024年/2025Q1房地产板块净负债率为87.7%/91.3%，较2023年/2024年提升12.6pct/3.6pct，源于有息负债稳定、货币资金和净资产下降 [30][32] - 现金短债比：2024年房地产板块现金短债比为0.9倍，较2023年下降0.3倍；2025Q1为0.8倍，较2024年下降0.03倍，2024年源于货币资金减少和短期负债增加，2025Q1保持相对稳定 [33] - 销售回款：2024年房地产板块销售商品、提供劳务收到的现金同比-26.9%，销售回款下降源于行业销售下降；2025Q1同比-11.7%，降幅收窄，占营收比例提升，表明房企加大回款力度 [36][37] 投资分析意见 - 维持房地产“看好”评级，建议关注核心城市布局重、拿地及产品力强的房企，二手房中介，物业管理企业 [4]

政策环境与行业背景 - 国家自2023年9月起推出一系列稳楼市政策 将房地产止跌回稳纳入政府总体工作要求 持续推动市场走出低迷实现回稳[1] - 房地产融资协调机制持续改善企业融资环境 对符合条件的白名单项目应贷尽贷 保障在建项目交付[1] 保利集团业务结构 - 房地产业务是保利集团体量最大的主业 对集团整体收入贡献超过70% 利润贡献超过80%[2] 保利财务公司职能与业绩 - 保利财务公司是集团内部银行 财务公司行业中房地产信贷投放量最大的公司 在集团地产业务融资中起重要作用[2] - 公司成立于2008年 是集团资金集中管理主要枢纽 累计发放各类贷款1163亿元 年均增长36%[2] - 2024年房地产贷款日均规模291亿元 同比增长35% 远高于社会房地产贷款平均增幅[2] - 在行业深度调整期逆势加大信贷支持 缓解房地产企业资金周转压力 保障项目正常推进和按期交付[2] 项目交付与资产盘活 - 保利旗下房地产项目无在建项目烂尾情况 保交楼是底线和央企责任[3] - 在北京 三亚等地开展经营性物业抵押贷款业务15.5亿元 支持房企盘活存量资产[3] 融资成本控制 - 协助进行债务置换 新放贷款利率参照市场价格能低尽低 对符合政策条件的贷款进行展期[4] - 保利发展融资成本处于较低水平 过去三年资金成本每年下降幅度超过30BP 现在综合资金成本在3%左右[4] 风险管控与数字化转型 - 持续加强风控合规体系建设 从成立至今无合规问题监管处罚 连续17年保持零资产不良[4] - 加快推进财务数智化转型 加强大数据 人工智能技术应用 提升业务智能化 风控智能化 决策智能化[4]

公积金贷款利率下调政策 - 北京、上海、广州、深圳四地住房公积金管理中心宣布自5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，郑州、安阳、无锡、宁波等多地同步跟进 [1] - 调整后5年以上首套个人住房公积金贷款利率降至2.6%（历史低位），二套利率降至3.075%，新发放贷款即日执行新利率，存量贷款调整将于2026年1月1日生效 [1] - 中国人民银行明确5年以下（含5年）首套利率调整为2.1%，二套不低于2.525%，5年以上首套2.6%，二套3.075% [2] 银行执行情况 - 北京、上海、广州、深圳等地多家银行自5月8日起执行新政，新受理公积金贷款按最新利率审批，存量贷款2026年统一调整 [3] - 股份制银行明确已受理或完成网签备案但未放款的申请可按新利率办理，国有大行网点同步执行新发放贷款利率标准 [3] - 郑州、安阳、无锡、宁波、长沙、西安等多地已发布公告下调公积金贷款利率 [3] 政策影响分析 - 利率下调后100万元30年期首套公积金贷款月供减少133元（从4136元降至4003元），总利息减少4.76万元（从48.88万元降至44.12万元） [4][5] - 中指研究院预计每年为居民节省利息超200亿元，可能间接带动房地产销售回升并缓解房企资金压力 [5] - 当前5年以上首套利率较2019年基准（3.25%）累计下降0.65个百分点，达公积金制度建立以来历史低值 [4] 政策背景与趋势 - 调整旨在缓解商贷与公积金利率"倒挂"现象，为商贷利率下行打开空间，同时释放稳楼市信号 [4] - 政策核心是"稳预期、防风险"，推动市场止跌回稳而非刺激房价大涨，未来公积金利率仍有下调空间配合市场筑底 [5]