政策环境与方向 - 2025年前三季度全国约200省市（县）出台房地产政策超过470条，政策频次有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条降低[2][3] - 当前地产政策聚焦四大方向：城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式[2] - 8月以来北京、上海、深圳三大一线城市优化限购政策，成为本轮需求端最重磅的新政[2][6] 需求端政策举措 - 各地调整公积金政策约220条，主要措施包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付、延长还款期限等[6] - 多地通过“真金白银”进行购房补贴，例如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳对三孩及以上家庭以所购住房20平方米的金额作为奖励（约10～20万元）[6] - 部分城市落地“低月供”等创新性金融产品，如广西鼓励支持先购房首付、再现房按揭，延后月供偿还时间，芜湖推出部分产权商品住房以降低购房门槛[6] 供给端政策举措 - 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元[8] - 多地收购存量商品房项目落地，截至9月初广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[8] 一线城市市场表现 - 北京新政后（9月1日～28日）新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20%，五环外有新房项目开盘去化近80%[9] - 北京同期二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%[9] - 上海新政后（9月1日～25日）新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55%[9] - 上海同期二手商品房日均成交684套，环比增长10%，同比增长32%[9] - 深圳新政后（9月6日～28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33%，同期二手住宅日均成交150套，较8月日均增长8%，同比增长41%[10] 全国市场整体表现 - 2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，但三季度新房销售环比有所恢复[11] - 同期重点30城二手房成交套数同比增长约9%，9月市场热度有所修复[11] - 2025年1～8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，其中一线、二线、三四线城市分别下跌3.06%、5.65%、5.32%[12] - 同期百城新建住宅价格累计上涨1.54%，其中一线、二线城市分别上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88%[12] 行业未来发展趋势 - 中央层面强调以城市更新为抓手，推动城市从增量扩张转向存量提质增效，并部署7个方面重要任务[14] - 中共中央、国务院出台意见支持“老旧住房自主更新、原拆原建”，多地已落地老旧住房自主更新并优化房票安置政策[14] - 行业探索以“好房子”建设为代表的新发展模式，中央大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地出台相关技术标准[15]

政策方向与力度 - 2025年前三季度全国约200省市（县）出台房地产政策超过470条，政策频次较前期有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条降低 [1][2] - 政策主要围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式四大方向展开，其中北京、上海、深圳优化限购是8月以来最重磅的动作 [1] - 需求端政策集中在公积金新政、购房补贴、核心城市放开限购、创新性金融产品四方面，前三季度各地调整公积金政策约220条 [4] - 供给端政策着力于控制增量、去库存，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元 [5] 市场成交表现 - 一线城市在政策带动下新房及二手房成交均有修复，北京9月1日至28日新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20% [7][8] - 上海9月1日至25日新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55% [8] - 深圳新政后（9月6日至28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33% [8] - 全国层面，2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，而重点30城二手房成交套数同比增长约9% [9] 价格变动趋势 - 2025年1月至8月，百城二手住宅价格累计下跌5.08%，其中一线、二线、三四线城市分别下跌3.06%、5.65%、5.32% [9] - 同期百城新建住宅价格累计上涨1.54%，其中一线、二线城市分别上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88% [9] 行业未来发展方向 - 中央层面强调城市高质量发展，以城市更新为抓手，支持老旧住房自主更新、原拆原建，并稳步推进城中村改造 [10][11] - 行业将探索以“好房子”建设为代表的新发展模式，中央大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地已出台相关技术标准 [10][12] - 未来政策发力点预计集中在刺激改善型住房需求、推进“好房子”建设、加大存量商品房和存量土地盘活力度等方面 [12]

政策出台规模与方向 - 2025年前三季度全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条，其中第三季度出台超120条 [1] - 政策工具箱不断丰富，涵盖消费端举措如公积金提取范围拓宽、购房补贴定向加码，以及金融端创新探索 [1] - 第三季度政策方向更加聚焦，通过精细化刺激需求和创新手段加速存量出清，以巩固房地产市场止跌回稳态势 [5] 需求端支持政策：公积金优化 - 2025年前三季度全国各地调整公积金政策约220条，其中第三季度超60条，政策包括提高贷款额度、延长还款期限、扩大可提取范围等 [1] - 广州首次将公积金支持范围全面拓展至二手房市场，允许提取公积金用于支付购买新房和二手房的首付款，以及支付老旧电梯更新改造的家庭分摊费用 [1] - 深圳、苏州等多地允许提取公积金支付购房税费、物业费及住房装修支出，更好满足多样化需求 [2] - 公积金优化政策有效降低购房资金压力，有利于带动市场活跃，并在传统销售旺季增强市场信心 [2] 需求端支持政策：购房补贴 - 第三季度购房补贴力度进一步加大，特别是针对多孩家庭的定向补贴成为释放改善性需求的关键变量 [2] - 不少地区针对多孩家庭的购房补贴可高达数十万元 [2] 金融端支持政策 - 不少地区相继鼓励商业银行提供“低月供”金融产品，直接降低购房门槛 [2] 供给端改善措施：土地与商品房收储 - 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中已有近2000亿元专项债落地发行，占比31% [3] - 第三季度专项债发行节奏提速，7月份至今发行额超990亿元，已超过上半年发行总量 [3] - 广西已累计收购存量住房2.9万套，随着地方资金渠道打通，收购存量商品房预计将加速落地，对库存去化形成直接支撑 [3] 供给端改善措施：土地供应调节与存量房转换 - 不少地区持续细化房地联动土地供应调节机制，对去化周期较高的地区提出供地限制，例如去化周期超过特定阈值将暂停新增商品住宅用地供应 [3] - 多地支持商办等存量业态转换，例如东莞允许在符合安全要求的前提下，将存量商业办公用房改造用于保障性租赁住房、公共服务或经营性用途，并简化相关审批流程 [4][5] - 商办改造政策一方面可增加新业态供给满足社会新增需求，另一方面可缓解开发企业资金和运营压力，盘活沉淀资产转化为有效供给 [5]

政策出台概况 - 2025年第三季度全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条，其中第三季度出台超120条 [1] - 政策工具箱不断丰富，涵盖消费端举措与金融端创新探索 [1] 需求端支持政策：公积金优化 - 2025年前三季度全国各地调整公积金政策约220条，其中第三季度超60条 [2] - 政策范围包括提高贷款额度、延长还款期限、扩大可提取范围，并对多孩家庭、灵活就业群体提供差异化支持 [2] - 广州首次将公积金支持范围全面拓展至二手房市场，允许提取公积金用于支付购买二手房的首付款 [2] - 深圳、苏州等多地允许提取公积金支付购房税费、物业费及住房装修支出 [2] 需求端支持政策：购房补贴 - 2025年第三季度购房补贴力度进一步加大，针对多孩家庭的定向补贴成为释放改善性需求的关键变量 [3] - 不少地区购房补贴金额可高达数十万元 [3] 金融端支持政策 - 多地鼓励商业银行提供“低月供”金融产品，以降低购房门槛并在传统旺季增强市场信心 [4] 供给端优化政策：土地与商品房收储 - 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中近2000亿元专项债已落地发行，占比31% [5] - 2025年第三季度专项债发行节奏提速，7月份至今发行额超990亿元，已超过上半年发行总量 [5] - 广西已累计收购存量住房2.9万套，预计收购行动将加速落地以支撑库存去化 [5] 供给端优化政策：土地供应与存量转换 - 多地细化房地联动土地供应调节机制，对去化周期较高的地区提出供地限制，例如去化周期超特定阈值将暂停新增商品住宅用地供应 [5] - 东莞等地支持商业办公用房功能转换，在符合安全要求的前提下可改为保障性租赁住房或公共服务用途等，免于办理建设工程规划许可证 [6][7] - 商办改造政策可增加新业态供给，满足社会新增需求，同时缓解开发企业的资金和运营压力，盘活存量资产 [7] 政策效果与展望 - 第三季度政策方向更加聚焦，通过精细化刺激需求与加速存量出清的手段改善市场供需关系 [7] - 叠加后续政策支持预期，房地产市场有望继续保持止跌回稳态势 [7]